Perceel grond + bouw nieuwe schuur : in privé of zakelijk investeren

[CornelisJ90]

Onlangs heb ik een perceeltje grond kunnen aanschaffen achter onze huidige woning. Het streven is om er op termijn een schuur/loods te bouwen. Grond is nu zakelijk aangeschaft, maar aangezien ik een eenmanszaak heb, kan ik het nog relatief gemakkelijk doorschuiven naar privé.

 

De grond is BTW-vrij geleverd. De verwachte investering is ca. € 150.000 (aanschaf grond was € 50.000, bouw van schuur is nu geschat op € 100.000).

Het gebruik van de grond is naar eigen smaak en idee in te richten. Mijn onderneming richt zich vooral op het werken op locatie, heb de afgelopen 10 jaar geen bedrijfsruimte nodig gehad (huur wat grond bij mijn vader voor opslag van machines / gereedschap).

 

Zakelijk is het voordeel dat ik er alle kosten zakelijk kan aftrekken. Is voor eigen gebruik dus ook geen huurinkomsten.

Zeker bij de bouw van de schuur een voordeel. Nadelig is dan wel dat wanneer het een en ander gerealiseerd is, ik (fors) belasting moet gaan betalen wanneer het doorgeschoven word naar privé. Is nu nog niet van belang maar bij eventuele verhuizing / verkoop van de woning wel.

 

De privé voordelen zijn, zo ver ik er mee bekend bent, dat bij waardestijging (redelijk gebruikelijk bij vastgoed) ik over een X aantal jaar de winst zelf mag houden en niet hoeft te delen met mijn vrienden bij de Belastingdienst.

 

Wie weet waar op te letten, zie ik dingen over het hoofd, wat is wijsheid?

[Joost Rietveld]

Beste Cornelis

 

Dit hele verhaal gaat alleen op als de loods uiteindelijk ook zakelijk gebruikt gaat worden. Dat je een ondernemer bent, geeft je niet de ruimte om naar willekeur iets zakelijk aan te schaffen, btw terug te vragen, kosten af te trekken en de boel vervolgens privé gebruiken.

 

Er moet dus zowel voor de BTW als voor de inkomstenbelasting minstens zakelijk gebruik zijn.

 

Dat verschilt per wet. BTW vraag je terug naar rato van zakelijk gebruik. Voor de IB moet eerst bepaald worden of de grond (en latere opstal) verplicht ondernemingsvermogen is, verplicht privévermogen of keuzevermogen. Dat uitdokteren, is al een flinke klus.

Dit artikel is vrij helder.

 

Verder is het handig om te weten dat box 3, waar privé vastgoed en grond in vallen, op de schop gaat, waarbij we, vanaf vermoedelijk 2026, belastingheffing over het werkelijk rendement gaan betalen. Dus het einde van de onbelaste waardeaangroei van vastgoed in privé is aanstaande.

 

[Jako_Kl]

Ik heb een soortgelijke casus. Ik werk vnl. thuis of op locatie van een opdrachtgever. Nu heb ik de gelegenheid om dicht in de buurt een bedrijfsunit aan te schaffen, ik heb hier alleen nu niet per direct een toepassing voor. Mijn idee is om de unit te verhuren als opslagruimte of werkplaats (huur is dan omzet en betaal ik dus netjes belasting over) en zodra het aan de orde is deze zelf te gaan gebruiken, hetzij als kantoor, hetzij om bijvoorbeeld handelswaar op te slaan of wellicht beiden. In de eerste periode gebruik ik de ruimte dus niet zelf maar wil ik hem wel zakelijk etiketteren omdat het anders financieel niet haalbaar is (ik heb voor mezelf een maximaal te lenen bedrag bepaald, daar wil ik niet boven gaan zitten).

In concreto dus de vraag of dat fiscaal gezien is toegestaan omdat ik pas na een aantal jaar de ruimte echt voor bedrijfsactiviteiten ga gebruiken.

[Joost Rietveld]

Zelfde verhaal als hiervoor (welkom overigens): je kiest of iets zakelijk of privé is bij 1) de start van je bedrijf of 2) op het moment van aanschaf of 3) als het gebruik tussen zakelijk en privé zodanig wijzigt dat je de keuze opnieuw kunt maken.

 

In jouw geval gaat het om moment 2: wil je de loods zakelijk kunnen etiketteren voor de inkomstenbelasting dan moet er minstens 10% zakelijk gebruik zijn. Het enkele verhuren van een loods is doorgaans box 3 bezit en dus privé. 

 

Zodra je de loods later zelf gaat gebruiken kun je de keuze pas herzien. Je kunt niet nu iets wat alleen privé gebruikt wordt (box 3 bezit is) als zakelijk aanmerken.

[Jako_Kl]

Joost Rietvelddank voor je reactie, ik heb al zo vaak informatie van deze website gehaald dat het me goed leek om ook maar eens een account aan te maken.

Ten aanzien van de oorspronkelijke vraag: is het niet mogelijk om de verhuuractiviteit als zakelijk aan te merken? Een andere lokale ondernemer hier in de buurt heeft naast zijn normale activiteiten als nevenactiviteit het verhuren van kleinschalige opslag, units van 2x2m die hij in een dergelijke loods heeft ondergebracht. De 10% die je noemt, slaat dat op omzet of bedrijfsresultaat?

[Joost Rietveld]

In beginsel is kleinschalige verhuur niet zakelijk nee. Als iemand dat bijvoorbeeld doet vanuit een gebouw dat hij al zelf (deels) zakelijk in gebruik heeft, dan ligt dat anders. Of wellicht heeft diegene een omvangrijke vastgoedportefeuille of is hij bijzonder actief in het opknappen en onderhouden van vastgoed. Maar zomaar iets kopen en dan gaan verhuren is doorgaans gewoon box 3 en dus privé.

[shoptillyoudrop]

Blijft grijs gebeid (een beetje).

 

Standpunt A:

"Ik koop de ruimte zodat ik daar over enkele jaren mijn bedrijf kan gaan vestigen."

Voor dat het zo ver is verhuur ik het (als onderneming).

 

Standpunt B:

"Het heeft weliswaar op dit moment niets met mijn onderneming te maken maar ik koop het toch."

En dan verhuur ik het (als privépersoon) en kijk ik wel of ik het ooit zelf zakelijk ga gebruiken.

 

Het is maar hoe je het bekijkt, lijkt mij.

 

[Jako_Kl]

50 minuten geleden, shoptillyoudrop zei:

Blijft grijs gebeid (een beetje).

 

Standpunt A:

"Ik koop de ruimte zodat ik daar over enkele jaren mijn bedrijf kan gaan vestigen."

Voor dat het zo ver is verhuur ik het (als onderneming).

 

Standpunt B:

"Het heeft weliswaar op dit moment niets met mijn onderneming te maken maar ik koop het toch."

En dan verhuur ik het (als privépersoon) en kijk ik wel of ik het ooit zelf zakelijk ga gebruiken.

 

Het is maar hoe je het bekijkt, lijkt mij.

 

Inderdaad. Maar standpunt B lijkt mij lastig verdedigbaar bij de belastingdienst.

Maar hoe zit het met die 10%? Als ik met het betreffende pand 10% van mijn omzet moet realiseren dan wordt dat een lastig verhaal. Met zowel verhuur als wat ik op termijn voor ogen heb ga ik dat denk ik niet halen. 

[shoptillyoudrop]

1 uur terug, Jako_Kl zei:

Maar hoe zit het met die 10%?

 

Gaat niet om omzet.

Als je dit (als ondernemer) zou kopen (door zakelijke motieven - zoals bij "standpunt A") en vervolgens niet privé zou gebruiken, dan is het zakelijk (100%).

 

Althans: dat zou een standpunt kunnen zijn in deze (en zoals al geschreven: 'een beetje grijs').

 

[Joost Rietveld]

Die 10% is het deel van het pand dat je minimaal zakelijk moet gebruiken, wil je het op de balans van je onderneming kunnen zetten

[Joost Rietveld]

2 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

Standpunt A:

"Ik koop de ruimte zodat ik daar over enkele jaren mijn bedrijf kan gaan vestigen."

Voor dat het zo ver is verhuur ik het (als onderneming).

Dan moet je het eerst privé etiketteren, en vanaf het moment dat je het zakelijk gaat gebruiken, mag je dat etiket wijzigen naar zakelijk

[shoptillyoudrop]

Ben ik toch niet met je eens, Joost.

 

Ik vind/denk dat er allerlei situaties zijn waarin ondernemers (als ondernemer) een pand kunnen kopen - zakelijk dan - en vervolgens niet a-la-minute tegelijkertijd allerlei (zakelijke) activiteiten kunnen/moeten beginnen in hetzelfde pand. Maar meer gericht op de toekomst (van het bedrijf! Continuiteit dus, o.a.) en dergelijke.

 

Lijkt mij zeer overbodig om eerst dingen "privé" aan te schaffen en vervolgens later in te brengen in de onderneming dan.

 

En of er in de tussentijd wel/niet huur van derden ontvangen wordt lijkt mij niet zo spannend. 

Maar dat ben ik! 

 

[Joost Rietveld]

We hebben allebei een beetje gelijk: 

 

De regels over vermogensetikettering liggen niet in de wet vast. Dus jurisprudentie speelt een grote rol. Daarin zijn vraagstukken waarbij de aankoop van een bedrijfsmiddel voor later gebruik in de onderneming toch vanaf de aankoop tot het ondernemingsvermogen gerekend mogen worden nogal casus specifiek.

 

Een voorbeeld waarbij de belastingplichtige in het ongelijk gesteld werd, is deze.

 

Ik het nadeel van Jako lijkt mij juist dat hij het volgende stelt:

 

Quote

ik heb hier alleen nu niet per direct een toepassing voor

 

Uitgangspunt in alle uitspraken is dat de vrijheid om de keuze te maken, ook als het bedrijfsmiddel dus later pas ingezet wordt in de onderneming, dient te steunen op de intentie van de ondernemer, maar binnen de grenzen van de redelijkheid. Bovendien moet aan die intentie uiteraard tzt ook gehoor gegeven worden.

 

Maar het blijft ook in deze zaak van Jako dus de vraag of zijn keuze binnen de grenzen van redelijkheid en billijkheid valt. Factoren daarbij zijn ook tijd (zie het woord "tijdelijk" in de door mij aangehaalde uitspraak). Maar hoe lang tijdelijk is?....

 

Wellicht kun je dit in vooroverleg met de fiscus regelen, Jako. Dan weet je het in elk geval zeker

 

[shoptillyoudrop]

En dan ben ik nu weer helemaal met je eens, Joost.

 

(Uiteraard zou ik bijna zeggen...)

[Jako_Kl]

Dank voor deze zeer uitgebreide en onderbouwde toelichting! Ik wist niet dat je zulke zaken ook rechtstreeks met de belastingdienst kunt bespreken dat is zeker een idee. Ik wil niet het risico lopen om een naheffing of iets dergelijks te krijgen.

Het verhuren van de ruimte is overigens zeker niet het hoofdmotief om de ruimte aan te schaffen maar zou een tijdelijke oplossing zijn in mijn geval. Voor mij is het nu een eenmalige mogelijkheid om op fietsafstand een mooie ruimte aan te kopen. Ik heb al zo vaak allerlei ideeen gehad om mijn zakelijke activiteiten uit te breiden maar ruimte was altijd het probleem. Dat dit daarnaast een goede investering lijkt is mooi meegenomen.

[Joost Rietveld]

Denk eraan dat je motief voor de aankoop vooral moet liggen in je huidige onderneming. Als je het nu koopt met het oog op "wellicht ooit handig" dan wordt het gewoon box 3

[Jako_Kl]

Hallo Joost en anderen, ik heb nog een vraag over dit onderwerp.
Naast de aanneemsom wil ik nog meer investeren in de bedrijfsruimte. Zo ga ik er zelf een toilet in maken en een pantry. Hoe neem je deze kosten op in je administratie? Het is geen bedrijfsmiddel lijkt mij dus afschrijving niet van toepassing?

Daarnaast komen er ook vloerstellingen te staan (het is een soort modulair opgebouwde staalconstructie die je 'los' in de loods zet met aan de onderzijde stellingen en aan de bovenzijde een vloer waar je op kunt lopen). Deze noem ik even omdat ik van mijn woning nog weet dat er onderscheid wordt gemaakt tussen zaken die 'nagelvast' zitten en zaken die uitneembaar zijn zoals een laminaatvloer.

 

 

[Joost Rietveld]

3 minuten geleden, Jako_Kl zei:

Zo ga ik er zelf een toilet in maken en een pantry. Hoe neem je deze kosten op in je administratie?

Dat gaat onder de term "huurdersbelang / verbouwingen" en schrijf je doorgaans in minimaal tien jaar af. 

 

4 minuten geleden, Jako_Kl zei:

Daarnaast komen er ook vloerstellingen te staan (het is een soort modulair opgebouwde staalconstructie die je 'los' in de loods zet

inventaris (minimaal 5 jaar)