5% huurverhoging, mag dat zomaar?

[Jingjing]

Goedemiddag,

 

Vandaag heb ik factuur, via de mail, gekregen met het bericht er dat de verhuurder 5% huurverhoging wil invoeren, hij heeft vorig jaar geen huurverhoging doorgevoerd. Ons huurcontract is ingegaan op 01-10-2016 en hij heeft vervolgens het pand gekocht waar wij inzitten van de vorige eigenaar op 01-11-2017.

 

Ik heb gemaild dat ik daar niet mee akkoord gaat. Omdat in het huurcontract staat dat de verhoging volgens de waardes van het CPI moet worden vastgesteld. Hij meent dat hij de verhoging met de waardes van CPI, mag maar niet perse hoeft. Ik denk dat ik in mijn recht staat om dit te zeggen en te "eisen" dat hij de verhoging volgens de waardes van het CPI moet gaan uitvoeren.

 

Klopt het wat ik denk of mis in hier iets ?

 

In de bijlage lees u de voorwaardes die in de overeenkomst staan over huurwijziging.

 

Alvast bedankt

[Rik ·]

Ja, hij heeft het recht de huur te verhogen (lees "nadere vaststelling van de huurprijs"). Dat kun je zien bij punt 18.2. Hij had dit echter wel via aangetekend schrijven aan moeten kondigen.

 

Dat zal hij (op aanwijzen van jou) dan waarschijnlijk ook nog wel doen waarna jullie bij de punten 18.3 en hoger terecht komen. Daar zal dan bepaald moeten worden of de verhoging "redelijk" te noemen is.

 

De standaard genoemde indexering bij 18.1 kan overigens ook nog met terugwerkende kracht berekend worden.

Een vergeten indexering kan maximaal 5 jaar terug vanwege de verjaringstermijn. Voor huurders geldt dus dat zij er bedacht op moeten zijn dat “vergeten indexering” achteraf alsnog ineens gevorderd kan worden.

 

Wat is de loopduur (huurperiode) van het contract?

 

[Jingjing]

Het loopcontact is 5 jaar.

 

Mag ik aannemen dat, omdat wij het contact vorig jaar hebben ondertekend dat hij het alleen met terugwerkende kracht van tot aan de periode van ondertekenen en niet daarvoor.

[Rik ·]

Ik neem aan dat het contract 01-10-2016 ondertekend is. Dan zou je inderdaad de jaren 2016-2020 gewoon alleen de CPI index verhoging verwachten. Die kan dan wel met terugwerkende kracht per 01-10-2017 gevorderd worden.

 

Ik vind punt 18.2 dan overigens wel raar. Bij een 5 jarig contract mag doorgaans de huur niet verder verhoogd worden dan bij 18.1 vermeldt staat (CPI index). Na die 5 jaar mag de verhuurder gewoon weer een nieuwe prijs vragen zoals hij zelf wil. Punt 18.2 lijkt mij dan voor bijzondere omstandigheden en dan lijkt het mij dat je een redelijke kans maakt dit aan te vechten (maar ik ben geen jurist).

 

Het feit dat je overigens met een andere eigenaar te maken hebt doet er niet toe. Je hebt een huurcontact en die blijft gewoon gelden.

 

[Jingjing]

Rik99, bedankt voor je antwoord en uitleg, ik sta nu wat stevige in mijn schoenen. Ik wacht even het antwoord af van de verhuurder.

[UwJurist]

Ik vind punt 18.2 dan overigens wel raar. Bij een 5 jarig contract mag doorgaans de huur niet verder verhoogd worden dan bij 18.1 vermeldt staat (CPI index). Na die 5 jaar mag de verhuurder gewoon weer een nieuwe prijs vragen zoals hij zelf wil. Punt 18.2 lijkt mij dan voor bijzondere omstandigheden en dan lijkt het mij dat je een redelijke kans maakt dit aan te vechten (maar ik ben geen jurist).

Geen enkele kans om dit als optie aan te vechten. Het is namelijk niet voor uitzonderlijke situaties. Elke vijf jaar mag de huurprijs bij middenstandbedrijfsruimte worden opengebroken. Wel kan (na mislukt onderling overleg) geprocedeerd worden over de vraag of de nieuwe huurprijs wel marktconform is.

 

[geanonimiseerd__]

Word wel janken als blijkt dat CPI 10% is en hij vervolgens de prijs met 12% verhoogd.

 

Dat is namelijk ook nog steeds redelijk te noemen.

[Rik ·]

Er staat bij punt 18 2 niets over "na einde looptijd". Hier probeert verhuurder dus al na 1,5 jaar de huur extra te verhogen. Hij heeft dit zelfs niet gedaan volgens de regel (aangetekend schrijven). Vraag is dus eigenlijk of verhuurder zich binnen die 5 jaar mag beroepen op punt 18.2?

[UwJurist]

Er staat bij punt 18 2 niets over "na einde looptijd". Hier probeert verhuurder dus al na 1,5 jaar de huur extra te verhogen. Hij heeft dit zelfs niet gedaan volgens de regel (aangetekend schrijven). Vraag is dus eigenlijk of verhuurder zich binnen die 5 jaar mag beroepen op punt 18.2?

Nee. Dit verwijst naar de wet (...gebruik wil maken van zijn wettelijke bevoegdheid...) die voor detailhandelsbedrijfsruimte - zoals ik hierboven aangaf - bepaalt dat elke 5 jaar (of na afloop van een tijdelijk contract) de huur mag worden verhoogd naar marktconforme prijzen:

 

Artikel 7:303 BW

1.

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen:

a. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur;

b. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

2.

Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.

3.

De rechter wijst een vordering tot verhoging van de huurprijs af, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht.

4.

Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.

 

[Jingjing]

Bedankt voor jullie reactie allemaal. De verhuurder heeft aangegeven de huur te verhogen aan de hand van CPI.

Wel met terugwerkende kracht, maar daar kan ik mee leven.

 

Een hele gelukkige jaarwisseling en nieuw jaar!