Pand voor outletshop gevonden: hoe schat ik in of het iets is?

[ondernemen is leven]

Voor een nieuw te starten onderneming ben ik van plan om een outlet-handel te beginnen. Van onder andere particulieren, faillisementen, overradige goederen, etc koop ik mijn handelswaren in.

 

De handelswaren zullen zowel btw-plichtig zijn danwel onder de marge-regelingen terecht komen.

De brutowinstmarges schat ik in tussen de 40% en 70%. Met verkoopprijzen vanaf 1 euro tot en met pakweg 600 euro. (net wat er te verhandelen is)

Waar ik nog geen inschatting van kan maken is de omloopsnelheden van mijn producten.

 

Ik zal ook een website openen waar bestellingen te plaatsen zijn en waar nieuwe goederen op aan worden geboden.

 

In het begin zal ik alle dagen in de week (6 dagen open) zelf in de winkel aanwezig zijn, omdat ik geen ervaring heb met deze branche. Wellicht met hulp van familie, die ik betalen kan, ook als de inkomsten er nog niet naar zijn.

 

Voor deze onderneming heb ik een pand op het oog. Dit pand heeft een verkoopvloeroppervlakte van 1300 m2 en kost per maand 5800 euro. Verder heeft het pand de nodige voorzieningen zoals een kantoor, entree, sanitair, magazijn, etc.

 

Het pand staat aan de rand van een centrum en is goed bereikbaar, heeft eigen parkeer gelegeheid.

 

Allemaal pluspunten dus, maar.....hoe schat ik in of dit pand niet veel te duur voor mij is, of valt dit wel mee?

 

De stad heeft een inwonersaantal van over de 200.000 en trekt ook vele bezoekers elk weekend.

 

Daarnaast ben ik benieuwd aan welke verzekeringen ik moet denken.

 

Bedankt.

[Musd]

Voor een outlet vind ik een marge van 40% best knap, zeker omdat je partijen gaat verkopen.

Waardoor je altijd met restjes zult blijven zitten, die je zult moeten dumpen, om weer ruimte en geld te maken voor nieuwe handel.

 

Uitgaande als je een marge van 40% haalt moet je zo'n 8 tot 12 keer de huur omzetten om een gezonde onderneming te hebben. (afhankelijk van je overige kosten)

 

Hieronder explotatiecijfers van Detailhandel - non foodzaken (middelgrote bedrijven) algemeen

Exploitatiebeeld (in % van de netto-omzet, exclusief BTW), 2007

 

non-foodzaken

netto-omzet 100%

inkoopwaarde 61%

brutowinst 39%

kosten: 36 %

- personeelskosten 17%

- huisvestingskosten 8%

- verkoopkosten 3 %

- overige kosten 8%

bedrijfsresultaat 3 %

 

Bron: hoofdbedrijfschap detailhandel.

 

De personeelskosten die jij hanteert zijn veel te laag, met die 1 man personeel voor 9uur in de week ga jij het niet redden, ook niet als familie en vrienden je bij willen springen.

 

[r.i.p. Ruben van den Oord]

Over je financiële paragraaf is denk ik inmiddels wel genoeg gezegd. Een top pand op een top locatie kan het meervoud aan omzet betekenen dan een middelmatig pand op een middelmatige locatie voor de helft van het geld. In welk pand je uiteindelijk gaat zitten is verder jouw beslissing. Maar ga in ieder geval eens op meerdere dagen op de locatie staan met een bezoekersteller in de hand. Schrijf per uur op hoeveel mensen er die winkel passeren. Zorg dat je meerdere dagen van de week meerdere malen te pakken hebt. De koopavond en de zaterdagen zijn natuurlijk extra belangrijk. Op deze manier kom je er achter of de door jouw gekozen locatie voldoende traffic heeft.

 

Tel dan ook eens hoeveel bezoekers je aanstaande buren per uur genereren. Op deze manier kom je er achter of de locatie niet toevallig een doorgang is voor mensen die zich naar de markt haasten, maar de winkels op die route links laten liggen. Als je aanstaande buren elk gemiddeld 4% van de traffic tot bezoekers converteren, weet je hoeveel saleskansen je op een dag kunt verwachten. Dit heeft uiteindelijk invloed op je personele bezetting.

 

Er moeten verder vast wel ergens conversiecijfers voor jouw branche te vinden zijn. Bijvoorbeeld 20% van de bezoekers kopen voor gemiddeld EUR 45,-. Als je dus op een zaterdag 10.000 passanten hebt, kun je 400 bezoekers verwachten. Dat betekent dat je 80 klanten á EUR 45,- per zaterdag = Eur 3.600 omzet zou moeten kunnen scoren. Stel dat 1 kassiere 30 klanten per uur kan wegwerken. In je telstaten zie je dat 60% van de passanten op zaterdag tussen 14:00 en 16:00 uur langskomt. Dus op die tijden moet je in twee uur 240 klanten wegwerken. Zie hier de invloed op je personeelsbestand: Tussen 14:00 en 16:00 heb je 4 kassieres nodig. 4 kassieres = 4 kassa's = netwerkversie van je POS systeem = flinke investering.

 

Het oppervlak van je winkel zegt ook veel over je begroting. 1300m2 is een hele lap. Kijk eens naar branchecijfers. Hoeveel omzet per m2 per jaar wordt er gemiddeld behaald? Stel EUR 2.000/m2/jr. Dat is EUR 2.600.000 per jaar. Kijk dan naar de omzetsnelheid in de branche. Is dat 5, dan heb je een voorraad nodig van EUR 520.000,-. Met een gemiddelde marge van 30% is de inkoopwaarde van je voorraad EUR 360.000,- Als je dit bedrag moet financieren, moet je dus rekenen op een kleine EUR 2.500,- per maand aan rentekosten, alleen al op je voorraad!

 

Als je bovenstaande methoden gebruikt om je potentiële omzet te berekenen, deel dan voor het eerste jaar de uitkomst door 3, voor het tweede jaar door twee en voor het derde jaar haal je 25% van de omzet af. Je moet nog bouwen aan je naamsbekendheid, je hebt geen ervaring in de branche en je moet er nog achter komen welke product mix het goed gaat doen op die specifieke locatie. Je zult het eerste jaar flink moeten afschrijven omdat je waarschijnlijk het verkeerde hebt ingekocht. Jij hebt ingezet op een partij knappe leren schoentjes, maar jouw doelgroep blijkt toevallig erg van glittertjes te houden. Van dat werk dus.

 

Doe je fieldresearch, en doe het goed. Weet je hoe de ketens hun expansie plannen? Een beetje keten heeft een bedrijfsbureau dat wetenschappelijk onderzoek doet naar vestigingsplaatsen. Die nemen 20 vestigingsplaatsen waar iets in zien. Van ELK van de 20 vestigingsplaatsen worden de passanten van ALLE belangrijke winkelstraten geteld. Maandenlang. Aan het eind weet men welke straten in welke plaatsen interessant genoeg zijn om in te investeren. En dan is het óf wachten tot een pand vrijkomt, óf men trekt een la geld open waar jij en ik allen nog maar van dromen, kopen een MKB winkelier met een zieltogende zaak op (die vervolgens de goede sier mag maken omdat 'ie "het zo goed gespeeld heeft".... jij weet nu ook wel beter), verbouwen die tent voor een ton of wat, en schuiven een paar vrachtwagens voorraad naar binnen waarvan ze alles wat niet verkocht wordt naar een ander filiaal kunnen doorschuiven waar dat product wel loopt. Laatst las ik ergens dat retailketens rekenen met een terugverdientijd van 10-15 jaar op hun initiële investering. En door het grondige onderzoek dat ze hebben verricht weten ze vanaf dag één met een positieve cashflow te draaien. They've got money to blow, and the balls to show it!

 

De meeste MKB winkeliers zien een pand en beginnen dan te rekenen. Door de haast (want de makelaar zegt dat er meerdere gegadigden zijn) wordt er snel het contract ondertekend, met te weinig geld te weinig voorraad ingeslagen en met houtje-touwtje-hink-stap-sprong-management wordt gepoogd het hoofd boven water te houden. Dan zijn er voor deze winkeliers twee opties:

 

1. Ze gaan failliet (die kans is heel groot)

2. Ze worden door een keten uitgekocht (die kans is heel klein)

 

 

Wat de uitkomst voor jou zal zijn, zal van belangrijke mate afhangen van je field research. Dus aan het werk!

 

 

 

 

En nu eerst koffie.

[Marcel (Up)]

Buiten alle adviezen en berekeningen, die je écht te harte moet nemen, want ze kloppen (!!!) wil ik toch even je een hart onder de riem steken !

 

Ik denk dat vele ondernemers hier met een glimlach op het gezicht jouw topic lezen : zo herkenbaar ! Pittig enthousiasme, willen en er voor gaan ! Ik zou bijna zeggen, DOEN !.....

 

Maar helaas.... Houdt je goede gevoel en capaciteiten vast en laat dit idee heel even varen... je brengt jezelf in de problemen !

Maar laat het er ook niet bij zitten ! Ga verder met de adviezen, met onderzoeken, eventueel andere panden, ogelijkheden, samenwerkingen, weet ik veel !

 

Jij komt er wel (mocht je tenminste willen luisteren naar wat hier gezegd wordt !)

 

SUCCES !

 

Down

[liannesteakhuys]

hallo allemaal,

 

Ik ben nieuw hier maar wil toch even een reactie geven op de outlet shop.

 

Wij zelf zijn een cash&carry in teakmeubelen en wij hebben de volgende rekenmethode

in acht voor de behaalde omzet die benodigd zijn tegenover de kosten.

Stel je hebt voor € 10000,00 per maand aan kosten en je genereerd zo,n 40% winst dan

kun je er beter van uit gaan dat je maar 20% winst hebt ( de helft van je doelstelling).

Dit komt neer dus op een omzet van minimaal € 50000,00 per maand, zover ik kijk naar mijn

cijfers en winstprognose.

 

nog even een tip leegstand is achteruit gang wil je meer als 1000 meter volzetten, dan heb je minimaal 200000,00 tot 300000,00 nodig.

 

groeten michiel

[Musd]

Wij zelf zijn een cash&carry in teakmeubelen en wij hebben de volgende rekenmethode

in acht voor de behaalde omzet die benodigd zijn tegenover de kosten.

Stel je hebt voor € 10000,00 per maand aan kosten en je genereerd zo,n 40% winst dan

kun je er beter van uit gaan dat je maar 20% winst hebt ( de helft van je doelstelling).

Dit komt neer dus op een omzet van minimaal € 50000,00 per maand, zover ik kijk naar mijn

cijfers en winstprognose.

 

Kun je dit ook iets verder uitleggen, ik snap hem niet helemaal...?

[TvG]

winst / (veilige) winstmarge = omzet

dus: winst = 10.000 / 40%20% = 50.000 omzet

[liannesteakhuys]

@musd

 

je hebt elke maand je vaste kosten zoals huur stroom etc etc.

die kosten zijn zeg maar € 10000,00 per maand dit doe je x 5 oftewel

€ 50000,00 per maand. je omzet bestaat uit inkoop-winst-btw, van de winst

moet je de vaste kosten betalen en wat je dan overhoud is pas je pure winst.

normaal gesproken is het zo dat je van die 50000,00 je inkoop weer doet en de btw op zij

zet voor de belastingdienst. Veel startende houden hier geen rekening mee en denken ow

50000,00 omzet gaat 10000,00 voor de kosten dan heb ik nog mooi even 40000, te besteden voor inkoop en leuke dingen. Daarom zeg ik in plaats van te denken ik heb 40% winst deel dat door 2 en je houd altijd reserves voor ongeziene kosten.