Goedeavond,

 

Ik heb een horecapand op het oog met een jaarlijkse huursom van € 75000. Het pand staat al maanden leeg. Mij begroting geeft een maximaal huur aan van € 52500 Dit maakt een verschil van € 22.500 Het lijkt me niet dat eigenaar van het pand hiermee in gaat stemmen!? Kan iemand mij vertellen wat 'normaal' is of hoe dit normaliter in ze werk gaat. Ik heb ook nog een ander pand op het oog waar het verschil eveneens fors is € 20000 Echter staat dit pand wel al sinds 2009 leeg. Hoe zet ik mezelf niet voor l*l en sla ik de juiste weg?

 

Ton

Ik kan me niet goed voorstellen dat de huurprijs zelf onderhandelbaar is gezien dat vaak financieringen afhankelijk zijn van de huurstroom. Het pand wordt dan ook effectief minder waard in geval dat de huur zakt. Het is daarintegen niet ongewoon om een incentive op te laten nemen bij aanvang cq over een x aantal jaar huur. Dit allemaal met het in achtnemen dat de huidige huurprijs niet onredelijk is natuurlijk.

Ik kan me niet goed voorstellen dat de huurprijs zelf onderhandelbaar is gezien dat vaak financieringen afhankelijk zijn van de huurstroom. Het pand wordt dan ook effectief minder waard in geval dat de huur zakt. Het is daarintegen niet ongewoon om een incentive op te laten nemen bij aanvang cq over een x aantal jaar huur. Dit allemaal met het in achtnemen dat de huidige huurprijs niet onredelijk is natuurlijk.

Ik heb gister telefonisch contact gehad met de makelaar, bij het eerste pand was er ruimte voor onderhandeling. De vraag is hoe ruim kan ik dat zien? Zijn eigenaren echt zo stellig ( of is de markt zo ) dat ze liever 2 jaar niet verhuren dan wel en moeten inleveren?

Je kunt via FundaInBusiness eens vergelijken of de gevraagde huurprijs enigszins marktconform is: http://www.fundainbusiness.nl/horeca/heel-nederland/huur/

 

Als de leegstand langdurig is en er in de nabije omgeving nog genoeg ander aanbod is, is een onderhandelingsruimte van maximaal 20% in de huidige markt wel bespreekbaar. Meer lijkt me niet realistisch.

Het probleem is namelijk dat als ze met jou een huurcontract aangaan voor 65% van de gewenste waarde, dat ze hier voor minimaal 5 jaar aan gebonden zijn en dit ook voor de jaren daarna zorgt voor prijsdrukking. Vaak is het voor hen dan ook verstandiger om te wachten tot er iemand komt die de volle mep kan betalen.

 

Wat je wel kunt proberen is af te spreken dat je elk jaar iets meer gaat betalen totdat je na 3 jaar op de volle prijs zit.

 

Kijk ook eens op: http://www.horeca.org/smartsite.dws?id=3043

Proberen kan natuurlijk altijd. Maar naast het proberen te verlagen van de huur, kun je wellicht ook eens over het volgende nadenken.

 

Waarom is het pand duurder dan volgens je begroting uit kan? Zelf denk ik dan bijvoorbeeld aan de volgende mogelijkheden (maar er zijn er uiteraard meer):

a. je hebt te weinig begroot;

b. de huur is te hoog voor het pand;

c. het pand is groter dan begroot;

d. het pand staat op een betere locatie dan begroot.

 

In de laatste twee gevallen kun je mogelijk ook je begrote omzet verhogen, want je hebt dan immers meer mogelijkheden met het pand. Heb je daar in je begroting ook rekening mee gehouden? Brengt uiteraard ook meer risico met zich mee, want je hebt hogere kosten, dus ook dat kan een afweging zijn.