bedrijfspand in privé & btw

[miep]

Goedemorgen,

 

Gisteren vond ik via google deze uitgebreide en érg informatieve site, heb al een flinke tijd zitten lezen :) (altijd interessant). Heb ook gezocht met verschillende combinaties maar kon niet dezelfde vraag cq een passend antwoord vinden waar ik naar op zoek ben. Ik loop tegen het volgende probleem aan:

 

-Er is sprake van een nieuwbouw bedrijfspand

-Gefinancierd met privé vermogen (deels gefinancierd met hypotheek privé)

-De fiscus heeft een brief gestuurd dat hij ondernemer is voor de btw (gewoon met zijn eigen sofinummer)

-We hebben ook een btw-aangifteformulier voor het eerste kwartaal van 2009 ontvangen.

-Ik heb die btw aangifte ingevuld en de btw van het bedrijfspand en de btw van de factuur van de kosten van de notaris en de btw van de kosten van de taxatie als te vorderen btw opgegeven.

-er is geen omzet, enkel te vorderen btw (zie vorig punt)

 

Krijgen we van de belastingdienst een brief dat ze onze aangifte hebben ontvangen en of we willen uitleggen waarom er wel btw te vorderen is maar geen omzet (en dus btw af te dragen)? Verder willen ze een kopie van het eigendomsbewijs van het pand.

 

Het pand is privé gekocht, bedoeld voor de verhuur (in dit geval wordt het pand verhuurd aan een bv waarvan de eigenaar van het pand ook aandeelhouder is). Ik zit al een hele week te broeden op wat ik de fiscus ga antwoorden op de vraag over de ontbrekende omzet. (of zou ik gewoon simpelweg kunnen uitleggen dat het pand in privé gekocht is met als bedoeling verhuur aan ondernemingen en daarom btw terug vorderen en straks met btw belast te verhuren?) Is er hier iemand die deze vraag ook gesteld heeft gekregen, of die mij kan adviseren hoe ik mijn antwoord het beste kan formuleren?

 

Het is toch toegestaan om de btw voor dat pand terug te vorderen? En het pand dan vervolgens mét btw te verhuren?

(in dit geval aan betreffende bv, maar er is nog een bedrijfspand aangekocht, zelfde verhaal, alleen dan verhuurd aan een willekeurig ander bedrijf waar de eigenaar van het pand geen aandelen in heeft.)

 

Hopelijk is er hier iemand die zijn licht over deze zaak kan laten schijnen :)

 

Alvast bedankt in elk geval!

 

Groetjes Miep

 

[Ryan16600]

Miep, je hebt het niet correct aangepakt. Je stelt dat je een pand prive koopt met een prive financiering (box 3 IB verhaal) maar je geeft aan op het OB formulier dat het een zakelijk pand is en dat je een onderneming drijft. Dat kan gewoonweg niet!

 

Nu de eigenaar van het pand ook de onderneming drijft, krijg je te maken met de TBS regeling (TerBeschikkingStelling) die ziet op de zakelijkheid van het verhuren en de huurinkomsten belast in box 1 vermindert met de gemaakte kosten.

 

Als privepersoon BTW in rekening brengen over de verhuur is niet toegestaan want verhuur is in beginsel vrijgesteld en er is een extra mogelijkheid om te opteren voor belaste verhuur maar dan dient het business to business te zijn en beide een BTW plicht hebben.

 

Dus je bedrijfsuitvoering/verhuur van het pand heb je verkeerd aangepakt en ik raad je daarom aan om een fiscalist in te huren en de zaken op orde te stellen.

 

Grt

[Manon GJ]

Ben het 100% eens met Ryan. Snel een fiscalist bellen want dit gaat echt mis als je het zelf gaat oplossen!

[miep]

Hallo Ryan,

 

Bedankt voor je snelle reactie! Ik was intussen de topics over TBS aan het doorspitten. Daar wordt m.i. aan voldaan.

 

Ik heb het misschien niet helemaal duidelijk omschreven:

 

Het pand is privé gekocht, de ob-aangifte is ook 'prive' (niet op een zakelijk btw-nummer, maar op gewoon fiscaal nummer van privepersoon)

 

Ik ben in een lopende administratie gestapt en liep tegen deze zaken aan, had het gevoel dat er wellicht iets niet helemaal goed ging en ben daarom aan het zoeken gegaan. Ik ga ook zeker nog even een fiscalist raadplegen. Maar daartoe ben ik morgen pas in de gelegenheid. Wilde nu al graag wat antwoorden zodat ik wat beter beslagen ten ijs kom, snap je? Heb een paar jaar geleden belasting gedaan voor SPD maar het intussen in de praktijk nooit hoeven gebruiken en ben dus een hele boel 'kwijt' :-[

 

In elk geval bedankt tot zover!

 

Groetjes Miep.

[Ryan16600]

Het BTW nummer van een eenmanszaak(box 1 winst uit onderneming) wordt altijd op het sofi-nummer gezet van de prive ondernemer. Een prive persoon kan geen BTW plicht hebben en dus ook geen "prive-aangifte" OB doen. Deze aangifte ziet altijd op de ondernemersactiviteiten van de betreffende persoon. Een BV kan ook BTW plichtig zijn en omdat dit een rechtspersoon betreft wordt er een apart nummer aan toegekend.

 

Hoe wordt er dan voldaan aan de TBS regeling? Is hij van toepassing of leef je de regels van de TBS na?

[ronaldinho]

Nou, zó fout ziet het er allemaal nog niet uit.

 

Btw en IB zijn uiteraard twee totaal verschillende belastingen, die ieder hun eigen regels hebben. Zo kan een verhuurd box 3 pand (IB) wel degelijk belast met btw worden verhuurd. Zolang de huurder deze voor tenminste 90% voor met btw belaste prestaties gebruikt en beide partijen hebben geopteerd voor belaste verhuur. De verhuurder voldoet met de verhuur alleen al aan het criterium van ondernemerschap voor de btw. Aftrekrecht is er echter alleen als de verhuur ook belast met btw plaatsvindt.

 

Dus: er vanuit gaande dat de huurders de panden voor tenminste 90% voor belaste (btw) prestatie gebruiken, kan er geopteerd worden voor belaste verhuur en kan de betaalde btw terzake van dat pand worden teruggevraagd. Naar de belastingdienst kun je aangeven dat het de bedoeling is dat er belast wordt verhuurd, maar dat de verhuur nog niet is aangevangen en er daarom nog geen omzet is. Niet vergeten aan de formaileiten (gezamelijk verzoek) te voldoen en btw in rekening brengen op de huur.

 

Het gezamelijke verzoek kan achterwege blijven als aan enkele specifieke voorwaarden wordt voldaan, oa opnemen van de btw in de overeenkomst en vermelding in de jaarrekening door de huurder, etc.

[miep]

Hmf, ik moet me diep schamen...ik ben intussen zo gewend om met bv of vof te spreken dat het woord eenmanszaak niet eens in mij op was gekomen als omschrijving bij waarvoor ik privé persoon heb gebruikt, lekker handig :P.

 

Ontopic: Nogmaals bedankt voor jullie snelle reacties! Vooral met die van Ronaldinho kan ik goed uit de voeten, dit is ongetwijfeld zoals ze het voor ogen hebben gehad! Nu heb ik de juiste handvatten om morgen een gesprek aan te gaan en eea helder te krijgen zodat het fiscaal juist kan worden afgehandeld.

 

Fijn dat jullie je tijd en kennis aan mijn vraag hebben willen wijden!

 

Groetjes Miep.

 

 

[Joost Rietveld]

Hoi Miep

 

je hebt kans dat een slapende ambtenaar dan roept: "als er nog geen BTW belaste verhuur heeft plaatsgevonden, kan de BTW ook niet teruggevraagd worden". Niet alle inspecteurs volgen even nauwgezet de rechtspraak (aan den lijve ondervonden met een cliënt in dezelfde situatie).

 

Als dat gebeurt, ga nergens mee akkoord en vraag bedenktijd. Laat even weten of dat speelt hier en dan trommelen we de jurisprudentie daarover wel op.

 

Iets vergelijkbaars speelde namelijk met de TBS regeling op een nieuwbouwpand. Fiscus plaatste dat pand tot aan datum ingebruikname in box 3, zodat in box 1 de rente op de financiering niet aftrekbaar was. Via het gerecht is geoordeeld dat de intentie tot het verhuren leidend is voor de vraag: TBS of niet? Zo kun je ook rederneren tav de BTW.

 

groet

Joost

[miep]

Hallo,

 

Joost, jij ook bedankt voor je reactie! Ik heb vandaag nog geen kans gekregen om de heren te spreken....maar dat gaat goedkomen. Ik ga de brief sturen en zal jullie op de hoogte houden. Mocht de door jou gestelde situatie zich voordoen (wat ik niet hoop natuurlijk) laat ik ik het ook weten. Ik was tijdens mijn surftocht gisteren tegen die zaak aangelopen, grappig toeval.

 

Nogmaals bedankt!

 

Groetjes Miep.

(die nog even verder gaat surfen over deze site, verslavend :P)

[Helma]

Beste forumleden,

 

Ik zit al een aantal dagen over bedrijfsmiddelen te lezen op dit prachtige forum. De bedrijfsauto begrijp ik nu dankzij jullie (wel ingewikkelder dan ik hoopte) maar over bedrijfsruimte zit ik nog met een paar vragen die volgens mij aansluiten bij dit topic. Ik zou het erg fijn vinden als iemand mij kan antwoorden.

Helaas kan ik erg weinig vinden over mijn specifieke geval: aanschaf van bedrijfsruimte (grotendeels) te financieren door de (niet-gehuwde) partner van een ondernemer voor de OB (niet voor IB)

 

Situatie:

Mijn vriend en ik willen binnenkort een opslagruimte aanschaffen, die voor zakelijk gebruik bestemd is. Deze wordt gefinancierd uit privémiddelen, waarbij ik het grootste deel van de kosten opbreng.

Wij wonen pas samen (samenlevingscontract moet nog afgesloten worden, dus géén huwelijk) en zijn vanaf 2009 fiscale partners.

Mijn vriend heeft (nog niet zo lang) een eenmansbedrijfje in tweedehandsgoederen (margeregeling, kleineondernemersregeling). Hij is ondernemer voor de omzetbelasting, niet voor de inkomstenbelasting.

Ik heb een vaste baan in loondienst.

 

Nu heb ik wat vragen over wat financieel gezien de meest gunstige manier is om de loods te kopen.

 

1. De loods wordt zoals gezegd gefinancierd met privémiddelen van de partner; mogen we voor de omzetbelasting dan de btw nog wel aftrekken als voorbelasting?

2. Mijn vriend heeft geen zakelijke rekening. Het pand wordt vanaf een privérekening betaald. Maakt dat iets uit?

3. Maakt het uit op wiens naam het pand staat? Aangezien ik het voor het grootste deel betaal, wil ik graag ook voor dit evenredige deel eigenaar worden. Of heeft dit negatieve belastingtechnische gevolgen?

4. Een accountant stelde voor dat ik de loods privé koop, de btw aftrek als voorbelasting, en de loods op mijn naam laat zetten (want dan lopen we niet het risico hem kwijt te raken als mijn vriend onverhoopt met een enorme schadeclaim oid te maken krijgt). Klopt deze redenering?

5. Hoe moet ik eea verwerken bij de inkomstenbelasting? Mag er ook nog afgeschreven worden?

 

Ik hoop dat jullie mij iets wijzer kunnen maken, of een paar links weten waar ik de gezochte info kan vinden.

 

Alvast bedankt

 

Helma

 

[Joost Rietveld]

Hoi Helma.

 

De accountant heeft het juist. Let er wel op dat je dan de loods ter beschikking stelt aan een verbonden persoon en zijn onderneming aan jou (voor jouw deel van de loods) zakelijke huur moet betalen die bij jou in box 1 belast is. Kosten zijn dan voor jou (ook naar evenredigheid eigendom) aftrekbaar in box 1. Afschrijving tot 100% van de woz-waarde is het maximum.

 

Zoek op het forum maar op TBS

 

groet

Joost

[Helma]

Hoi Joost,

 

Bedankt voor deze supersnelle reactie!

Ik ga meteen zoeken op TBS

 

 

 

groet,

Helma

[miep]

Goedemiddag allemaal,

 

Ik wilde nog even laten weten dat de belastingdienst het te vorderen BTW-bedrag inmiddels heeft teruggestort. Ik heb de begeleidende brief helaas (nog) niet gezien, maar de betaling is binnen. Ze zijn dus akkoord gegaan en hebben gelukkig niet bedacht dat we nog geen btw mochten vorderen omdat er nog geen belaste verhuur heeft plaatsgevonden.

 

Ik wil jullie allemaal reuze :) bedanken voor jullie tips- en adviezen, ze waren voor mij erg waardevol!

 

Groetjes Miep