Fiscaal: Gecombineerd wonen/werken

[JumpTide IT]

Momenteel ben ik bezig met een bedrijfspand.

Dit is een oude winkel met daarboven een woning.

Het is de bedoeling om dit pand te gaan huren.

 

Echter vraag ik mij af, hoe regel je zoiets aangezien je je prive woning er tevens in onderbrengt. Het zijn dus niet volledig zakelijke kosten.

 

Het betreft een huurpand waar BTW over geheft wordt.

Hoe regel je dit prive? / wat betaal je hier prive over. Ik heb ook wel eens gehoord over bijtelling over je woning.

 

Kan iemand mij hier meer over vertellen ?

 

Alvast bedankt.

[JumpTide IT]

Hier heb ik ook wat informatie weg geplukt, lijkt interesant:

 

http://www.vrijberoep.com/kantoor.htm

[Marjan]

De Belastingdienst geeft een handboek voor ondernemers uit. Hierin staan enkele punten waarmee je rekening moet houden. Het handboek kun je gratis ophalen bij je regiokantoor of aanvragen bij de Bleastingtelefoon.

[Joost Rietveld]

Dag itsme850

 

De gegeven link vindt hier geen toepassing omdat dit geen werkruimte in een eigen woning is, maar echt een woon/winkelpand.

 

De regel is dat als het pand bouwkundig splitsbaar is (dus niet per definitie al gesplitst is) dat je dan het privé deel behandelt als eigen woning en het zakelijk deel als zakenpand.

 

De huur voor het privédeel is dan dus niet aftrekbaar en de huur voor het zakelijke deel wel. Kom dus met de verhuurder overeen dat je voor het zakelijk deel relatief veel huur betaalt en voor het privé deel minder.

 

De BTW is voor het zakelijk deel terugvorderbaar van de fiscus, mits jouw onderneming voor minimaal 90% BTW-belaste prestaties verricht.

 

groet en succes

Joost

[JumpTide IT]

Over alle facturen is 19% BTW geheven, dus ik ben 100% belast met BTW.

 

Dus de eigenaar van de woning dient de huur op te splitsen in 2 delen.

Bijvoorbeeld 50% woning, 50% prive.

 

De winkel/werkruimte. Dit wordt overigens kantoorruimte.

Bestaat uit 80m2.

Daarboven zit de woning met +/- 80m2.

Dus dan zou je een splitsing kunnen maken van 50-50 ?

 

Dus bij een fictief bedrag van 1000 euro excl. BTW zou mijn bedrijf:

 

500 krijgen waarvan de BTW te verrekenen is.

En prive 595 euro incl. BTW.

 

Maar hoe doe je het dan met electriciteit/water etc.etc. ?

[Ard-Sc]

Kleine tip Its.

 

Als je nu eens het juiste totale huurbedrag hier neer zet dan kunnen mensen je een beter en gerichter advies geven.

 

Geef verder eens een beschrijving van het pand. Is die woning bijvoorbeeld te beschouwen als een zelfstandige woonruimte in het kader van de huurtoeslagwet (oude huursubsidie verhaal).

 

Wel even het advies van Joost hierboven goed lezen. Je zakelijke huur is aftrekbaar van de winst, die ga je dus hoger maken als je prive huur. Met fifty-fifty ben je wel snel maar niet slim bezig bezig.

 

Is je inkomenssituatie dusdanig dat je gebruik kunt maken van de huurtoeslag dan zou ik ook die privehuur onder de grens van de huurtoeslag afspreken met de huurbaas.

 

Je huurbaas maakt het niet uit hij krijgt zijn centen toch. Hoe meer jij echter af kunt trekken aan de ene kant en aan de andere kant prive als huurtoeslag op kunt strijken. Hoe makkelijker jij iedere maand en langdurig de huur kunt betalen.

 

Een beetje ruimer kijken dus! Ard

[Joost Rietveld]

Over alle facturen is 19% BTW geheven, dus ik ben 100% belast met BTW.

 

Dus de eigenaar van de woning dient de huur op te splitsen in 2 delen.

Bijvoorbeeld 50% woning, 50% prive.

 

De winkel/werkruimte. Dit wordt overigens kantoorruimte.

Bestaat uit 80m2.

Daarboven zit de woning met +/- 80m2.

Dus dan zou je een splitsing kunnen maken van 50-50 ?

 

Dus bij een fictief bedrag van 1000 euro excl. BTW zou mijn bedrijf:

 

500 krijgen waarvan de BTW te verrekenen is.

En prive 595 euro incl. BTW.

 

Maar hoe doe je het dan met electriciteit/water etc.etc. ?

 

Het is pleitbaar dat je voor zakelijke huur meer per vierkante meter betaalt, dus 50/50 splitsen is niet slim. Denk eerder aan 65/35.

 

Denk inderdaad ook aan zaken als huurtoeslag zoals hierboven erg scherp opgemerkt.

 

Bovendien is het van belang te weten of het pand splitsbaar is. Is er een eigen opgang voor het privé deel, om maar een vraag te stellen.

 

Groet

Joost

[JumpTide IT]

Ok, ik zal het een en ander even beter omschrijven.

De huur van het pand betreft +/- 1030 euro excl. BTW.

 

Het pand bevindt zich in het centrum van een kleine stad.

Beneden is een winkel/kantoor oppervlakte van 80m2 (4x20)

Achter het pand is een kleine tuin (+/- 4x7meter).

 

Het pand is in 2005 compleet opnieuw opgebouwd onder architectuur.

Daarnaast zit in het pand (in de kantoorruimte) een trap naar boven, daar kom je in/bij de woning. De woning is iets minder diep dan het kantoorpand aangezien er achterop op het winkel deel een dakterras is gesitueerd. Verder is er een seperate mogelijkheid om bij de woning te komen. Je kan achterom via een (luxe wandel)trap (vanuit dde tuin) op het dakterras komen en zo toegang krijgen tot de woning.

Op de 1ste verdieping bevindt zich de woonkamer en een keuken, daarboven 3 kamers en een badkamer. Verder is daarboven nog een kleine vliering.

 

Ik hoop dat ik zo wat duidelijker ben.

Momenteel zit er een kleine winkel in.

 

[Ard-Sc]

Kijk dat is nog eens een mooi woon-werkpandje. (Ik mag dat zeggen want ik ben in zo'n gebouw geboren ;D).

 

Nadere studie in je eigen situatie wordt nu interessant. Verdiep je in de huurtoeslagmaterie, als dat tenminste qua inkomenssituatie interessant is. (Voorheen was het zo dat de eigenaar van het pand moest "regelen" dat zijn woning in aanmerking kwam voor huursubsidie, zeer interessant ook voor de eigenaar omdat hij dan weet dat zijn huurder de huur eenvoudiger kan betalen > zekerheid).

 

Krijg je wel huurtoeslag dan mag de huur van het prive stuk wat hoger zijn. (bijvoorbeeld simpelweg 500) Krijg je geen huurtoeslag dan zorgen dat de huur van het prive stuk lager wordt (bijvoorbeeld 350).

 

Nogmaals leuk pandje, wat ga je beginnen?

 

 

 

 

[JumpTide IT]

ik ga niets beginnen maar ik ga verhuizen.

1,5 jaar geleden ben ik zakelijk verhuisd naar een kantorenverzamelpand.

Daar zit ik met mijn webdesing/software bedrijf.

 

Echter ik woonde nog bij mijn ouders, aangezien ik nu graag op mijzelf wil ben ik aan het rond kijken. Mijn oog viel hier om, ik kan dan de huur van mijn huidige bedrijfruimte opzeggen, hierdoor kan ik behoorlijk 'luxer' leven in een dergelijk combinatie pand.

 

De huidige huur is behoorlijk lager maar is ongeveer 50% van dat pand.

Dus 50% prive erbij en ik zit in een veel groter pand met meer mogelijkheden.

[Ard-Sc]

Klinkt als een logisch plan. En past qua levensloop van jezelf en je toko ook prima de ontwikkeling die je doormaakt.

 

Als het pand in het begin te groot is kun je zelfs nog overwegen om tijdelijk een stuk te verhuren (beneden of boven). Wel meteen even mogelijkheid tot onderverhuur even regelen in je huurcontract!

 

Mocht je toko ooit in een dip komen dan kun je ook dan zorgen voor wat extra inkomsten door zelf iets te verhuren.

 

Ondernemen is vooruitzien! Ard

[JumpTide IT]

Is inderdaar redelijk logisch.

Ik heb ook gekeken naar koopwoningen. Maar dat is altijd lastig zeker in mijn situatie omdat ik een tijd geleden gezondheidsproblemen heb gehad.

 

Met koop zit je met dezelfde kosten in een huisje van zo'n 130-150k euro....

[JumpTide IT]

Afgelopen week heb ik het pand bekeken.

Voor een vrij nieuw pand moet er behoorlijk veel gebeuren.

 

Beneden moet het volgende gebeuren:

 

- plaatsing nieuwe vloer

- muren opknappen, verfen/vullen

- plaatsen radiator (wordt gedaan)

- plaatsen wc (moet nog in overleg worden beslist)

- plaatsen verlichting (tl bakken oid)

 

Eigenlijk wordt het bedrijfspand min of meer casco opgeleverd.

 

Ook de woning had ik netter verwacht, echter hier is wel wat moois van te maken. Hetzelfde geld voor de tuin/dakterras daar is nagenoeg niets aan gedaan in de afgelopen periode.

 

De huurprijs lijkt mij net, dit wordt gedeeld in 40/60 (prive/zakelijk)

Een ander 'nadeel' is het parkeren, momenteel ben ik op zoek naar zoiso een garagebox voor mijn eigen wagen. Voor bezoekers is er eigenlijk genoeg ruimte om te parkeren (max 1,5 uur, blauwe zone).

 

Qua locatie kon het ook iets beter.

Ik zit dan niet meer centraal maar ga wat meer naar de buitenkant toe.

Kortom veel + en - punten, ik moet dit voor mijzelf goed afwegen.

[R.I.P. | Peter Bonjernoor]

De regel is dat als het pand bouwkundig splitsbaar is (dus niet per definitie al gesplitst is) dat je dan het privé deel behandelt als eigen woning en het zakelijk deel als zakenpand.

 

Kijk, dat had ik me nog niet gerealiseerd - dat de splitsing nog niet hoeft te hebben plaatsgevonden.

 

Zijn de kosten die je moet maken om die splitsing te realiseren dan ook aftrekbaar?

[Joost Rietveld]

De regel is dat als het pand bouwkundig splitsbaar is (dus niet per definitie al gesplitst is) dat je dan het privé deel behandelt als eigen woning en het zakelijk deel als zakenpand.

 

Kijk, dat had ik me nog niet gerealiseerd - dat de splitsing nog niet hoeft te hebben plaatsgevonden.

 

Zijn de kosten die je moet maken om die splitsing te realiseren dan ook aftrekbaar?

 

Dag Peter

 

Ik quote mezelf even eerder in dit draadje:

 

"De regel is dat als het pand bouwkundig splitsbaar is (dus niet per definitie al gesplitst is) dat je dan het privé deel behandelt als eigen woning en het zakelijk deel als zakenpand."

 

Qua kostenaftrek zul je aan moeten tonen dat de splitsing een zakelijk belang dient. Lijkt mij moeilijk omdat een niet gesplitst pand ook prima als combi woon/werkpand bruikbaar is!

 

Groet

Joost

[Ard-Sc]

Als er nog van alles in moet gebeuren zou je ook kunnen overwegen om het pand te kopen.

[R.I.P. | Peter Bonjernoor]

Qua kostenaftrek zul je aan moeten tonen dat de splitsing een zakelijk belang dient. Lijkt mij moeilijk omdat een niet gesplitst pand ook prima als combi woon/werkpand bruikbaar is!

 

Ik zal de situatie even wat nader toelichten, want ik geloof dat ik wat onduidelijk geweest ben.

 

Ik ben onlangs verhuisd naar een huis met wat bijgebouwen - onder andere een stal van 5x5 meter die prima als kantoorruimte dienst kan doen. Op het moment echter zou je er nog geen pony willen neerzetten.

 

Ik ben dus benieuwd in hoeverre ik nu al aanspraak kan maken op aftrek van een zakelijk deel ondanks dat dat nog niet als zodanig in gebruik is - formeel gesproken is namelijk die splitsing al een feit.

 

Daarnaast ben ik benieuwd of ik het kantoor-klaar maken van die stal als zakelijke kosten kan aanmerken.

[Ard-Sc]

Ik zal de situatie even wat nader toelichten, want ik geloof dat ik wat onduidelijk geweest ben.

 

Ik ben onlangs verhuisd naar een huis met wat bijgebouwen - onder andere een stal van 5x5 meter die prima als kantoorruimte dienst kan doen. Op het moment echter zou je er nog geen pony willen neerzetten.

 

Ik ben dus benieuwd in hoeverre ik nu al aanspraak kan maken op aftrek van een zakelijk deel ondanks dat dat nog niet als zodanig in gebruik is - formeel gesproken is namelijk die splitsing al een feit.

 

Daarnaast ben ik benieuwd of ik het kantoor-klaar maken van die stal als zakelijke kosten kan aanmerken.

Als je het met enig beleid aanpakt wordt dat ponyhuisje een zakelijk kantoor. Alle kosten zijn dan natuurlijk ook zakelijk. Net zoals de investeringen, verbouwingen etc etc.

 

Het heeft voordelen en nadelen Peter. Even Handboek Ondernemen erbij pakken, HL doorspitten.

[R.I.P. | Peter Bonjernoor]

Het heeft voordelen en nadelen Peter. Even Handboek Ondernemen erbij pakken, HL doorspitten.

 

Ik weet het. De voordelen op gebied van aftrek zijn ongeveer even groot als de nadelen als je puur naar het pand kijkt. De extra aftrekposten voor onderhoud, energie en dergelijke zijn het enige voordeel.