JZ

Echter als de verhuurder op voorhand aangeeft dat de ruimte enkel als commercieel wordt verhuurd in hoeverre is er dan geen sprake dat die bedingt dat de woonruimte niet gebruikt? Immers het een sluit het ander uit. Verder zoals ik aangaf kan ik me goed voorstellen dat regeltechnisch (op bouwkundig niveau) dit uberhaubt niet mag ondanks dat een ruimte als woonruimte is ingericht.

Ik vraag me ten sterkste af in hoeverre een verhuurder niet diens wil kan opleggen hoe een pand gebruikt wordt. Bedenk je wel dat als een pand in de eerste instantie wordt verhuurd als sect commercieel en je gaat het als woonruimte gebruiken er andere regels ontstaan inzake hoe je tegenover de verhuurder staat. Daarnaast krijg je nog te maken met bouwtechnische eisen, het kan best dat het origineel commercieel/woonruimte is echter zodra ze in combinatie worden gebruikt dien je bouwkundig aan andere eisen te voldoen. Dit uit zich enerzijds in andere eisen richting veiligheid maar ook de verzekeraar kan andere eisen stellen (te denken aan bv een brandmeldinstallatie). Verder vraag ik me ten sterkste af in hoeverre het relevant is dat er woonruimte is als in het contract al vastgelegd is dat het totaal enkel als commercieel verhuurt wordt en er ook geen toestemming is om er iets anders te doen behalve het commercieel uit te baten.

Volgens mij hangt dit af van welke financier je hebt, sommige banken hebben hun eigen taxateurs. Je kunt dan ook grof zelf een berekening maken zodat je een idee hebt waar je op uit zal komen maar voor een definitieve taxatie ben je toch afhankelijk van de bank wie deze uitvoerd.

Toevallig heb ik nog de afgelopen maand een tweetal taxaties van huurpanden laten uitvoeren die staan in de volgende verhouding mbt de bruto huuropbrengsten: onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat = 9,7x de jaarlijkse bruto huuropbrengsten executiewaarde in verhuurde staat = 8,2x de jaarlijkse bruto huuropbrengsten onderhandse verkoopwaarde in onverhuurde staat = 9,3x de jaarlijkse bruto huuropbrengsten executiewaarde in onverhuurde staat = 7,3x de jaarlijkse bruto huuropbrengsten Misschien dat je daar iets aan hebt met het berekenen vhg wat je wilt.

Zoals je al aangeeft het is een goede locatie en doorgaans worden nieuwe commerciele ruimtes casco opgeleverd omdat iedere ondernemer zijn eigen wensen heeft. Verder alvorens je aan de slag gaat met aannemers enz. zou ik eerst een kleine PvE opstellen en eens naar een interieur architect lopen die in de buurt ligt. Vraag bij hem een offerte aan om je PvE uit te werken alvorens je hem opdracht geeft en ga of zelf of vraag de architect om een aannemer in de hand te nemen. Hij zal beter zijn ideeen van papier naar werkelijkheid kunnen laten uitvoeren dan jezelf. Rechtstreeks naar een aannemer stappen zal je zowieso geen top ontwerp opleveren, geeft je geen fatsoenlijk vergelijkingsmateriaal en ze zijn niet de minste om je even uit te kleden.

Zouden aandelen niet practisch zijn? Immers als ontwikkelaar probeer je toegevoegde waarde te ontwikkelen met je geld, bij een exit (verkoop pand?) stijgt de waarde van je inleg maw de aandelen evenredig. Bij een achtergestelde lening heb je enkel recht op rente en zul je bij een exit belasting dienen te betalen. Daarnaast bij aandelen hoef je geen dividend uit te keren terwijl bij een lening rente wel dient te gebeuren.

Is het voor een bedrijf niet eenvoudiger om bv via Enckevort/Destil dit soort producten te bestellen? Er zijn talloze bedrijven die in materieel voor de aannemer doen misschien niet specifiek voor voegers neemt niet weg dat die ook nagenoeg alles in huis hebben tegen waarschijnlijk lagere prijzen die een kleine groothandel kan leveren. Niet om direct je plan onderuit te schoffelen maar ik vraag me dan ook af in hoeverre de markt niet landelijk hierin voorziet.

Inderdaad afhankelijk per gemeente is dit overigens online gratis te bekijken of dit toegestaan is.

Een opstal verzekering is meer dan enkel het herbouwen van een pand. Als iets afbrand dient het door de brandweer gekeurd te worden en vervolgens gesloopt/afgevoerd te worden en dan kun je pas herbouwen. Ik heb het nog nooit zelf in de hand gehad echter ik kan me voorstellen dat op dat moment de gemeente mbt vergunningen ook om de hoek komt kijken en je zult toch nog wat tekenwerk moeten laten uitvoeren voor de aannemer. Dus het herbouwen is goed mogelijk voor 350 euro/m3 (en zelfs nog minder) echter het complete traject zal meer kosten dan enkel dat. Waar ik zelf mee zou zitten als taxatiebureau is hoe je je kunt positioneren in de markt. Veel relaties tussen bank/koper of koper/verzekeraar zijn namelijk al vastgelegd. Die werken samen met bekende taxateurs en het lijkt me erg lastig om daartussen te komen. Natuurlijk is het goed mogelijk voor vastgoedfondsen dat die hun vastgoed laten herwaarderen maar ook voor deze groep lijkt het me dat ze een vaste man hebben. Je zult je dan ook als nieuw dienen te vestigen en ik vraag me dan zelf af wie heb je als klant?

Is dit niet afhankelijk per verzekeraar? Ik ben een particuliere vastgoed belegger en via mijn verzekeringsagent dien ik voor de herbouwwaardebepaling een x aantal m3 op te geven samen met de functie, locatie en type woning. Maw daar komt geen taxateur aan te pas. Daarintegen voor het herfinancieren bv heb ik wel een taxateur nodig echter deze worden doorgaans aangewezen door de financier. Dit zijn altijd beeedigde taxateurs. Als belegger kan het soms wel handig zijn om zelf een her-taxatie te doen indien de Woz waarde de pan uitgroeit echter dit is een zeldzame aangelegenheid. Overigens indien je wilt taxeren ben je beedigd? Ik kan me voorstellen dat dit zeker voor commercieel vastgoed van belang is.

Zoals je zelf aangeeft zeker bij een appartementje is het moeilijk om een meerwaarde te genereren. Je bent voor een appartment in jou geval 108.000 euro kwijt dan ga je er nog een beetje aan vertimmeren dan zit je misschien op 125.000 euro. In hoeverre onderscheid je jezelf dan van de x aantal andere appartementen? Ik ken zelf een aantal die zich toeleggen op het verbouwen van oude boerderijen en deze opsnijden. Hier praat je wel over grotere bedragen maar dan is er een stukje uniek zijn maar ook het toevoegen van waarde eenvoudiger. Vergeet overigens ook niet zodra jij een woning/appartement koopt en vermeubelt en direct weer op de markt zet dat de belastingdienst je ook weet te vinden. Zelf ben ik van mening dat het een strategie is die je zelf uitstippelt. Wil je snel een paar centen verdienen of ga je voor de lange termijn. Op korte termijn valt zeker veel te verdienen maar het risico is ook beduidend hoger. Wat als je de financiering niet rond krijgt of het verbouwen valt tegen of zoals nu de markt valt tegen. Op de lange termijn zullen mensen die iets kopen en doorverhuren hier minder last van ondervinden. Sterker nog tijden als deze is men geacht juist te kopen al moet ik zeggen dat de leuke gebieden de woningprijzen nog steeds even star zijn.

Ik ben zelf een particuliere verhuurder aan studenten en kom uit een familie met een vastgoed achtergrond. 1 ding wat ik geleerd heb is dat je nooit moet verhuren aan studenten in een appartement (tenzij je het complex bezit). Een leuk voorbeeld is bv een drietal studenten die gingen honkballen, 's nachts en dan uiteraard binnen. Uiteindelijk heeft dit dan ook met de VvE de nodige problemen veroorzaakt en waren we ook blij dat we van ze af waren. Denk overigens niet dat meiden zoiets niet doen want dat was voor mij ook een snelle desillussie. Nu betreffende het financiele, ik reken zelf 7,5% rendement echter ik financier voor een groot deel dit uit eigen geld. Of het lenen van je ooms een goed idee is, kan echter bedenk je wel dat een vastgoed belegging langdurig is en verhoudingsgewijs zwak rendeert tov aandelen (ondanks de huidige malaise). Verder wat betreft de veiligheid dien je dit per gemeente te bekijken. De meeste hebben namelijk specifieke voorschriften over het aantal studenten dat je in 1 woning/appartement mag stoppen alvorens je een vergunning dient aan te vragen.