niet nakomen koopovereenkomst

[casey]

Hoi, ik heb een vraagje:

Ik heb een koopovereenkomst gesloten voor de koop van een restaurant maar helaas zonder schadevergoedingen en boeteclausules erin. Het is een definitieve contract.

In het koopcontract staat wel duidelijk vermeld dat er een kelder komt voor opslag, kantoor, keuken en toilet. Er zit zelfs een duidelijke specificatie bij wat en waar alles komt want het moet nog helemaal verbouwd worden door de verkoper.

Nu zit ik in de clinch met de verkopende partij omdat er geen kelder meer mag worden gemaakt van de gemeente.

De verkoper is met een compensatie gekomen om de bouwkosten van de kelder van het verkoopbedrag af te halen maar daar ga ik niet mee akkoord. Ik wil een betere compensatie gezien ik nu wel een hele kelder mis dat even groot is als de begane grond en evenwaardig is als de begane grond. Ik moet dus veel ruimte inleveren op de begane grond waardoor ik veel ruimte voor de zitplaatsen kwijt ben waardoor ik omzet ga missen. Daarnaast is de waarde van het restaurant ook minder geworden gezien er minder zitplaatsen zijn en de oppervlakte een stuk kleiner is geworden en gezien de huur hetzelfde blijft verlies ik daar ook behoorlijk in. Ik heb al wat discussies achter de rug met de verkopers en zijn er nog niet uit omdat zij niet meer willen compenseren dan hun voorstel en ik daar niet mee akkoord ga.

Graag zou ik willen weten wat mijn rechten zijn en stel als ik een proces begin en die ook daadwerkelijk win wat is dan mijn schadevergoeding gezien in het contract geen boeteclausules en schadevergoedingen hiervoor zijn opgenomen.

En kan de verkopende partij zich beroepen op onmacht omdat zij de bouwvergunning voor de kelder niet kunnen krijgen of hadden ze maar niet te voorbarig moeten zijn door iets te verkopen wat ze nog niet eens hebben ??

 

Alvast bedankt voor jullie advies.

 

 

[renep]

IANAL, maar om daar wat over te kunnen zeggen zouden we moeten weten wat hierover in het contract staat. Wat wordt er volgens het contract precies verkocht, welke verbouwingsverplichtingen heeft de verkoper, wat zegt het contract over de benodigde vergunningen, ontbindende voorwaarden etc.?

 

In plaats van een betere compensatie, is het misschien simpeler om naleving van het contract te willen. Of wil je het ook kopen zonder kelder voor opslag, kantoor, keuken en toilet?

 

Wat bedoel je met "gezien de huur hetzelfde blijft", aangezien je het hebt over een koopovereenkomst?

[casey]

Het probleem is dat het contract niet zo specifiek is. Er is alleen een ontbindende voorwaarde indien de verkoper niet op de uiterlijke opleverdatum oplevert. Verder staan er geen ontbindende voorwaarden in, geen boete clausules en ook geen schadevergoedingen. Kwa vergunningen staat ook niks beschreven omdat de verkoper dacht dat de vergunning rond was maar op het laatst is de aanvraag voor de kelder afgekeurd door de gemeente. Wat betreft verbouwingsverplichtingen is dat hij het verbouwd tot restaurant en wij betalen hem in termijnen naar gelang de bouw vordert. Na oplevering verhuurt hij het aan ons. We betalen hem dus voor de verbouwingen, sleutelgeld en alle rompslom eromheen betreft vergunningen, brandveiligheid, nieuwe fundering, verwijderen asbest etc etc.

Hij levert het restaurant kant en klaar op aan ons waarna wij het gaan huren van hem.

Ik kan hem dan wel gaan houden aan zijn verplichtingen maar als de gemeente nee zegt tegen de kelder dan kan hij er ook niks meer aan doen. Ik wil de overeenkomst niet ontbinden en wil het dus ook zelfs zonder kelder maar dan met een goede compensatie die hij niet wil geven. Dus dan maar een proces maar wat "win" ik indien ik het win want er staat dus niks over schadevergoedingen en boetes in het contract. En kan de verkoper zich beroepen op onmacht of moest hij maar niet iets gaan verkopen wat hij eigenlijk nog niet rond had ?

[Hermes Ratgers]

Ik ben geen jurist, maar volgens mij kan je hem juist wel ontbinden ivm de ontbindende voorwaarden.

Omdat hij niet kan opleveren zoals jullie in het contract zijn overeengekomen.

 

Wees voorzichtig daarin en laat je goed adviseren door een jurist/advocaat. Binnen HL zijn er meerdere aanwezig, die gespecialiseerd zijn hierin.

[djluc]

Zo te horen gaat het om een flinke investering en flinke financiële invloeden van wat er nu gebeurt. Ik zou overleg plegen met een jurist zodat je weet waar je staat. Daar kan je dan je besluit op los laten. Je opmerking:

 

Ik wil de overeenkomst niet ontbinden en wil het dus ook zelfs zonder kelder maar dan met een goede compensatie die hij niet wil geven.

is een echte ondernemers opmerking. Dit is echter wel je moment om te scoren qua deal wellicht. Ga daarom eens even er vanuit: Hij levert niet wat er geleverd moet worden. Dus ben jij aan de bal, jij bepaalt. Als je overeenkomst inderdaad goed is sta je sterk. Vandaar het advies om met een jurist het geheel door te nemen.

 

Ik vind het sowieso vreemd dat jij een flinke waardestijging aan zijn pand betaald. Geen idee waarom je dat doet, je betaald tenslotte ook de huur.

[renep]

Ik wil de overeenkomst niet ontbinden en wil het dus ook zelfs zonder kelder maar dan met een goede compensatie die hij niet wil geven. Dus dan maar een proces

 

Hmmm, ik vraag me af of dat een goede start is van een langdurige verhuurdersrelatie. Misschien kun je het beter in de sfeer van mediatie (bemiddeling door een onafhankelijke derde partij) zoeken.

 

maar wat "win" ik indien ik het win want er staat dus niks over schadevergoedingen en boetes in het contract.

 

Volgens mij gaat het niet zozeer om schadevergoeding en boetes, maar om het eens te worden over de nieuwe huurprijs, gegeven dat het pand anders wordt opgeleverd dan eerder afgesproken. Dat is eerder een kwestie van onderhandeling dan van contractsbepalingen en wetten.

 

Maar als jullie het daarover niet eens kunnen worden, dan zou ik de overeenkomst ontbinden, zoals HeRaFin aangeeft. Want je wilt niet vastzitten aan de hoge huur van een pand dat nu eenmaal niet kan worden opgeleverd zoals afgesproken.

 

Als de verhuurder nog steeds aan jou wil verhuren, dan heb je daarna een betere onderhandelingspositie bij besprekingen over een nieuw huurcontract gegeven de nieuwe werkelijkheid van het pand.

 

En kan de verkoper zich beroepen op onmacht of moest hij maar niet iets gaan verkopen wat hij eigenlijk nog niet rond had?

 

Ik vermoed dat het niet krijgen van een vergunning buiten zijn schuld als overmacht gezien wordt. Dat zou kunnen betekenen dat hij niet schadeplichtig is, maar het wil natuurlijk niet zeggen dat hij vast kan blijven houden aan de eerder overeengekomen huurprijs.

[casey]

Het is een toplocatie en over 3 jaar kan ik het pand ook nog eens kopen, heb al de koopoptie. Dus ik wil het niet gaan ontbinden. Wat ik wil is: of verkoper houdt zich aan de overeenkomst (wat niet kan vanwege de gemeente) of hij komt met een goede compensatie (wat hij ook niet doet). Hij wil het natturlijk ontbinden want hij verkoopt het zo door aan een ander want het is echt heel gewild en voor een nog betere prijs. Dus ik wil het niet ontbinden en koop het zelfs zonder kelder. Huur is redelijk, niet hoog en niet laag en zonder de kelder kan ik dat ook nog goed dragen dus dat is ook geen punt. Het punt is dat we er niet uitkomen over de compensatie van de kelder. Zijn kosten gaan nu gewoon door maar ik heb tijd om dit voort te slepen, het is in zijn nadeel. Hij dreigt met een proces en ik heb gezegt kom maar op. Alleen wat win ik indien ik het win gezien er niks staat over schadevergoedingen en boetes in het contract ??

[renep]

ik heb tijd om dit voort te slepen, het is in zijn nadeel.

 

Ik weet niet of dat een goede strategie is, daar zou ik toch maar even een jurist over raadplegen. Je moet er bijvoorbeeld ook nog rekening mee houden dat de verhuurder de overeenkomst ontbindt wegens overmacht.

 

Alleen wat win ik indien ik het win gezien er niks staat over schadevergoedingen en boetes in het contract ??

 

Dat is onzeker en ter beoordeling van de rechter.

[djluc]

Het is toch raar dat je net zoveel huur voor het pand met als zonder kelder bereid bent te betalen:

Huur is redelijk, niet hoog en niet laag en zonder de kelder kan ik dat ook nog goed dragen dus dat is ook geen punt.

en anderzijds aangeeft dat je flink gaat inleveren:

. Ik moet dus veel ruimte inleveren op de begane grond waardoor ik veel ruimte voor de zitplaatsen kwijt ben waardoor ik omzet ga missen. Daarnaast is de waarde van het restaurant ook minder geworden gezien er minder zitplaatsen zijn en de oppervlakte een stuk kleiner is geworden en gezien de huur hetzelfde blijft verlies ik daar ook behoorlijk in.

 

Ik kan dat niet met elkaar rijmen, ik zou een wat meer zakelijk standpunt innemen. Als je 2 broden bestelt bij de bakker en je krijgt maar 1.5 brood ga je toch ook niet voor 2 betalen?

 

Je lijkt heel veel uit te gaan van angst dat je niet meer kan werken in het pand.

[casey]

natuurlijk ga ik flink inleveren zonder kelder en dat is ook een van mijn argumenten naar de verkoper toe. Maar dat betekent niet dat de huur dan niet meer te betalen is. Het blijft zonder kelder nog wel steeds heel aantrekkelijk en daarom wil ik het niet ontbinden. Mijn strategie is ook niet om dit voort te laten slepen maar de verkoper kwam zelf aanzetten dat hij dan gaat procederen indien ik niet akkoord ga met of ontbinding of zijn compensatie. daarom dat ik schreef dat ik wel de tijd heb maar de verkoper niet gezien zijn kosten wel doorgaan.Ik ben niet bang dat ik niet meer kan werken in het pand. Ik wil het juist nog steeds, ook zonder kelder maar alleen wil ik een goede compensatie voor het opleveren zonder kelder. Wat ik alleen afvraag is, omdat het contract niet echt helder is en niks staat over boetes en schadevergoedingen bij het niet nakomen van de overeenkomst, wat zijn mijn rechten en indien er echt een proces komt die ik win wat " win" ik dan ?? behalve mijn reeds betaalde aanbetalingen terug krijgen kan ik dan nog een schadevergoeding eisen ?? Maar djluc schreef al dat dat aan de rechter ligt.

Als hij zich beroept op overmacht betekent het dan dat hij de overeenkomst zondermeer kan ontbinden zonder enige vorm van schadevergoeding aan mij te betalen ?

[member123]

een optie die ik nog niet gehoort heb is eens nader kijken naar de vergunnings verlening door de gemeente.

Was eerder door de gemeente al toegezegt dat die kelder wel mocht?

 

Het stukje "geen kelder MEER mag"suggereerd namelijk dat dat eerst wel mocht.

 

en is het ook een definitief nee? Kan je niet met gemeente in gesprek gaan om te kijken of en onder welke voorwaarden die vergunning voor de kelder alsnog verkregen kan worden?

 

Wat is de motivatie van gemeente om vergunning af te wijzen?

[casey]

Er was inderdaad een toezegging gedaan door de gemeente dat de kelder toegestaan was.

Maar omdat het hier een rijksmonument betreft moet het ook nog goedgekeurd worden door de rijksdienst.

En zij zien er niks in om de kelder te maken. Een definitieve nee is er nog niet en er zijn al gesprekken geweest met de gemeente en de rijksdienst waaruit blijkt dat de rijksdienst hoogstwaarschijnlijk geen goedkeuring zal geven. Maar omdat zo'n aanvraag nog minimaal 14 weken gaat duren en dus de verkoper nog min. 14 weken moet wachten op de bouwvergunning wil de verkoper niet meer wachten op de kelder met de kans dat het alsnog wachten is voor niks. Daarom dat de verkoper de kelder niet meer gaat maken en dan kan hij de bouwvergunning voor de rest van de pand snel krijgen en kan hij verder gaan met de verbouwing. De bouwvergunning was vertraagd omdat de aanvraag bouwvergunning inclusief de kelder was en de kelder was het probleem. Nu de kelder er niet meer gaat komen zijn er geen andere obstakels meer en kan de bouwvergunning eindelijk verleend worden.

Ik wil de 14 weken afwachten, heb ik ook duidelijk gemaakt aan de verkopers maar daar gaan zij niet mee akkoorfd. Hoe langer het voortduurt hoe hoger de kosten worden voor de verkopers. En daarom wil ik dus een goede compensatie van ze en geen ontbinding want het pand blijft nog steeds heel aantrekkelijk.

[Hermes Ratgers]

Wellicht lees ik (net als net klaarblijkelijk) niet alle teksten of ik begrijp het probleem niet.

 

Normaal gesproken als een verhuurde pand vergroot wordt investeert de eigenaar in de vergroting en dient de huurder een hogere huur te betalen (meer verhuurbare meters).

In dit geval lees ik dat jij investeert in de vergroting en over de huurprijs is al consensus.

 

Dus wat is het probleem?

Wil jij een lagere huur omdat de minder meters gaat huren (maar waarom investeer jij dan in de verbouwing van de kelder). Volgens mij zeg je dat niet, want je bent wel blij met de huur.

Of wil je genoegdoening omdat jij GEEN geld meer hoeft te investeren in de verbouwing.

 

Het verhaal is mij niet duidelijk waarom jij enige genoegdoening wilt.

[Roel J]

Het is inderdaad een beetje letterspaghetti geworden en door mekaar heen begrijpen geworden. Zoals ik het begrijp:

 

1. Casey koopt / neemt een restaurant over van de huidige eigenaar

2. Het pand gaat hij van de huidige eigenaar. huren (en hij heeft een koopoptie over een aantal jaar, nu niet zo relevant)

3. In het koop contract van het restaurant staat de kelder gespecificeerd en mede daarop is de verkoopprijs van het restaurant gebaseerd. (inventaris, goodwill enz)

4. Casey betaald ook de verbouwing zelf, maar laat dat wel door de verhuurder uitvoeren.

 

Probleem(en): De gemeente en de rijksdienst gebouwen heeft de bouwvergunning voor de kelder voorlopig afgewezen en gaan dat waarschijnlijk ook definitief doen. De verkoop prijs is gebaseerd op X aantal vierkante meters voor tafels en stoelen, doordat nu de kelder niet gebouwd mag worden moet een deel van die tafels en stoelen verdwijnen omdat een deel van het restaurant magazijn zal worden.

 

Casey geeft aan dat hij de huurprijs wel ok vind ook als hij de kelder niet krijgt, vind ik op zich wel opvallend, maar goed dat nemen we nu even als feit.

 

Het geschil over de compensatie heeft dus vooral betrekking op de goodwill / toekomstige winst die nu betaald zou moet worden want door het mindere aantal stoelen en tafels is het omzet (en winst) potentieel van het restaurant structureel verlaagd en daarmee is is het oorspronkelijk overeengekomen bedrag voor de aankoop van het restaurant te hoog geworden.

 

Het voorstel wat de verhuurder / verkoper doet vind Casey niet voldoende. Het lastige, we weten niet wat het voorstel is.

Maar er staat voor mij redelijk vast dat er niet word geleverd wat is overeengekomen en dat dit ook de toekomstige omzet nadelig beinvloed. op zich denk ik dus dat het wel redelijk is te verwachten dat de verkoop prijs word aangepast.

 

Dit is ook niet een onderwerp wat je normaal in een boete clausule kan regelen en dat dit problemen had kunnen voorkomen. Dus ja dit is typisch een geschil waar je opnieuw moet onderhandelen over de verkoopprijs. Een gang naar de rechter levert waarschijnlijk alleen een ontbinding op omdat de rechter niet op de stoel van de ondernemer gaat zitten om een redelijke prijs te bepalen. En ontbinding zal ook de inzet zijn van de verkopende partij.

 

Kortom, ik denk dat dit geen kwestie is van gelijk hebben en dit via de rechter halen.

 

Je zult dus in principe middels onderhandelen met de eigenaar eruit komen. En ja dreigen met slikken of stikken door te zeggen dat ie naar de rechtbank gaat, dat is ook niet de eerste keer dat ik dat hoor.. Het is een botte manier om te onderhandelen, maar kan soms je tegenstander dwingen tot een accoord.

JE zult denk ik moeten zoeken naar waar wel mogelijkheden liggen. Bijv toch een lagere huurprijs of de verbouwing wel voor rekening van de eigenaar ipv voor jou, maar het is een beetje moeilijk om zo te zeggen waar de ruimte zit.

 

 

 

 

[casey]

Ik zal proberen het wat te verduidelijken.

Verkoper heeft een prachtig rijksmonumentaal pand op een toplocatie. Pand staat momenteel leeg. Verkoper wil het gaan verbouwen/renoveren tot een restaurant. waarna hij iemand zoekt die het van hem wil huren met een koopoptie erin. Het pand had nog geen horecavergunning en dat heeft de verkoper allemaal aangevraagd en geregeld. Verkoper dacht dat het ook goed zat met de kelder maar helaas is dat dus anders gelopen. Het is een flinke investering en omdat de verkoper het geld niet heeft om het eerst te verbouwen en dan pas te verkopen is er afgesproken dat ik in termijnen betaal naar gelang de bouw vordert. Met dat geld kan hij dus de verbouwing doen. Hij vraagt een x bedrag voor de exploitatie en een x bedrag voor de huur. De huur kan helaas niet minder omdat hij niks verdient aan de huur omdat dat gelijk is met de hypotheek dat hij maandelijks moet afdragen. Wel vraagt hij een flink bedrag voor de exploitatie en daar zit dus de ruimte om te onderhandelen wat niet gelukt is. Hij wil alleen de kosten voor het maken van de kelder afhalen van de prijs en geen cent meer. Daar ben ik het dus niet mee eens want dan levert hij zelf in principe niks in en ik wel. Zijn winst blijft dan hetzelfde terwijl mijn kosten hoger worden en mijn omzet lager omdat ik moet inleveren aan zitplaatsen. Maar desalniettemin blijft het nog steeds een zeer aantrekkelijk project maar het is alleen een feit dat wij een overeenkomst hebben die hij niet kan nakomen. Stel als de verkoper dit pand niet 4 maanden geleden aan me had aangeboden maar nu pas (dus zonder de kelder) dan zou ik ook interesse hebben. Maar het feit blijft dat wij een overeenkomst hebben gesloten met de kelder en daar een bedrag voor hebben afgesproken. Nu hij het niet kan waarmaken moet hij gewoon met een betere compensatie komen dan alleen de kosten voor de bouw van de kelder eraf te trekken. Hij wil graag ontbinden omdat hij in notime een nieuwe koper kan vinden voor wellicht een nog betere koopsom en daarom dreigt hij nu met een proces. Verkoper wil niet inleveren in zijn winst en daar heb ik moeite mee omdat ik wel moet inleveren. Hij blijft volhouden dat ik zonder de kelder nog steeds een pracht van een restaurant heb voor een goede prijs. Ik ben het natuurlijk niet geheel met hem eens en er moet echt meer van de prijs af dan enkel de bouwkosten. Ik vroeg compensatie voor: verderfde toekomstige inkomsten, huur in de vorm van een aftrek in de koopprijs,oppervlakte , waarde vermindering exploitatie en aftrek van de bouwkosten. Ik vroeg me dus af wat mijn rechten zijn en indien er echt een proces komt denk ik zelf dat mijn winkansen hoger liggen dan die van de verkoper maar wat " win " ik dan omdat er dus geen boetes en schadevergoedingen zijn opgenomen in het contract. Uiteraard ga ik naar mijn advocaat maar dat is maar 1 persoon. Op dit forum zitten meerdere mensen met een eigen kijk, visie en misschien ervaring en daar ben ik benieuwd naar wat deze personen hierover te zeggen hebben.

[Marjan]

Tip: zorg voor een goede alinea indeling en wat witregels, dat maakt het makkelijker leesbaar.

[Hermes Ratgers]

Bij een horecazaak zijn er 2 belangrijke zaken bij een overname, enerzijds de overname van de exploitatie en de huurprijs.

 

De overname van de exploitatie bestaat uit bestaande inventaris en goodwill.

Echter het was geen horecazaak, althans geen lopende zaak dus goodwill?

Blijft de inventaris over. Dat is wat de gek ervoor geeft.

Het lijkt me dat de exploitatiewaarde zeer gering is.

 

Maar je hebt wel getekend voor de exploitatieovername. Dus ik denk niet dat je daar op terug kan komen. Op de huur kan je mijns inziens wel op terug komen, aangezien je minder ruimte gaat huren.