Bedrijfspand van gesplitst naar privé.

[Mark 82]

Beste HL-ers,

 

Ik heb het voor mijn gevoel niet helemaal slim aangepakt met mijn bedrijfspand.

Om het een en ander recht te zetten heb ik de volgende brief voor de belastingdienst geschreven, graag jullie commentaar :).

 

Geachte heer/mevrouw,

 

Ik heb eind 2007 het pand van mijn buurman erbij gekocht.

In eigen beheer heb ik het nodige aan het pand verbouwd.

Deze kosten heb ik gesplitst in;

 

•   Kosten die betrekking hebben op de onderste 3 verdiepingen.

 

In de onderste verdiepingen heb ik geopend kunstgalerie Onder de Peperbus. Alle BTW voor zowel de verbouwing als de inrichting van de galerie heb ik de afgelopen kwartalen afgetrokken.

 

•   Kosten die betrekking hebben op de bovenste 2 verdiepingen.

 

Op de twee bovenste verdiepingen heb ik een appartement in de verhuur. De huurders maken gebruik van de gezamenlijke voordeur (niet bouwkundig splitsbaar). Ik heb een gescheiden administratie bijgehouden en geen BTW afgetrokken.

 

•   Gezamenlijke kosten.

 

Enkele kosten zoals de cv die ik niet kon rekenen tot het een of het ander heb ik verdeeld volgens de verhouding 70% galerie 30% appartement. (Kosten voor de badkamer en de keuken heb ik gerekend tot het appartement, terwijl feitelijk deze ook gedeeld zijn)

 

Zoals u zult begrijpen is dit geen makkelijke situatie. Het vergt veel administratie en dus tijd. Nu hoe het zit, maar als de belastingdienst over 5 jaar met vragen komt moet ik het nog maar net weten. Dus -> nog meer administratie.

 

Bovendien loopt de galerie totaal niet, en ik verwacht dit jaar nog te stoppen en me ergens anders op te gaan richten. Misschien dat ik het pand weer zelf ga gebruiken, maar het kan ook zijn dat ik het ga verhuren.

 

In ieder geval is het zaak om het snel een stuk eenvoudiger te maken en duidelijk voor mezelf en de belastingdienst te scheppen.

Dat is de reden dat ik met het volgende voorstel kom;

 

•   Ik draai de administratieve splitsing van het pand terug en breng het gehele pand naar mijn privé vermogen (box 3)

 

•   De BTW die ik met de voorbelasting heb terug gevorderd en die betrekking heeft op de verbouwing aan de onderste verdieping betaal ik terug aan de belastingdienst.

 

•   De BTW die ik met de voorbelasting heb terug gevorderden en die betrekking heeft op de inrichting van de galerie laat ik ongemoeid.

 

•   De onderste 3 verdiepingen hebben een omvang in m2 en een waarde van ongeveer 70% van het totale pand. Ik zal 4% fictief rendement rekenen over 70% van de actuele waarde van het pand.

 

 

 

Graag ontvang ik uw beslissing betreffende mijn voorstel zo spoedig mogelijk, bij voorkeur nog dit jaar.

 

Voor vragen ben ik telefonisch bereikbaar op nummer 06-mobiel nummer verwijderd (MOD). Ook dan ik u desgewenst een rondleiding ter plaatse geven.

 

Ik had verder nog als vraag of dit gevolgen heeft voor de inkomsten belasting waar ik rekening mee moet houden?

 

 

Hoogachtend,

 

Mark Wessels

Onder de Peperbus

[Joost Rietveld]

 

Kan je mij misschien nog iets vertellen/ een goede link geven over het verschil in IB/BTW in dit verhaal?

 

 

 

Hoi Mark

 

Een goede link heb ik niet voor je, maar ik wil het verhaal van collega fiscalist Ronaldinho (beiden werkzaam in de dagelijkse fiscale adviespraktijk) graag bevestigen.

 

Je bent voor de BTW veel sneller ondernemer dan voor de IB. Het enkel deelnemen aan het economisch verkeer met verrichting van BTW belaste prestaties maakt je voor de BTW ondernemer. Voor de IB komt daar veel meer bij kijken.

 

Zo kan het dus zijn dat een pand in de IB box 3 (vermogen) is en voor de BTW (indien je opteert voor BTW belaste verhuur) weldegelijk een onderneming is.

 

De zaak aanhouden voor de BTW als de galerie verlies draait, is wellicht geen goede optie. Maar dat hangt van de cijfers af. Ik denk dat een compleet beeld voorleggen aan een fiscalist je geld zal uitsparen (BTW en IB) en je veel duidelijkheid zal verschaffen over de opties die je noemt.

 

Deze brief dus beslist niet versturen aan de fiscus! Als fiscalist, en Ronaldinho kan dat beamen, ben ik er absoluut geen voorstander van om de beslissing in handen van de fiscus te leggen. Zij kijken niet naar een voor jou voordelige oplossing (ze hebben geen adviesplicht), maar zij plaatsen jouw casus in de meest eenvoudige wettekst en handelen conform. Je bent juist gebaat bij advies omdat er besparingspotentieel in zit.

 

Groet

Joost

[ronaldinho]

Even vooraf: Ook de fiscus leest hier wel eens mee, is in het verleden gebleken. Dus als je er niet direct de aandacht op wil vestigen, is het wellicht verstandig om persoonlijke gegevens even te wijzigen. Voor zover ik kan zien is er overigens nog niets aan de hand, maar toch.

 

Voor de IB en voor de btw kun je verschillende vermogensetiketteringen hanteren. Dus voor de IB zakelijk en voor de btw privé, of omgekeerd. Voor beide kun je dus een verschillende afweging maken. Als je toch van plan bent te gaan stoppen, zou ik even wachten met actie, want de staking is een logischer moment om een en ander stop te zetten. Alle btw helemaal terugdraaien lijkt me niet nodig. Er is bij vastgoed sprake van een herzieningsperiode van 10 jaar, als je binnen die 10 jaar het pand niet meer zakelijk gebruikt, dan moet je een evenredig gedeelte van de teruggevraagde btw alsnog betalen.

 

Als je het (deel van het) pand gaat verhuren aan een gebruiker die het gerbuikt voor btw-belaste prestaties, kun je overigens ook met btw verhuren, dan krijg je niet te maken met de herziening (maar blijf je dus wel zitten met de splitsing). Ik raad je aan hier eerst goed advies over te zoeken, omdat een verkeerde keuze een behoorlijke impact kan hebben.

[ronaldinho]

Is er niemand die een reactie durft te voorspellen als ik het zo opstuur?

 

Mijn excuses, ik kan helaas niet sneller typen :-[

[Mark 82]

Is er niemand die een reactie durft te voorspellen als ik het zo opstuur?

[Mark 82]

Om mijn verhaal wat te concreter te maken het volgende;

 

De BTW die ik in totaal voor de verbouwing heb afgetrokken viel achteraf heel erg mee. Je moet denken in de orde van grote van 1000 euro die ik moet terug betalen. Dit komt grotendeels doordat ik veel tweedehands materialen heb gekocht voor mijn pand uit 1890. Ook had ik geen personeelskosten ed.

 

Omdat het maar om zo’n klein bedrag gaat lijkt het mij het slimste om het zo op te lossen, zie mijn motivatie in de brief.

 

De optie om het pand voor de IB zakelijk en voor de BTW privé te houden had ik nog niet eerder gehoord. Kan je mij hierover misschien iets vertellen/ een goede link geven?

 

Bedankt!

 

[ronaldinho]

Ik denk dat herstellen meer vragen oproept dan nog even doorgaan. Ik zou dus eerst de afweging maken of je inderdaad gaat stoppen met de galerie. Als je nu voor jezelf een schema op papier zet met wanneer je hoeveel btw aftrekt, dan kun je met dat schema iedere factuur beoordelen op het moment dat die binnenkomt. Als het schema duidelijk genoeg is, dan kun je dat over 5 jaar ook nog weer zien.

 

De administratie moet je hoe dan ook bewaren, dus dat is het probleem niet zo. Als het splitsen dan nog te lastig blijkt, kun je altijd nog proberen er met de fiscus uit te komen. Als je het te ingewikkeld vindt om het gesplitst te houden, kun je ook gewoon vanaf nu geen btw meer aftrekken op de facturen. Dan blijft het wel gesplitst, maar hoef je er voor de btw niets extra's meer mee te doen.

[Mark 82]

Qua galerie ben ik er wel uit; ik beeindig het nog dit jaar.

 

Voor de rest snap ik je visie. Andere meningen zijn ook meer dan welkom.

 

Kan je mij misschien nog iets vertellen/ een goede link geven over het verschil in IB/BTW in dit verhaal?

 

 

[Maarten]

Als ik jou was zou ik een goede fiscalist laten uitzoeken wat je precies aan de belastingdienst moet betalen, en hem de aangiftes laten doen. De belastingdienst zal je misschien wel een reactie sturen, maar je zult het verder zelf correct in je aangiftes moeten verwerken, wat best lastig wordt. Als je het een fiscalist laat doen kun je er vanuit gaan dat het goed zit, en ben je verder niet afhankelijk van de reactie van de belastingdienst.

[Mark 82]

Joost, Ronaldinho, bedankt voor jullie mening.

Ik ga maar is met zo'n suit kletsen :)

 

Groetjes Mark

[Joost Rietveld]

 

Ik ga maar is met zo'n suit kletsen :)

 

Groetjes Mark

 

Hey Mark,

 

we dragen niet allemaal een 'suit' hoor (zie foto <----------) ;)

[Mark 82]

Even de laatste update van wat er de afgelopen weken zoal is gebeurt.

 

Na nog wat advies bij een administratie bureau te hebben ingewonnen heb ik de brief toch verstuurd.

 

Binnen een week werd ik door de BD gebeld om een afspraak te maken.

 

Het eerste gesprek was voornamelijk oriënterend. Een paar dagen na het eerste gesprek werd ik weer gebeld door de BD. Deze overigens zeer vriendelijke ambtenaar had overleg gehad met de vakgroepen OB en IB en ik kreeg te horen welke gegevens er nog nodig waren en we maakten een afspraak voor vandaag.

 

Wat ik in mijn vorige verhaal nog was vergeten te vermelden is dat ik bij mijn aangifte over 2007 (toen ik nog niet bij de kvk stond ingeschreven) al rente, makelaarskosten en notariskosten had afgetrokken in de verhouding 70-30 onder ‘’resultaat overige werkzaamheden’’.

Ik was dit zelf helemaal vergeten maar de BD had dit uitgezocht.

 

Er is nu het volgende afgesproken;

 

•   Van de teruggevorderde BTW in de voorbelasting betaal ik 90% terug. Deze 90% omvat alle kosten voor de verbouwing, de BTW over mijn bedrijfswagen en brandstof die ik terugbreng naar privé en de aangeschafte kunstwerken. De 10% die ik mag houden heeft betrekking op reclame kosten, en kleine zaken die ik voor de galerie heb uitgegeven.

 

•   Voor de inkomsten belasting mag ik de volgende kosten als verlies aftrekken onder “resultaat overige werkzaamheden”.

-70% van de hypotheekrente van het gehele pand

-50% van de energie rekening van het gehele pand

-5000km

-Alle reclame uitgaven

-verzekeringen

-kpn

-een kleine pot voor overige zaken

 

•   De kunst in de galerie gaat 1 op 1 over van zakelijk naar prive.

 

•   Een eventuele waardeverandering van het pand wordt buiten beschouwing gelaten.

 

•   Eind januari ontvang ik een rapport van het gene wat we hebben afgesproken, direct daarna een rekening van de OB. Teruggave IB kan ik in Mei verwachten

 

Case closed, volgende jaar meer geluk.

 

De beste wensen allen,

 

Groetjes Mark

 

[Joost Rietveld]

Hi Mark,

 

Eerlijk gezegd jammer dat je wel deze optie gekozen hebt. Ik zie in de cijfers zeker ruimte voor discussie met de fiscus of desnoods de Rechter.

 

Anderzijds geeft dit wel rust en dat zal je ook wat waard zijn. Al met al kom je er niet slecht vanaf.

 

Jij en de jouwen ook fijne dagen

Joost

[Ryan16600]

In college vertelde een docent ooit het volgende praktijk verhaal;

 

Ondernemer Kees heeft een pand in zijn onderneming en hij besloot om te stoppen met zijn onderneming en het betreffende pand naar prive te halen. Gedurende het opdoeken van zijn onderneming kreeg hij nog een aanslag OZB met daarin een waardering van het pand. Deze waardering was veel hoger dan een jaar eerder was getaxeerd.

 

Kees was hier niet blij mee want hij moest OZB afdragen over een OZB waarde die € 150.000 hoger was dan de getaxeerde waarde. Toen zijn fiscalist hier lucht van kreeg adviseerde hij om het bezwaar in te trekken en het pand alsnog naar prive te halen.

 

Boekwaarde - OZB waarde = 150.000 negatief. Dus de fiscalist gaf in de aangifte op dat Kees verlies op het pand had gemaakt en claimde het verlies van 150K. Volgens mij is deze aangifte zonder problemen goedgekeurd. Het taxatie rapport werd ook niet genoemd geloof ik ;)

 

Waarom vertel ik dit? De meeste mensen gaan uit dat panden naar verloop van tijd meer waard worden maar dit hoeft dus niet altijd zo te zijn! Let hierop voordat je met de fiscus afspraken maakt terwijl je een mogelijk verlies kan nemen.

 

Grt Ryan