Duur winkelpand... hoe kan ervoor zorgen dat ik er toch voor kan gaan??

[Leksje]

Hallo,

 

Ik sta even voor een groot dilemma. En ik hoop dat op dit forum DE doorgewinterde ondernemers te vinden zijn die mij kunnen helpen door mij van nuttige adviezen te voorzien, zodat ik alsnog door kan gaan met het starten van mijn bedrijf!

 

Het zit zo:

Sinds anderhalf jaar ben ik werkloos geraakt doordat het bedrijf waar ik werkzaam voor was failliet is gegaan. Een mooi moment om stil te staan bij mijn carriere en te kijken hoe ik verder zou willen. Ik zag voor mij de kans schoon om het roer om te gooien en te gaan doen wat ik heel graag zou willen doen: een speelgoedwinkel te beginnen met trendy houten speelgoed volgens een door mij bedacht concept, met een webshop ter ondersteuning van de verkoop. Ik woon in een gemeente waar enorm gebouwd wordt, de afgelopen jaren is het inwonersaantal enorm gegroeid, met name jonge gezinnen zijn er komen wonen. Gezien het aantal dure woningen, zijn het mensen met een goed inkomen, dus je zou door alleen die twee factoren al kunnen stellen dat er vraag zal zijn naar een extra speelgoedwinkel, naast een bestaande Intertoys (dat een heel ander assortiment voert dan wat ik voor ogen heb). Ondernemingsplan lag klaar, alleen... er was geen geschikt winkelpand beschikbaar in het populaire winkelcentrum in het dorp!! Een andere lokatie in e omgeving is geen optie, omdat of het winkelcentrum nauwelijks aanloop heeft of omdat leveranciers niet willen leveren omdat er reeds een winkel bestaat met een dergelijk assortiment. Dus voor mij gold: in dit winkelcentrum een pand of anders niets. Diverse kanalen benaderd (gemeente, winkeliersvereniging, winkeliers, makelaars, projectontwikkelaars etc...), niemand kon mij aan een pand helpen. Centrum is enorm populair, en ondernemers azen in grote getallen op een winkelpand.

 

Nu, anderhalf jaar later eindelijk een kleine shift gaande m.b.t. winkelpanden en ik ben er direct op in gesprongen. Ik ben zelfs door een makelaar benaderd die een pand heeft dat binnenkort vrij komt, en heb afgelopen week een bezichtiging gedaan in een goed pand. De afmeting was rond de 125 m2, en de lokatie was perfect!! Alleen zit ik erg met de hoge huurprijs in mijn maag!! Momenteel zit er nog een bedrijf in waarvan het huurcontract nog niet van is afgelopen, maar omdat er toch genoeg vraag naar is kan het pand zonder moeite opnieuw worden verhuurd. Ik ben dus ook niet de enige gegadigde, en wie het eerst met een financiering over de brug komt die mag erin. Maar met een huurprijs van €2750,- ex. btw, waar dan ook nog gas, licht en andere lasten bijkomen weet ik niet of dit reëel is?? Ik wil die winkel niet alleen maar voor de lol natuurlijk, er moet alsnog brood op de plank komen. Aangezien ik gezien de situatie (wie het eerst komt, die het eerst maalt) niet echt een onderhandelingspositie heb (toch?!), zal de verhuurder akkoord gaan met degene die met de gevraagde huurprijs ver de brug komt. Verder weet ik, dat door de enorme vraag naar winkelpanden en het zeer geringe aanbod dat alle panden zo'n huur zullen hebben (weet ik van een aantal makelaars). Kleiner dan 100m2 is ook weer geen optie, is te klein voor de hoeveelheid producten en de kans om winst te maken wordt aanzienlijk kleiner.

 

Mijn vragen zijn:

- Kan ik op de een of andere manier alsnog kans maken om in dit pand te starten, door toch de verhuurder van iets te overtuigen de huurprijs toch te verlagen (zijn er redenen denkbaar waardoor de verhuurder overstag kan gaan?)

- Of zou het alsnog haalbaar zijn, gezien de aanloop in het winkelcentrum, voor mij als starter om dit risico te nemen?

- Wie zou ik anders kunnen benaderen met mijn vragen?

- Of ben ik nu moeilijk aan het doen en zou het gewoon haalbaar moeten zijn in een goedlopend winkelcentrum?

 

Ik wil dit echt heel graag en ik ben bang dat als ik dit pand zomaar laat schieten het lang gaat duren voordat er weer een winkelpand komt. Waarschijnlijk zal de hur daarbij ook weer op hetzelfde neerkomen.

 

Alvast bedankt.

[ODS1001]

Mijn vragen zijn:

- Kan ik op de een of andere manier alsnog kans maken om in dit pand te starten, door toch de verhuurder van iets te overtuigen de huurprijs toch te verlagen (zijn er redenen denkbaar waardoor de verhuurder overstag kan gaan?)

Een goede belegger/verhuurder voert een strikt diversiteitsbeleid en daaraan is vaak een huurkorting verbonden voor winkels die een lagere winst/m2 behalen maar wel zorgen voor een aantrekkelijker winkelcentrum. Onder andere Corio werkt op deze wijze in een aantal winkelcentra.

 

- Of zou het alsnog haalbaar zijn, gezien de aanloop in het winkelcentrum, voor mij als starter om dit risico te nemen?(....)

- Of ben ik nu moeilijk aan het doen en zou het gewoon haalbaar moeten zijn in een goedlopend winkelcentrum?

Dat hangt helemaal af van wat jouw voorcalculatie is en in hoeverre deze realistisch is.

 

 

- Wie zou ik anders kunnen benaderen met mijn vragen?

Ik zou vergelijkingsmateriaal gaan zoeken. Bijvoorbeeld bij de kamer van koophandel.

 

 

Ik wil dit echt heel graag en ik ben bang dat als ik dit pand zomaar laat schieten het lang gaat duren voordat er weer een winkelpand komt. Waarschijnlijk zal de hur daarbij ook weer op hetzelfde neerkomen.

Wat ik bewonder is dat jij echt iets wilt maar tegelijkertijd ook kritisch en realistisch blijft (Komt het allemaal wel uit?). Dat is een voorwaarde voor uiteindelijk succes (op de korte of op de lange termijn). :)

 

 

[Leksje]

 

Dankjewel, in mijn enthousiasme neig ik eerder naar 'het er gewoon voor gaan' en dan maar zien wat voor beren er nog onderweg op mijn pad liggen... maar ik zet natuurlijk meer op het spel dan alleen maar mijn bezit. Ik heb tevens een gezin waar ik aan moet denken, dus dat zet me wel weer met beide benen op de grond.

 

 

mod edit: quoten is alleen nodig als je niet reageert op een direct voorgaande reactie

[Joost Rietveld]

dag Leksje

 

Als je toch iets unieks verkoopt, vraag je dan eens af of je wel per se een A-locatie nodig hebt! Je schrijft over een groeiend dorp. Waar hebben we het over? 20.000 Inwoners of 40.000?

 

Het zal beslist helpen met de verkopen via aanloop, maar de vraag is of via mond tot mond wellicht voldoende klanten jou toch wel weten te vinden. Als je in een dorp voldoende je nieuwe vestiging promoot, dan zul je het waarschijnlijk niet eens van de spontane aanloop moeten hebben, maar gewoon van naamsbekendheid. Als je naam en je unieke product rondgaan als een lopend vuurtje dan kun je bij wijze van spreken vanuit je eigen kelder verkopen.

 

groet

Joost

 

 

[kisa]

Bij ons in de stad zitten twee van het soort winkels dat jij voor ogen hebt. beide zitten in de buurt van een drukke winkelstraat maar niet in die straat zelf, zeker een van de twee zit op een plek waar je niet "zomaar" langskomt en toch bestaan ze beide al jaren. zelf weet ik ze in ieder geval goed te vinden ;D . als je aan je doelgroep kenbaar maakt dat je bestaat hoef je volgens mij niet perse in een druk winkelcentrum te zitten (erbij in de buurt is op zich wel weer fijn, weet niet of dat een mogelijkheid is).

[Leksje]

Joost en Kisa, dankjulliewel voor je reactie. Zet mij wederom weer aan het denken. Dit was in eerste instantie ook mijn uitgangspunt. Er is inderdaad een groot winkelpand dat al jaren leegstaat en dat zit net 1 straat achter de drukke winkelstraat. Daar had ik ooit in eerste instantie mijn zinnen op gezet, maar mijn partner vond het risico te groot dat er dan nauwelijks aanloop zal zijn. Het pand is bijna 2x zo groot dan het andere dure pand, en is zelfs in zijn totaliteit iets goedkoper op jaarbasis. Aangezien dat pand nu al zo'n twee jaar leegstaat, heb ik naar mijn idee meer ruimte om te onderhandelen, en wie weet kan ik nog wat van de huurprijs afsnoepen. Ik zal dan wel meer moeten investeren in marketingkosten in beginsel om mensen te trekken, en ook de kosten voor het interieur en voorraad zullen hoger liggen. Daarentegen zal de winstmarge op de langere termijn wel hoger komen te liggen.

 

Zijn er instanties/personen die mij goed kunnen informeren wat ik het beste zou kunnen doen, die mij goed kunnen voorschotelen waar ik mijn voordelen uit kan halen en die een goede indicatie kunnen geven wat wijsheid is?

-Is dat de bank? Of willen zij enkel dat ik juist HEN overtuig dat mijn plan haalbaar is (m.a.w. hebben zij geen adviesrol?)

-Is dat een accountant of een ander adviserend orgaan, zoals bijvoorbeeld in mijn geval Gebra (belangenvereniging voor detaillisten), waar altijd een prijskaartje aan verbonend zit?

-KvK was ik al geweest, maar ik vond het adviesgesprek bij inschrijving van het KvKnr vrij beperkt en hij evrtelde mij geen nieuwe dingen (had deze vraag hem ook voor gelegd)

-Is dat de gemeente?

 

Ik moet nu snel gaan handelen, en wil natuurlijk niks over het hoofd zien en een zo'n goed mogelijke beslissing maken.

Dank wederom!!

[Joost Rietveld]

Accountant, Gebra en de bank zouden je hiermee (desnoods samen) moeten kunnen helpen.

 

Of benader anders mede-HL-er René van Zandwijk, hij is specialist in detailhandelwinkels.

 

Beter wat euro's aan besteden dan een veel te dure verkeerde keuze maken!

 

groet

Joost

[Rene van Zandwijk]

Joost attendeerde mij op dit topic.

 

Allereerst even deze link, vers van de pers en vandaag pas online gegaan, http://www.huurprijsvergelijker.nl/

Op bovenstaande link kan je zien wat een reële huurprijs is in jouw vestigingsplaats.

 

2.750,00 euro ex. is een hoop geld waar je heel erg veel, ook in de slechte maanden, voor moet verkopen dus dat lijkt mij geen optie.

Maak voor je zelf eens een opzetje wat de inkomsten gaan worden en bepaal daar de max. huursom aan.

 

Een goedkoper pand zoeken is een optie, er zijn genoeg B en zelfs C locatie's die toch een goede aanloop hebben. Heb er geen haast mee want dan ga je fouten maken.

Begin zo-ie-zo eerst met de webwinkel en ga daarnaast op beursen en braderieën staan.

 

 

 

[Leksje]

Bedankt! Toevallig, huurprijsvergelijker.nl was van het weekend (nog) niet werkend, heel goed om een indicatie te krijgen wat gemiddeld de huurprijzen doen!! Dat is tenminste al vast 1 ding waar ik nu meer zicht op heb. De huurprijs is dus wel hoog, maar niet té hoog voor de de lokatie, dus dat is niet iets wat ik zou kunnen aankaarten. Met andere woorden, de huurprijs van €2750,- is duidelijk te hoog wat ik voor ogen heb, wil ik er zelf ook nog van kunnen rondkomen. Wat men al heeft aangegeven: een pand op een een andere lokatie dan A-lokatie moet ook kunnen. Als ik denk aan alle gelijksoortige speelgoedwinkels die ik ken, deze liggen ook allemaal buiten de hoofdwegen van de winkelcentra. Ik heb voor morgenochtend meteen een afspraak gemaakt voor het andere pand, dat hele grote pand. Zien wat daar nog uit te onderhandelen valt.

 

Overigens is het staan op braderieën met het speelgoed dat ik wil verkopen niet een hele handige ;-) Past niet echt thuis in de strategie die ik voor ogen heb (speelgoed valt in het duurdere segment en de doelgroep zijn ook de mensen die geld willen uitgeven aan duurzaamheid en kwaliteit!). Het vast starten met een webshop zie ik overigens ook niet zitten, aangezien je daar ook opslag voor moet hebben, en dat heb ik niet in huis. De webshop dient ter ondersteuning van de winkelverkopen, dus ik zal mijn producten moeten verkopen tegen winkelprijzen om uiteindelijk niet met mezelf te moeten concurreren. Mijn USP zal dan ook niet liggen in mijn concurrerende prijzen, maar in mijn unieke productassortiment, het imago en de goede service en diensten. Ik ga per slot van rekening de leukste en hipste speelgoedwinkel beginnen van de regio!!

[Rene van Zandwijk]

Vergeet niet dat als je kwaliteit producten gaat leveren deze producten ook jaren meegaan en meestal de hele familie of buurt rondgaan waardoor de verkoop gaat stagneren en je ten onder gaat aan de kwaliteit van je product.

 

Ik begrijp dat je een bepaalde uitstraling wil uitdragen maar ook daar zijn geschikte beurzen voor die zich richten op het "betere" publiek.

Vooral met een winkel zit je vast aan de doelgroep in de betreffende regio terwijl je met de ambulante handel die zelfde doelgroep kan bereiken maar dan op veel grotere schaal.

 

Waarom wil je jouw producten zelf verkopen en niet via reeds bestaande winkels? Misschien wel minder marge maar in verhouding veel lagere lasten waardoor er onder de streep meer overblijft.

[smartketing]

Hoi,

heb je al een bestaande handel? Zomaar vanuit het niets starten en zonder ervaring... Dan spring je echt in het diepe.

Met een vooruitbetaling van 2 of 3 maand zul je inderdaad heel veel moeten verkopen om break even te draaien.

 

Is het geen optie om klein te beginnen, van je idee een succes te maken en dán naar een groter pand over te stappen?

Stel dat je een fantastische winkel hebt met supermooi spul en vervolgens koopt niemand het...

Of is de vraag er al in de plaats waar jij zit naar de dingen die jij aanbiedt?

 

Als je al cijfers hebt en daar zit groei in, moetje makkelijker een financiering rond kunnen krijgen. En dan weet je zelf ook of je het kan betalen of niet. "Een grote broek zakt makkelijk af."

[ykoop]

Heb zelf een speelgoedwinkel in Woerden, Poppetrijne, met een webwinkel erbij. Ik ben net verhuisd naar een kleiner maar wel centraler gelegen pand omdat ik het anders echt niet redde. Hoop dat het nu wel beter gaat lopen, enthousiasme is er volop, maar de prijzen worden al gauw te hoog gevonden. Zeker voor houten speelgoed dat op steeds meer plaatsen wordt verkocht (Hema, Kruidvat, Gamma) en tegen veel lagere prijzen. Ik heb dan ook naast hout veel zacht speelgoed voor baby's en dreumessen en mooie hobby- en handwerkpakketten voor grotere kinderen. Overigens past alles met gemak in een winkel met een oppervlakte van zo'n 50 vierkante meter, waarom wil je minimaal 100 tot je beschikking hebben? Mijn vorige winkel was ook groter, maar lastiger in te richten (heel breed) en daardoor ook niet zo gezellig. Een klein oppervlak ziet er al gauw wat voller en dus ook gezelliger uit, zeker voor ons soort winkels. Maar goed, dat is persoonlijk. Wil je meer weten, mail dan even, dan zal ik proberen je vragen te beantwoorden. Succes met alles!

[Leksje]

Hallo,

 

Bedankt allemaal voor de reacties! Mijn ideeën over de winkel zijn zeer concreet, ik geloof in mijn concept, ik geloof ook dat de winkel zal slagen in de regio waar ik 'm vestig (grote groeigemeente, veeel jonge gezinnen, populair winkelcentrum, weinig concurrenten), ik geloof in mijn productassortiment en bovendien in mijzelf. Ik weet nu dat een goedkoper pand er in dit winkelcentrum niet of nauwelijks inzit. Dus het is een een take it or leave it kwestie. Ik weet dat dit de plaats is waar ik het zou moeten doen, want in elk ander winkelcentrum in de omgeving is het sowieso gedoemd te mislukken (op basis van onderzoek). Mijn plan ligt inmiddels bij de bank, het plan spreekt ze aan, maar om krediet te kunnen krijgen eisen ze ook een haalbaarheidsonderzoek. Voor mij is dit dus ook een goede graadmeter of ik het moet gaan doen of niet, op basis van feiten en goede prognoses. Ik neem inmiddels een iets goedkopere huurprijs mee in het verhaal (maar wel met een groter vloeroppervlak). Ik heb alle cijfers in mijn plan meerdere malen doorgerekend, dus ik ben heel erg benieuwd wat de uitkomst gaat zijn.

 

ykoop, dankjewel voor je antwoord! Mijn wens voor een oppervlakte van dit formaat is door wat ik zelf voor concept voor ogen heb met de winkel en ook op basis met gesprekken van leveranciers. Zoals ik al zei is er in onze groeigemeente weinig ander alternatief, de vraag naar winkelpanden is groot en het aanbod zeer beperkt (in tegenstelling tot winkelcentra elders in het land!), dit geeft ook aan dat deze lokatie een goed ondernemersklimaat heeft. Na een jaar intensief bovenop de winkelpandenmarkt gezeten te hebben is er nu pas wat beschikbaar gekomen, dus het is snel handelen. Mocht mijn plan doorgaan, dan kan ik zeker wat adviezen gebruiken. Dus hierbij vast mijn dank voor je aanbod!