Horeca, nieuwe verhuurder eist geld van huurder ivm fouten in oude huurovk.

[HKHG]

Hallo,

 

Even een vraagje over mijn huurcontract.

 

Ik huur al jaren een horeca bedrijf. De huur bestaat uit de naam, goodwill en inventaris. We hebben nooit problemen met de verhuurder gehad. Toen verhuurder zijn pand in 2007 verkocht en wij een nieuwe verhuurder kregen, begonnen de problemen. De nieuwe huurder kwam, na bijna 1 jaar, met een vordering van ruim € 50.000,- omdat wij investeringen gedaan hadden die niet gecompenseert met de huur mocht worden, dit terwijl oude verhuurder ons verzekerde dit wel te mogen doen.

 

Bij nader inspectie vanhet huurcontract begon mij wat te dagen. De oude huurder voor mij, was failliet gegaan. Toen ik het bedrijf gibng huren kreeg ik te maken met de curator. De curator eisde een som van € 15000,- overname goodwill. Aan deze eis heb ik voldaan.

 

Nu komt natuurlijk de grote hamvraag: Mag mijn verhuurder de goodwill aan mij verhuren terwijl ik deze van de curator overgenomen heb? Mag de verhuurder mij de naam van het bedrijf verhuren, terwijl ik deze zelf heb vastgelegd bij de kamer van koophandel? Mag de vehuurder huur vragen voor inventaris, ook al huren wij deze nu al 6 jaar zonder dat verhuurder de inventaris wilt vervangen? Alles is zo goed als op en gedateerd.

 

De verhuurder eist indien wij niet over de brug komen met € 50.000,- dat ik mij zaak op 1 januari sluit. Dit is natuurlijk belachelijk!!! Echter, alles is mondeling met oude verhuurder besproken en ik heb natuurlijk geen poot om op te staan, behalve de helft van mijn bedrijf te verkopen en daarmee de huur voldoen.

 

Ik heb in 6 jaar, ruim € 60.000,- euro aan goodwill en naam betaalt. Kan ik dit terug vorderen aangezien ik op papier heb staan dat dit mijn eigendom is??

 

Ik hoop dat iemand mij kan helpen.

 

Alvast bedankt!

 

NB. De rede dat ik anoniem wil zijn is dat er natuurlijk een procedure loop en ik deze niet in gevaar wil brengen.

 

 

^{Titel aangepast, MOD}

[PaulN]

Beste HKHG,

 

Het is van belang wat er precies staat in je huurovereenkomst. Wat huur je precies: alleen het pand, dan is er sprake van huur van bedrijfsruimte. Als er expliciet wordt gesproken over het huren van de bedrijfsnaam, goodwill en inventaris is er sprake van een pachtconstructie. Hoewel daarop ook bepalingen uit het huurrecht van toepassing zijn, is er dan meer ruimte voor extra eisen/voorwaarden/verplichtingen.

 

Heb je met de nieuwe verhuurder een nieuwe overeenkomst afgesloten?

 

Als ik het goed begrijp hebben jullie als huurder investeringen gedaan en die gecompenseerd met de huur? Is dit onder de oude of nieuwe verhuurder gebeurd? Waren dit investeringen in verbouwing/onroerend goed?

 

Heb je een koopovereenkomst getekend voor de betaling voor goodwill? Heb je dit bedrag alleen betaald voor goodwill of voor de complete exploitatie, dus inclusief inventaris? Indien de verkopende partij daarvan volledig eigendom bezat en was en gerechtig tot verkoop, dan ben jij nu de eigenaar. Waarom betaal je dan als zes jaar voor de huur van goodwill, bedrijfsnaam en inventaris?

 

Veel hangt van de voorwaarden in je overeenkomst met de verhuurder af. Daarin staat wat je huurt, hoe lang, voor welke prijs en wat de wederzijdse verlichtingen zijn voor onderhoud, vervanging en investeringen.

 

De redelijkheid van de vordering van 50.000 euro lijkt mij - op grond van jouw summier informatie - zeker aanvechtbaar. Dit bedrag en het risico voor je exploitatie zijn te groot om daar geen expert bij te halen. Laat je overeenkomst met de verhuurder en met de curator zien aan een advocaat, met expertise o.g.v. huurrecht en/of horeca. Dan kun je weloverwogen beslissen welke acties je gaat ondernemen.

 

Succes en sterkte.

 

Paul

 

[HKHG]

Dank voor de snelle reactie.

 

De voormalige huurder, huurde de onderneming op de zelfde basis als mij. Toen deze failiet ging bleef de boedel in de onderneming aangezien deze van verhuurder was. Hij had dus alleen goodwill opgebouwd in de jaren waarin hij ondernemer was.

 

Om het bedrijf te huren moesten wij van de curator de goodwill overnemen omdat anders een doorstart bepaalt kon worden. Dit wilde wij niet omdat er al genoeg kosten zijn bij het starten van een bedrijf. Wij hebben dit och gedaan zodat de curator zijn zaken kon afronden en wij het pand mochten betrekken. Dit is middels voorstel op papier gebeurt. Wij hebben toen het bedrag op de rekening van de curator gestort/ Het huurcontract was toen al getekent. Verhuurder heeft dus nooit rekening gehouden dat wij de goodwill gekocht heb, en wij eigenlijk ook niet omdat er nooit problemen met verhuurder waren.

 

De investeringen hebben betrekking op aanschraf inventaris, plaatsen van nooddeur etc.... De investeringen die wij gedaan hebben in de tijd van de oude verhuurder werden in mindering van de huur gebracht. Toen oude verhuurder zijn pand verkocht, verzekerde hij dat wij op deze manier door kunnen gaan. Dit deden wij ook. Op een dag kwam de keuringsdienst van waren en klaagde over de vloer in de keuken. Deze voldeed niet aan de eisen en wij moesten dit veranderen. Dit heeft ons ruim € 8000,- euro gekost Andere zaken, zoals aanschraf inventaris hebben ons op een totaal van € 12.000,- doen uitkomen. Deze rekeningen zijn toen naar verhuurder gestuurt ter compensatie op de huur. Na een maand of 3 kregen wij ineens een brief van een deurwaarder dat wij 3 maanden achterliepen op de huur en dat de ingediende rekeningen niet verekend worden omdat dit nooit schriftelijk is vastgelegd. Echter heb ik wel bewijs van de oude verhuurder waarin hij verklaart af te zien van huur door gedane investeringen in het bedrijf.

 

Ook willen wij al vanaf het moment dat wij een nieuwe verhuurder hebben, een nieuw huurcontract laten maken. Deze heeft echter geen gehoor gegeven. Toen de nieuwe verhuurder het pand kocht, huurde wij het 4,5 jaar. We zitten er nu ruim 5,5 jaar in.

 

De naam die wij gebruiken is niet geregistreerd door de verhuurder. Verhuurder kan niet aantonen dat de naam van hem is. Wij hebben de naam ingeschreven bij de KvK en ik ben van mening dat dit dus mijn naam is.

 

Als ik dus ervan uit ga dat ik alleen de goodwill niet hoeft te betalen, dan zou ik € 30.000,- terug kunnen vorderen. Als ik ook de naam niet hoeft te betalen kan ik zelfs € 60.000,- vorderen. Probleem is natuurlijk dat ik pas ruim een jaar van nieuwe verhuurder huurt. Wat gebeurt er dan met de 5 voorgaande jaren? Kan ik die op nieuwe huurder vorderen? Of dien ik de oude verhuurder aan te spreken. Mij lijkt het dat door aankoop van het pand, de nieuwe verhuurder aansprakelijk hiervoor is.

 

Ik heb ondertussen mijn rechtsbijstand ingeschakelt die zich momenteel over deze zaak zal buigen. U zult misschien begrijpen dat ik in de tussentijd op hete kolen zit en zelf zoveel informatie probeert in te winnen.

 

Omdat ik niet volledig vertrouw op mijn vordering, heb ik dus besloten 48% van mijn aandelen te verkopen om continuiteit van mijn bedrijf te te garanderen. Ik ben echter niet blij met deze oplossing omdat dit grapje mij op jaarbasis ruim een ton gaat kosten. Maar ik doe alles om mijn bedrijf te redden en heb geen zin om voor een bedrag van € 50.000,- failiet te gaan.

 

In ieder geval bedankt voor uw getoonde intresse.

 

Met vriendelijke groet,

 

HKHG

 

 

[HKHG]

Mijn advocaat heeft mij alleen medegedeeld dat, met de aangeleverde informatie van mijn kant, hij een schikking wilt gaan treffen. Dit houdt in: Kwijtschelding huurachterstand en aanpassing in het contract zodat wij iig geen goodwill en naam meer hoeven te betalen.

 

Dit is voor mijn een goede oplossing omdat ik geen confict wil hebben. Ik doe dit om mijn gezin te onderhouden en heb geen zin in conflicten. Als zou blijken dat ik eigenlijk recht heb op meer geld dan neem ik dat maar voor lief. Maar omdat het helemaal niet zeker is dat dit gebeurt, en het huurcontract al op papier ontbonden is, zit ik dus met dit probleem.

 

Wat mij ook niet geheel duidelijk is, moeten wij er daadwerkelijk uit op 1 janurari, of zal daar een gerechtelijke uitspraak nodig voor zijn?

 

Met vriendelijke groet,

 

HKHG

[PaulN]

Bij pacht van een horecabedrijf gaat het normaalgesproken om de bedrijfsruimte, inventaris, goodwill en handelsnaam. Het is de vraag of je met een betaling aan een curator juridisch gezien aanspraak kan maken op het bedrijf (naam/goodwill). Wat heb je met deze betaling gekocht volgens de overeenkomst? Het lijkt erop dat de verhuurder eigenaar daarvan was, en niet de failliet gegane vorige huurder. Met het aangaan van die huurovereenkomst heb jij feitelijk de verhuurder als eigenaar van het bedrijf erkend. Het terugvorderen van huur over de afgelopen zes jaar op basis van dit punt, en dan ook nog bij de nieuwe verhuurder, lijkt mij weinig slaagkans te hebben.

 

Speciale afspraken buiten de huurovereenkomst met de oude verhuurder hoeven niet vanzelfsprekend te worden overgenomen door de nieuwe verhuurder. Het compenseren van investeringen met de huur, zonder overleg met de nieuwe verhuurder, is dan ook niet aan te raden. Deze verhuurder heeft natuurlijk wel plichten ten aanzien van de staat van het gehuurde! Bij ernstige gebreken (zoals bij een VWA-waarschuwing) dien je deze daarvan op de hoogte te stellen en te overleggen over oplossingen.

 

Je hebt bij de oude verhuurder huurrechten opgebouwd en huurt al langer dan vijf jaar. De nieuwe verhuurder kan je daarom nooit zonder een gang naar de rechter uit het pand zetten. Het opzeggen van de huur door de verhuurder is een eerste stap daartoe, dit is natuurlijk ook bedoeld om jou meer onder druk te zetten. De verhuurder krijgt uitzetting niet gemakkelijk voor elkaar, voor een rechter wegen de belangen van de huurder/ondernemer zwaar.

 

Valt er met de verhuurder niet nog een poging tot een persoonlijk gesprek te wagen om tot een redelijke oplossing te komen? Met beslissingen over verkoop van aandelen zou ik wachten totdat je meer zekerheid hebt over je juridische positie. Doe zo snel mogelijk een tegenvoorstel aan de verhuurder. Indien de informatie en acties van de rechtsbijstand uitblijven (die zijn niet altijd even deskundig en snel) zou ik overwegen om een “echte” jurist in te schakelen.

 

Paul

 

^{Om te voorkomen dat dit wel een heel erg specifiek en gedetailleerd draadje wordt mag je me ook wel pm-en of mailen.}

 

[Joost Rietveld]

Hoi HKHG en Paul

 

Ik wil even een vraag stellen aan jullie beiden als mod:

 

HKHG: is jouw advocaat wel gespecialiseerd in huurrecht? (zo niet, dan verklaart dat het schikkingsvoorstel = luie advocaat!)

Paul: is dat dan wel jouw specialisme (ben je jurist?). Ik zie in jouw profiel dat dit wel jouw markt is, maar ik intervenieer even omdat huurrecht wel een erg kennisgevoelig juridisch specialisme is. Gezien jouw profiel maak ik me weinig zorgen.

 

@HKHG: besef je wel dat de adviezen van Paul niet bindend zijn en dat je je er niet op kunt beroepen, zowel jegens HL als jegens Paul.

 

Succes met de afwikkeling en ga rustig door hieronder. Voor andere lezers ook erg interessant.

 

Groet

Joost

 

 

 

 

[HKHG]

Hallo Joost,

 

Mijn advocaat zei dat hij dit aan een collega wilt overdragen i.v.m. specialisme in contractrecht?? Ik begrijp dat er aan de op HL gegeven adviezen geen rechten ontleent kan worden. :)

 

Er zijn op dit moment geen verdere ontwikkelingen.

 

Ik zal inderdaad even met mijn jurist even praten over het feit van een tegenvoorstel. Indien ik de indruk krijg dat hij er geen haast bij bied, dan ga ik een "echte" jurist raadplegen.

 

Ik heb trouwens ook alles bij de juristen van KHN gedeponeerd. Maar deze willen echter eerst € 2000,- euro hebben voordat ze hieraan beginnen. Toen ik haar bedankte, vroeg ze hoveel ik wel wilde betalen. Ik zei dat ik daar even over moest nadenken.

 

Ik kijk maandag wel even aan.

 

Groetjes,

 

HKHG

[PaulN]

Beste HKHG/Joost,

 

Het is inderdaad een complexe situatie; ook omdat het pachten van een (horeca)bedrijf niet expliciet is terug te vinden in de wet. De inhoud van een pachtovereenkomst is daarom vrij. Het huurrecht is daarbij wel van belang, en ook het arbeidsrecht. Bij (ver)pachten van een bedrijf vloeien daaruit verplichtingen voort t.a.v. overname van evt. personeel bij start/beeindiging van de pachttermijn. Ook daarom raad ik altijd aan een "echte" jurist in te schakelen. De inhoud van de eerder genoemde contracten is cruciaal.

 

Succes met het tegenvoorstel!

 

Groet,

 

Paul