Bedrijfspand over naar privé, voorwaarden taxatie voor fiscale afrekening?

[GrotePier]

Hallo,

 

Ik ben nieuw hier op deze site en zit met het volgende: Mijn vrouw en ik hebben een bedrijf en bezitten een bedrijfspand. We gaan verhuizen, het bedrijf wordt een bedrijfje aan huis en daarmee komt het huidige bedrijfspand leeg. De bedoeling is dat we het overdragen naar privé (het pand is nu een ondernemingspand van onze man-vrouw maatschap) en dat we het pand gaan verhuren (1 of 2 bedrijfsruimten verhuren of mocht dat niet lukken 1-2 woonruimten), waarbij de opbrengst van de huur een stukje toekomstig privé inkomen wordt om inkomen verlies door ziekte op te vangen.

 

We willen het huidige bedrijfspand graag laten taxeren als bedrijfspand, maar de bedrijfstaxateur zegt dat hij verplicht is ook de waarde als woning te taxeren (die bijna dubbel zo hoog is), omdat hij de hoogste marktwaarde dient op te geven. Het pand is echter totaal nog niet geschikt als woning, ja het past in het bestemmingsplan van de gemeente (het pand is zowel voor bedrijf aan huis als woning bestemd), maar er zit geen douche in, geen werkende keuken in, het dak lekt, het riool lekt, in de kelder een groot vocht probleem etc. 

Ik wil eigenlijk alleen maar de taxatie als bedrijfspand, dan hoef ik minder af te rekenen voor de belasting. En taxatie als woning is imaginair, er moet minstens voor een ton verbouwd worden en dat geld hebben we niet. 

Mijn vragen zijn:

1) weet iemand wat de belastingdienst stelt als eisen aan een taxatie als het gaat om waardebepaling van het pand voor overdracht naar privé? En waar kan ik het vinden op de site van de belastingdienst?

2) Het is al ruim 24 jaar een bedrijfspand, is het dan niet redelijk het ook te taxeren als bedrijfspand?

3) Heeft de bedrijfsmakelaar gelijk dat hij verplicht is het hoogste taxatie bedrag te vermelden, dat wil zeggen het pand te taxeren als toekomstige woning?

 

Alvast bedankt voor jullie inbreng,

 

GrotePier

 

 

[Joost Rietveld]

Welkom grote pier

 

De taxateur moet het waarderen voor wat het is. Als het in essentie (layout, kamers, aansluitingen) een woning is, waarin het nodige ontbreekt om erin te wonen, dan taxeert de makelaar het als woning, rekening houdend met de investeringsachterstand. Dat jullie de woning als zakelijk hebben gebruikt, maakt het niet per se een bedrijfspand.

 

Is het een loods of schuur die verbouwd zou kunnen worden tot woning, dan taxeert hij het als loods of schuur.

 

De fiscus hanteert dus ook deze visie

[GrotePier]

Geachte heer Rietveld,

 

Dank voor uw snelle reactie.

Toen we het pand kochten zaten er vier huurders in, maar daarvoor was het een rijschool en de "kamers" waren 3 garage boxen en een verbouwde kelder. De kelder is nu niet geschikt om te wonen, te vochtig, lekkend riool, de kamers boven zijn nu praktijkkamers met een onderzoekruimte en een wachtkamer. Geen douche boven, geen werkende keuken boven.

Ik blijf het gek vinden dat je het dan toch ook verplicht zou moeten taxeren als woonruimte. 

En geldt dat ook als we al mogelijk een huurder hebben (we zijn in onderhandeling, maar het is nog onzeker) die het als praktijkruimte wil huren?

 

Overzetten naar privé leek ons prettig omdat als we het gaan verhuren we minder hoeven af te dragen van de huur omdat het in box 3 valt en je dan, zoals ik het begreep 6% van de WOZ waarde als ontvangen huur mag rekenen als inkomsten uit verhuur. 

Als het pand getaxeerd gaat worden op een mogelijke waarde als woonhuis, zouden we nu een veel te hoog bedrag moeten verrekenen met de fiscus.

Denkt u dat het dan slimmer is om het als bedrijfspand aan te houden als onderdeel van onze onderneming (vergelijkbar met het pottenbakkersarrest) en dan als bedrijf de ruimten te gaan verhuren? Pas bij staken van ons bedrijf hoeven we dan af te rekenen. Dan is de hele taxatie ook niet nodig nu.

 

Met vriendelijke groet,

 

Grote Pier.

 

[Joost Rietveld]

2 uur geleden, GrotePier zei:

Ik blijf het gek vinden dat je het dan toch ook verplicht zou moeten taxeren als woonruimte. 

Dat zeg ik ook niet. Ik kan dat vanaf hier in het beoordelen. De makelaar moet het beoordelen voor wat het is. Als deze makelaar vasthoudt aan woning taxatie, dan zou ik een andere makelaar overwegen

[Paul van Minderhout]

2 uur geleden, GrotePier zei:

Ik blijf het gek vinden dat je het dan toch ook verplicht zou moeten taxeren als woonruimte. 

En geldt dat ook als we al mogelijk een huurder hebben (we zijn in onderhandeling, maar het is nog onzeker) die het als praktijkruimte wil huren?

 

Het gaat over naar prive tegen waarde in economisch verkeer, als je het aan een derde zou verkopen zou je dan ook genoegen nemen met de lagere taxatie, of zou je het dan wel laten waarderen als woonruimte?

 

2 uur geleden, GrotePier zei:

Overzetten naar privé leek ons prettig omdat als we het gaan verhuren we minder hoeven af te dragen van de huur omdat het in box 3 valt en je dan, zoals ik het begreep 6% van de WOZ waarde als ontvangen huur mag rekenen als inkomsten uit verhuur. 

Hier heb ik nog niet eerder van gehoord, box 3 wordt forfaitair belast, je betaald een forfaitair percentage over de waarde (er is wel iets als een leegwaarde ratio, waardoor je niet 100% van de woz waarde als waarde hoeft te rekenen, maar dat percentage is volledig afhankelijk van de verhouding huurinkomsten en woz waarde).

 

[Joost Rietveld]

Die 6% van de WOZ zit in de hoek van de erfbelasting en schenkbelasting, niet box 3 inderdaad

[GrotePier]

Geachte heren Rietveld en Van Minderhout,

 

Bedankt voor het meedenken. Mijn vrouw en ik dachten dat het bedrijfspand overzetten naar privé de volgende voordelen heeft:

1) minder belasting betalen over huurinkomsten, de inkomsten uit verhuur zijn nodig om een flink stuk verminderd inkomen door ziekte op te vangen.

2) later (bij staken onderneming) zou je waarschijnlijk meer moeten betalen (omdat we ervan uitgaan dat een bedrijfspand in waarde stijgt) en nu is er door ziekte nog 9 jaar ondernemingsaftrek niet gebruikt, waardoor de fiscale afrekening bij overzetten naar privé redelijk verlaagd kan worden.

 

De nadelen zijn volgens ons dat al het onderhoud aan het pand dan privé-kosten zijn en mochten we het wel als bedrijf blijven verhuren dan zijn die kosten van onderhoud wel aftrekbaar.

Een ander nadeel is dat er nu al een forse afrekening met de belasting komt en zeker als die de waarde als een woning zou gaan taxeren.

 

Wat we niet goed snappen nog is hoe het dan over 15 jaar zal zijn. Stel dat we het "oude" bedrijfspand onderdeel van ons bedrijf laten en we willen over 15 jaar met pensioen.  Ik ben dan 71 en mijn vrouw 72.  Als je dan je bedrijfspand verkoopt, dan zul je fiscaal moeten afrekenen op de stakingswinst. Betaal je dan niet veel meer (immers pand is meer waard geworden en mogelijk geen aftrekmeer van ondernemingsaftrek).

Kun je dan nog een deel van de winst overzetten in een lijfrente polis (en hoe werkt dat)? Of raden jullie aan om nooit helemaal te stoppen, door desnoods 1 of 2 cliënten per week te blijven adviseren?

 

Zijn er meer voordelen aan nu wel het bedrijfspand overzetten naar privé?

Zijn er nog meer nadelen die we nu niet door hebben?

 

Idem voor het bedrijfspand aanhouden als onderdeel van ons bedrijf.

 

Hartelijke groet,

 

Grote Pier

 

 

[Joost Rietveld]

Dat wordt natuurlijk wel wat speculatief zo. 

Maar overbrengen naar privé zal vanaf 2027 ook betekenen dat de waardestijging belast gaat worden. Dat is immers de essentie van de nieuwe manier van belasting heffen in box 3. Het is dus zeker niet gezegd dat het pand later uit het bedrijf halen meer belastingheffing betekent. 

 

Daarbij is het voordeel van verkoop dat het geld dat daarmee vrijkomt gebruikt kan worden om die winst desgewenst in een lijfrente te steken (waarmee inkomen wordt uitgekeerd en dus niet ineens belast) of de belastingheffing betaald kan worden.