Overwaarde gebruiken voor aanschaf pand

[Maatjuuh]

Goedenavond!

 

Situatieschets:

- werkzaam in loondienst (80%) en daarna mijn eigen bedrijfje (eenmanszaak, omzet 20K per jaar met een zeer bescheiden resultaat (zeker nu vanwege de coronatijd)). 

- bezit van een eigen woning met daarin momenteel 80K overwaarde (vastgesteld a.d.h.v. een taxatierapport).

- de overwaarde van mijn woning kan ik, o.b.v. ons vaste inkomen uit loondienst, opnemen bij ASR.

- voor mijn eigen bedrijf huur ik nu een loods, maar heb een andere bedrijfsruimte gevonden (90k excl btw en overdrachtsbelasting 8%)) welke ik kan kopen. Hierdoor zullen de maandelijkse kosten lager worden. Naast de overwaarde is er nog wel wat geld aanwezig om het restant te betalen.

 

Ik zit nog een beetje na te denken over het volgende:

- Als ik de overwaarde privé op neem en de bedrijfsruimte aanschaf,  mag ik de rentekosten in de jaarrekening van mijn bedrijf opnemen? En worden de rentekosten zodoende dus aftrekbaar in box 1?

- Als ik het goed begrepen heb kan ik dan gebruik maken van de KIA (https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/winst/inkomstenbelasting/veranderingen-actueel-jaar/investeringsaftrek-2021/kleinschaligheidsinvesteringsaftrek-2021)

- De BTW kan ik terugvragen en is geen kostenpost (puur even voorfinancieren)

- De overdrachtsbelasting ontkom ik volgens mij niet aan. Wordt deze 8% geheven over het bedrag excl btw?

 

Het kan natuurlijk zijn dat ik over 8  jaar bedenk dat ik stop met mijn eigen bedrijf en het pand wil gaan verkopen of gaan verhuren (ik verwacht het laatste). Zijn er nu nog specifieke punten om rekening mee te houden? Of zouden jullie het e.e.a. anders regelen? Bijvoorbeeld door het oprichten van een vastgoed bv-tje? 

 

Alvast bedankt voor het meedenken!

 

[Gast Wigbolt]

In de beschreven situatie bestaat volgens mij geen recht op investeringsaftrek...

 

...is er niet meer omzetpotentie?

 

Mvg,

 

Wigbolt

14 augustus 2021 aangepast door Wigbolt

[Hans van den Bergh]

Hoe je de financiering rond krijgt (Bijvoorbeeld uit overwaarde privéwoning), is niet zo interessant, je kunt de rente en financieringskosten voor die zakelijke aanschaf inderdaad gewoon als zakelijke kosten opvoeren (waarmee de winst daalt, die winst voer je op bij aangifte IB) als de financiering zakelijk is aangewend.

 

Het is een investering, dus je moet de regels voor afschrijving toepassen.

 

De overdrachtsbelasting geldt voor de aankoopsom excl. BTW

[Gast Wigbolt]

Urencriterium en IB-ondernemerschap?

 

Mvg,

 

Wigbolt

[Maatjuuh]

Op 14-8-2021 om 18:07, Gast zei:

In de beschreven situatie bestaat volgens mij geen recht op investeringsaftrek...

 

...is er niet meer omzetpotentie?

 

Mvg,

 

Wigbolt

 

Meer omzetpotentie is er zeker wel, maar volgens mij is dat voor deze casus niet relevant. Ik heb mijn eigen bedrijf in eerste instantie omdat ik het leuk vind en veel voldoening uit haal. En natuurlijk wil ik er een paar centen aan verdienen, maar wat vrije tijd voor het gezin is me ook wat waard.  ;-)

[Maatjuuh]

Op 14-8-2021 om 18:37, Hans van den Bergh zei:

Hoe je de financiering rond krijgt (Bijvoorbeeld uit overwaarde privéwoning), is niet zo interessant, je kunt de rente en financieringskosten voor die zakelijke aanschaf inderdaad gewoon als zakelijke kosten opvoeren (waarmee de winst daalt, die winst voer je op bij aangifte IB) als de financiering zakelijk is aangewend.

 

Het is een investering, dus je moet de regels voor afschrijving toepassen.

 

De overdrachtsbelasting geldt voor de aankoopsom excl. BTW

 

Fijn! Nog even checken voor de zekerheid.... de financiering zal geen zakelijke hypotheek worden maar een ophoging van de hypotheek op de privé woning. Dit geld zal wel worden aangewend voor de zakelijke aanschaf. Volgens mij is er, omdat het eenmanszaak is, geen noodzaak van het opstellen van een leningsovereenkomst tussen mij en mijn eenmanszaak (ben ik zelf ook).

 

 

Goed dat je afschrijven ook aanhaalt. Ik verwacht dat de bedrijfsruimte over 30 jaar ook nog wel 80k waard is. Het is niet heel veel bijzonders, een toiletje, keukenblokje, een dak en een roldeur. Met een beetje geluk is hij straks zelfs wel meer waard. Volgens  mij heb ik dus niet zo heel veel afschrijvingskosten per jaar.

14 augustus 2021 aangepast door Maatjuuh
Aanvulling

[Maatjuuh]

Op 14-8-2021 om 18:38, Gast zei:

Urencriterium en IB-ondernemerschap?

 

Mvg,

 

Wigbolt

 

Aan het urencriterium kom ik inderdaad niet, maar volgens mij heb ik die voor de Kia toch niet nodig? Alleen voor andere aftrekposten waar ik geen gebruik van maak (zie https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/winst/inkomstenbelasting/inkomstenbelasting_voor_ondernemers/ondernemersaftrek/ondernemersaftrek)

[Gast Wigbolt]

Misschien moet ik dan zeggen urenbesteding en IB-ondernemerschap? Uitkomst ondernemerscheck?

 

Mvg,

 

Wigbolt

[Nico Kamphuis]

Maatjuuh,

 

Kijk nog even na de BTW volgens mij is er ook een optie dat je deze niet terug vraagt.  Dan bij verkoop en /of verhuur waarschijnlijk ook geen BTW in rekening brengen.

[Maatjuuh]

Op 14-8-2021 om 20:16, Gast zei:

Misschien moet ik dan zeggen urenbesteding en IB-ondernemerschap? Uitkomst ondernemerscheck?

 

Mvg,

 

Wigbolt

 

Ben zeker ondernemer, heb veel verschillende opdrachtgevers, loop ondernemersrisico, een aantal jaren winst gemaakt (en deze winst weer geïnvesteerd in nieuwe producten), heb een best kapitaal geïnvesteerd, een professionele websites, etc.

[Maatjuuh]

Op 14-8-2021 om 20:39, Nico Kamphuis zei:

Maatjuuh,

 

Kijk nog even na de BTW volgens mij is er ook een optie dat je deze niet terug vraagt.  Dan bij verkoop en /of verhuur waarschijnlijk ook geen BTW in rekening brengen.

 

Wat zou dat voor een voordeel hebben? Of zou ik hem dan ook voor het bedrag excl btw kunnen aankopen?

[Joost Rietveld]

Weet je wel zeker dat het pand aangeboden wordt ex BTW? Of staat er niets bij over BTW? En is het bestaande bouw jonger of ouder dan 2 jaar of nieuwbouw?

[Maatjuuh]

Op 14-8-2021 om 21:36, Joost Rietveld zei:

Weet je wel zeker dat het pand aangeboden wordt ex BTW? Of staat er niets bij over BTW? En is het bestaande bouw jonger of ouder dan 2 jaar of nieuwbouw?

Ja is excl btw. Bestaande hal welke momenteel gesplitst wordt en een bedrijfsverzamel gebouw wordt.

[Joost Rietveld]

Hmmm, btw bij vastgoed dat al langer dan 2 jaar geleden in gebruik is genomen, is optioneel en alleen als koper aan de voorwaarden voldoet. 

[Maatjuuh]

Op 14-8-2021 om 22:14, Joost Rietveld zei:

Hmmm, btw bij vastgoed dat al langer dan 2 jaar geleden in gebruik is genomen, is optioneel en alleen als koper aan de voorwaarden voldoet. 

Stel ik zou het pand sowieso de eerste 2 jaar voor 20% privé gebruiken, zou het pand dan zonder BTW geleverd moeten worden? Welk voordeel zou dit dan voor mij hebben (voor nu of in de toekomst)? Nadeel is dat ik 20% van de rentekosten/gem belasting/verzekering niet als bedrijfskosten zou mogen opvoeren.

 

En zou dit nog nadelige gevolgen hebben voor de huidige eigenaar (projectontwikkelaar)?

[Joost Rietveld]

Als het pand 20% privé gebruikt wordt, wordt niet aan de 90% eis voldaan en zou in beginsel zonder BTW geleverd moeten worden, tenzij de projectontwikkelaar dusdanig te werk is gegaan dat in feite sprake is van nieuwbouw. Beste overleg je dit met de verkoper en zijn belastingadviseur. 

[Maatjuuh]

Wat zouden eventuele voordelen zijn? 

[Joost Rietveld]

Daar kunnen we best over speculeren, maar het is niet per se een keuze. Bij 'in feite nieuwbouw' is BTW verplicht, ongeacht hoe jij het gebruikt. Is het geen nieuwbouw dan is BTW alleen optioneel als jij de ruimte gebruikt voor omzet die tenminste 90% BTW belast is. Doe je dat niet, dan mag de verkoper aan jou niet met BTW leveren. In dat geval zal hij de koopsom verhogen, want hij moet dan de BTW op zijn bouwkosten terugbetalen aan de fiscus.