Zakelijk deel van een huurwoning en huursubsidie

[Sabra]

Dit gaat niet over mij, maar ik zit er toch mee in m'n maag en ik kan geen sluitend antwoord vinden. De Belastingtelefoon heeft hier ook geen inzicht, ik heb inmiddels twee keer gebeld. De situatie is als volgt (alle cijfers zijn fictief):

 

Een vriendin/collega is ondernemer. Zij heeft een huurwoning waar ze 800 euro p/m voor betaald. Ze gebruikt 20% van die woning als zakelijk deel, en voert dus 160 euro p/m op als kosten. Nu heeft ze over het privedeel van de huur (overige 640 euro) huursubsidie aangevraagd en ontvangen.

 

Nu mijn vraag: Mag dit zomaar?

 

Haar boekhouder zegt van wel, de Belastingdienst de eerste keer ook, maar de tweede keer dat ik belde wisten ze het niet zeker. Ik krijg er een raar gevoel bij, maar ik ben een fiscaal onbenul. Voor de duidelijkheid: ik probeer haar geen hak te zetten. Ik wil alleen voorkomen dat ze straks een jaar subsidie moet terugbetalen en daarmee haar onderneming ten onder gaat.

 

Ik dank jullie bij voorbaat voor de input!

 

Groet,

Sabra

[4711]

Zij heeft een huurwoning waar ze 800 euro p/m voor betaald. Ze gebruikt 20% van die woning als zakelijk deel, en voert dus 160 euro p/m op als kosten.

 

Over de aftrekbaarheid (als bedrijfskosten):

 

Ja, dat is inderdaad moeilijk te vinden.

Nee, dat kan niet zomaar (alleen als het een zelfstandige deel van de woning is, zoals bij b.v. een woon-/winkelpand etc).

 

Overigens moet ik zeggen dat mij 'de boekhouder' nogal een prutser lijkt (als het een gewone woning betreft), want zijn/haar visie op dit onderwerp werd zeker 5 jaar geleden (was het niet al 10 jaar geleden...) veranderd in de huidige regeling:

 

http://www.belastingdienst.nl/zakelijk/ondernemen_bedrijfsruimte/ondernemen_bedrijfsruimte-02.html

 

 

 

[Sabra]

Ja, dat schema van de Belastingdienst ken ik. Maar wat is zelfstandig dan? Ze heeft, net als ik trouwens, een afgesloten kamer als kantoor. Door middel van het vloeroppervlak is het percentage berekend.

 

Ik ben nog steeds wel benieuwd of dit alles strookt met het ontvangen van huursubsidie over het prive gedeelte.

[Dennis_van_Dijk]

Overigens moet ik zeggen dat mij 'de boekhouder' nogal een prutser lijkt (als het een gewone woning betreft), want zijn/haar visie op dit onderwerp werd zeker 5 jaar geleden (was het niet al 10 jaar geleden...) veranderd in de huidige regeling:

 

http://www.belastingdienst.nl/zakelijk/ondernemen_bedrijfsruimte/ondernemen_bedrijfsruimte-02.html

 

 

Ik ben het niet helemaal met je eens Peter. Waar jij naar verwijst is de officiële lezing van de fiscus. Onder fiscalisten, en hier is ook jurisprudentie over, wordt een andere interpretatie aangehouden. Deze interpretatie geld enkel voor huurwoningen en wordt op deze plek uitstekend door onze vrienden van Beeldrijk toegelicht (zou het zelf niet beter kunnen omschrijven dus alle eer naar hen!).

Bottom line: de hele huursom wort geëtiketteerd als zakelijk recht en is als zodanig geheel aftrekbaar van de IB. Vervolgens vindt er een (zeer gunstige) correctie plaats voor het privé gebruik van de woning. In deze constructie heb je niets te maken met zelfstandige delen van de woning, de hele woning is namelijk per definitie zelfstandig. Ik zou de boekhouder dus eerder nschatten als up-to-date ;)

 

Sabra, ik ben van mening dat jij je hier geen zorgen over hoeft te maken, onder de voorwaarde dat jouw aangifte conform de uitgelegde systematiek plaatst vindt.

[Sabra]

Dank jullie voor de antwoorden!

 

Mijn eigen boekhouder geeft ook zo aan zoals Dennis het uitlegd, dus dat is me duidelijk. Ik heb alleen zelf geen verstand van huursubsidie omdat ik daar geen gebruik van maak. Ik begrijp het dus goed dat zij over het prive deel van de huur, gewoon huursubsidie kan ontvangen?

 

 

[Dennis_van_Dijk]

Ik ben nog steeds wel benieuwd of dit alles strookt met het ontvangen van huursubsidie over het prive gedeelte.

 

 

Ik heb even vluchtig de wet gescand en kom daar alleen tegen dat er voor het bepalen van de rekenhuur geen rekening wordt gehouden met een eventuele zakelijke correctie. Dat strookt ook niet met mijn eerdere post over het zakelijk gebruiken van een huurwoning. Ik ben dan ook bang, maar kan dat niet 1-2-3 staven, dat jouw vriendin niet voldoet aan de gestelde criteria voor huurtoeslag en van een koude kermis thuis zal komen.

 

Het enige wat ik mij zou kunnen voorstellen, gezien de forse huursom, is dat zij in een gecombineerde woon-/werkruimte zit, bijvoorbeeld een atelierwoning. Als ze dan de werkruimte apart gefactureerd krijgt kan het goed zijn dat de huur van de woonruimte net onder de toeslaggrens gehouden wordt en ze dus gewoon recht op huurtoeslag heeft.

 

Dennis

[Sabra]

Dank je Dennis, ik ben dus zelf ook bang dat dit het geval is. Het is namelijk een 'gewoon' 3-kamer appartement. Ze gebruikt de tweede slaapkamer als werkruimte. Het is dus geen woon-werk pand, gewoon een gallerieflat.

 

Overigens is deze huurprijs niet zo ongewoon tegenwoordig, voor een particulier gehuurd appartement. ::)

 

Is er nog iemand die kan bevestigen dat deze vlieger niet op gaat?

[Joost Rietveld]

Onder fiscalisten, en hier is ook jurisprudentie over, wordt een andere interpretatie aangehouden. Deze interpretatie geld enkel voor huurwoningen en wordt op deze plek uitstekend door onze vrienden van Beeldrijk toegelicht

 

Op beeldrijk staat inderdaad vaak goede uitleg, maar nu missen ze wel een puntje, namelijk het moment dat de keuze überhaupt gemaakt mag worden om een huurrecht als volledig zakelijk aan te merken. Die keuze heb je bij

1. de start van je onderneming in een huurwoning waar je dan al woont;

2. de aanvaarding van een nieuwe huurwoning indien je je onderneming al drijft.

 

(ja, dit lijkt verdacht veel op de keuze momenten bij de aanschaf van een auto en niet voor niets. Het gaat om keuzevermogen)

 

Wat dus niet kan, is op een willekeurig moment ineens het huurrecht van je bestaande huurwoning zakelijk aanmerken bij je bestaande onderneming. Het is keuzevermogen en die keuze kun je alleen maken bij de start van je bedrijf of de aanschaf (lees hier betrekking) van een nieuw vermogensbestanddeel.

 

Uit het verhaal van Sabra begrijp ik dat de onderneming al gevestigd is en dat het huurrecht nooit fiscaal als zakelijk behandeld is. Hoewel deels wel, maar de uitleg die de boekhouder daaraan geeft is, in de woorden van Peter, prutswerk. Zonder verzelfstandigde werkruimte kan de door hem/haar toegepaste verdeling sowieso niet! Nu tevens niet de gehele huur als zakelijk beschouwd is, blijkt hieruit dat de keuze met betrekking tot het huurrecht privé is.

 

Dat maakt dan ook de huurtoeslag feitelijk onmogelijk omdat de kale huur de bovengrens voor de toeslag overstijgt.

 

Dus helaas. Geen zakelijke aftrek van huur en geen huurtoeslag. Ik hoop dat de schade meevalt als er ooit controle komt.

 

Wellicht is er nog 1 escape m.b.t. het zakelijk etiketteren van de huur. Als de aanslag IB over het jaar waarin zij óf de woning betrok óf haar bedrijf startte, nog niet definitief is, dan kan ze nog de keuze maken om het huurrecht als zakelijk aan te merken. Dien dan een gecorrigeerde aangifte in of maak bezwaar tegen de laatste voorlopige aanslag of definitieve aanslag voor zover nog geen 6 weken verstreken zijn.

 

Voor de huurtoeslag zie ik geen ingang om terugvordering te ontlopen. En ook zonder voorstaande relaas heeft Dennis van Dijk gelijk. Voor de rekenhuur geldt inderdaad geen correctie wegens andere bestemmingen in het gehuurde. Immers zou anders de stroom aan bezwaarschriften oneindig zijn ("ik verhuur een slaapkamer aan mijn paddenstoel, de WC boven wordt bewoond door marters, de garage is gekraakt door blowende tieners").

 

Wet op de huurtoeslag:

 

Artikel 5

 

1. In deze wet en de bepalingen die daarop berusten wordt verstaan onder rekenhuur: de huurprijs die de huurder per maand is verschuldigd

Punt.

Over het feitelijk gebruik van het gehuurde wordt in de wet niets opgemerkt.

 

Wellicht dat de fiscus slaapt en nooit controleert, dan heb je geluk. Vanuit mijn professie zou ik op eigen gelegenheid een correctie huurtoeslag indienen.

 

Succes

Joost

 

 

[Dennis_van_Dijk]

Joost,

 

Als altijd: dank voor de uitstekende aanvulling! Ik ging er klakkeloos en ten onrechte vanuit dat dit punt bekend was en dat de consulent hier vanzelfsprekend naar gehandeld heeft. Maar herlezend vermoed ik dat Peter en jij een punt hebben met de term "prutswerk"..

 

Gelukkig begrijp ik uit de reactie van Sabra dat dit bij haar wel correct wordt toegepast - hoop ik althans...

 

Dennis

[Sabra]

Joost, dank voor je altijd uitgebreide antwoord. In mijn geval bestond mijn onderneming al toen ik mijn woning betrok. Dit is niet het geval bij mijn vriendin. Zij huurde haar woning al een tijdje, voordat ze besloot om een ruimte aan te merken als werkkamer.

 

Dit, in combinatie met de terug te vorderen huurtoeslag, maakt dat ik me terecht zorgen maak. Ik ga dit vanmiddag met haar bespreken, en zal dit topic even uit printen ter verduidelijking.

 

Ik moet eerlijk zijn dat ik die regel over de keuze om huurrecht als volledig zakelijk aan te mogen merken ook niet wist. De Belastingdienst heeft mij hier ook niet op gewezen, terwijl het me toch wel belangrijk lijkt.

 

Nogmaals, bedankt voor alle hulp!

[Ardo]

dit is een oud topic maar ik wil graag een vraag stellen of ik het goed begrijp??

 

ik heb nu een onderneming en ga naar een huurpand waarvan ik de zolder als bedrijfsruimte ga gebruiken. De oppervlakte daarvan bedraagt meer dan 10 procent van de woning.

 

Kan ik dan de gehele huur plus alle kosten als zakelijk aanmerken en de bijtelling voor privegebruik berekenen als 1,35 procent van de woz waarde en dan dus huurtoeslag aanvragen.

 

Cijfermatig:

 

Huur woning 800 euro..overige kosten 300 euro... Totale jaarkosten 13.200

privegebruik 1,35% van 154.000 = 2079

 

Welke huur geef ik dan op voor het aanvragen van de huurtoeslag , is dat 2079/12 = 173 ??

 

zakelijk aftrekbaar dan 13.200 minus 2079 minus de huurtoeslag ???

 

heb ik het dan goed geinterpreteerd ???

 

huurtoeslag in dit geval nihil omdat het onder de 227 per maand ligt.

 

en is die bijtelling voor privegebruik verplicht op deze manier te berekenen of mag ik ook bijvoorbeeld 500 euro per maand als privegebruik tellen en dan WEL huurtoeslag aanvragen en ontvangen ??

 

 

[Ardo]

In het geval dat de huur prive wordt gezien en betaald, mogen er dan geheel geen zakelijke kosten afgetrokken worden ?

[Ardo]

In het geval dat de huur prive wordt gezien en betaald, mogen er dan geheel geen zakelijke kosten afgetrokken worden ?

 

antwoord op deze vraag heb ik zelf op de site van de belastingdienst al gevonden...antwoord is:

 

U hebt geen recht op kostenaftrek

 

U rekent het huurrecht van uw pand tot uw privévermogen. Dat betekent voor u:

U mag de kosten van de werkruimte, inclusief de inrichtingskosten, niet aftrekken. Tot deze kosten horen: huurkosten, energiekosten, behang- en binnenschilderwerk, stoffering en aanwezige inventaris (bureau, kast, lamp).

 

De volgende vraag is dan : is het dan altijd verstandig om het huurrecht tot het ondernemingsvermogen te tellen ? Zitten daar ook nadelen aan ?

 

 

[Ardo]

als ik in mijn eigen voorbeeld de huur van 800 splits in 650 prive-gedeelte en 150 zakelijk gedeelte zou dit voor mij gelden:

dit is volgens mij ook wat de accountant in de openingspost heeft gedaan. :) alleen moet dan een gedeelte van de huurtoeslag ook bijgeteld worden.

 

 

vraag aan de specialisten : Is dit van toepassing op mij ???

 

 

U hebt recht op kostenaftrek

 

U gebruikt de werkruimte in uw woning uitsluitend zakelijk en de werkruimte is niet zelfstandig. Dat betekent voor u:

U kunt in dit geval uw pand in de administratie verdelen in een privégedeelte en een ondernemingsgedeelte (werkruimte).

Het huurrecht van de werkruimte hoort tot uw ondernemingsvermogen.

Dit doet u eenmalig bij de start van de onderneming of bij het eerste gebruik van het pand voor uw onderneming.

U kunt jaarlijks de kosten voor de werkruimte aftrekken.

Krijgt u huurtoeslag? Dan moet u een evenredig deel toerekenen aan het gebruik van de werkruimte. U rekent dat deel tot de winst. Voorbeeld: Stel uw werkruimte is 1/6 deel van uw woning. U rekent in dat geval ook 1/6 deel van de huurtoeslag tot de winst.