Herwaardering vastgoed / afschrijving vastgoed

[patmaniak]

Hi, ik zou jullie graag wat willen vragen m.b.t. het herwaarderen van vastgoed. Vanuit een collega ondernemer krijg ik het aandachtspuntje dat ik erop moet letten. 

 

Om de casus te scheppen. 

Ik heb 3 BV's. 1 is holding, 1 vastgoed BV en 1 werkmaatschappij.

In 2022 heb ik een nieuw te bouwen pand gekocht die in 2022 ook is opgeleverd. 

Aankoopprijs 160.000. Aanvullend 10.000 verbouwing.

Deze heb ik, in verband met financiering, laten taxeren. Waarde 175.000 (na verbouwing)

Pand verhuurt mijn vastgoed BV aan mijn werkmaatschappij. Deze betaald hiervoor een marktconforme huurprijs.

Vastgoed BV is verder leeg en maakt een kleine winst einde boekjaar. 

 

Mijn overbuurman (die exact hetzelfde pand heeft als ik) heeft zijn pand verkocht voor 305.000

Dat zou betekenen dat mijn pand ook een waarde zou hebben richting die buurt.  Om het exact te weten moet hij natuurlijk getaxeerd worden.

WOZ waarde is nog niet bekend. 

 

Op mijn balans staat het pand voor 160.000. Daarnaast is er een post verbouwing van 10.000.

 

Mijn vragen:

1) Gezien de, eventuele, forse waardestijging, zou ik het pand moeten herwaarderen naar een actuele waarde?

 

2) Moet ik afschrijven op het pand?

Volgens de Belastingdienst moet ik de WOZ-waarde als uitgangspunt nemen:

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/winst/inkomstenbelasting/inkomstenbelasting_voor_ondernemers/afschrijving/afschrijving_bedrijfspand

Echter heb ik nog geen WOZ waarde. En de balanswaarde lijkt mij al zo laag. 

 

3) Ik neem aan dat ik de verbouwing moet afschrijven over 10 jaar. Wat moet hiervan de ingangstermijn zijn? De verbouwing is begonnen in juli maar pas afgerond in december. Moet ik dan beginnen met afschrijven vanaf december? 

 

Alvast dank voor reactie's. 

 

 

 

[Joost Rietveld]

1. nee, waarom zou je winst willen nemen en daarover belasting willen betalen? Dat is niet verplicht.

 

2. dat lees je verkeerd. De WOZ-waarde is enkel en alleen de ondergrens. Dus als de waarde van je pand na de afschrijvingen in enig jaar onder de WOZ-waarde zou dalen, dan mag je niet meer afschrijven. Als uitgangspunt van de afschrijving geldt al sinds jaar en dag de werkelijke uitgaven inclusief de kosten om het pand gebruiksklaar te maken.

 

3. zie de link die je gaf: 30 tot 50 jaar.

[ZZP2017]

Zelf ook al eens mijn gedachten over laten spelen...  weliswaar met kleiner loodsje, maar zelfde situatie. 

 

In feite is het dan toch gewoon alleen dat je meer moet afdragen op moment van verkoop in het geval dat de opbrengsten van verkoop hoger zijn dan waarde op de balans. 

[Joost Rietveld]

1 uur terug, ZZP2017 zei:

In feite is het dan toch gewoon alleen dat je meer moet afdragen op moment van verkoop in het geval dat de opbrengsten van verkoop hoger zijn dan waarde op de balans.

inderdaad

[Freeaqingme]

Bij de waardering van je eigendommen is het vaak ook Goed Koopmansgebruik om uit te gaan van de verkrijgingswaarde, en deze tussentijds niet opnieuw te waarderen (wellicht muv als deze fors in waarde afneemt). De reden hiervoor is dat de waarde op dit moment weliswaar aan 't stijgen kan zijn, maar je niet zeker weet of dat jij die stijging ook daadwerkelijk kan realiseren.

 

Voor hetzelfde geld neemt de waarde van 't vastgoed komende jaren weer af, en dan zou je 'm juist weer naar beneden willen bijstellen. Pas op het moment van verkoop weet je daadwerkelijk voor welke waarde je 'm verkoopt, en daarom is het goed om op dat moment pas een eventuele stijging als winst in je boeken op te nemen.

 

Bijkomend voordeel is dat je op het moment van verkoop ook daadwerkelijk over de liquide middelen beschikt om de winstbelasting te kunnen voldoen. 

 

Stel dat je dit jaar het pand opnieuw zou waarderen op die 305K, dan zou je (zonder andere kosten) op papier ineens een winst hebben van 305-170 = 135K. Als je daar VPB over moet betalen, moet je zo'n 135*0.19 = 25650 euro overmaken naar de fiscus. De kans is reëel dat je vastgoed-bv dat niet kan, de waarde zit immers in de stenen.