voor een bevriend ondernemer stel ik de vraag die deels een prive-kantje heeft maar ook een zakelijk aspect, ik hoop dat ik evengoed dit topic hier mag plaatsen.

 

Deze ondernemer heeft jaren geleden een pand gekocht met huurders erin. De huurders zitten er al heel lang in waardoor de huren naar huidige tijd niet echt marktconform te noemen zijn. De huren gaan jaarlijks omhoog maar op die lage huren zet dat geen zoden aan de dijk. Het pand wordt voor de WOZ getaxeerd op basis van verkoop vrij van huurders met als gevolg een ongelooflijk groot verschil. Er moet box 3 belasting betaald worden op basis van de woz waarde. Er is volgens de accountant wel een mogelijkheid om de grondslag iets te verlagen ivm lage huuropbrengst en met een correctie voor de erfpacht maar dat is niet heel veel. Er is meerdere keren bezwaar aangetekend bij de gemeente om de woz waarde naar beneden te krijgen maar dat heeft geresulteerd in ca 10.000,-- verlaging. De gemeente wijst naar verkochte woningen in de buurt maar dit pand is niet gesplitst en er zou heel wat moeten gebeuren om het splitsingsklaar te maken.

 

Om even in ronde cijfers te blijven dan heeft het pand een woz waarde van 1 miljoen

huuropbrengst is 14 duizend per jaar

de jaarlijkse kosten (gemeentebelastingen, erfpacht, verzekering) verhoogd met de box 3 belasting zijn hoger dan de huuropbrengst. En dan is er nog geen onderhoud meegenomen. Kortom er moet jaarlijks geld bij om de belasting te betalen.

 

waarde vrije verkoop is op dit moment 20xhuur is is 280 duizend als je al iemand vind die dit wil betalen.

 

Een optie zou eventueel zijn om het pand nu over te zetten naar de bv. Dan wordt alleen belasting betaald over de werkelijke 'winst'. Met de verlaagde overdrachtsbelasting (dat geldt toch ook bij aankoop door bv of alleen door particulieren?) wordt dat wat makkelijker maar het is eigenlijk niet gewenst. Een andere optie is om het gesprek aan te gaan met de belastinginspecteur. Heeft iemand ervaring of het zin heeft om zo'n gesprek aan te gaan of stelt deze zich gewoon op het standpunt regels zijn regels.

Beste Astrid,

 

Met de verlaagde overdrachtsbelasting (dat geldt toch ook bij aankoop door bv of alleen door particulieren?)

 

Ondanks dat dit op onze site staat, ga ik het toch voor de zekerheid even navragen. Zodra ik meer weet, meld ik me weer.

 

 

Groet, Nynke

Alvast dank Nynke.

 

Overigens kwam de accountant net met de leegwaarderatio, dat komt hier uit op 60%. Dat betekent dat voor box 3 uitgegaan mag worden van 60% van de woz waarde (leegwaarderatio is afhankelijk van hoogte huur ten opzicht van woz waarde). Dat scheelt al een aanzienlijk stuk. Dan nog is de grondslag voor belasting een heel stuk hoger dan de werkelijke waarde (factor 2).

De informatie op die site is wat verwarrend, omdat daar niet duidelijk wordt aangegeven dat de overdrachtsbelasting alleen tijdelijk voor woningen is verlaagd. Waarbij woningen door de staatssecretaris als volgt is gedefinieerd:

 

onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Het maakt geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier.

 

Vervolgens worden daarop nog wat toevoegingen en uitzonderingen gemaakt, maar die zijn hier op zich niet relevant.

 

Voor wat betreft de oplossingen: de inspecteur zal weinig aan de box-3-waardering kunnen doen. De wet schrijft dwingend de WOZ-waarde voor. Wel kan er onder omstandigheden nog een leegstandscorrectie worden toegepast. Bij een jaarhuur tussen de 1% en 1,5% van de WOZ-waarde, mag voor box 3 de waarde op 64% van de WOZ-waarde worden gesteld. De genoemde 60% geldt slechts bij een jaarhuur van 1% of minder van de WOZ-waarde. Het te hanteren percentage is dus afhankelijk van de werkelijke bedragen.

 

Vervolgens is het een rekensom wat het meeste oplevert. Mochten de huurders ooit vertrekken of op andere gronden een hogere huur gaan betalen, dan is de waardestijging bij de BV belast. Dat kan een dure grap worden.

 

Ik zit niet in de WOZ-waarderingen, dus ik kan je ook niet vertellen of je daar succesvol iets mee zou kunnen.

je hebt helemaal gelijk ronaldinho, correctie is 64% ipv 60%.

dank voor het meedenken.

 

Dag Astrid

 

Ik sluit het topic omdat het niets met ondernemen van doen heeft. Dit is beleggen in box 3 IB en daarmee geen topic voor het forum.

 

groet

Joost

 

HL admin