Kantoor vanuit prive verhuren aan eigen BV

[Jenson]

Op dit forum is al veel geschreven over het verhuren van een werkruimte in je woning aan je eigen bedrijf en alle eisen die daar tegenwoordig aan worden gesteld, maar hoe zit het in de volgende situatie.

 

Ik ben prive eigenaar van mijn woning, een appartement in het centrum van een grote stad in Nederland.

Ik overweeg nu een mooie, ruime woning in Drenthe aan te schaffen en daar te gaan wonen. Het appartement wil ik in prive eigendom houden, zodat het een beleggingspand wordt, en aan mijn BV gaan verhuren als kantoor. Ik begrijp dat dit wordt gezien als "duurzame verhuur", waarbij de huurinkomsten niet belast worden in mijn Inkomstenbelasting.

 

Is dat correct? En:

- bestaat er een maximum aan het niet belasten van deze huurinkomsten?

- mijn woning in Drenthe wordt mijn hoofdverblijf. Ontstaan er problemen als ik 3 nachten per week op mijn kantoor blijf slapen?

- zijn er eisen verbonden aan hoeveel omzet ik minimaal in het kantoor moet verdienen? Ik werk voornamelijk op lokatie van mijn klanten. M.a.w. loop ik het risico dat de Belastingdienst het huurcontract als onzakelijk aanmerkt?

- zie ik misschien nog iets anders over het hoofd?

 

Bedankt voor alle goede adviezen alvast!

[Johan Mulder]

Als je gaat verhuren aan je eigen BV (aanmerkelijk belang) is sprake van de terbeschikkingsregeling van de wet inkomstenbelasting. De huuropbrengsten vallen in box 1 (resultaat overige werkzaamheden).

[Joost Rietveld]

Jenson

 

Zoals Mr. Bitaktus al aangeeft, is de verhuur van privé vermogen aan de eigen BV belast als inkomsten uit terbeschikkingstelling van vermogen aan de eigen BV (hierover staat ook al veel op HL, btw).

 

De huur die de BV betaalt aan jou moet dus zakelijk zijn. Oftewel, welke huur had jij kunnen vangen als niet aan jouw BV verhuurd werd, maar aan een derde. Uiteraard zijn dan de kosten wel aftrekbaar, zoals rente, belastingen, onderhoud, verzekeringen, etc.

 

Worst of all: als je het appartement ooit verkoopt of je verhuist of liquideert de BV, dan is de waardestijging van het pand belast in box 1!!!

 

Groet

Joost

[Jenson]

Bedankt. Ik had al een beetje het gevoel dat dit toch te lucratief om waar te zijn zou zijn. Maar ik wist niet wat ik over het hoofd zag. Dat was dus de terbeschikkingsstelling regeling.

 

Jammer.

Ongelooflijk dat zelfs de waardestijging van zo'n prive-pand belast wordt als Resultaat uit overige werkzaamheden. Fiscaal is er echt niks leuks meer te beleven in Nederland.

 

 

[Ryan16600]

Bedankt. Ik had al een beetje het gevoel dat dit toch te lucratief om waar te zijn zou zijn. Maar ik wist niet wat ik over het hoofd zag. Dat was dus de terbeschikkingsstelling regeling.

 

Jammer.

Ongelooflijk dat zelfs de waardestijging van zo'n prive-pand belast wordt als Resultaat uit overige werkzaamheden. Fiscaal is er echt niks leuks meer te beleven in Nederland.

 

 

 

Valt mee, een bekende van me had aangifte voor zijn eenmanszaak gedaan en hij had een effectieve belastingdruk van 9,5% ten opzichte van zijn inkomsten.

 

De TBS regeling is een anti-misbruik bepaling omdat DGA's anders onbelaste huurinkomsten kunnen ontvangen en zo de winstbelasting en/of dividend belasting kunnen omzeilen.

 

Het is nog steeds een optie om het appartement te verhuren alleen moet het dan aan een derde. In dat geval heb je geen TBS regeling en vallen de huurinkomsten in box 3.

 

Grt

[Jenson]

 

Het is nog steeds een optie om het appartement te verhuren alleen moet het dan aan een derde. In dat geval heb je geen TBS regeling en vallen de huurinkomsten in box 3.

 

 

Is dat wel juist? Die huurinkomsten zijn toch volledig vrijgesteld?

 

Tweede woning

De waarde van het tweede woonhuis wordt belast in box 3. Dit houdt tevens in dat de rente van een lening die is aangegaan ter verwerving, verbetering en onderhoud van de tweede woning niet meer aftrekbaar is. Huurinkomsten uit de tweede woning blijven echter vrij van inkomstenbelasting.

http://www.groeibelegger.nl/home/producten-en-diensten/page13.htm

 

 

[Joost Rietveld]

 

Het is nog steeds een optie om het appartement te verhuren alleen moet het dan aan een derde. In dat geval heb je geen TBS regeling en vallen de huurinkomsten in box 3.

 

 

Is dat wel juist? Die huurinkomsten zijn toch volledig vrijgesteld?

 

Tweede woning

De waarde van het tweede woonhuis wordt belast in box 3. Dit houdt tevens in dat de rente van een lening die is aangegaan ter verwerving, verbetering en onderhoud van de tweede woning niet meer aftrekbaar is. Huurinkomsten uit de tweede woning blijven echter vrij van inkomstenbelasting.

http://www.groeibelegger.nl/home/producten-en-diensten/page13.htm

 

 

 

Jenson

 

Even tussen de regels lezen en je begrijp dat Ryan (werkt bij een vd grote vier) bedoelt dat de waarde van het pand in box 3 valt (na aftrek van evt,. hypotheek). Uiteraard zijn de huurinkomsten onbelast, maar de kosten niet aftrekbaar.

 

Wat ongelukkig omschreven door hem, maar de strekking klopt met jouw quote.

 

Groet

Joost

 

[Johan Mulder]

en de huuropbrengsten vallen weer in box 3... althans, als je deze opbrengsten niet opmaakt voor de peildata.

 

Immers tegoeden op bankrekeningen worden verhoogd als er opbrengsten op worden gestort. De hoogte van bankrekeningen zijn van invloed op de box 3 heffing.