loading
Ga naar inhoud
ondernemen is leven
Verberg

Pand voor outletshop gevonden: hoe schat ik in of het iets is?

vraag

Voor een nieuw te starten onderneming ben ik van plan om een outlet-handel te beginnen. Van onder andere particulieren, faillisementen, overradige goederen, etc koop ik mijn handelswaren in.

 

De handelswaren zullen zowel btw-plichtig zijn danwel onder de marge-regelingen terecht komen.

De brutowinstmarges schat ik in tussen de 40% en 70%. Met verkoopprijzen vanaf 1 euro tot en met pakweg 600 euro. (net wat er te verhandelen is)

Waar ik nog geen inschatting van kan maken is de omloopsnelheden van mijn producten.

 

Ik zal ook een website openen waar bestellingen te plaatsen zijn en waar nieuwe goederen op aan worden geboden.

 

In het begin zal ik alle dagen in de week (6 dagen open) zelf in de winkel aanwezig zijn, omdat ik geen ervaring heb met deze branche. Wellicht met hulp van familie, die ik betalen kan, ook als de inkomsten er nog niet naar zijn.

 

Voor deze onderneming heb ik een pand op het oog. Dit pand heeft een verkoopvloeroppervlakte van 1300 m2 en kost per maand 5800 euro. Verder heeft het pand de nodige voorzieningen zoals een kantoor, entree, sanitair, magazijn, etc.

 

Het pand staat aan de rand van een centrum en is goed bereikbaar, heeft eigen parkeer gelegeheid.

 

Allemaal pluspunten dus, maar.....hoe schat ik in of dit pand niet veel te duur voor mij is, of valt dit wel mee?

 

De stad heeft een inwonersaantal van over de 200.000 en trekt ook vele bezoekers elk weekend.

 

Daarnaast ben ik benieuwd aan welke verzekeringen ik moet denken.

 

Bedankt.

Link naar bericht
Delen op andere sites

Aanbevolen berichten

  • 0
  • Waardeer dit antwoord

Kun je niet een inschatting van je inkomsten en uitgaven (omloopsnelheid, benodigde voorraad, etc.etc.) maken voordat je jezelf vastlegt met een pand...

 

Verzekeringen neem je in principe om risico's, die je zelf niet kunt of wilt dragen, af te dekken. Probeer dus eerst eens op een rijtje te zetten welke risico's je loopt, wat de impact van het risico is op jouw bedrijfsvoering als het risico onverhoopt optreedt en ga dan eens kijken wat het zou kosten om het risico afdoende af te dekken (of wellicht te voorkomen).

 

Edit: Heb je al eens berekend hoeveel producten van 1 euro je moet verkopen om met de bruto winst de huurprijs die maand terug te verdienen? Met producten van 600 euro gaat dat natuurlijk sneller maar die zul je er ook veel minder snel kunnen verkopen.


Webwinkel met gouden en zilveren sieraden met edelstenen.

www.KleurJuwelen.nl, geef je leven wat kleur!

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

1300 m2 is nogal wat, vergeet niet dat deze 1300 m2 ook propvol moet staan want als de hal maar halfvol is dat voor jouw branche niet verkoopbevorderend.

 

Kan je geen kleiner pand nemen voor een overzichtelijke huurprijs?

 

Ik weet natuurlijk niet hoe serieus de voorbereidingen zijn maar je bent alleen al 3 x 5800,00= 17.400,00 kwijt aan borg.

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

Huurcontracten, voor zover zakelijk, hebben vaak een looptijd van 10 jaar. Stilzwijgend te verlengen met 10 jaar.

 

De borgsom van 3 maanden huur is gebruikelijk. Een bankgarantie is voor een verhuurder vaak ook voldoende.

 

5800 euro is heel veel geld elke maand. Dan moet je wel heel zeker zijn van je zaken. Gezien de financiele risico's zou ik je zeker aanbevelen dit niet in privé te gaan doen.

Hoe zeker ben je van de aangeleverde producten? Weet je zeker dat je de winkel vol krijgt?

 

 

Voor wat beteft de huurprijs zou ik een vergelijking maken met een pand kopen, puur om een gevoel te krijgen bij een prijs.

5800 euro per maand, betekent 69.600 euro per jaar.

Uitgaande van een rentepercentage op hypotheken van 5% (puur even voor de berekening), zou dat neerkomen op een rente die overeenkomt met een lening van 1.392.000 euro. (exclusief eventuele aflossingen etc)

 

Ik wil niet zeggen dat je iets moet kopen hoor, maar een gevoel geven bij de prijs die je betaald.

 

Heel veel succes met de overwegingen.


JM juristen & adviseurs

ondernemingsrecht:

samenwerkingsverbanden | overeenkomsten | (algemene) voorwaarden en reglementen | bedrijfsstructuren | bedrijfsoverdrachten.

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

 

...

Allemaal pluspunten dus, maar.....hoe schat ik in of dit pand niet veel te duur voor mij is, of valt dit wel mee?

...

 

Vraag eens bij een brancheorganisatie, die hebben vast wel cijfers in de trant van gewenste omzet per m2. Je betaalt afgerond 4,5 EUR/m2 per maand. Wat is jouw geschatte omzet / m2?

 

Wil je trouwens specialiseren in bijv kleding, of wordt het meer een algemeen 'van alles wat': kleding, electronica, CDs/DVDs, meubels etc?

 

Zoals anderen ook aangeven, 1300 m2 is al best groot. Misschien beginnen met een kleiner pand, en als het goed gaat, verhuizen?


r.i.p. Fred Wiersma | IN MEMORIAM

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

Afgezien van de huur dien je die 1300 m2 ook nog eens in te richten en vol goederen te krijgen. Reken eens uit wat dat bij elkaar kost. Dan kan het totale financiële plaatje wel een tegenvallen en is een kleiner pand misschien toch een goede optie.

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

kleine aanvulling: ik neem aan dat de huur exclusief BTW (indien van toepassing) en servicekosten etc is?

 

Zo'n groot pand kost je ook nog eens een paar honderd euro elke maand aan nutsvoorzieningen.


JM juristen & adviseurs

ondernemingsrecht:

samenwerkingsverbanden | overeenkomsten | (algemene) voorwaarden en reglementen | bedrijfsstructuren | bedrijfsoverdrachten.

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

Bedankt voor de reacties tot zover.

 

ik ben uitgegaan van het volgende kostenplaatje (per maand), te weten:

 

huur pand: 5800

personeel: 600 (9 uur per week)

gas/water/licht/ telefoon, internet/ website:1000 (schatting, ongeveer 1/5 deel van huursom)

verzekeringen: ??

boekhoudcontrole + aangiften: 150 (schatting)

 

Totaal = 7.550 + 10% onvoorzien 8.300

 

Inkomsten heb ik als volgt berekent:

 

aantal bezoeker X percentage dat van bezoeker, koper wordt X gemiddeld te besteden bedrag per koper =

 

per dag: 80 X 30% X 25 = 540 euro X 24 dagen = 14.400 euro x 0,81 = zonder btw 11.664

Hierbij reken ik niet mee dat de helft van de producten onder de margeregeling vallen en minder btw afdraagbaar zijn.

 

11.664 - 8.300 = 3.364 , inkoop = ongeveer 40%, blijft over 2020 per maand.

 

reacties?

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

Hou je nog wel rekening met afschrijvingen van onverkoopbare artikelen, de investering om je zaak 'gevuld' te krijgen (de rentelast hiervan indien je geld leent om die voorraad in te kopen), extra inhuur van personeel (9 uur per week is erg weinig om zo'n vloeroppervlakte te kunnen bedienen). Ga je nog reclame maken? Ga je spullen bezorgen en ophalen (en heb je dus een bedrijfswagen, inclusief de bijbehorende verzekeringen nodig)?

 

Als je elke maand uit het restant je eigen salaris, pensioenvoorziening, arbeidsongeschiktheidsverzekeringen en dergelijk moet betalen wordt het geen luxe belegde boterham vrees ik.

 

 


Webwinkel met gouden en zilveren sieraden met edelstenen.

www.KleurJuwelen.nl, geef je leven wat kleur!

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 1
  • Waardeer dit antwoord

Bedankt voor de reacties tot zover.

 

ik ben uitgegaan van het volgende kostenplaatje (per maand), te weten:

 

huur pand: 5800

personeel: 600 (9 uur per week)

gas/water/licht/ telefoon, internet/ website:1000 (schatting, ongeveer 1/5 deel van huursom)

verzekeringen: ??

boekhoudcontrole + aangiften: 150 (schatting)

 

Totaal = 7.550 + 10% onvoorzien 8.300

 

Inkomsten heb ik als volgt berekent:

 

aantal bezoeker X percentage dat van bezoeker, koper wordt X gemiddeld te besteden bedrag per koper =

 

per dag: 80 X 30% X 25 = 540 euro X 24 dagen = 14.400 euro x 0,81 = zonder btw 11.664

Hierbij reken ik niet mee dat de helft van de producten onder de margeregeling vallen en minder btw afdraagbaar zijn.

 

11.664 - 8.300 = 3.364 , inkoop = ongeveer 40%, blijft over 2020 per maand.

 

reacties?

 

Dat is een omzet van 11.664euro x 12 = 139.968 p/j.

Ter vergelijking: een gemiddelde huishoudelijke artikelenzaak heeft een omzet van 1.600 per m2. Dus zou je moeten kunnen volstaan met 87,50 m2.

M.i. staat je winkelgrootte niet in verhouding met de personeelsomvang en omzet. Op die manier zal er meer worden gestolen dan verkocht. En hoe denk je zo'n winkel vol met goederen te krijgen.

Maak eerst eens een realistisch bedrijfsplan voordat je iets begint.

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

 

per dag: 80 X 30% X 25 = 540 euro X 24 dagen = 14.400 euro x 0,81 = zonder btw 11.664

 

11.664 - 8.300 = 3.364 , inkoop = ongeveer 40%, blijft over 2020 per maand.

 

reacties?

 

14.400 :1,19.... i.p.v. 14.400 x 0,81

 

Scheelt je toch weer € 436 p.m. ;D

 

 

 

 

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

Bedankt voor de reacties tot zover.

 

ik ben uitgegaan van het volgende kostenplaatje (per maand), te weten:

 

huur pand: 5800

personeel: 600 (9 uur per week)

gas/water/licht/ telefoon, internet/ website:1000 (schatting, ongeveer 1/5 deel van huursom)

verzekeringen: ??

boekhoudcontrole + aangiften: 150 (schatting)

 

Totaal = 7.550 + 10% onvoorzien 8.300

 

Inkomsten heb ik als volgt berekent:

 

aantal bezoeker X percentage dat van bezoeker, koper wordt X gemiddeld te besteden bedrag per koper =

 

per dag: 80 X 30% X 25 = 540 euro X 24 dagen = 14.400 euro x 0,81 = zonder btw 11.664

Hierbij reken ik niet mee dat de helft van de producten onder de margeregeling vallen en minder btw afdraagbaar zijn.

 

11.664 - 8.300 = 3.364 , inkoop = ongeveer 40%, blijft over 2020 per maand.

 

reacties?

 

Je geeft aan een omzet van 14.400 en een inkoop van 40%. Dat betekent dus een inkoop van 5.760. Klopt het dat ik dit bedrag nergens terugzie in jouw sommetje?

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

Persoonlijk zou ik het onderstaande nog eens kritisch bekijken/toevoegen in je berekening en proberen de 10% onvoorzien te reduceren zodat je (nog) meer overzicht hebt:

 

- Afhankelijk van de locatie (kan natuurlijke een A locatie zijn) vind ik de huurprijs vrij fors. In het verleden betaalde je rond de 50 euro per m2 per jaar voor magazijn met een kleine kantoorruimte. Tegenwoordig lopen deze prijzen behoorlijk terug.

- Personeelskosten, is dit niet wat weinig voor een dergelijke oppervlakte?

* Omloopsnelheid producten (nieuwe producten moeten in stelling worden gepakt, prijskaartjes erop etc.)

* Ordentelijk houden locatie (consumenten mogen graag "neuzen" tussen spullen maar verwachten wel dat alles netjes is

- Rond de 3-4% reservering voor derving (diefstal, garantieclaims, kapotte producten etc.)

- Rond de 3-5% reservering marketingactiviteiten (uiteindelijk zul je traffic moeten genereren naar je locatie)

- Gezien de risico's zou ik hier een BV van maken. Jaarrekening etc. zijn verplichte kost dus als je deze gaat outsourcen zit je in mijn optiek snel rond de 400 euro per maand voor boekhoudcontrole en aangifte.

- Starterskosten (aanschaf stellingruimte, point of sale, buitenreclame, kassaopstelling, software applicatie voor voorraadniveaus en kassa afhandeling).

- Kosten auto / vrachtwagen (producten moeten toch bij je komen en als een kast of iets soortgelijks wordt gekocht kan wel eens verwacht worden dat je deze thuisbrengt), denk ook aan heftruck en pompwagens.

- Verzekeren, niet mijn expertise echter zou ik denken aan inboedel, arbeidsongeschiktheid, aansprakelijkheid en rechtsbijstand.

 

Manon heeft zeker een punt met betrekking tot de berekening:

Omzet incl: 14.400 euro

Omzet excl: 12.100 euro

Inkoop rond de 40% excl: 4.840 euro

Kosten (zoals aangegeven en zonder bovenstaande punten): 8.300 euro

 

Resultaat: 12.100-(8300+4840) = - 1.040 euro


Sourcing, marketing and premium partner in CE products

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

met een huurprijs van 5800 p/m en uitgaande van een huurtermijn van 5 jaar, dan sponsor je de verhuurder met een kleine 3.5 ton euro...m.i. kan je dan beter iets kleiner qua winkelpand en dan maar kopen ofzo...

 

zoals gesteld 3 maandhuur...wil je die reserve behouden, dan moet je vanaf maand 1 met 5800 op de proppen komen...is 23200 eurie in 1 keer.

reken daarbij nog eens inrichting en inkoop van handel...

 

hoe zit de huur in elkaar? jaarlijkse indexering of bij een nieuwe huurtermijn?

 

ik denk dat het je meer geld gaat kosten dan je lief is....

 

ben benieuwd over het verloop.

 

 

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord
zoals gesteld 3 maandhuur...wil je die reserve behouden, dan moet je vanaf maand 1 met 5800 op de proppen komen...is 23200 eurie in 1 keer

 

Een bankgarantie is ook voldoende toch? Hoe werkt dat eigenlijk?

 

Even doorgaan over de financieringskant. Afgezien van het benodigd bedrag, het volgende:

 

Ik heb een overwaarde van 40.000 euro op mijn huis en wil dit als onderpand gebruiken voor de start van mijn onderneming. Daarnaast beschik ik over 5.000 cash die met nog eens 5.000 aangevuld wordt door een familielid. (met als terugbetaling: zie maar)

 

Is het reeel om hier een financieringsplan en financieringesbehoefte voor op te stellen?

 

Zo als ik het nu inschatten kan zal mijn financieringsbehoefte het volgende zijn:

 

-handels goederen (start met 30.000 aan goederen) , graag middels een rekening courant van 40.000

-inventaris + alle gebruiksgoederen, betaal ik van de 10.000

 

-wellicht dat ik daarnaast nog de 18.000 nodig heb om een bv op te richten. Dit kan toch door middel van een rondje om de kerk? Of gaat dit niet heel gemakkelijk?

 

Eigenlijk heb ik dus alleen een rekening courant nodig van ongeveer 40.000, met als tegenwaarde mijn overwaarde van het huis.

 

Ik wil de overwaarde het liefst niet cash/als krediet opnemen in verband met later. Kan de overwaarde dan altijd nog gebruiken voor de aankoop van een andere woning, al is dit niet de bedoeling de komende 5 jaren.

 

Komt dit goed?

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

Manon heeft zeker een punt met betrekking tot de berekening:

Omzet incl: 14.400 euro

Omzet excl: 12.100 euro

Inkoop rond de 40% excl: 4.840 euro

Kosten (zoals aangegeven en zonder bovenstaande punten): 8.300 euro

 

Resultaat: 12.100-(8300+4840) = - 1.040 euro

Ik zie dat je al 2x niet reageert op de waarchuwing dat je een foutieve berekening hebt gemaakt.

Kijk er AUB even naar want anders gaat het niet goed!

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

ligt eraan wat je aan outlet-producten aanbiedt.

 

Overjarige speedboten (beetje overdreven natuurlijk) of bijvoorbeeld kleding?


JM juristen & adviseurs

ondernemingsrecht:

samenwerkingsverbanden | overeenkomsten | (algemene) voorwaarden en reglementen | bedrijfsstructuren | bedrijfsoverdrachten.

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

De diversiteit is ook erg groot, namelijk

 

-wit en bruingoed

-huishoudelijke apparaten

-gereedschappen

-wellicht ook kleding

-sanitair artikelen

 

-eigenlijk van alles......wanneer ik scooters tegenkom voor een redelijk prijs....dan verkoop ik scooters....en als ik denk dat ik een boot verkopen kan....ja dan ook een boot.

 

Al zal ik me wel realiseren dat ik me richt op consumenten die uit zijn op koopjes. Maar ik kan me goed voorstellen dat ik duurdere goederen inkoop van een faillisement, zoals een boretti gasfornuis, of een festool stofzuiger.

 

Valt dit onder ambulante handel, of moet je dan echt in een kraam staan? Of is dit pure detailhandel?

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

zoals gesteld 3 maandhuur...wil je die reserve behouden, dan moet je vanaf maand 1 met 5800 op de proppen komen...is 23200 eurie in 1 keer

 

Een bankgarantie is ook voldoende toch? Hoe werkt dat eigenlijk?

 

Even doorgaan over de financieringskant. Afgezien van het benodigd bedrag, het volgende:

 

Ik heb een overwaarde van 40.000 euro op mijn huis en wil dit als onderpand gebruiken voor de start van mijn onderneming. Daarnaast beschik ik over 5.000 cash die met nog eens 5.000 aangevuld wordt door een familielid. (met als terugbetaling: zie maar)

 

Is het reeel om hier een financieringsplan en financieringesbehoefte voor op te stellen?

 

Zo als ik het nu inschatten kan zal mijn financieringsbehoefte het volgende zijn:

 

-handels goederen (start met 30.000 aan goederen) , graag middels een rekening courant van 40.000

-inventaris + alle gebruiksgoederen, betaal ik van de 10.000

 

-wellicht dat ik daarnaast nog de 18.000 nodig heb om een bv op te richten. Dit kan toch door middel van een rondje om de kerk? Of gaat dit niet heel gemakkelijk?

 

Eigenlijk heb ik dus alleen een rekening courant nodig van ongeveer 40.000, met als tegenwaarde mijn overwaarde van het huis.

 

Ik wil de overwaarde het liefst niet cash/als krediet opnemen in verband met later. Kan de overwaarde dan altijd nog gebruiken voor de aankoop van een andere woning, al is dit niet de bedoeling de komende 5 jaren.

 

Komt dit goed?

 

Als ik dit zo zie dan denk ik dat je veel teveel risico neemt. Je hebt ruwweg 8x de maandhuur als volledige kapitaal. Als ik dan bekijk hoe je die gaat gebruiken, dan moet je in je eerste maand al je geprognotiseerde cijfers halen, anders ga je al onderuit.

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 1
  • Waardeer dit antwoord

zoals gesteld 3 maandhuur...wil je die reserve behouden, dan moet je vanaf maand 1 met 5800 op de proppen komen...is 23200 eurie in 1 keer

 

Een bankgarantie is ook voldoende toch? Hoe werkt dat eigenlijk?

 

Een bankgarantie werkt als volgt: jij zet 23.200 euro op een bankrekening en daar mag je niet aankomen. De bank garandeert dan aan de verhuurder dat dit bedrag beschikbaar is wanneer het eventueel nodig is (wanneer jij je huur niet betaalt). Dit geld is dus gewoon geblokkeerd en zul je mee moeten nemen in je begroting als 'weg'.

 

Wat betreft het rondje om de kerk voor je BV. Ja je kunt 18.000 euro storten en dan meteen weer opnemen. Echter je hebt dan wel een schuld aan de BV. Als het mis gaat, komen ze dit geld privé in ieder geval halen.

 

Je vraagt een aantal malen in je topic wat we van je idee vinden en of dit goed komt. Je hebt al meerdere meningen gekregen en ik heb het idee dat we niet doordringen. Ik ga toch nog een poging wagen (en ik ben meestal niet zo strikt):

 

Jouw idee is té risicovol en onverantwoord.

 

De huur van het pand is extreem hoog.

 

Je hebt veel goederen nodig om het pand te vullen omdat het pand te groot is. Dit betekent een groot bedrag aan inkoop. Hou er rekening mee dat niet verkochte goederen als voorraad op de balans blijven staan en dat je die niet kunt aftrekken van je omzet als zijnde kosten. Pas als iets verkocht wordt, is er sprake van kosten en kun je deze verrekenen. Dit betekent dus dat je belasting betaalt over geld dat misschien vast zit in je voorraad.

 

Luister naar de tips en begin kleiner en goedkoper!

Link naar bericht
Delen op andere sites
  • 0
  • Waardeer dit antwoord

...

Een bankgarantie is ook voldoende toch? Hoe werkt dat eigenlijk?

 

Een bankgarantie werkt als volgt: jij zet 23.200 euro op een bankrekening en daar mag je niet aankomen. De bank garandeert dan aan de verhuurder dat dit bedrag beschikbaar is wanneer het eventueel nodig is (wanneer jij je huur niet betaalt). Dit geld is dus gewoon geblokkeerd en zul je mee moeten nemen in je begroting als 'weg'.

...

 

Even een aanvulling. Stel dat je een kredietfaciliteit van 50.000 EUR hebt bij de bank. Als je je bank dan vraagt om garant te staan voor 23.200, hou je zelf 26.800 EUR aan kredietfaciliteit over. Ook dan is het geld in je begroting dus 'weg', todat je genoeg verdiend hebt om die 23.200 zelf te betalen. Dan kan de bank die bankgarantie opheffen en dat bedrag weer toevoegen aan je kredietfaciliteit.

 

Voor de rest ben ik het met Manon en anderen eens dat het hele verhaal nogal riskant lijkt. Dat kan ook komen omdat je niet alles vertelt (hoeft ook niet). Maar puur op basis van wat je tot nu toe schrijft, zou ik er ook niet aan beginnen.


r.i.p. Fred Wiersma | IN MEMORIAM

Link naar bericht
Delen op andere sites
Gast
Dit topic is nu gesloten voor nieuwe reacties.

  • Breng jouw businessplan naar een higher level!

    Op dit forum worden alle onderwerpen m.b.t. ondernemerschap besproken.

    • Stel jouw ondernemersvragen
    • Antwoorden/oplossingen van collega ondernemers
    • > 65.000 geregistreerde leden
    • > 100.000 bezoekers per maand
    • 24/7 bereikbaar / binnen < 6 uur antwoord
    •  Altijd gratis

  • Wie is er online?

    Er zijn 4 leden online en 68 gasten

    Bekijk volledige lijst    
  • Ook interessant:

  • Ondernemersplein



NL

×

Cookies op HigherLevel.nl

Cookies zijn nodig om Higherlevel.nl goed te laten functioneren. Door het gebruik van HigherLevel.nl verklaar je onze voorwaarden te hebben gelezen en te accepteren.

 Meer informatie   Oké