Hypotheek als ondernemer

[ICTnu]

Ik heb een (wellicht voor velen domme) vraag :)

 

Is het als zelfstandig ondernemer mogelijk een normale hypotheek af te sluiten of is enkel een zakelijke hypotheek mogelijk?

(het gaat om een woon-winkelpand)

 

Een zakelijke hypotheek is namelijk 25 jaar, een normale (particuliere) hypotheek heeft een looptijd van 30 jaar.

Wie kan mij dit uitleggen?

[Marco van den Maagdenberg]

Winkel-woonhuis wordt "zakelijk" gezien, dus onder zakelijke voorwaarden gefinancierd dus lineair aflossen in maximaal 25 jaar.

[ICTnu]

Dat dacht ik al, zou dat ook gelden als de winkel niet meer gebruikt wordt (door ons in dit geval) , ik blijf wel ondernemer en vanuit het pand werken maar geen winkel meer ?

 

Of blijft dan nog steeds van toepassing dat er ruimtes zakelijk gebruikt worden?

[Sandra.]

Ik heb zelf een 'woning met ruimte voor bedrijvigheid' wat op industrieterrein zit en kreeg zonder problemen volledig prive hypotheek, dus misschien dat het verschil maakt wat bij de bestemmingsplan staat?

[RobDG]

Toevallig bij de hypotheker geweest vorige week als zakelijke klant kan ik gewoon een prive hypotheek krijgen...

[jongesaab]

Hangt inderdaad ook van de bestemming af. Het woongedeelte kan in ieder geval wel als particuliere hypotheek verstrekt worden, het overige deel wordt waarschijnlijk moeilijker. Staat het pand volledig op de balans?

[ICTnu]

Alleen de winkel staat op de balans.

 

Maar ik heb nog een vraag; worden bij aanvraag van een prive-hypotheek de huidige huurkosten opgeteld bij de netto-winst aangezien deze dan komen te vervallen?

[jongesaab]

Heb je het pand inmiddels in je bezit of moet deze nog aangekocht worden? Want als je deze al hebt, in welke zin reken je dan nu huurkosten?

[ICTnu]

Het betreft nu even de optie prive-hypotheek:

 

Het pand wordt nu gehuurd, de zakelijke huur is nu bij de bedrijfskosten geteld, waardoor de netto winst lager is. Maar als wij het pand aankopen, dan vervalt de zakelijke huur, en is er dus meer netto winst.

 

Wat is nu de netto-winst waar de hypotheekverstrekkers naar kijken in hun berekening voor de maximale hypotheek:

inclusief de huurkosten (die dus komen te vervallen bij aankoop van het pand)

of zonder de huurkosten en worden deze huurkosten bij de netto-winst opgeteld?

 

 

 

 

 

[Sandra.]

Over het algemeen moet je je jaarrekeningen van vorige jaren laten zien, daar zie je dus de netto-winst waar de huurkosten al vanaf zijn. Je kan altijd handmatig nog 'n overzicht maken, bv hoeveel huurkosten je gaat besparen door deze koop en wat dan dus je winsten geweest zouden zijn, wat je verwachtingen zijn voor de komende jaren, hoeveel eigen kapitaal je hebt om te investeren, etc.

[ICTnu]

Over het algemeen moet je je jaarrekeningen van vorige jaren laten zien, daar zie je dus de netto-winst waar de huurkosten al vanaf zijn. Je kan altijd handmatig nog 'n overzicht maken, bv hoeveel huurkosten je gaat besparen door deze koop en wat dan dus je winsten geweest zouden zijn, wat je verwachtingen zijn voor de komende jaren, hoeveel eigen kapitaal je hebt om te investeren, etc.

 

Prognoses en financieringsbegroting is inderdaad gemaakt, de maandlasten gaan de helft naar beneden als wij een prive-hypotheek afsluiten ten opzichte van de huidige huur.

 

In de financieringsbegroting is inderdaad de huidige huur bij de netto-winst geteld, omdat dit dan ook in feite winst is.

 

Alleen nu zegt de ene bank dat de huurkosten hoe dan ookkosten zijn, en de andere bank zegt dat de huurkosten netto-winst zijn, omdat de huur gaat vervallen.

 

???

[Sandra.]

Als ik paar kleine tips mag geven:

- betrek eventueel je fiscalist erbij, het kopen is 'n grote stap en er komt veel bij kijken. Ikzelf had toen bv belasting vragen waar de belastingdienst geen antwoord op kon geven maar mijn fiscalist wel meteen wist.

- ga bij meerdere banken langs en geef vantevoren al goed aan dat het om eigen zaak gaat. Ik hoor soms verhalen van ondernemers die bij bankadviseurs komen die er totaal geen ervaring mee hebben wat je weer verspilde tijd kost.

[Marco van den Maagdenberg]

Financier zal zelf die correctie ook maken om te zien of financiering verantwoord is. Dit mede op basis van jaarrekeningen afgelopen 3 jaren eventueel met halfjaarcijfers 2011

[ICTnu]

Financier zal zelf die correctie ook maken om te zien of financiering verantwoord is. Dit mede op basis van jaarrekeningen afgelopen 3 jaren eventueel met halfjaarcijfers 2011

 

De huurprijs was aan de hoge kant, waardoor de netto-winst zonder huur een stuk hoger uitkomt.

De bank zal toch begrijpen dat deze huur komt te vervallen bij aankoop van het pand?

 

Er zit namelijk ruim een ton verschil in maximale hypotheek met of zonder de huidige huur-last.

 

 

[Marco van den Maagdenberg]

Financier zal zelf die correctie ook maken om te zien of financiering verantwoord is. Dit mede op basis van jaarrekeningen afgelopen 3 jaren eventueel met halfjaarcijfers 2011

 

De huurprijs was aan de hoge kant, waardoor de netto-winst zonder huur een stuk hoger uitkomt.

De bank zal toch begrijpen dat deze huur komt te vervallen bij aankoop van het pand?

 

Er zit namelijk ruim een ton verschil in maximale hypotheek met of zonder de huidige huur-last.

 

Daar wordt rekening mee gehouden, evenals met de finanancieringkosten ( rente/aflossing) alsmede eigenaars,-,onderhoudslasten

[jongesaab]

Heb je in je berekening wel rekening gehouden met afschrijving op het bedrijfsgedeelte? Daarnaast zal er bedrijfsmatig afgelost moeten worden in 20 jaar. Uiteraard houdt de bank rekening met het feit dat je huurlasten vervallen. Let wel, een hypotheek op basis van nationale hypotheekgarantie is niet mogelijk. Daar mag namelijk geen correctie worden toegepast op de nettowinst, men dient de IB aangiften te hanteren.

[Raymond Lohuis]

Bij een woon/winkel financiering moet je het woon deel splitsen van het winkeldeel.

 

Winkel deel:

Bij het beoordelen van de jaarcijfers kan de huur last bij de winst worden opgeteld. Deze vervalt namelijk.. De winst moet voldoende zijn om de hypotheek last voor het zakelijkdeel te kunnen betalen. (bank gaat dan uit van bijvoorbeeld een rente van 6% en een aflossing in 25 jaar. De werkelijke lasten kunnen lager zijn, omdat je een lagere rente hebt en misschien maat 50% gaat aflossen). Daarnaast wordt ook gegegen of je dan nog geld over houdt om te leven (En de rente en aflossing op het prive deel kunt betalen)

Naast betaalbaarheid kijkt de bank ook naar de waarde van het pand. Het te financieren bedrag is in de regel maximaal 100% van de executiewaarde.

 

 

Woning deel:

Hierbij wordt gekeken naar de de gemiddelde winst over het afgelopen 3 jaar. Maar ook de winst als je bijvoorbeeld een hypotheeklast hebt i.p.v. een huurlast.

 

Hierbij moet de bank zich houden aan de gedrachtscode hypothecaisre financiering, De maximale verstrekking op de woning is 104% van de waarde incl. de overdrachtsbelasting op de woning

 

Kortom nog veel zaken om uit te zoeken. Kijk ook naar de waarde van het pand en dan gesplitst in woning en winkel deel.

 

[Hermes Ratgers]

Moet?

Bij mezelf en enkele klanten heb ik een volledig zakelijke financiering in een nieuwe BV aangevraagd en gekregen, waarbij de BV de zaak verhuurd aan de ondernemers en de woning gedeelte doorverkocht aan prive.

Geen zakelijke afrekening als je pand verhuurd aan een ander etc.

[Raymond Lohuis]

@HeRaFin

Doorverkopen van woning aan prive kan alleen als deze kadestraal gesplitst is. Maar als dat al het geval is dan gaat het om een financiering van een winkel en een financiering van een woning.

[Hermes Ratgers]

Jip, maar pand is te splitsen. Alleen een beetje duur als het in appartementsrechten moet.

Maar je tweede conclusie is niet juist. Gewoon 1 hypotheek aan de BV, de BV verleend lening aan privé.

[Raymond Lohuis]

Kan alleen als er voldoende overwaarde in het pand zit.

[Hermes Ratgers]

Bij zakelijke financiering van OG moet geld bij, dat klopt. Ik heb je maar een PM gestuurd, want kan niet heeft geen zin want ik heb voldoende bewijs dat het wel kan. Dat het niet bekend is bij velen, dat kan kloppen. De accountmanager heeft een dergelijke vraag nog nooit eerder gezien.

 

Op meerdere gebieden heeft het vele voordelen, maar in de praktijk wordt het bijna nooit zo aangevraagd. Gemiste kans, naar mijn mening.

[Marco van den Maagdenberg]

Bij mezelf en enkele klanten heb ik een volledig zakelijke financiering in een nieuwe BV aangevraagd en gekregen, waarbij de BV de zaak verhuurd aan de ondernemers en de woning gedeelte doorverkocht aan prive.

Geen zakelijke afrekening als je pand verhuurd aan een ander etc.

Dat kan inderdaad, maar is meer uitzondering dan regel, het is mede afhankelijk van de "gegoedheid" van de personen achter die B.V. !

[ICTnu]

Dank voor de reacties.

 

 

Echter hoor ik veel mensen die een bedrijfje runnen en een bedrijfsruimte aan huis hebben, dit gehele huis (incl. bedrijfsruimte) met een prive-hypotheek gekocht hebben.

We zijn deze week verder gaan zoeken en het blijkt nu dat een prive hypotheek inderdaad af te sluiten is voor dit pand, dit is dus het goedkoopste wat betreft de maandlasten. Is dit wel mogelijk volgens jullie? Moet ik rekening houden met extra kosten?

 

 

[Clay80]

Mooie reacties komen er op gang. Leuk om te lezen dat er zoveel kennis aanwezig is op deze website. Een dergelijke casus wordt door veel verschillende TP's en banken op verschillende manieren bekeken. Ik zou zelf proberen de volledige hypotheek prive te financieren! Succes ermee in ieder geval!