Ben ik verplicht inventaris over te nemen.

[ciaofamily]

Goede middag allemaal.

'

Ik heb een vraag. ik ben bezig om een cafetaria / eethuis op te zetten.

nu staat er bij mij aan de overkant waar ik woon een zaak leeg.

deze zou perfect zijn voor mijn locatie. Deze staat te koop / te huur via een horeca makelaar.

ik heb bij hun informatie opgevraagd en blijkt dat ik per maand huur betaal en dat ik de inventaris moet over kopen. al het apparatuur, stoelen tafels enz.

 

maar nu is mijn vraag

 

ben ik verplicht om de inventaris over te nemen, als ik het pand wil huren?

 

ik heb al rond gevraagd en gedaan en op de forum rond gezocht maar helaas kan ik hier niks op terug vinden.

 

ik hoor graag van jullie.

 

met vriendelijke groet

 

Enrico

[Hermes Ratgers]

Als er een horecazaak te koop staat, moet je meestal 2 zaken geheel gescheiden van elkaar zien.

1) De exploitatie met inventaris staat te koop

2) De locatie staat te koop / te huur

 

Als de exploitant dezelfde is als de eigenaar van het pand, kunnen deze samen gaan maar vaak is dat niet het geval.

 

Nu is er nog 1 extra gevaar bij 1. De exploitant kan de zaak te koop hebben, maar de verhuurder moet er wel mee instemmen. Dat is dan ook altijd het voorbehoud die er moet zijn bij de koop van een exploitatie.

 

Om op jouw zaak in te gaan, lijkt het me zeer waarschijnlijk dat als je de exploitatie niet overneemt je de locatie niet kan krijgen. Je kan het proberen, maar ik schat de kans zeer gering in.

 

Succes

[ciaofamily]

Goede middag bedankt voor uw reactie.

 

de pand staat te huur via de zelfde makelaar alleen hun zeggen dat ik de inventaris dus moet overnemen,

 

dus wat ik uit uw reactie begrijp is dat de gevaar is als ik het niet overneem de pand dan waarschijnlijk niet krijg.

 

 

[TwaBla]

 

Nee. Je kan ook de makelaar bellen en zeggen dat je niet verplicht bent om de boedel over te nemen.

 

Raden wat die makelaar dan zegt. ::)

[RT....]

Je kunt het altijd vragen natuurlijk, misschien staat er alleen maar oud spul in en weegt dat niet op tegen de kosten van leegstand, wie weet.

Maar je moet het inderdaad zo bekijken: als de verhuurder/verkoper alleen wilt verhuren incl overname van de inventaris, en jij wilt de inventaris niet, dan zal hij (dus) niet aan jou willen verhuren/verkopen.

Ik zou zeggen, ga eens met de makelaar in overleg wat de opties zijn, maar verwacht er niet teveel van.

[Hermes Ratgers]

dus wat ik uit uw reactie begrijp is dat de gevaar is als ik het niet overneem de pand dan waarschijnlijk niet krijg.

Inderdaad, er is in feite zelfs een reële kans dat de verhuurder van het pand niet eens weet dat de zaak te koop staat.

Nadat er overeenstemming is gekomen over de overname van de exploitatie moet vaak de verhuurder apart toestemming geven (overname huurcontract).

[JVerhallen]

[...]

nu staat er bij mij aan de overkant waar ik woon een zaak leeg.

[...]

ik heb bij hun informatie opgevraagd en blijkt dat ik per maand huur betaal en dat ik de inventaris moet over kopen. al het apparatuur, stoelen tafels enz.

[...]

ben ik verplicht om de inventaris over te nemen, als ik het pand wil huren?

Allereerst, het klopt dat het pand ook echt leeg staat, dus niet in gebruik is?

 

Doordat het pand leeg staat verdient de eigenaar op dit moment niks en kan dat jouw onderhandelingspositie versterken. Let echter wel op, het zou niet de eerste keer zijn dat een verhuurder ook de huur wil van de 'leegstand'. (Ja, klinkt raar, maar komt voor)

 

Het belangrijkste wat je nu moet realiseren is dat je gewoon aan het onderhandelen bent. Op dit moment staat er nog helemaal niks vast, geen inventaris, geen huurprijs, geen startdatum, geen ... je snapt het.

Dus kun je nu de onderhandelingen in gaan, en dan zijn de volgende punten (zo even gauw) dingen waarmee je 'iets' kunt doen:

 

[*]Ingangsdatum - Elke maand later starten is een maand minder huur, maar ook de inventaris schrijft nog af. Meestal willen de verhuurder en oude huurder eerder sneller dan later een nieuwe huurder, zeker bij leegstand.

[*]Verbouwing - Tijdens een verbouwing is de zaak niet open. Met sommige verhuurders is dan ook de afspraak te maken dat er tijdens de verbouwing nog geen huur betaald hoeft te worden. De verbouwing levert hun ook een beter verhuurbaar pand op en ze willen je niet op dag 1 al richting de afgrond duwen, dat komt pas later.

[*]Opstart - Als een pand lang leeg heeft gestaan kost het tijd om het pand weer te activeren. Een langzaam opbouwende huur kan dus ook een optie zijn. Om te voorkomen dat de huurder ineens al het risico neemt, de verhuurder neemt dan ook een stuk voor zijn risico. Ook hierbij neemt de verhuurbaarheid weer toe.

[*]Huurprijs - Je zit de rest van je 'loopbaan' in dit pand praktisch vast aan de huurprijs waarmee je begint (hij gaat alleen omhoog :) ). Honderd euro per maand 'minder' is gewoon honderd euro per maand meer winst en dus ook minder risico. Wees dus niet te bang om een 'tegenbod' te doen, het helpt vaak ook mee met de discussie over inventaris, de verhuurder kan dan kiezen, wil ik tegen een goede huurprijs zonder inventaris of een slechtere huurprijs met inventaris (en hoe belangrijk is de oude huurder).

[*]Onderhoud - Vraag de staat van het pand goed uit, zit er een VVE bij, kijk dan welk groot onderhoud er gepland staat. Hoe blij wordt je van een steiger voor je hagelnieuwe toko gedurende de eerste 6 maanden? Maar ook een opengebroken straat, parkeerplaatsen vol bouwmaterialen, etc. Dat kan je de kop kosten. Als het dak over 3 maanden moet gebeuren, dan is het eenvoudiger om de eerste 3 maanden geen huur te betalen en zelf te verbouwen, kun je na deze fase in een keer goed van start.

[*]Opknappen - Is de verhuurder bereid al wat eerder de zaak te verfraaien? Misschien is de gevel wel toe aan een opfrisbeurt. Of is de hele pui afgeschreven en moet die eigenlijk vernieuwd worden.

[*]Technische installaties - Leuk een Airco in de zaak, maar als het ding harder trilt dan koelt, dan moet daar naar gekeken worden. Maar kijk ook naar de filter installatie op je dak. Als je na 2 maanden ruzie met je buren hebt (behalve je overburen uiteraard ;) ) en je voor duizenden euro's moet verspijkeren aan je afzuiging dan word je ook niet blij.

 

En er zijn natuurlijk allerlei tussenvormen mogelijk. Bijvoorbeeld eerst een jaar in 'ongewijzigde' staat met lagere huur en daarna alles opwaarderen als iedereen nog 'happy' is en tevreden met de resultaten. Al dit soort dingen ZWART OP WIT vastleggen. Mondelinge afspraken met verhuurders zijn NIKS waard.

Maar dit zijn de dingen die je naar je verhuurder kunt doen, daarnaast zijn er nog wat dingen die je zelf kunt doen/mee moet oppassen:

 

[*]Hoe graag wil je? - Wil je echt heel graag, 8+ op een schaal van 10? Is dit hèt pand, je ***** droom? Kijk daar ontzettend mee uit, dat kan je blik vertroebelen. 10.000 euro is zo weg als je het nèt te graag wilt en dan moet je misschien wel 50.000 extra omzet draaien om dat weer recht te trekken. Uitgeven gaat iets harder dan verdienen ;)

[*]Ware aard verloochent zich niet - Als jij binnenkort een eigen zaak gaat openen, dan komt dat moment. Maar als deze deal niet goed is, dan moet je in staat zijn weg te lopen. Als je huurbaas een ***** is, dan moet je echt even nadenken of je daarmee een jarenlange samenwerking wilt aangaan.

[*]Is starten je ding? - Is het opstarten je ding? Of is het runnen veel meer je ding? Overweeg dan ook om in de eerste fase genoeg ondersteuning in te schakelen. Er komt namelijk veel op je af. Een goede adviseur verdient zichzelf zo terug. Je komt nog genoeg sloten tegen, je hoeft ze niet op te zoeken :). En misschien kun je een lopende zaak overnemen met minder risico.

 

Laat je plannen goed nakijken en helemaal lek schieten! Als je er daarna nog steeds vertrouwen in hebt dan weet je dat je er niet blind instapt. En onthoudt, over ALLES mag je onderhandelen, soms levert het niks op, soms een gratis pen en soms krijg je mogelijkheden die je niet voor mogelijk had gehouden!

 

Alvast heel veel succes gewenst (en als ik negatief overkom, dat is om het in de toekomst positief te houden), en post hier nog wel even het adres van je nieuwe zaak, zodat HL ook nog even langs kan komen!