Overdrachtbelasing ja of nee?

[Alex]

Als je je aandelen in een onroerend goed BV vervreemdt moet de verkrijger van die aandelen dan overdrachtsbelasting betalen?

 

 

[ronaldinho]

De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van het achterliggende vastgoed, niet over de waarde van de aandelen. Dit is omdat in de waarde van de aandelen ook rekening wordt gehouden met eventuele schulden:

 

Stel ik heb een BV met een pand van 1 miljoen en een schuld van 1 miljoen. Ik verkoop de BV inclusief de schuld, voor 1 euro. Zou de overdrachtsbelasting over de waarde van de aandelen worden berekend, dan zou de koper geen overdrachtsbelasting betalen, terwijl hij toch echt een BV met een pand van 1 miljoen krijgt.

 

In casu kopen beide andere aandeelhouders ieder 1/6, dus zij betalen dan 6% van 1/6 van de waarde van het (hele) pand. Let wel op dat in sommige gevallen verschillende verkrijgingen bij elkaar opgeteld kunnen worden, namelijk wanneer de verkrijgingen feitelijk op grond van 1 overeenkomsten plaatsvinden, danwel verkrijgingen die binnen 2 jaar na elkaar plaatsvinden. Overigens zal de notaris waar de aandelenoverdracht zal passeren hier (normaal gesproken) ook op letten.

 

@Ryan, in het Fiscaal Praktijkblad van vorige week stond nog een aardig en overzichtelijk artikeltje over personenvennootschappen en overdrachtsbelasting.

[Ryan16600]

Nope, zoals je het omschrijft blijft de BV eigenaar van het vastgoed dus zullen de woningen niet van eigenaar wisselen.

 

Je gaat niet langs de notaris om het vastgoed van eigenaar te veranderen dus de overdrachtsbelasting blijft uit.

 

Bij aandelenverkoop komt box 2 om de hoek kijken indien je meer dan 5% van de aandelen bezit.

[ronaldinho]

HOOOOOO!!!!! Niet zo snel.

 

Op grond van artikel 4 van de WBR wordt de verkrijging van aandelen in een onroerende zaak-lichaam aangemerkt als belaste verkrijging voor de overdrachtsbelasting. Een artikel 4-lichaam is een vennootschap waarvan de activa voor tenminste 70% uit in Nederland gelegen vastgoed bestaat. Er wordt alleen geheven bij een verkrijging indien het aandelenbelang van de verkrijger tenminste 1/3 deel is of wordt.

[Alex]

HOOOOOO!!!!! Niet zo snel.

 

Op grond van artikel 4 van de WBR wordt de verkrijging van aandelen in een onroerende zaak-lichaam aangemerkt als belaste verkrijging voor de overdrachtsbelasting. Een artikel 4-lichaam is een vennootschap waarvan de activa voor tenminste 70% uit in Nederland gelegen vastgoed bestaat. Er wordt alleen geheven bij een verkrijging indien het aandelenbelang van de verkrijger tenminste 1/3 deel is of wordt.

 

Ronaldinho, bedankt voor jouw bijdrage. Om de situatie even te schetsen. Ik heb nu 1/3 belang in een OG BV en wil

deze overdragen aan de twee overige eigenaren die ook elk 1/3 bezitten. Hun bezit gaat dus van 1/3 naar 1/2.

De vennootschap heeft inderdaad voor meer dan 70% in NL gelegen vastgoed. Volgens art 4 WBR zou dan dus

overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. toch?

 

Hoe wordt deze belasting dan berekend? 6% over de verkoopprijs van de aandelen of 6% over de prijs kosten koper van

het vastgoed zelf (1/3 hiervan) op basis een recente taxatie? Of op een andere manier?

 

[Ryan16600]

HOOOOOO!!!!! Niet zo snel.

 

Op grond van artikel 4 van de WBR wordt de verkrijging van aandelen in een onroerende zaak-lichaam aangemerkt als belaste verkrijging voor de overdrachtsbelasting. Een artikel 4-lichaam is een vennootschap waarvan de activa voor tenminste 70% uit in Nederland gelegen vastgoed bestaat. Er wordt alleen geheven bij een verkrijging indien het aandelenbelang van de verkrijger tenminste 1/3 deel is of wordt.

 

Aah okee, dan heb ik het mis.

 

( Beetje off topic: Laatst had ik een discussie met een docent ivm nieuwe rechtsvormen die de VOF gaan vervangen. Daarin dachten wij dat in een nieuwe gesloten vennootschap met rechtspersoonlijkheid je vastgoed van vader naar zoon zonder overdrachtsbelasting kon overdragen.)

[Joost Rietveld]

Let ook op de afrekening van de vervreemding van jouw AB in de vennootschap in box 2 van de IB tegen 25% over het verschil tussen de verkrijgingsprijs en de overdrachtsprijs!

 

De ODB beloopt volgens mij (Ronaldinho, correct me if I am wrong (niet mijn forté?)) 6% van de overdrachtsprijs van de aandelen, niet het OG.

 

groet

Joost

 

 

 

[Alex]

@Joost

 

Dank voor de waarschuwing. Mijn holding houdt echter de aandelen in deze OG BV dus ik ga er vanuit dat er geen Box 2 heffing

zal plaatsvinden ivm deelnemingsvrijstelling .

 

@Ronaldinho

Je noemde eerder al dat als het balanstotaal van de OG BV voor meer dan 70% uit vastgoed bestaat dat er dan ODB betaald

moet worden. Mag ik hierbij uitgaan van de commerciële jaarrekening met bijvoorbeeld een lineaire afschrijving op de aanschafwaarde? (waarmee ik onder de fiscale ondergrens van 50% WOZ kan afschrijven)

 

Ik zat nog te denken aan volgende:

Als ik nu mijn aandelen van een andere vennootschap bij deze OGBV onderbreng en het belang in de andere vennootschap >30% van balanstotaal zal bepalen van de OGBV, kan er dan sprake zijn van een onbelaste overdracht van mijn aandelen voor de

ODB? Zijn er anti-misbruikbepalingen waar ik eventueel rekening mee moet houden?

 

In casu kopen beide andere aandeelhouders ieder 1/6, dus zij betalen dan 6% van 1/6 van de waarde van het (hele) pand. Let wel op dat in sommige gevallen verschillende verkrijgingen bij elkaar opgeteld kunnen worden, namelijk wanneer de verkrijgingen feitelijk op grond van 1 overeenkomsten plaatsvinden, danwel verkrijgingen die binnen 2 jaar na elkaar plaatsvinden. Overigens zal de notaris waar de aandelenoverdracht zal passeren hier (normaal gesproken) ook op letten.

 

Dit snap ik ff niet. Zou je me kunnen verwijzen naar de regeling die handelt over het optellen van verkrijgingen of nader kunnen toelichten?

 

 

[ronaldinho]

Bij de bepaling van de bezittingen moet je uitgaan van de waarde in het economisch verkeer, dus niet de waarde die op de balans staat. Bovendien geldt dat je het hele jaar voorafgaande aan de verkoop moet bekijken. Het heeft dus geen zin om op het laatste moment nog allerlei activa in de vennootschap onder te brengen.

 

Overigens is het ook nog van belang om te kijken waar het onroerend goed voor gebruikt wordt. Er is alleen sprake van een onroerend goed BV als de onroerende zaken worden geëxploiteerd (bijvoorbeeld verhuurd). Heb je een actieve onderneming, waarin het onroerend goed wordt gebruikt (bijvoorbeeld je hebt een fietsenfabriek en je bent zelf eigenaar van de hal waarin de fietsen worden gemaakt), dan hoeft er geen overdrachtsbelasting te worden betaald.

 

(Het is eigenlijk best een ingewikkelde regeling, bedenk ik me net) ;)

 

De samentelling van verkrijgingen is bedoeld om te voorkomen dat mensen eerst 30% van de aandelen kopen, en later de rest, en dan alleen over die rest overdrachtsbelasting betalen. Immers, bij een belang van minder dan 1/3 is er geen sprake van een belaste verkrijging. Als iemand 1 overeenkomst, of samenhangende overeenkomsten sluit, waarbij in delen geleverd wordt, is er sprake van 1 levering. Verkrijgingen binnen 2 jaren door dezelfde verkrijger worden altijd als samenhangend aangemerkt.

 

Ik weet niet of het zo iets duidelijker wordt? Overigens is het natuurlijk eigenlijk aan de kopers om uit te zoeken of ze moeten betalen...

[Alex]

Overigens is het ook nog van belang om te kijken waar het onroerend goed voor gebruikt wordt. Er is alleen sprake van een onroerend goed BV als de onroerende zaken worden geëxploiteerd (bijvoorbeeld verhuurd). Heb je een actieve onderneming, waarin het onroerend goed wordt gebruikt (bijvoorbeeld je hebt een fietsenfabriek en je bent zelf eigenaar van de hal waarin de fietsen worden gemaakt), dan hoeft er geen overdrachtsbelasting te worden betaald.

 

(Het is eigenlijk best een ingewikkelde regeling, bedenk ik me net) ;)

 

 

Het is inderdaad een ingewikkelde regeling! Ik ben daarom ook erg blij dat je jouw kennis op dit gebied wilt delen, je weet er veel van. Je noemt trouwens wel een essentieel punt hierboven. Het onroerend goed wordt in mijn situatie namelijk uitsluitend binnen de groep verhuurd en niet aan externe partijen. Volgens jouw informatie zou dan dus geen ODB verschuldigd zijn.

 

Ik vind de balansvergelijking overigens wel een kromme regel. Als naar de waarde in het economische verkeer van het pand wordt gekeken dan zou je feitelijk ook alle andere elementen van je balanstotaal op dezelfde manier moeten waarderen.

Het is anders appels tegen peren afzetten.

 

[ronaldinho]

Hmm. Verhuur binnen de groep maakt een en ander nog iets lastiger. De definitie van concern is voor de overdrachtsbelasting weer anders dan (bijvoorbeeld) de definitie voor de commerciele jaarrekening. Het moet dan gaan om verhuur aan een dochtermaatschappij waarin feitelijke zeggenschap wordt uitgeoefend. Dit is althans de definitie die de Hoge Raad eraan gegeven heeft. Er is ook een interne reorganisatievrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Die is echter niet van toepassing, omdat de koper en de onroerende zaak volgens die definitie niet tot hetzelfde concern behoren (op grond van de door jou gegeven feiten over de kopers).

 

Ik kan zo in ieder geval niet beoordelen of er sprake is van een onroerende zaak lichaam. En om het leuk te maken: ik denk dat veel notarissen er ook een zware dobber aan zullen hebben, ook als ze alle feiten hebben.

 

Overigens, in mijn ervaring mogen alle activa op de waarde in het economisch verkeer worden gesteld, dus niet alleen het vastgoed.

[Alex]

Het wordt steeds ingewikkelder zo...

 

Om het verhaal dan verder inzichtelijk te maken:

De OG BV zit nu naast een aantal zustermijen (BV's). De kopers van het OG (ook holding BV's) hebben tevens 1/3 aandeel in deze zustermijen, net zoals ik. Als zodanig is er dus wel een verband tussen de kopers en het concern/de groep.

 

Aangezien ik voornemens ben uit de groep te stappen, is dit voor de andere twee aandeelhouders een goed moment

om de OG BV tussen de PH's en de werkmijen te brengen. Kan dit als reorganisatie worden gezien? En is er dan sprake van

de reorganisatievrijstelling voor ODB?

 

 

[Joost Rietveld]

Hoi Alex

 

Wellicht al gedacht aan het inschakelen van een fiscalist (je kunt Ronaldinho ook PM-en).

Niets ten nadele van hem (in tegendeel, heb zijn expertise erg hoog zitten), maar alle advies op HL is vrijblijvend en daaraan kunnen geen rechten ontleend worden.

 

groet

Joost

[ronaldinho]

Afhankelijk van de bedragen die er mee gemoeid zijn, is het zeker de moeite waard om te kijken wat er bespaard zou kunnen worden met een volledige herstructurering. Dat is in het algemeen echter vrij prijzig. Het gaat te ver om hier nog verder via het forum over verder te gaan.

 

Het lijkt me zaak dat de andere aandeelhouders eens goed nadenken over wat ze willen en een goede adviseur raadplegen. Als uitstapper heb jij zelf er namelijk weinig mee van doen. Je kunt me altijd een PM sturen, maar ik zou eerst je medeaandeelhouders informeren dat er voor hen aanzienlijke en zeer gecompliceerde fiscale consequenties aan de orde kunnen zijn.

[Alex]

Ronaldinho, bedankt voor de info tot dusver. Het is een stuk ingewikkelder dan ik in eerste instantie dacht.

Ik zal de kopers informeren over de punten besproken in dit forum en ze naar jou of een (andere) fiscalist doorverwijzen.

Sowieso ga ik met mijn accountant rond de tafel om de overdracht te plannen.

 

 

[Joost Rietveld]

Alex

 

Betrek daar dan meteen een fiscalist bij en liever ook een (vastgoed)notaris. Alleen gaan praten met een accountant heeft geen zin. Die weet niet wat er fiscaal en notarieel komt kijken bij de ODB en de levering van OG.

 

Veel vastgoednotarissen uit mijn netwerk hameren er regelmatig op dat ze te laat ingeschakeld worden. Er speelt immers veel meer dan alleen een juiste fiscale transactie.

 

Succes

Joost