Bedrijfspand naar prive

[os]

Zijn er voorwaarden aan verbonden om een bedrijfspand die nu in een VOF zit naar het privé-vermogen over te hevelen?

 

Het gaat hier om een onderneming - VOF - tussen een echtpaar, de man heeft 60% en de vrouw 40%. De onderneming wordt, behalve het bedrijfspand, ruisend ingebracht in een BV. Het is de bedoeling dat het pand naar priv'é gaat; het blijft in principe gewoon op naam staan van de firmanten. Het is de bedoeling dat nog 3 jaar de onderneming wordt voortgezet, dus verhuur van het pand aan de BV is tbs. Hierna zal de onderneming verkocht worden en zal het pand dus naar BOX 3 'verhuizen'.

 

Bij voorbaat dank voor jullie reacties.

[Yannick_]

Ik vraag me af of het mag van de belastingdienst. (maar ik weet het niet zeker) Ik kan me voorstellen dat een bedrijfspand niet op naam van een privé persoon mag staan.

 

Afgezien daarvan vraag ik me af waarom je dat zou doen? Als privé persoon mag je je afschrijvingskosten niet gebruiken om de winst te verkleinen (of verlies te vergroten). Waarom zou je het pand op naam van een privé persoon willen zetten?

[Fuchs]

Kan wel, maar je zult in principe wel moeten aftikken over de waardestijging. Een taxatierapport kan helpen om de waarde bij verschuiving te onderbouwen. Wellicht dat je hier (en dat zul je aan een fiscalist moeten vragen) gebruik kunt maken van de herinvesteringsreserve als je binnen 3 jaar de met de boekwinst door verkoop een ander pand erbij wilt kopen (die valt dan wel weer binnen de BV).

[os]

Ik vraag me af of het mag van de belastingdienst. (maar ik weet het niet zeker) Ik kan me voorstellen dat een bedrijfspand niet op naam van een privé persoon mag staan.

 

Afgezien daarvan vraag ik me af waarom je dat zou doen? Als privé persoon mag je je afschrijvingskosten niet gebruiken om de winst te verkleinen (of verlies te vergroten). Waarom zou je het pand op naam van een privé persoon willen zetten?

 

Het is de bedoeling dat de onderneming over 3 jaar wordt overgedragen, en dat het bedrijfspand behouden blijft. Als je het pand nu naar de BV haalt, en je zou over 3 jaar het pand alsnog naar prive overbrengen, ben je op dat moment overdrachtsbelasting verschuldigd, en nu (volgens mijn gegevens) niet. En het is misschien niet toegestaan om een bedrijfspand in prive te houden als je een eenmanszaak hebt (verplicht ondernemingsvermogen) maar in het geval van een BV kan je er wel voor kiezen. Immers dan verhuur je het pand aan een derde (hier de eigen BV dus dan wel terbeschikkingsstelling, belast in box 1). Op het moment dat de onderneming vanuit de BV verkocht is zal het pand in prive overgaan van box 1 naar box 3.

En afschrijving op onroerend goed is nou niet echt spannend meer v.a. 2007 i.v.m. de bodemwaarde. En met het oog op de verkoop over 3 jaar zal je de afschrijving op dat moment weer bij de winst van de BV moeten tellen...

 

Mijn vraag was meer of ik nog aan bepaalde voorwaarden moest houden om niet voor fiscale of juridische verrassingen komen te staan.

[os]

Een aanvullende vraag van mij: kan vanwege de winst wat behaald is op het pand op het moment dat het naar prive overgebracht wordt ook een lijfrente bedingd worden bij de BV, of moet hiervoor het pand echt in de BV ingebracht worden?

 

In art. 3.129 staat dat je een lijfrente kan bedingen vanwege de staking, maar hier staat (volgens mij) niet bij of alles dan ingebracht zou moeten worden....

[odeon]

Hoi Os,

 

Je hebt je huiswerk goed gedaan!!!

 

- Aangezien er geen juridische c.q. economische eigendomsoverdracht van het pand plaatsvindt is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Anders gezegd: er is geen belastbaar feit.

- Verder zijn er geen specifieke voorwaarden. Het pand staat al op naam van de beide firmanten, dus juridisch gezien verandert er niets.

- De boekwinst op het pand behoort tot de (fiscale) stakingswinst. Voor deze winst kun je dus een lijfrente bedingen (voor zover de maxima niet overschreden zijn)

 

Succes,

 

Odeon

[os]

Thanks!

[Joost Rietveld]

Dag Os,

 

Ik vat even samen: je wilt over 3 jaar een BV oprichten, met ruisende inbreng vof en dan het pand naar privé halen. Na de inbreng in de BV wil je de BV verkopen, zodat het pand overgaat naar box 3.

 

Ja uiteraard kan dit zoals je zelf al aangaf. Je kunt inderdaad niet het pand voor die tijd uit de vof halen omdat het verplicht bedrijfsvermogen is.

 

Bij de inbreng van de vof kun je een lijfrente bedingen bij de BV voor de stakingswinst. Deze bestaat uit in te brengen stille reserves (dus ex. pand), (niet persoonlijke) goodwill, desinvesteringsbijtelling en fiscale reserves (FOR). Deze lijfrente kent verschillende gradaties qua hoogte (103.000 tot 412.000), maar let er vooral op dat alle betaalde premies aan lijfrente sinds 1992 en de FOR op die lijfrentepremieaftrek wegens staking in mindering komen. Wel mag de stille reserve in het pand, ondanks dat het niet meegaat in de BV, omgezet worden in een lijfrente bij de BV.

 

Veelal is de vof meer waard dan de 18.000 waardoor de aandeelhouders in de BV een vordering houden op de BV, die dus ook onder de TBS in box 1 valt (voorzover daar niet geheel een lijfrente voor bedongen kan worden).

 

Cijfervoorbeeld:

 

Stille reserves incl. pand: 135

FOR man: 20

FOR vrouw: 0

Desinvesteringsbijtelling: 5

Goodwill: 40

 

Stakingswinst: 200.

Verdeling is 60/40 zodat aan stakingswinst per vennoot resteert:

 

Man 128 (20 FOR + 60% van restant)

Vrouw 72

 

De vrouw kent geen beperkingen en kan voor 72 een lijfrente bij de BV bedingen.

 

De man kent een max lijfrente van 103.000 (afgerond en de kleine stakingsaftrek (3.630) daargelaten) voor een uitgestelde lijfrente als hij jonger is dan 50. Bij een direct ingaande lijfrente of ouder dan 50 bedraagt de premieaftrek max 206.000 (hoogste aftrek van 412 doet hier niet ter zake).

 

Stel dat hij 45 is en de lijfrente wenst uit te stellen. Dan kan hij als aftrek opnemen:

 

103 - FOR - betaalde premies lijfrente sinds 1992.

 

Dat kan dus een aardig nadeel opleveren. Stel dat hij een polis had van 2.000 per jaar die in 2000 premievrij werd. Dat maakt al 16.000 aan lijfrente en hij heeft 20.000 FOR.

 

Van zijn beoogde 103.000 blijft aan max. aftrek maar 67.000 over zodat hij over een stakingswinst van 128 - 67 = 61.000 toch moet afrekenen. Dan is een direct ingaande lijfrente dus de betere oplossing.

 

Let er ook op dat de vof na inbreng doorzakt naar een werk BV en dat de lijfrente achterblijft in de holding. Ik weet niet wie de BV gaat kopen, maar weinig kopers hebben trek in een BV waar een lijfrenteverplichting jegens de voormalige aandeelhouders in rust.

 

Je ziet, veel stof tot nadenken! Zeker een traject waarvoor fiscale expertise een noodzaak is, omdat bovenstaande slechts een summier deel van de oplossingen bevat! Nadenken over toch het pand inbrengen is echt geen slecht idee. Maar dan spelen er ook weer andere belangen mee (voorkomen overdrachtsbelasting om maar iets te noemen!).

 

 

Groet

Joost

 

 

[os]

Hoi Joost,

 

De situatie is iets anders; per nu wordt de BV opgericht, VOF per 1/1/08 ingebracht zonder pand, ze hebben de onderneming nog 3 jaar, in de BV, en vervolgens zullen ze de onderneming gaan verkopen uit de BV, waarna het pand in prive op dat moment van box 1 naar box 3 verhuist.

De stakingswinst is in totaal € 250K, waarbij dit in zijn geheel als stamrecht (vanwege FOR) ad resp. € 40K en € 20K en lijfrente van resp € 115K en € 75K wordt gedaan (man=59, vrouw=60).

 

De BV hoeft niet door te zakken naar een werk-BV omdat het plan is om na 3 jaar een activa-passiva transactie te doen ipv aandelenverkoop.

 

Inderdaad voornamelijk de overdrachtsbelasting heeft de DGA doen besluiten om het pand direct naar prive te halen.

 

Maar bedankt voor de stof tot nadenken!

 

Os

[Joost Rietveld]

Hoi Os

 

Als ik jouw verhaal zo lees, dan zocht je blijkbaar bevestiging. Hetgeen opgezet is, klopt namelijk als een bus.

 

Blijft over of de boekwinst op het pand omgezet kan worden in een lijfrente en die vraag had ik reeds beantwoord: ja. Daar zijn echter wel voorwaarden aan gesteld.

 

De boekwinst moet verband houden met de overdracht van de vof aan de BV (lijkt me duidelijk) en er mag geen rekening courant vordering van de DGA's op de BV overblijven. Oftewel, de volledige stakingswinst inclusief de boekwinst op het pand moet als lijfrente bedongen worden bij de BV (is ook hier niet aan de orde, mits jouw cijfers de stakingswinst inclusief pand zijn).

 

Alles in kannen en kruiken dus!

 

Groet

Joost

[os]

He, dat is nieuw voor mij, dat er geen r/c over mag blijven. Heb je daar ook een wetsartikel of jurisprudentie van?

Volgens mijn berekeningen zou er 24K als schuld aan de aandeelhouder overblijven; dit zal dan ook in de lijfrente moeten komen? Of als de aandeelhouder het geld voor het pand (220K) stort minus die 24K is het ook goed?

[Joost Rietveld]

Hoi Os

 

dit volgt uit het feit dat de stille reserves bij de overdracht van een pand aan privé wel tot lijfrente kunnen leiden. Er kan dus wel een creditering optreden, doch niet uit hoofde van de stille reserve in het pand. Deze stille reserve in het pand dient volledig gedekt te worden door de lijfrente. Is ook wel logisch, omdat er anders een (belastingvrije) overwinst de BV invloeit die niet fiscaal gebonden is aan belaste heffing in de toekomst.

 

Voorts heb ik nog even de overdrachtsbelasting beschouwd. Alleen als het pand geen functie meer heeft voor de BV, kan er met een vrijstelling voor de ODB gewerkt worden. Nu het pand naar privé overgaat is ook nog eens overdrachtsbelasting verschuldigd (6%). Gezien de 3 jaarstermijn die je aanhoudt, ben je bekend met de gevolgen in deze zin.

 

Rest nog wel het voornemen tot overdracht dat je hier inmiddels bevestigd hebt! De fiscus speurt ook ons forum af!!! Quote Elsevier (hopelijk hebben ze hier geen moeite mee):

 

Als de overdracht tegen een lijfrente echter gebeurt terwijl al min of meer vaststaat dat de onderneming kort daarna wordt overgedragen aan een derde, wordt er in feite direct een lijfrente-BV gecreëerd. Daartegen zal de fiscus wél optreden en waarschijnlijk ook met succes. De Hoge Raad heeft beslist dat de aftrek uitsluitend is bedoeld voor premies die zijn betaald aan een opvolgende ondernemer en dat daarvan geen sprake is als de inbreng in de BV wordt gevolgd door een tevoren overeengekomen overdracht aan een derde (BNB 2001/188).

 

Ik geef je nu wel aan dat ik het hierbij voor gezien houd. De informatie die hier staat is al vele malen meer dan je elders om niet zou kunnen verkrijgen.

 

Succes! Volgens mij staat hier alles wat je moet weten. En nogmaals, leg de casus anders voor aan een fiscalist.

 

Groet

Joost