Opzeggen huurcontract

[johnver]

Ik onderhuur momenteel een ruimte, waarvan het huurcontract in juni 2014 afloopt. Nu heeft de verhuurder aangegeven dat de eigenaar niet maar aan zijn financiele verplichtingen kan voldoen en het pand mogelijk wordt verkocht in de komende maanden. Onduidelijk is of de eventuele nieuwe eigenaar de bestaande huurovereenkomsten zal voortzetten.

 

Ik wil deze onzekerheid niet afwachten en op zoek gaan naar een nieuwe ruimte om mijn continuiteit te waarborgen.

Mag ik op basis van bovenstaande informatie mijn huurcontract ontbinden?

[Ron van der Kolk]

Op basis van wat er "mogelijk" kan gebeuren of "onduidelijk" is kun je het contract niet vast ontbinden, nee.

 

Hoe lang huur je er al en wat staat er aan ontbindende voorwaarden in het huurcontract? Aan het einde van de eerste vijfjaarstermijn kan alleen opgezegd worden met beider instemming en moet de nieuwe eigenaar gewoon meegaan in de verlenging. Tenzij deze voor de rechter kan aantonen het pand dringend zelf nodig te hebben.

 

Staat er in het huurcontract iets over kooprecht, waardoor jij als huurder voorrang hebt om het pand te

kopen? Misschien is dat ook een optie.

 

Zie ook http://www.kvk.nl/download/Huur_tcm14-269144.pdf hoofdstuk 5.

[JohnTravel]

 

Op basis van de informatie die jij geeft, nee. Waarschijnlijk heb je een model ROZ huurovereenkomst. (Indien er hier geen aanvullende afspraken over gemaakt zijn dan is ontbinding niet mogelijk). Als het om een model ROZ hovk gaat dan kun je de voorwaarden omtrent opzeggen uit men hoofd onder artikel 2 vinden. Wat staat er daarover in? Wat staat erbij de bijzonder bepalingen (aan het einde, voor de bijlagen)?

 

 

[ajos]

Ik onderhuur momenteel een ruimte, waarvan het huurcontract in juni 2014 afloopt. Nu heeft de verhuurder aangegeven dat de eigenaar niet maar aan zijn financiele verplichtingen kan voldoen en het pand mogelijk wordt verkocht in de komende maanden. Onduidelijk is of de eventuele nieuwe eigenaar de bestaande huurovereenkomsten zal voortzetten.

 

Ik wil deze onzekerheid niet afwachten en op zoek gaan naar een nieuwe ruimte om mijn continuiteit te waarborgen.

Mag ik op basis van bovenstaande informatie mijn huurcontract ontbinden?

Nee. Koop breekt geen huur, dus de nieuwe eigenaar heeft de lopende (onder)huurovereenkomst te respecteren (voor zover onderhuur momenteel is toegestaan natuurlijk; bij illegale onderhuur ligt het anders). Evenmin is er een geldige reden voor jou om op te zeggen of te ontbinden.

[johnver]

Allereerst iedereen bedankt voor hun reactie.

 

Ik heb een huurovk kantoorruimte in de zin van artikel 7:230a BW (model ROZ) en in de bijzondere bepalingen staat dat de gehuurde ruimte niet mag worden onderverhuurd. Daar ligt ook een beetje het probleem. Ik vermoed dat degene die aan mij verhuurt het contract met de eigenaar gekopieerd heeft en bepaalde artikelen wit gemaakt en daarbij mijn naam ingevuld en de huurprijs heeft aangepast.

 

Volgens mij mag de verhuurder conform de bijzondere bepalingen dan ook niet aan mij onderverhuren. De eigenaar is hiervan echter wel op de hoogte en heeft geen verdere actie ondernomen (heeft mij zelfs toegestaan een naambordje te plaatsen).

 

De vraag is nu wat er met deze 'afspraak' gebeurt wanneer er een nieuwe eigenaar is?

[StevenK]

De vraag is nu wat er met deze 'afspraak' gebeurt wanneer er een nieuwe eigenaar is?

Zoals hierboven al aangegeven: koop breekt geen huur.

[member123]

De vraag is nu wat er met deze 'afspraak' gebeurt wanneer er een nieuwe eigenaar is?

Zoals hierboven al aangegeven: koop breekt geen huur.

 

maar illegale onderverhuur kan (soms) volgens mij wel reden zijn om de officiële huurder eruit te zetten en dan uiteraard ook de illegale onderhuurder.

Dus voor de TS is het de vraag of de officiële verhuurder het huurcontract kan opzeggen met de partij waarvan TS de ruimte huurt en/of de TS eruit kan zetten vanwege illegale onderhuur.

 

En maakt het daarbij nog verschil of de verhuurder afwist van de illegale onderverhuur?

[StevenK]

Dus voor de TS is het de vraag of de officiële verhuurder het huurcontract kan opzeggen met de partij waarvan TS de ruimte huurt en/of de TS eruit kan zetten vanwege illegale onderhuur.

Dat er in een andere verhouding (eigenaar / hoofdhuurder) iets misschien mis zit, maakt nog niet dat de contractuele verplichtingen van de onderhuurder daarmee vervallen.

[member123]

Dus voor de TS is het de vraag of de officiële verhuurder het huurcontract kan opzeggen met de partij waarvan TS de ruimte huurt en/of de TS eruit kan zetten vanwege illegale onderhuur.

Dat er in een andere verhouding (eigenaar / hoofdhuurder) iets misschien mis zit, maakt nog niet dat de contractuele verplichtingen van de onderhuurder daarmee vervallen.

 

Nu zit dat zakelijk misschien anders maar laten we als voorbeeld een huurwoning nemen:

 

woningbouw verhuurt woning aan huurder A.

Huurder a verhuurt tegen regels van woningbouw in de woning onder aan Huurder B.

 

Als woningbouw daarachter komt kan hij in meeste gevallen huurder B dwingen te vertrekken en vaak ook nog de huurovereenkomst met huurder A ontbinden.

Beide zijn dan uit de woning en woningbouw kan woning dus aan ander verhuren of leeg verkopen.

 

Dat zou de verhuurder van kantoorpand ook kunnen doen met TS en degene van wie TS het kantoor onderhuurt en staat TS dus feitelijk op straat.

 

En kantoor kan dan leeg verkocht worden.

[StevenK]

Dus voor de TS is het de vraag of de officiële verhuurder het huurcontract kan opzeggen met de partij waarvan TS de ruimte huurt en/of de TS eruit kan zetten vanwege illegale onderhuur.

Dat er in een andere verhouding (eigenaar / hoofdhuurder) iets misschien mis zit, maakt nog niet dat de contractuele verplichtingen van de onderhuurder daarmee vervallen.

 

Nu zit dat zakelijk misschien anders maar laten we als voorbeeld een huurwoning nemen:

 

woningbouw verhuurt woning aan huurder A.

Huurder a verhuurt tegen regels van woningbouw in de woning onder aan Huurder B.

 

Als woningbouw daarachter komt kan hij in meeste gevallen huurder B dwingen te vertrekken en vaak ook nog de huurovereenkomst met huurder A ontbinden.

Beide zijn dan uit de woning en woningbouw kan woning dus aan ander verhuren of leeg verkopen.

 

Dat zou de verhuurder van kantoorpand ook kunnen doen met TS en degene van wie TS het kantoor onderhuurt en staat TS dus feitelijk op straat.

 

En kantoor kan dan leeg verkocht worden.

Yup, maar dan nog steeds kan de onderhuurder niet opzeggen. De 'illegaliteit' maakt dat de verhuurder enig recht van spreken heeft, maar creëert geen nieuwe rechten voor de (onder)huurder.

[member123]

Dus voor de TS is het de vraag of de officiële verhuurder het huurcontract kan opzeggen met de partij waarvan TS de ruimte huurt en/of de TS eruit kan zetten vanwege illegale onderhuur.

Dat er in een andere verhouding (eigenaar / hoofdhuurder) iets misschien mis zit, maakt nog niet dat de contractuele verplichtingen van de onderhuurder daarmee vervallen.

 

Nu zit dat zakelijk misschien anders maar laten we als voorbeeld een huurwoning nemen:

 

woningbouw verhuurt woning aan huurder A.

Huurder a verhuurt tegen regels van woningbouw in de woning onder aan Huurder B.

 

Als woningbouw daarachter komt kan hij in meeste gevallen huurder B dwingen te vertrekken en vaak ook nog de huurovereenkomst met huurder A ontbinden.

Beide zijn dan uit de woning en woningbouw kan woning dus aan ander verhuren of leeg verkopen.

 

Dat zou de verhuurder van kantoorpand ook kunnen doen met TS en degene van wie TS het kantoor onderhuurt en staat TS dus feitelijk op straat.

 

En kantoor kan dan leeg verkocht worden.

Yup, maar dan nog steeds kan de onderhuurder niet opzeggen. De 'illegaliteit' maakt dat de verhuurder enig recht van spreken heeft, maar creëert geen nieuwe rechten voor de (onder)huurder.

Dat klopt uiteraard. Mijn reactie was ook meer bedoeld als reactie op de opmerkingen dat verkoop van het pand niet betekend dat de huur ontbonden kan worden.

Het lastige voor TS is dat hij niet weet wat er gaat gebeuren.

Als hij perse nu al weg wil zou hij het op akkoordje kunnen gooien met oorspronkelijke verhuurder ( die wat ik begreep pand graag leeg wil gaan verkopen). Hij kan die verhuurder een sommatie naar verhuurder van TS kunnen laten sturen dat hij vorderd dat illegale onderhuur gestopt wordt.bdan gaat balletje vanzelf rollen.

[Bart Kooiman]

 

Yup, maar dan nog steeds kan de onderhuurder niet opzeggen. De 'illegaliteit' maakt dat de verhuurder enig recht van spreken heeft, maar creëert geen nieuwe rechten voor de (onder)huurder.

 

En als we het van de andere kant bekijken. Heeft de onderhuurder door de toestemming van de huidige eigenaar (eigenaar weet van onderhuur en treed niet op) enige bescherming en mag hij blijven huren bij de nieuwe eigenaar, ondankt dat onderhuur niet mag?

[johnver]

Ben er inmiddels achter dat het pand op 30 september wordt geveild. Gezien ook eerdere (btw) problemen met de verhuurder ben ik inmiddels op het punt beland dat ik graag zelfstandig mijn eigen ruimte wil huren, maar goed ik begrijp dat het lastig wordt het contract te ontbinden.

[martijnmeijer]

In artikel 7:226 BW is de wettelijke regeling koop breekt geen huur vastgelegd. Middels deze regeling wordt de huurder beschermd bij eigendomsoverdracht van de gehuurde onroerende zaak.

De regeling is dwingend recht voor woon- en bedrijfsruimtes.

 

Standaardbepaling hypotheekakte. Artikel 3 :264 BW

 

Indien de eigenaar zijn betalingsverplichtingen met de bank niet na kan komen, dan bestaat er een grote kans dat in de hypotheekakten een standaardbepaling is opgenomen welke de eigenaar verbiedt om zonder schriftelijke toestemming van de bank het pand te verhuren.

De rechter zal alleen zijn toestemming tot ontruiming geven, als verwacht wordt dat verkoop in verhuurde staat niet voldoende opbrengt om de nog openstaande hypotheek schuld te betalen. De bank kan zich alleen maar op dit beding beroepen indien de hypotheek akte ouder is dan de huurovereenkomst.

 

Onderhuur

 

In het oude huurrecht was onderhuur verboden krachtens artikel 7a:1595 BW. Inmiddels is het onderhuur toegestaan onder voorwaarden. Artikel : 7:221 BW biedt de huurder in beginsel de mogelijkheid het gehuurde object ( of gedeelte daarvan) onder te verhuren.

Indien de verhuurder ten tijden van het sluiten van de onderhuurder aantoonbaar redelijke bezwaren heeft en deze bezwaren voor de huurder voorzienbaar zijn ( dus te verwachten zijn ) is onderhuur verboden. Indien dit het geval is, dan kan de verhuurder jegens de hoofdhuurder nakoming en ontruiming en schadevergoeding vorderen.

 

Contractuele uitsluiting

 

In de standaard ROZ modellen voor bedrijfsruimte is een algemeen onderhuurverbod opgenomen.

Daarin staat geschreven dat het verboden is onder te verhuren behoudens vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder. De verhuurder staat vrij om de onderhuur te weigeren, tenzij dit misbruik van recht oplevert krachtens artikel 3:13 BW, of indien het krachtens artikel 6:248 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

 

De redelijke weigering wordt door de rechter marginaal getoetst. Een beetje onredelijk mag, maar het mag niet onaanvaardbaar zijn. Indien de huurder een beroep wil doen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid dan dient hij dit te doen door een deugdelijke en goed onderbouwd omstandigheden te stellen die de weigering onaanvaardbaar maken.

 

 

 

[johnver]

Via de website van de mva makelaars begrijp ik dat de veiling een 'executoriale verkoping EX ART. 3:268 BW' is. De verhuurder bevestigde mij zojuist dat hierdoor toch het risico bestaat dat contracten ongeldig worden. Ook gaf de verhuurder aan dat na de verkoop op 30 september mogelijk het pand verlaten moet worden per 30 november.

mva makelaars

[Dennis_van_Dijk]

Via de website van de mva makelaars begrijp ik dat de veiling een 'executoriale verkoping EX ART. 3:268 BW' is. De verhuurder bevestigde mij zojuist dat hierdoor toch het risico bestaat dat contracten ongeldig worden.

 

Ik zie daar werkelijk geen enkele reden voor. Het artikel dat jij aanhaalt heeft betrekking op het recht van de hypotheekhouder om onder voorwaarden het in onderpand gegeven pand executoriaal te koop aan te bieden door middel van een notaris. Het artikel heeft niets van doen met huurovereenkomsten of onderhuurovereenkomsten, die gaan gewoon mee naar de nieuwe eigenaar.

 

Ook gaf de verhuurder aan dat na de verkoop op 30 september mogelijk het pand verlaten moet worden per 30 november.

mva makelaars

 

De enige wijze waarop dat kan gebeuren is door het inroepen van een huurbeding. Als in de hypotheekovereenkomst is opgenomen dat het pand niet verhuurd mag worden en het pand wordt toch (deels) verhuurd zonder dat de hypotheeknemer daar toestemming voor gegeven heeft dan kan de rechter verzocht worden om op basis van dit huurbeding de huurovereenkomst op te zeggen. De rechter stelt dan een redelijke termijn vast waarbinnen de ruimte leeg moet worden opgeleverd, en die termijn kan best twee maanden zijn.

Dit huurbeding zie je veelal bij woningen, die zonder huurder meer waard zijn dan met huurder. Een woning in verhuurde staat verkopen zou voor de hypotheeknemer minder opleveren dan verkoop zonder huurder. Omdat zonder toestemming verhuren niet mag, en de verhuurder dit op had kunnen zoeken in de akte, kan dit huurbeding aangehaald worden en kan de rechter dus tot de bovengenoemde stappen over gaan.

Het bovenstaande is meestal anders bij bedrijfspanden, waar je als koper niet zozeer bakstenen als wel huurpenningen koopt. In deze markt een huurder vinden is vaak veel moeilijker dan een oude huurder overnemen. Dus tenzij het pand gekocht wordt door een bedrijf dat het zelf wil gaan gebruiken is het voor beleggers veel aantrekkelijker om een verhuurd pand aan te schaffen dan een leeg pand.

[member123]

in dat stuk staat het volgende:

Huren/Gebruik: Huur is opgezegd per 1 oktober en 1 december 2013.

 

kan het verkeerd begrijpen maar lijkt er dus op dat het op de veiling wordt aangeboden als een pand dat leeg en vrij van huurders is (of dus in elkgeval op 1 december zal zijn).

[Dennis_van_Dijk]

Voor zover ik het lees staat er:

 

[*]Het pand is deels verhuurd en staat deels leeg;

[*]Twee huurders hebben de huur opgezegd per 01-10-2013 en 01-12-2013.

 

Het kan dus best zijn dat er meer dan twee huurders zijn op dit moment. Gezien het feit dat johnver niet aangegeven heeft dat hij de huur heeft opgezegd vermoed ik dat zijn ruimte onder de deels verhuurde ruimtes valt waarvan de huurder nog niet hebben opgezegd.

 

Maar het ging er primair om of TS zijn huurovereenkomst in deze situatie op mag zeggen. Ik zie nog steeds geen grond daar voor. Mocht zijn verhuurder de huurovereenkomst met de eigenaar hebben opgezegd komt deze zijn verplichtingen jegens zijn onderhuurder niet na en kan er zelfs een schadeloosstelling door TS geëist worden.

[member123]

Maar TS wil eigenlijk gewoon weg daar en uit verhaal van verhuurder blijkt dat dat gerust mogelijk moet zijn aangezien de verhuurder al aangeeft dat hij er waarschijnlijk toch uit moet en de verhuurder er dus vanuit gaat dat hij gronden heeft om de ts eruit te zetten.

Dus moet ts gewoon even naar verhuurder gaan en aangeven dat hij graag per datum x weg wil en lijkt het me geen probleem om dat voor elkaar te krijgen.

[Dennis_van_Dijk]

Maar TS wil eigenlijk gewoon weg daar en uit verhaal van verhuurder blijkt dat dat gerust mogelijk moet zijn aangezien de verhuurder al aangeeft dat hij er waarschijnlijk toch uit moet en de verhuurder er dus vanuit gaat dat hij gronden heeft om de ts eruit te zetten.

Dus moet ts gewoon even naar verhuurder gaan en aangeven dat hij graag per datum x weg wil en lijkt het me geen probleem om dat voor elkaar te krijgen.

 

Als ik het goed lees is de enige reden waarom TS weg wil de vermeende onzekerheid bij verkoop. Die onzekerheid is er dus vooralsnog niet, dus wellicht is daarmee de reden voor vertrek ook verdwenen. De hoofdregel (koopt breekt geen huur) is hier vooralsnog gewoon van toepassing.

Vanzelfsprekend ben ik met je eens dat opzegging er redelijk eenvoudig uit ziet. Maar het kan natuurlijk zijn dat de twee huurders die nu opgezegd hebben rechtmatig opgezegd hebben conform de huurovereenkomst. Het kan natuurlijk heel goed zo zijn dat dit voor de huurder van de ruimte waarin TS onderhuurt helemaal niet van toepassing is.