aankoop woning en inbreng in BV

[karelcl]

Goedenavond,

 

Stel ik koop een nieuwbouwwoning (met in de woning een kantoortje) en zet die op de naam van mijn eenmansbedrijf.

Kan ik dan de aankoopkosten als verlies boeken, of afschrijvingskosten berekenen en wellicht nog BTW terugvragen?

Vervolgens breng ik het eenmansbedrijf in in een BV.

Ben ik dan verplicht om de woning van het bedrijf naar prive te halen?

En zo ja, gaan de kosten dan over naar de BV, of moet ik nog iets van overdrachtsbelasting betalen?

 

Ik hoor graag jullie reacties.

[Marjan]

Ik raad je aan voor dit soort constructies een fiscalist te raadplegen, er zitten meer adders onder het gras dan je denkt. Zo op het eerste gezicht is de vraag ook of je hier veel mee opschiet. Als de woning ondernemingsvermogen wordt kun je weliswaar de rentekosten op de zaak aftrekken maar zul je jaarlijks een forse privecorrectie moeten maken die dan niet aftrekbaar is (dit geldt overigens ook voor de BTW). Stel je kantoor is 10% van de totale woonoppervlakte....reken maar uit!

Nogmaals: raadpleeg een deskundige voor alle ins en outs.

 

[Joost Rietveld]

Dag Karel,

 

Hier kan ik vrij kort over zijn: dit wordt moeilijk! Om het heel wat langer te maken:

 

Voor uitsluitend de IB geldt:

Een pand aankopen met een kantoortje in de woning kan niet zondermeer op de eenmanszaak gekocht worden. Simpelweg omdat er geen sprake is van verplicht ondernemingsvermogen (kantoorpand) of het twijfelachtig keuzevermogen is (min. 10% van de inhoud is kantoor).

 

Daarvoor is het aanhouden van een kantoortje in huis niet substantieel genoeg, tenzij deze een eigen opgang en sanitaire voorzieningen heeft (= verplichte splitsing van het pand in privé en zakelijk onroerend goed) of dus meer dan 10% van de inhoud van het pand inneemt.

 

Voor de BTW:

het pand mag je volledig zakelijk aanmerken (charles/tijmens arrest) en alle BTW over de nieuwbouw terugvragen. Doe dit wel per aangiftetijdvak correct! Dus BTW op een nota van de aannemer in januari 2008 moet ook in de aangifte BTW van het eerste kwartaal (of bij een maandaangifte dus januari) 2008 teruggevraagd worden. Wel moet je dan een correctie voor privé gebruik opnemen in de aangifte BTW.

 

Als je vervolgens een BV opricht en de eenmanszaak (verder emz) daarin brengt, dan trek je een blik aan fiscale voorwaarden open! Om het even gecompliceerder te maken:

 

Bij inbreng van een emz in een BV met een gesplitst pand moet inderdaad gekeken worden naar de gevolgen voor de BTW (nieuwbouw pand en dus herzieningstermijn van 10 jaar op de reeds teruggevraagde BTW) en de overdrachtsbelasting. Voorts zijn er regels voor de maximale creditering (schuld die de BV na inbreng aan jou mag overhouden).

 

Dan is het nog de vraag of een BV wel voldoende voordeel oplevert (oprichtingskosten veelal 4K inclusief notaris, fiscaal advies en accountantsverklaringen) om deze constructie tot in dagen rendabel te houden. En dan nog de optie om het pand privé te houden (dus niet inbrengen in de BV, mits de emz minimaal 18K waard is zonder het pand) en te verhuren aan de BV (terbeschikkingstelling in box 1).

 

Ik kan nog wel even doorgaan, maar ik hoop dat je zo inziet dat een fiscaal expert een 'must' is in deze zoals Stien al stelde.

 

Groet

Joost

 

[odeon]

Een woning op naam van de eenmanszaak zetten, zal niet gaan, omdat het, zoals Denarius terecht stelt, hier vermoedelijk om verplicht privé-vermogen gaat.

 

Een woning inbrengen in een BV kan wel, maar is dit wel slim. Bij overdracht aan de BV van bestaand onroerend goed dat tot het privé vermogen behoort is 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. Bij nieuwbouwwoningen is BTW verschuldigd.

 

Indien je de woning gaat verkopen, is de boekwinst belast. Gaat de BV failliet, ben je je woning kwijt.

 

Ik ken eigenlijk geen ondernemers die hun eigen woning op naam van de BV zetten. Waarom zou dat zijn?

 

Succes,

 

Odeon

 

 

 

 

 

 

[karelcl]

Bedankt voor jullie reacties.

 

Voor uitsluitend de IB geldt:

Een pand aankopen met een kantoortje in de woning kan niet zondermeer op de eenmanszaak gekocht worden. Simpelweg omdat er geen sprake is van verplicht ondernemingsvermogen (kantoorpand) of het twijfelachtig keuzevermogen is (min. 10% van de inhoud is kantoor).

Van de woning wil ik de gehele zolderverdieping kantoor maken, dus dat is meer dan 10%

 

Voor de BTW:

het pand mag je volledig zakelijk aanmerken (charles/tijmens arrest) en alle BTW over de nieuwbouw terugvragen. Doe dit wel per aangiftetijdvak correct! Dus BTW op een nota van de aannemer in januari 2008 moet ook in de aangifte BTW van het eerste kwartaal (of bij een maandaangifte dus januari) 2008 teruggevraagd worden. Wel moet je dan een correctie voor privé gebruik opnemen in de aangifte BTW.

Wat voor correctie voor privé gebruik is dat?

 

Een woning inbrengen in een BV kan wel, maar is dit wel slim. Bij overdracht aan de BV van bestaand onroerend goed dat tot het privé vermogen behoort is 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. Bij nieuwbouwwoningen is BTW verschuldigd.

De woning in BV inbrengen is ook niet mijn bedoeling. Wel om het na verloop van tijd van de eenmanszaak aan privé te verkopen (in bewoonde staat).

 

Maar inderdaad moet ik maar eens een accountant/fiscalist gaan raadplegen!

 

groet Karel

 

[Joost Rietveld]

Karel,

 

Als de werkkamer meer dan 10% van de inhoud (niet oppervlakte!) van de woning inneemt, dan kan je ervoor kiezen om het pand als zakelijk te bestempelen (keuzevermogen).

 

De BTW correctie gaat naar rato van het privé deel van de woning. Als je op een nieuwbouwwoning 50K aan BTW betaalt, dan kun je deze ineens terugvragen. Wel moet je dan gedurende 10 jaar een correctie maken voor privé. Die correctie gaat naar rato van inhoud.

 

Als de werkkamer 15% (en privé dus 85%) van de inhoud bedraagt dan is de correctie in dit voorbeeld dus:

 

50.000 / 10 x 85% = 4.250 euro per jaar toe te voegen aan de te betalen BTW.

 

Groet

Joost

 

 

[karelcl]

Het is me helemaal duidelijk nu.

Bedankt!