Afwaarderen bedrijfspand

[YOLO]

Beste leden,

 

Graag informatie over het volgende:

 

Ik heb een eenmanszaak met een bedrijfspand.

Het bedrijfspand is gebouwd tegen het woonhuis en staat separaat op de balans.

De balanswaarde is een veel te hoog bedrag. Dit is te wijten aan extra kosten door het faillissement van de bouwer.

 

Ik ben op zoek naar mogelijkheden het pand af te waarderen maar loop tegen een probleem.

De belastingdienst accepteert mijn ingediende taxatie ter onderbouwing niet.

Wanneer ik echter moet laten taxeren voor fiscale doeleinden is dit niet goedkoop en dan is de consequentie volgens de belastingdienst dat ik ervoor kies om dat dan jaarlijks te doen. De waarde van het pand is immers mede afhankelijk van de omzet en winstcijfers.

 

Nu zoek ik dus naar alternatieven om toch de afschrijving te kunnen doen.

Een uitweg kan zijn verkopen en terug huren.

 

Ik heb naast mijn eenmanszaak ook een BV voor de hypotheek op het woonhuis. Zou deze BV hierin een rol kunnen spelen door het pand aan deze BV te verkopen en terug te huren. Door de verkoop kan ik dan de afschrijving nemen.

 

Inmiddels ben ik ook al zo goed als verhuist naar een nieuwe ruimere locatie welke ik huur, maar wil de huidige locatie ook aan houden.

 

Ik heb al enige uren gegoogeld en diverse mensen hierover gesproken maar kom er niet goed uit.

 

Alvast bedankt voor het meedenken!

 

[prinsrachid]

Over wat voor bedragen hebben we het hier? (hoeft niet al te nauwkeurig, maar meer voor ons begrip. Bijvoorbeeld afgerond op duizendtallen) Dus wat is bijvoorbeeld de WOZ-waarde van het pand? Voor welk bedrag is het pand geactiveerd? En waarom zijn de (te hoge) kosten geactiveerd? Wat is de waarde van de grond en de restwaarde? Van welke gebruiksduur is er bij aanvang uit gegaan? Hoeveel is er inmiddels al wel fiscaal afgeschreven?

 

Wat denk je dat de waarde zou moeten zijn? En waar gaat de Belastingdienst van uit? Wat voor taxatie heb ingediend? Waarom ging de fiscus daar niet mee akkoord? En wat zou het kosten om de bedrijfswaarde jaarlijks vast te stellen d.m.v. ' fair valuation' door de WOZ-taxateur?

 

Het lijkt me inderdaad dat je het pand zou kunnen laten overnemen door de BV. Er zal dan uiteraard ook een taxatie plaats moeten vinden, maar dat is dan eenmalig. Dit zal allemaal op zakelijke gronden moeten gebeuren.

 

Ik gok dat zo'n transactie op de warme belastingstelling van de fiscus kan rekenen. Vergeet trouwens ook niet dat er dan waarschijnlijk 6% overdrachtsbelasting moet worden betaald. Verder zal er in de bv niet of nauwelijks meer kunnen worden afgeschreven op het pand, omdat het dan een beleggingspand is geworden (afschrijven tot 100% WOZ), terwijl je in de huidige situatie tot 50% WOZ mag afschrijven.

 

Even brainstormend: is het nog een mogelijkheid om het bedrijfspand bij het woonhuis te betrekken? Het is mogelijk dat het pand minder dan 10% zakelijk gaat worden gebruikt (door de verhuizing), waardoor je sowieso verplicht moet heretiketteren. Zowel het pand als de eventuele hypotheek zouden dan ook naar privé kunnen verhuizen. Ook dan zal er moeten worden afgerekend over de boekwaarde (wat een boekverlies kan opleveren). Wellicht dat je in dat geval ook geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Het pand verhuist dan namelijk wel van zakelijk naar privé voor de inkomstenbelasting, maar volgens mij niet voor de overdrachtsbelasting (de eigenaar was je zelf al - jij en de eenmanszaak zijn immers dezelfde persoon). Vervolgens wordt het dan behandeld als onderdeel van de (reeds bestaande) eigen woning. Zo maar een idee, weet niet of het kan. Geen doe-het-zelf-materie.

[Joost Rietveld]

Beste San Remo

 

Welkom op HL.

 

Op zich is er niets op tegen om een activum af te waarderen naar een lagere waarde als dat ook echt zo is.

Je schrijft "mijn taxatie". Wat bedoel je daarmee?

 

En is het niet gewoon handiger om een NVM taxateur te betalen voor een professionele taxatie? Die kan samen met de inspecteur komen tot een middellijke waardering. Lijkt mij veel goedkoper dan gaan schuiven met het pand (notariskosten, overdrachtsbelasting).

 

Verder gaf je aan dat de waarde te hoog is door extra kosten wegens faillissement bouwer. Waarom zijn die extra kosten dan geactiveerd? Waar bestonden die extra kosten uit?

 

groet

Joost

 

[herman van der helm]

Heb min of meer dezelfde situatie. Heb het bedrijfspand verkregen door verplichte verplaatsing in 2006 met als bestemming wonen /werken.

Heb toen verplaatsingsbijdrage gehad die bij de aanschaf weer gebruikt is. Het pand staat nu op verkrijgingswaarde in de boeken. De waarde was toen eigenlijk al te hoog, maar dat schrijf ik in de loop der jaren weg. Nu is een aantal jaar geleden de bestemming wonen eraf gehaald en daardoor de WOZ waarde weer aanzienlijk gezakt.

 

Ik kan nu afschrijven en dat doe ik ook tot de lagere WOZ waarde. Mij komt dat wel goed uit omdat ik het inkomen aardig druk daarmee. Ik heb dan ook geen idee waarom jij de boekwaarde zou willen verlagen?

 

[YOLO]

Bedankt alvast voor de tips en commentaren.

 

Het pand staat op de balans voor ca. 132k

De vrije verkoopwaarde is door twee gecertificeerde makelaars getaxeerd op gemiddeld 69k

 

De hoge balanswaarde komt door het faillissement waarbij er door mij teveel vooruit is betaald.

Ik heb dat geld niet terug kunnen halen. Wellicht had ik dat destijds als kosten moeten boeken?

Dat heb ik echter niet gedaan en zodoende staat het nog op de balans.

Neemt niet weg dat het maar ca. 20k betreft en het pand dan nog steeds veel te hoog op de balans staat.

 

Wat betreft de taxaties. NVM of niet de belasting accepteerd niet de taxatie van de vrije verkoopwaarde met het doel onderbouwing voor een afwaardering.

De gemeente geeft ook geen aparte WOZ waarde voor het bedrijfspand omdat het tegen het huis is gebouwd en ik van beide de eigenaar ben.

 

Ik overweeg nu dus verkoop aan mijn bv om zo de afschrijving te nemen.

Ook kan de BV mij dan het pand weer verhuren hetgeen een voordeel opleverd.

De huur is immers aftrekbaar in de eenmanszaak en word voor de veel lagere vpb belast.

Wel betaal ik dan inderdaad de 6 % overdrachtsbelasting.

 

Het pand terug naar prive halen kan natuurlijk ook maar dan krijg ik wel te maken met de TBS regeling.

 

Wat is wijsheid....

[prinsrachid]

De hoge balanswaarde komt door het faillissement waarbij er door mij teveel vooruit is betaald.

Ik heb dat geld niet terug kunnen halen. Wellicht had ik dat destijds als kosten moeten boeken?

Ja, dat denk ik ook. Als je namelijk geld vooruit had betaald, dat was dat op dat moment een balanspost (bijvoorbeeld) "Vooruit betaalde bedragen". Dat bedrag waren blijkbaar geen kosten. Op het moment dat het geld definitief niet meer terugkomt, had je dat volgens mij moeten afschrijven (Ik meen "waardeverandering van vorderingen" onder "financiële baten en lasten" in je aangifte).

 

Ik kan me zo voorstellen dat je dit eigenlijk toch echt moet (laten) corrigeren. Dat is op zich al een beginnetje natuurlijk. Dat blijft er nog 'maar' 112k over van de 132k.

 

Vervolgens is het natuurlijk zo dat je vanaf dat moment langzaam had kunnen afschrijven op die 112k naar de bodemwaarde (50% van de WOZ-waarde). Heb je dat ook gedaan? Zo ja, hoeveel al? Zo nee, doe dat dan alsnog! Het kan zijn dat je dus sowieso je aangiftes moet herzien.

 

Maar als ik het zo bekijk, dan lijkt het erop dat je een soort virtueel verlies nu meteen als echt verlies wil nemen. Maar als je daar eenmaal mee begint, dan moet je het ook vol blijven houden. Je hebt dan momenteel een grote aftrekpost, maar dan moet je tot in lengte van jaren blijven taxeren. Dat heeft als consequentie dat je óók (grote) winsten moet nemen, als de taxatiewaarde omhoog gaat, om wat voor reden dan ook. Wil je dat echt?

 

Ik denk dat de wetgever zelf ook al wel door had dat 'eigen' woningen met bedrijfspanden over het algemeen hoger worden gewaardeerd dan losse bedrijfspanden. Daarom mag je (denk ik) bij losse bedrijfspanden niet verder afschrijven dan de WOZ-waarde, maar bij gebouwen die je zelf gebruik mag je afschrijving tot de helft daarvan. Ik zou daar gewoon gebruik van maken. Is toch weer zo'n 2% tot 3,33% WOZ afschrijving per jaar.

 

Het pand terug naar prive halen kan natuurlijk ook maar dan krijg ik wel te maken met de TBS regeling.

Ehm...tbs-regeling is toch alleen als je het (privé) pand ter beschikking stelt aan je bv, niet je eenmanszaak?

[Joost Rietveld]

De hoofdregel is dat je de waarde van het pand activeert a.d.h.v. wat je eraan besteed hebt. Dat was destijds immers wat je ervoor betaald hebt. Dat het pand in verkoopwaarde gehalveerd is, doet daar helaas niets aan af. Het pand dient immers een functie binnen je onderneming en ook daaraan kun je een waarde toekennen.

 

Voor zakelijk vastgoed wordt vervolgens (ik heb me in moeten lezen) niet zozeer gekeken naar de verkoopwaarde, maar naar de verdiencapaciteit van het pand. Die bestaat uit directe waarde (opbrengst bij verkoop) en de indirecte waarde (wat levert het pand op qua productie die uit het pand voortkomt).

 

Het is vervolgens aan jou om aan te tonen dat de indirecte waarde lager is dan de directe waarde, wil je tot extra afschrijving over kunnen gaan. Als je geen afname van je productie die voortkomt uit het pand kunt aantonen door gebreken, veroudering of anderszins, dan zal de indirecte waarde hoger zijn dan de directe waarde en is extra afschrijven niet aan de orde.

 

Als je dan besluit om het pand te verkopen aan je BV, dan komt hetzelfde vraagstuk naar voren. Waarom heb je een pand met een indirecte waarde van 132k verkocht aan je BV voor 69k?

 

Vraag: ben je op korte termijn financieel afhankelijk van het te nemen verlies op het pand?

 

Groet

Joost

 

[YOLO]

Wederom dank voor het meedenken,

 

Uit jullie reacties concludeer ik het volgende:

 

1 - Ik kan een correctie uitvoeren door de kosten van het faillissement van de bouwer als kosten te boeken en van de balans te halen. Dit levert een aftrek op van ca. 20k

 

2 - Het pand waarderen op basis van verdiencapaciteit zal ik niet voor kiezen omdat ik dat dan jaarlijks moet gaan aanpassen en dit ook ertoe kan leiden dat er winst genomen moet worden.

 

3 - Het pand kan dan weliswaar een hoge verdiencapaciteit (en waarde) hebben maar de vrije verkoopwaarde is zeker niet meer dan de 69k. Verkoop aan de BV levert dus wederom een aftrekpost op van ca (132k - 20k - 69k) 33k. En dat geld kan ik goed gebruiken. Bovendien binnen is binnen.

 

Resteren nog de vragen:

 

1 - Ik ben enig aandeelhouder van de kopende BV. Loop ik dan niet het risico dat het pand dan bij mij persoonlijk in BOX3 word geplaatst? Immers volgens de Hoge Raad (BNB 1994/319) moet er een opkomend rendement behaald worden uit het onroerend goed. Alleen verhuur is dan niet voldoende.

 

2 - Hoe gaat de fiscus ermee om wanneer mijn BV het pand aan mijn éénmanszaak verhuurt en hoe stel ik die huurprijs vast?

 

3 - Een alternatief kan zijn het pand terug naar privé halen, maar dan kan ik het niet aan mijn éénmanszaak verhuren. Althans bij mijn weten zal dan dat gedeelte (het bedrijfspand) naar BOX3 gaan en zijn de huurinkomsten belast. Kortom nadelig.

 

Resumé; Mijn doel is inderdaad het virtuele verlies nu reeds te nemen en met de verhuur nog een centje extra rendement te halen.

 

Groet,

 

Remo

 

[prinsrachid]

Je antwoorden, of eerder een gebrek daaraan, stellen me niet echt gerust. Dit forum is niet bedoeld voor een cursus "Hoe hark ik belastingcenten binnen". Je komt nu over alsof je maar op één ding gericht bent, namelijk hoe je die aftrekpost krijgt. Maakt niet uit hoe. En het is me ook nog steeds niet duidelijk waarom dat nú moet. Het heeft in ieder geval weinig met ondernemen te maken. Misschien kun je beginnen door in ieder geval wat duidelijkheid te scheppen, want zonder die duidelijkheid zul je ondanks onze pogingen totaal niets aan onze 'adviezen' hebben.

 

Joost stelde een aantal interessante vragen. Ben je op korte termijn financieel afhankelijk van het te nemen verlies op het pand? Het is uiteraard niet de bedoeling dat je je privétekorten gaat proberen op te vullen met een eenmalige 'meevaller'. Daar heb je één keer plezier van en vervolgens zit je weer in dezelfde problemen. En de fiscus prikt daar uiteraard ook meteen doorheen, zoals je al hebt gemerkt.

 

Ook onduidelijk was me of dat je het pand nu wel of niet zakelijk blijft gebruiken door de verhuizing. Ik begrijp dat je het administratief gesplitst hebt, maar als je het effectief niet meer gebruikt, dan zou het pand volgens mij eerder in Box 1 terecht komen (als onderdeel van het hele perceel - inkomen uit werk en woning) en niet in Box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Geen afschrijving meer, maar ook geen overdrachtsbelasting, maar nog wel hypotheekrenteaftrek. Maar als het deels zakelijk blijft worden gebruikt, dan is heretikettering niet aan de orde en kán het niet eens naar privé.

 

Maar het verkopen van het pand aan de bv heeft natuurlijk ook nog wel wat consequenties. Allereerst krijg je te maken met de vraag die ik al eerder stelde, maar ook door Joost: Waarom heb je een pand met een indirecte waarde van 132k (of 112k) verkocht aan je BV voor 69k?. Vervolgens raak je in de BV ook je afschrijving op dat pand kwijt, en ben je 4k tot 8k overdrachtsbelasting kwijt (al naar gelang het bedrag waar de fiscus uiteindelijk mee akkoord gaat). Dan is natuurlijk nog wel de vraag hoe de BV dat pand gaat betalen. Zitten er zoveel liquide middelen in de bv? Zo niet, dan ontstaat er dus weer (of nóg) een schuldverhouding met privé. Dat kost je privé alsnog geld. De huurprijs voor het terughuren lijkt me op dat punt eigenlijk nog de minst interessante. Als je zo'n pand namelijk laat taxeren, lijkt me dat ze je daar tegelijkertijd wel een indicatie over kunnen geven.

 

Ondanks de vragen die ik en Joost stelden, is het nog wat onduidelijk waar dat faillissementsbedrag nou eigenlijk uit bestond en waarom die destijds zijn geactiveerd. Ik heb mijn mening er over gegeven, maar zonder daadwerkelijk te weten of het echt onterechte voorschotten waren, blijft het uiteraard gissen.

 

Het is me ook niet duidelijk wanneer het pand nu eigenlijk op de balans is gezet. Was dat vorig jaar, 10 jaar terug? Wat is de WOZ-waarde van het pand? (of het aandeel in de hele WOZ-waarde) Zit er eigenlijk nog een hypotheek op dat pand? En waarom niet genieten van het feit dat je in de eemanszaak de eerste 15 à 25 jaar na oplevering ieder jaar 4,5k respectievelijk 2,5k aan afschrijvingskosten mag opvoeren? Is er nou wel of niet op afgeschreven in de loop van de jaren? Zo ja, vanaf wanneer en hoeveel? Zo nee, waarom niet?

[YOLO]

Beste prinsachid,

 

Als je het zo stelt lijkt het of ik de belastingdienst pootje wil lichten en dat is niet het geval.

Mijn gedachte is de mogelijkheid te onderzoeken de onderwaarde eerder af te schrijven dan in 30 jaar.

 

Er word sinds 2010 jaarlijks afgeschreven op het pand maar van de 132k is zo'n 30k grond dus mag ik ca. 2k per jaar gedurende 30 jaar afschrijven.

 

Ik lees in je reactie dat de belastingdienst een overdracht naar de BV niet leuk gaat vinden, dus zal ik dat niet gaan doen.

 

Tenslotte nog wel een vraagje,

 

Je geeft aan dat " En de fiscus prikt daar uiteraard ook meteen doorheen, zoals je al hebt gemerkt"

Wat bedoel je daar precies mee?

 

Groet,

Remo

 

[prinsrachid]

Er word sinds 2010 jaarlijks afgeschreven op het pand maar van de 132k is zo'n 30k grond dus mag ik ca. 2k per jaar gedurende 30 jaar afschrijven.

Wat zijn je uitgangspunten dan? Als ik uitga van 132k, grond 30k, restwaarde 0, levenduur 30 jaar (if, if, if, if), dan is de afschrijving 3.400 euro per jaar. En dit kun je doen tot de balanswaarde de helft van de WOZ heeft bereikt. Als je andere uitgangspunten hebt, dan moet je daar overigens aan vast blijven houden (in verband met bestendige gedragslijn). En het corrigeren van de initiele activering van het pand lijkt me ook lastig worden, als het al zo'n 6 jaar geleden was.

 

Je geeft aan dat " En de fiscus prikt daar uiteraard ook meteen doorheen, zoals je al hebt gemerkt"

Wat bedoel je daar precies mee?

Ik bedoel daarmee dat ze het op zich wel redelijk in de smiezen hebben wanneer er 'ongebruikelijke' transacties plaatsvinden in de aangifte en daar dus niet klakkeloos mee akkoord gaan. Echter, als je het volledig zakelijk aanpakt, dan is er natuurlijk niets aan de hand. Maar goed, aangezien je wederom de (meeste) vragen niet hebt beantwoord, ga ik het hierbij laten.

[Easy does it]

Hallo,

 

Ik heb een eenmanszaak met een bedrijfspand.

Het bedrijfspand is gebouwd tegen het woonhuis en staat separaat op de balans.

Is het een zelfstandig gedeelte van het pand ( eigen ingang e.d.) of een onderdeel van het woonhuis ?

Aangezien het separaat staat lijkt het me een zelfstandig gedeelte (apart bedrijfsmiddel).

Vreemd dat er dan geen afzonderlijke WOZ waarde kan worden vastgesteld door de gemeente!?

Is er bij de verkrijgingsprijs rekening mee gehouden dat een muur al stond?

(Tegen het woonhuis namelijk).

De balanswaarde is een veel te hoog bedrag. Dit is te wijten aan extra kosten door het faillissement van de bouwer.

.. Neemt niet weg dat het maar ca. 20k betreft

De kosten wegens faillissement zijn dus te zien als een soort “oninbare” debiteur die niet presteert.

Nu zoek ik dus naar alternatieven om toch de afschrijving te kunnen doen.

Een uitweg kan zijn verkopen en terug huren.

Houd er rekening mee dat voor de verhuurder de bodemwaarde

hoger is (hoger % WOZ waarde). (Verder mag dus niet worden afgeschreven.)

Inmiddels ben ik ook al zo goed als verhuist naar een nieuwe ruimere locatie welke ik huur, maar wil de huidige locatie ook aan houden.

Een zeer belangrijke terloopse opmerking !

Is je eenmanszaak verhuist of woon je nu elders?

Dit lijkt mij een bestemmingswijziging .

Als het toekomstige gebruik hoofdzakelijk privé is (woonbestemming) dan overhevelen naar privé en afrekenen tegen waarde economisch verkeer.

Wil je het helemaal zakelijk gaan gebruiken in je eenmanszaak dan komt het woonhuis ook op de balans.

Het pand terug naar prive halen kan natuurlijk ook maar dan krijg ik wel te maken met de TBS regeling

TBS regeling geldt tussen verbonden personen en een BV of eenmanszaak (of vof).

Uiteraard niet je eigen pand en eenmanszaak dat is een kwestie van vermogensetikettering.

Wat is wijsheid....

Mijn advies; “ga naar een belastingadviseur en neem de hele zaak even rustig, stap voor stap, door.”

 

Vriendelijke groet,