Hoe het beste een bedrijfspand van mijn bedrijf naar privé te krijgen?

[Tools with Brains]

Hallo allemaal, allereerst wil ik even melden dat ik bijzonder verheugd ben deze site te hebben gevonden, en ik heb mij nu al een paar uur zitten verkneuteren aan de hoeveelheid kennis welke over enorm veel verschillende onderwerpen aanwezig is. Ik hoop ook mijn steentje te kunnen bijdragen. Echter in deze categorie zal dat helaas niet lukken.

Gelijk kom ik maar even met een vraag waar ik mee worstel,

 

Mijn BV is eigenaar van een loods. Deze staat voor "0" op de balans ( slechts nog een klein deel erfpacht). Middels een gewonnen rechtszaak heb ik redelijk wat liquiditeit in mijn BV. De loods is verhuurd met BTW. Ik wil deze nu naar privé brengen. Privé wil ik geen ondernemer meer blijven.

 

Vraag: als deze loods naar mijn privé gaat moet dan over het verkoop bedrag door mij BTW aan de BV betaald worden? (eerder heb ik de BTW over het pand ibij aankoop afgetrokken)

 

En kan ik de kosten, gepaard gaande met mogelijke overdracht (bijvoorbeeld overdrachtsbelasting) van mijn BV lenen om deze te betalen?

 

groet Peter

[Louis van Trotsenburg]

Of het verstandig is om de loods naar privé over te hevelen kan ik niet beoordelen, maar je hebt die keuze blijkbaar gemaakt. Hou hierbij dan rekening met:

* Je BV gaat winst maken, want de boekwaarde is 0. Het verschil met de verkooprijs (die zakelijk bepaald zal moeten worden om eeb verkapte winstuitdelinjg te voorkomen) vormt dus belaste winst.

* De verkoop van onroerende zaak is vrijgesteld van BTW (hoofdregel), tenzij koper en verkoper opteren voor BTW-belaste verkoop.

* Als de BV het pand korter dan 10 jaar geleden gekocht heeft (en de BTW op de koopsom dus heeft afgetrokken), dan moet een gedeelte van die afgetrokken voorbelasting worden terugbetaald aan de Belastingdienst, indien zonder BTW wordt verkocht. Dat "gedeelte" is 10% van de oorspronkelijke voorbelasting per jaar dat minder dan 10 jaar verlopen is sedert de aankoop.

* Uiteraard kun je een lening afsluiten bij je BV voor een deel van de koopsom. Dit zal op zakelijke voorwaarden moeten gebeuren.

 

Groeten,

Louis

[Johan Mulder]

Vergeet niet dat de verhuur aan je eigen B.V. inkomsten in box 1 zal generen. (TBS regeling)

 

BTW belaste verhuur?

[Tools with Brains]

Dank Louis en Johan voor jullie reacties.

Een korte uitleg om de reden van mijn beslissing is de volgende: door te weinig pensioenopbouw in het verleden, heb ik al mijn hoop gevestigd op mijn pand. Nu dat ik een goede huurder heb, ga ik mede om mijn leeftijd en gezondheid de zaak afbouwen.

Ik heb zelf het idee nu de kosten nog te kunnen dragen het verhaal naar mijn privé te draaien. Tenslotte betaal ik nu vennootschapsbelasting over de ontvangen huur in mijn BV, en bij privé opnamen nog eens IB. Als het pand mijn privé is, is het toch een box 3 verhaal geworden ? Is het werkelijk zo dat bij het naar prive brengen ook werkelijk echt geld door mij betaald moet worden aan de BV, of is dit slechts een administratieve zaak? en gaat het slechts om afrekening van belasting over boekwinst. Dan is er ook nog de vraag van de overdrachtsbelasting. Nu dat ik het allemaal uittyp, ga ik echt denken te veel hooi op mijn vork te nemen.

 

groet Peter.

[Louis van Trotsenburg]

Als het pand aan een derde partij wordt verhuurd (dus niet aan een eigen of gelieerde BV!), dan wordt het een box 3 verhaal.

Je zult het pand echt moeten kopen van de BV, dus er zal daadwerkelijk (nu of in de toekomst) betaald moeten worden. Je BV heeft redelijk wat liquiditeiten heb je gesteld, dus de BV kan je ook een dividenduitkering doen, waarmee je de betaling kunt doen. Zoals je bekend zal zijn kost dit 25%, eerst 15% dividendbelasting, daarna via je aangifte nog aanvullend 10% in box 2.

De BV realiseert boekwinst bij de verkoop van het pand aan jou. Dit valt in de normaal belaste winst van de BV.

 

Groet,

Louis

[Tools with Brains]

Bijzonder dank louis, :)

 

Sorry voor de late reactie :-[ :

 

De optie van het dividend had ik nog niet bedacht. Wel heb ik hiermee gestoeid betreffende een beleggingsportefeuille naar privé te halen. Wellicht is de discussie hierover niet binnen dit forum te volgen geweest. Ik denk dat ik met het dividend beter uit de voeten kom.

Blijf ik nog met de overdrachtsbelasting zitten. Ik neem aan dat die gewoon door mij betaald dient te worden ?

 

groet Peter.

[Louis van Trotsenburg]

Uiteraard zul je gewoon overdrachtasbelasting moeten betalen.

 

Groet,

Louis

[Johan Mulder]

Het hebben van een flinke hoeveel liquide middelen zegt niet zoveel. Je mag dividend uitkeren voor zover het eigen vermogen het geplaatst en gestort kapitaal vermeerderd met de wettelijke en statutaire reserves overtreft.

 

Eigen vermogen

- geplaatst en gestort kapitaal;

- wettelijke en statutaire reserves

-------------------------------------------

uitkeerbaar als dividend

 

Als je een hoog gestort en geplaatst kapitaal hebt in de B.V. is afstempeling wellicht een optie. Op die manier kun je zonder heffingen van box 2 het vermogen uit de B.V. halen. Je zult wel langs de notaris moeten voor een statutenwijziging.

 

Succes.

 

Johan

[Ryan16600]

Zoals je bekend zal zijn kost dit 25%, eerst 15% dividendbelasting, daarna via je aangifte nog aanvullend 10% in box 2.

Nope, de BV moet 15% aan dividend belasting inhouden over het uitgekeerde bedrag. Dan moet de TS het ontvangen dividend in box 2 verantwoorden en wordt tegen 25% belast en bij de te verrekenen bedragen kan de TS zijn betaalde dividend terug vorderen.

[Tools with Brains]

Hallo allemaal. terug van vakantie kom ik iedereen nog even bedanken voor de spontane reacties, welke mij een goed beeld geven hoe ik e.e.a. kan aanpakken.

Wel heb ik nog van derden begrepen, dat; omdat mijn pand nu verhuurd is aan een ander bedrijf, met BTW toeslag, ik (als ik het pand naar privé koop) de volledige 19% over de aankoop aan mijn BV moet betalen. De huurder blijft gewoon in het pand. Dat was even schrikken voor mij. :'( Wellicht heeft een van jullie daarop nog een antwoord. : ??? :'

[ronaldinho]

De levering van een pand is normaal gesproken vrijgesteld van btw. Echter, bij een nieuw pand (tot 2 jaar oud) dient wel btw gerekend te worden, is een pand ouder, dan is het onder voorwaarden mogelijk om als koper en verkoper samen te opteren voor belaste levering. Dat is belangrijk voor het volgende:

 

Wanneer een pand met btw wordt geleverd, en de btw door de koper wordt teruggevraagd, dan treedt op dat moment een herzieningstermijn in werking van 10 jaar. Wordt het pand binnen 10 jaar zonder btw verkocht (of niet langer voor met btw belaste prestaties gebruikt), dan moet de terugontvangen btw die evenredig is toe te rekenen aan de resterende periode alsnog worden terugbetaald aan de belastingdienst. Dus als je na 5 jaar verkoopt, moet je de helft van de destijds teruggevraagde btw weer terugbetalen.

 

Dat is te voorkomen door te opteren voor een belaste levering. De verkoper brengt dan btw in rekening, de koper kan deze mogelijk weer terugvragen - er gaat wel een nieuwe herzieningstermijn van 10 jaar lopen, dus weet waar je aan begint. Als jij in privé het pand koopt, en dat pand verhuurt aan een ondernemer die het pand voor tenminste 90% voor met btw belaste prestaties gaat gebruiken, dan kunnen jij en de huurder samen opteren voor belaste verhuur. Als je dat doet, kun je de btw die je eventueel in rekening is gebracht bij de koop in aftrek brengen.

 

Oftewel: als de BV het pand langer dan 10 jaar in bezit heeft, kun je zonder btw leveren aan privé.

Is dat niet het geval, dan sta je voor de keuze om vrijgesteld te leveren, waarbij (mogelijk) een deel van de in het verleden teruggevraagde btw alsnog afgedragen moet worden, of om belast te leveren, waarbij er een nieuwe herzieningstermijn van 10 jaar gaat lopen. Wat de voordeligste optie is, is dus afhankelijk van hoelang de eventuele, huidige herzieningstermijn is, en wat jij en je huurder(s) de komende 10 jaar met het pand gaan doen.

[Alex]

Ter aanvulling nog:

 

Dat is te voorkomen door te opteren voor een belaste levering. De verkoper brengt dan btw in rekening, de koper kan deze mogelijk weer terugvragen - er gaat wel een nieuwe herzieningstermijn van 10 jaar lopen, dus weet waar je aan begint. Als jij in privé het pand koopt, en dat pand verhuurt aan een ondernemer die het pand voor tenminste 90% voor met btw belaste prestaties gaat gebruiken, dan kunnen jij en de huurder samen opteren voor belaste verhuur. Als je dat doet, kun je de btw die je eventueel in rekening is gebracht bij de koop in aftrek brengen.

 

Je kunt de BTW bij de aanschaf in privé dus alsnog terugvragen. Je kunt als prive persoon namelijk aangemerkt worden als ondernemer voor de omzetbelasting. Hiervoor dien je wel een BTW nummer aan te vragen en de fiscus zal de aanvraag moeten honoreren.

 

Oftewel: als de BV het pand langer dan 10 jaar in bezit heeft, kun je zonder btw leveren aan privé.

Is dat niet het geval, dan sta je voor de keuze om vrijgesteld te leveren, waarbij (mogelijk) een deel van de in het verleden teruggevraagde btw alsnog afgedragen moet worden, of om belast te leveren, waarbij er een nieuwe herzieningstermijn van 10 jaar gaat lopen. Wat de voordeligste optie is, is dus afhankelijk van hoelang de eventuele, huidige herzieningstermijn is, en wat jij en je huurder(s) de komende 10 jaar met het pand gaan doen.

 

Wat ook meeweegt is de hoeveelheid BTW die mogelijk herzien moet worden. Als er flink is verbouwd of groot onderhoud is gepleegd (vanuit de BV) aan het pand, dan valt deze BTW ook in de herziening. Is dat niet het geval, dan is mogelijke "btw-schadepost' navenant lager.

 

 

 

[Tools with Brains]

Enorm bedankt Ronaldinho en Alex. De laatste informaties van jullie beiden geven mij een nog duidelijker beeld van de mogelijkheden, maar ik ben er nog niet helemaal !

Mijn externe informant stelt eigenlijk dat ik er niet onderuit kan om het pand te kopen met BTW belast; omdat er een lopend huurcontract is (waarin voor BTW belast geopteerd is) moet ik wel ??? het pand met BTW in privé aankopen. Daarna danook een BTW nummer in privé aanvragen. Dus de vraag is; is het zo dat als er een huurcontract (met BTW) bestaat, het pand NIET zonder BTW naar privé kan?? ??? Dus verplicht het huurcontract mij dan voor de BTW optie te moeten kiezen ?

[ronaldinho]

Belaste levering en belaste verhuur staan los van elkaar. Je kunt ook belast verhuren zonder dat je belast gekocht hebt. Ik zou dus niet weten waarom een dergelijk bepaling in het contract een vrijgestelde levering zou belemmeren.