Huizen flippen

[amit666]

Beste leden,

Wij hebben een eigen E en W installatie bedrijf, en willen ons graag verdiepen in het concept huizen "flippen". 

Zijn er ondernemers die ervaring hebben en ons kunnen uitleggen hoeveel winstmarge (globale indicatie) er uit te halen valt door een kluswoning te renoveren? 

We willen kluswoningen renoveren door;

- Meer m2 te voorzien doormiddel van uitbouw.

- Energielabel naar A, B of C (dit is afhankelijk van de mogelijkheden van de woning).

- Keuken en badkamer renoveren (indien het zeer verouderd is).

We snappen dat het natuurlijk afhankelijk is van meerdere factoren, maar willen graag weten dat als we binnen 3 a 4 maanden een woning op knappen, de mogelijke minimale-maximale winst rendabel is. We gaan zelf alle renovatie werkzaamheden uitvoeren, dus er komen geen onderaannemers aan te pas.

We horen het graag!

[DaMedia]

zoiets als: aankoopprijs + renovatiekosten + winst = verkoopprijs ?

Dat is per pand 3 variabelen, dus lijkt me lastig rekenen. 

[RubenT]

13 minuten geleden, amit666 zei:

We snappen dat het natuurlijk afhankelijk is van meerdere factoren

Ik kan me voorstellen dat het voor jullie veel waardevoller is om de drie onderdelen (uitbouw, energielabel, keuken/badkamer renovatie) die je benoemt te gaan onderzoeken om (per onderdeel) je eigen conclusies te kunnen trekken welke invloed jullie werkzaamheden op de waarde van de woning hebben.

 

Ben je er echt mee geholpen als iemand hier bijvoorbeeld noemt dat er 20% marge te behalen valt? Dan zal je toch nog steeds (per huis) moeten berekenen of je in dat geval ook marge kunt behalen? Je bedrijfsplan volledig baseren op één getal wat hier wordt genoemd lijkt me erg onverstandig.

 

Ga aan de slag met jullie eigen onderzoek: welk type woningen voldoen aan jullie 'voorwaarden' om opgeknapt te kunnen worden? Wat doet een extra m2, beter energielabel of nieuwe badkamer momenteel met de gemiddelde vraagprijs? Welke kosten (kosten koper) komen er kijken bij jullie aanschaf/inkoop? Hebben jullie de financiële middelen? Welke kosten maak je voor de renovatie? Welk inkomen/winst hebben jullie nodig om te tijd te kunnen besteden aan de renovatie? Welk inkomen had je kunnen verdienen als je de renovatietijd in andere werkzaamheden had gestoken? Wat als je niet de verwachte marge op een verkoop lijkt te kunnen maken? Kun je dan wachten op een beter bod? Kun je een financiële tegenslag opvangen? Ongetwijfeld nog (veel) meer vragen om te stellen en onderzoeken..

[amit666]

Als Verkoopprijs - ( aankoop + renovatiekosten) = Winst

 

Kluswoningen tussen €200.000 - €280.000

Energielabel E,F,G

Provincies:

Noord holland

Drenthe

Gelderland

 

[amit666]

18 minuten geleden, DaMedia zei:

zoiets als: aankoopprijs + renovatiekosten + winst = verkoopprijs ?

Dat is per pand 3 variabelen, dus lijkt me lastig rekenen. 

Als Verkoopprijs - ( aankoop + renovatiekosten) = Winst

 

Kluswoningen tussen €200.000 - €280.000

Energielabel E,F,G

Provincies:

Noord holland

Drenthe

Gelderland

[DaMedia]

En de tijd die vergunningen voor een uitbouw nodig hebben? Dat is soms lang wachten op de gemeente tot er goedkeuring is.

En stel je koopt een huis voor 200K en renoveert voor 100K. Is het dan voor 300K+ te verkopen? En stel dat dat een half jaar duurt, ook dat kost geld.

[Freeaqingme]

Ik vind de vraag wel heel algemeen moet ik zeggen. De enige manier waarop je hier een degelijk succes van kan maken is - denk ik - door de pareltjes op de markt te kunnen herkennen. De huizen met onbenut potentieel die niet in de vraagprijs verwerkt zit. 

 

Om die kennis op te doen kan je denk ik beter met een makelaar ofzo in zee gaan, of wellicht de basis op doen bij een cursus vastgoed oid.

 

> - Keuken en badkamer renoveren (indien het zeer verouderd is).

 

Dit is bijvoorbeeld iets waar je heel voorzichtig mee moet zijn. Omdat keukens en badkamers heel erg afhankelijk zijn van smaak, zal je hiermee zelden de volledige investering kunnen terugverdienen. Ik begrijp dat van heel oud -> nieuw weliswaar in theorie wat op kan leveren, maar dan is dus wel de truc om het zo op te zetten dat het neutraal in uitstraling waardoor het een zo groot mogelijke groep aanspreekt.

 

Edit: en let ook op de overdrachtsbelasting. Als je het binnen 6 maanden doorverkoopt kan je die weer terugkrijgen meen ik. Maar stel dat de verbouwing onvoorzien uitloopt (ziek personeel, vertraging levering materialen, etc), of je vindt niet zo snel kopers als gehoopt, dan heb je al snel 10% van de aanschafprijs aan extra kosten. De kans op dat laatste is natuurlijk kleiner zolang er sprake is van een verkopersmarkt, maar zodra dat niet meer is kan je wel eens meer dan een maandje of 2 moeten wachten voordat je een koper hebt (die ook nog eens snel kan overdragen).

15 maart 2024 aangepast door Freeaqingme

[Olaf]

Als je deze vraag zo stelt ben je nog niet ver genoeg in je gedachten gang. Zet alles op papier. Welke variabelen zijn er?
Denk even snel aan:
 

Aankoop

1. Aankoop bedrag
2. Eventuele finders fee voor bij off market deals
3. Eventuele financieringskosten (afsluitkosten+rentelast + taxatie)
4. Eventuele technische keuring, maar ik verwacht niet dat jij die nodig hebt.
5. Notariskosten
6. Overdrachtsbelasting (10,2%)

Verbouwing:

1. Uiteraard je regulier verbouwingskosten. Ik ga ervan uit dat jij dat goed inzichtelijk kunt maken.
2. Leges voor vergunningsaanvragen? Optoppen, splitsen, samenvoegen end. Ga bij je businescase ervan uit dat je geen vergunning krijgt.
3. Kosten voor bureau's die je hierbij begeleiden?

Verkoopkosten

1. Makelaarskosten

Verkoop opbrengsten

1. Verkoop bedrag
2. Bij verkoop transport binnen 6 maanden ontvang je dubbel betaalde overdrachtsbelasting terug. Let op: Bij verkoop aan reguliere particulier krijg dus maar 2% terug.

Ik zal vast wel iets vergeten zijn....maar mogelijk brengt dit je wat inzicht?

Succes met je excelletje! :)