Aanbouw aan woning voor zakelijk gebruik

[Danoontje]

Dit is een veel besproken onderwerp, maar ik kom er toch niet uit :'(

 

Wij zijn van plan om privé op de eerste etage een stuk uit te bouwen en zo een extra slaapkamer te bouwen.

 

Zakelijk huren wij een ruimte t.b.v. opslag voor de webwinkels.

 

Nog even los van vergunningen hebben wij praktisch de mogelijkheid om de gewenste aanbouw te verlengen om daar nog een ruimte aan te bouwen. Het geld van de zaak zou dan in de 'eigen' woning gestoken worden i.p.v. dat het naar de verhuurder van de opslag gaat.

 

Ik weet dat er toekomst technisch wat onhandigheden zijn wij waarde stijging etc zouden we de bedrijven ooit opheffen of de boel verkopen. Van de andere kant: het erin gestoken geld is niet in huur opgegaan, maar in bakstenen, bitumen etc. Ofwel in de extra aanbouw.

 

Nu loop ik vast op de mogelijkheden. De ruimte zal gebruikt worden t.b.v. opslag van voorraad. Kijk ik op internet dan kom ik naast de standaard constructie van een gescheiden ruimte met separatie ingang en toiletvoorzieningen ook uit op alternatieven.

 

E.e.a. wordt hier beschreven. Daar snap ik eigenlijk niks van:

http://www.inzakengaan.nl/fiscus/eigenhuis.html

 

Het is ook mogelijk om op de website van de belastingdienst een tool in te vullen: Rekenhulpen > Werkruimte in de woning.

Daar komt uit dat wij recht zouden hebben op kostenaftrek. Betekent dat de waarde van de werkruimte op de balans komt. % van de hypotheek komt op de balans. Jaarlijks kunnen kosten afgetrokken worden van de werkruimte.

 

Maar hoe zit dit als wij de ruimte speciaal aanbouwen t.b.v. de webwinkel? Kunnen we de bouwkosten dan ook aftrekbaar maken? Of betreffen de verbouwkosten privé kosten. En is het een eigen beslissing om de ruimte daarna zakelijk te gebruiken; dus eigenlijk twee fases. Eerst privé aanbouwen en dan zakelijk gebruiken. Het is wel zo dat we voor een privé lening aan moeten gaan voor de aanbouw. Dit zou dan haalbaar worden doordat we de huur van de opslag op kunnen zeggen.

 

Ps. Ons bedrijf is nu een VOF, maar wordt einde dit jaar eenmanszaak met meewerkende partner.

 

 

 

Werkruimte.pdf

[Highio]

Op een eerste verdieping aanbouwen sluit m.i. de mogelijkheid van het splitsen van een kavel bij voorbaat uit (een zelfstandige opgang realiseren en woning splitsen wordt dan ook vast lastig), maar waarom zou je niet (vrijblijvend) informeren bij de gemeente of een architect? Gebruiksdoel opslag in een woning lijkt me een lastige doelstelling.

 

Opslagalternatieven in de nabijheid zoals een garagebox kopen/huren kosten allicht minder. Of zou je nog iets vrijstaands kunnen plaatsen?

 

Groet,

 

Highio

 

[Ward van der Put]

Wij zijn van plan om privé op de eerste etage een stuk uit te bouwen en zo een extra slaapkamer te bouwen.

Bij een kantoor of opslag kan ik me nog wat voorstellen, maar ik vermoed dat een extra slaapkamer nauwelijks fiscaal te verantwoorden is.

 

Is een magazijn op de eerste verdieping trouwens niet erg onpraktisch?

[Danoontje]

Oei, Ik geloof dat ik niet helemaal duidelijk bent geweest :-)

 

De eerste aanbouw (slaapkamer) zal 100% privé zijn. Die zal niets met het bedrijf te maken gaan hebben.

De twee aanbouw wel. De locatie van de voorraad ruimte (begane grond of verdieping) maakt niet uit., Het betreffen allemaal kleine spullen. Dat hebben we jaren ook gedaan op de kamer wat nu de kinderkamer is. Ging perfect (zelfs makkelijker dan de boel ergens anders te hebben ondergebracht).

 

Mijn vraag gaat niet om vergunningen maar om het financiële deel (zie ook de bijlage uit mijn eerste post).

 

Is het mogelijk om beide uitbouwen te financieren uit privé geld, maar dan de tweede uitbouw puur zakelijk te gebruiken en dat op te geven als zakelijk gebruik incl bijhorende vergoedingen en mogelijke afdrachten?

 

Wij hebben tevens nog meer ruimtes zakelijk in gebruik. We hebben nog 15m2 en 20m2 in gebruik t.b.v. het bedrijf. Valt hier financiëel ook iets mee te doen? (Wordt nu gewoon gebruikt).

 

En mits dat mogelijk is, kunnen dan ook verbouwingskosten van deze tweede uitbouw zakelijk opgedragen worden? Bijvoorbeeld dat we het bouwwerk privé betalen, maar de inrichting om deze zakelijk te kunnen gebruiken weer zakelijk te financieren? En daarmee dus BTW voordelen etc kunnen behalen?

 

[Easy does it]

Hallo,

 

Dit betreft vermogensetikettering van het pand.

In dit geval is het één pand met gemengd gebruik, privé en zakelijk.

Volgens;

 

ECLI:NL:PHR:2016:108

Volgens vaste rechtspraak kan de ondernemer bij minstens 10% zakelijk gebruik van een bezitting in redelijkheid kiezen voor etikettering tot ondernemingsvermogen.

 

Trek ik de conclusie dat het pand keuzevermogen is.

Door de verbouwing (bestemmingswijziging is heretikettering mogelijk.)

De wil van de ondernemer (zie bijlage) is dan bepalend.

 

Zie in de bijlage de tekst na;

Bijlage bij de zaken met nrs. 42.698, 42.718, 42.719, 42.906 en 43.298

Vermogensetikettering van panden

 

Deze tekst is uitdrukkelijk opgenomen om als leidraad te dienen.

 

 

 

Gezien het beperkte gedeelte zakelijk is het hier sterk de vraag of de voordelen van afschrijving e.d. opwegen tegen de in de toekomst verschuldigde belastingen over boekwinst e.d..

Een gemaakt keuze is niet zonder meer weer te wijzigen en in geval van een heretikettering bij bestemmingswijziging (opslag wordt bijv. slaapkamer) in de toekomst moet worden afgerekend over het verschil in het economisch verkeer en de aanschafwaarde (boekwinst) ook als je niet verkoopt.

 

Vraag deskundig advies jurisprudentie is voortdurend aan wijzigingen onderhevig.

 

 

Groetjes,

 

 

 

Keuzevermogen_HR_13-7-2007.pdf

[Easy does it]

Hallo,

 

Ter aanvulling.

Ik ben er impliciet van uit gegaan dat het pand onsplitsbaar is.

De nieuwe aanbouw kan bouwkundig splitsbaar (eigen ingang enz.) worden aangebouwd.

De afsplitsbare eenheden kunnen dan ieder afzonderlijk zakelijk dan wel privé zijn.

De keuze van het gehele onsplitsbare pand zakelijk of privé wordt beïnvloed door het huidige prijsniveau, het te verwachten prijsniveau in de toekomst, de waarde van inbreng en de afschrijvingsbeperkingen voor onroerend goed.

Voor wat de overige opslagruimte betreft;

Als de overige ruimten elders worden gehuurd is de huur e.d. zakelijk.

Als dit andere kamers in het onsplitsbare eigen woonhuis zijn valt dat tevens onder de etikettering.

Als de grenzen (in gebruik) van keuzevermogen worden overschreden is heretikettering verplicht.

 

Groetjes