Prijsstijging bouw doorberekend

[baffel]

Hoi,

 

Ik heb een koop/aanneemovereenkomst getekend met drie partijen: de bouwer, de ontwikkelaar en ik als opdrachtgever.

In de AV staat:

Doorberekening van loon- en prijsstijgingen
Ar;kel 8
1. Doorberekening van meerdere of mindere kosten ten gevolge van wijziging van lonen,
sociale lasten en materiaalprijzen is uitgesloten, tenzij bij het aangaan van de koop-/
aannemingsovereenkomst anders is overeengekomen; in dat geval moet in de koop-/
aannemingsovereenkomst een post risicoverrekening worden opgenomen tot het
maximum waarvan doorberekening kan plaatsvinden, en in een schriftelijke
overeenkomst worden geregeld vanaf welke datum en volgens welke maatstaf die
doorberekening zal plaatsvinden en hoe en wanneer de betaling moet geschieden.
2. Indien van overheidswege het percentage van de omzetbelasting (B.T.W.) en / of van de
overdrachtsbelasting wordt gewijzigd, zal tussen partijen doorberekening plaatsvinden
overeenkomstig de wettelijke bepalingen ter zake.

 

De onder lid 1 genoemde post risicoverdeling staat niet benoemd in de overeenkomst.

 

Nu doet de bouwer beroep op artikel 7:753 BW.

Vraag 1: Kun je stellen dat de bouwer dit niet mag aangezien in de AV in lid 1 de doorberekening van prijsstijgingen door o.a. materiaalprijzen is uitgesloten?

 

Daarnaast staat in de uitleg rondom artikel 7:753 veel over de stelregel dat vijf procent ondernemersrisico voor de aannemer is.

Dit hangt af van de aanneemsom.

 

 In mijn contract staat:

De totale koop-/aanneemsom bedraagt:

A.

1. grondkosten: (exclusief omzetbelasting) € 95.000

2. start bouw: (exclusief omzetbelasting) € 100.000

3. de ingevolge artikel 4 lid 3 verschuldigd geworden verschuldigde termijnen

(exclusief omzetbelasting) € 165.000

Verderop wordt in artikel  4 ‘termijnen en betalingsregeling’ het volgende geschreven:

 

termijn omschrijving termijn bedrag te voldoen op/bij

1. Grondkosten € 95.000 leveringsdatum

2. Start bouw € 100.000 leveringsdatum

3. aanneemtermijn 1 € 16.000 start bouwrijp maken

3. aanneemtermijn 2 € 16.000  aanvang heiwerk

4. aanneemtermijn 3 € 16.000 aanvang fundering

 

De aanneemtermijnen tellen op tot de €165.000.

 

De bouwer geeft aan dat de prijs i.v.m. oorlog in Oekraïne met €20.000 is gestegen.

Bouwer en ontwikkelaar nemen hiervan €10k voor haar rekening, of ik de overige €10k wil betalen.

 

Vraag 2:

Kijkt een rechter bij het bepalen van de 5% ondernemersrisico naar de totale som (360k), naar de startbouw + aanneemtermijnen, of enkel naar alle aanneemtermijngen opgeteld (lees 165k).

In geval van het laatst zou de bouwer 5% van 165k = €8250 voor haar rekening moeten nemen.

 

Vraag 3: Moet ik dan normaal de rest betalen? Want dan hebben ze een net voorstel gedaan. Of zouden we het verschil moeten delen. Dan houden we 12k over. Vraag 4: En deel je dat dan door twee of door drie partijen?

Ik ben erg benieuwd of er hier iemand is die zijn mening kan geven.

 

Mijn dank is groot!

 

[StevenK]

1 uur terug, baffel zei:

Hoi,

 

Ik heb een koop/aanneemovereenkomst getekend met drie partijen: de bouwer, de ontwikkelaar en ik als opdrachtgever.

In de AV staat:

Doorberekening van loon- en prijsstijgingen
Ar;kel 8
1. Doorberekening van meerdere of mindere kosten ten gevolge van wijziging van lonen,
sociale lasten en materiaalprijzen is uitgesloten, tenzij bij het aangaan van de koop-/
aannemingsovereenkomst anders is overeengekomen; in dat geval moet in de koop-/
aannemingsovereenkomst een post risicoverrekening worden opgenomen tot het
maximum waarvan doorberekening kan plaatsvinden, en in een schriftelijke
overeenkomst worden geregeld vanaf welke datum en volgens welke maatstaf die
doorberekening zal plaatsvinden en hoe en wanneer de betaling moet geschieden.
2. Indien van overheidswege het percentage van de omzetbelasting (B.T.W.) en / of van de
overdrachtsbelasting wordt gewijzigd, zal tussen partijen doorberekening plaatsvinden
overeenkomstig de wettelijke bepalingen ter zake.

 

De onder lid 1 genoemde post risicoverdeling staat niet benoemd in de overeenkomst.

 

Nu doet de bouwer beroep op artikel 7:753 BW.

Vraag 1: Kun je stellen dat de bouwer dit niet mag aangezien in de AV in lid 1 de doorberekening van prijsstijgingen door o.a. materiaalprijzen is uitgesloten?

Niet alleen stellen, dat is expliciet afgesproken. Er is sprake van een ongeclausuleerde uitsluiting van doorberekening van materiaalkosten.

 

 

[baffel]

Op 13-6-2022 om 15:36, StevenK zei:

Niet alleen stellen, dat is expliciet afgesproken. Er is sprake van een ongeclausuleerde uitsluiting van doorberekening van materiaalkosten.

 

 

Dank Steven!

Dit geeft me een beter gevoel.

 

Mag je op deze manier ook echt 7:753 uitsluiten? of had dat wetsartikel specifiek benoemd moeten zijn in de AV?

 

Ik heb namelijk een voorstel gedaan waarop is niet is gereageerd. En ik verwacht binnenkort gedaagd te worden.

groet 

[StevenK]

14 minuten geleden, baffel zei:

Dank Steven!

Dit geeft me een beter gevoel.

 

Mag je op deze manier ook echt 7:753 uitsluiten? of had dat wetsartikel specifiek benoemd moeten zijn in de AV?

 

Ik heb namelijk een voorstel gedaan waarop is niet is gereageerd. En ik verwacht binnenkort gedaagd te worden.

groet 

Ja, uitsluiten is alleen niet toegestaan bij dwingend recht, zoals je bijvoorbeeld in het arbeids- of consumentenrecht tegenkomt. Hier is imho geen sprake van dwingend recht.

[Hans v N]

Ben geen jurist maar heb omdat ik het een interessante vraag vond even gekeken of er wat over te vinden is. Een prijsvastbeding kan in mijn lekentaal "overruled" worden door 7:753 BW als bewezen kan worden door de aannemer dat de prijsstijgingen ten tijde van het aangaan van de overeenkomst niet voorzien hadden kunnen worden.  De aannemer moet wel waarschuwen zodat er eventueel aanpassingen gedaan kunnen worden om de extra kosten te neutraliseren. 

Ik lees niet dat in de overeenkomst 7:753 BW expliciet is uitgesloten

 

Quote

Partijen kunnen bij overeenkomst afwijken van art. 7:753 BW. Het opnemen van een prijsvastbeding in de overeenkomst heeft echter in het algemeen niet tot gevolg dat art. 7:753 BW geen toepassing vindt. Een prijsvastbeding heeft namelijk betrekking op de prijs en art. 7:753 BW heeft betrekking op de risico’s waar bij het bepalen van de prijs geen rekening gehouden behoefde te worden. Indien partijen toepassing van art. 7:753 BW willen uitsluiten, zullen zij dit uitdrukkelijk moeten doen.

bron

 

Denk dat TS een gespecialiseerde advocaat nodig zal hebben om zich goed te verweren. De aannemer zal uiteraard wel moeten bewijzen dat de prijsstijgingen die hij door wil berekenen niet te voorzien waren. Dat lijkt mij nogal ingewikkeld maar niet onmogelijk met zaken zoals Covid, Oekraine/Rusland. 

 

Zie ook hier.

 

 

28 juni 2022 aangepast door Hans v N
aanvulling