Hypotheekproblemen rond woning met loods

[Ambertje]

Hallo allemaal,

 

Ik zit met een probleempje wat ik graag wil voorleggen.

Het volgende is het geval:

 

2008 een bedrijf gestart vanuit huis.

Eind 2008 bleek dat ons huis te klein was om de voorraad op te slaan, dus gezocht naar een nieuw pand.

Vrij snel een pand gevonden, een woning met loods er aan vast.

Aangezien ik toen nog geen jaar bestond is er een huur/koop contract afgesloten voor 3 jaar.

Begin 2009 daar in getrokken en ook flink geinvesteerd.

 

Het bedrijf is groeiende, ieder jaar een hogere omzet, waar de cijfers meer dan goed zijn.

De vooruitzichten zijn dan ook meer dan positief.

 

Nu aan het einde van het huur contract wil ik een hypotheek afsluiten maar loop ik tegen diverse problemen aan.

 

1. Door de verhuizing en investering is de netto winst in 2009 lager dan opvolgende jaren.

2. AFM regels zijn dus danig verscherpt dat men daar niet vanaf wil wijken.

3. In 2011 3 maanden uit de running geweest vanwege ziekte (eenmalig) en dus een iets lagere netto winst.

 

De hypotheek voor mij zal rond de 1200-1400 netto uitkomen.

Ik heb voor dit pand een prijs afgesproken die € 40.000 onder de martkwaarde is.

Ik betaal al 3 jaar lang € 1200 huur zonder 1 dag te laat te zijn geweest.

 

Nu loop ik dus tegen het probleem aan dat er geen bank is die een hypotheek wil verstrekken, terwijl mijn huur contact wel afloopt.

De bank geeft aan dat ik volgens de regels de hypotheek niet zou kunnen betalen, terwijl ik deze al 3 jaar betaal in huurgelde.

Een regel is leuk maar ik kan aantonen dat ik dit makkelijk kan betalen, en dan zelfs nog winst maak.

 

De bank zegt ga maar een pand huren en bv een flat kopen, maar dan ben ik veel duurder uit als dat ik deze woning aanschaf.

Tenslotte heb ik dan dubbele lasten, reiskosten, meer risico op inbraak etc.

De bank loopt geen risico aangezien het pand meer waard is en mijn cijfers meer dan goed zijn.

Tevens heb ik € 700 per maand extra vrij gemaakt om een hypotheek makkelijk te kunnen dragen.

 

Ik ben een beetje ten einde raad, voor niet ondernemers zijn er subsidies ten overvloed, maar voor ondernemers zijn er volgens mij geen mogelijkheden.

 

Ik hoop eigenlijk dat jullie wel goede tips voor mij hebben, en dat er wellicht wel mogelijkheden zijn.

 

Groetjes Amber

 

 

[titel aangepast - mod]

[Hermes Ratgers]

Is er aanvullend kapitaal beschikbaar (evt via derden)?

[Ovis]

Hallo Amber,

 

Zijn er zaken die je kunt/wilt verpanden aan de bank?

 

Te denken valt dan aan voorraden/debiteuren. Heb je daar al over gesproken?

 

 

 

[Doldersum Vastgoed]

Ik heb voor dit pand een prijs afgesproken die € 40.000 onder de martkwaarde is.

 

Wellicht dat je bank iets flexibeler is wanneer je op basis van een recent taxatierapport kunt aantonen dat je het pand voor minder dan de taxatiewaarde kunt inkopen?

 

Dat betekent per saldo meer zekerheid voor de hypotheekverstrekker.

[Ambertje]

Ja er is een voorraad van € 50.000 (inkoop) aanwezig. (maargoed men gaat uit van executiewaarde waarschijnlijk)

Er kan tevens € 25.000 extra worden aanbetaald. ( + dan nog 10K van de borgstelling)

 

Het pand kost € 330.000 KK, waarvan al € 10.000 aanbetaald als borgstelling.

 

Taxatie wil ik nog niet laten maken, aangezien ik eerst wil weten of het nut heeft om geld uit te geven, anders is deze straks weer te oud. Bovendien staan er 3 dezelfde panden te koop, met de prizjen van 374 en 389.

 

Alles op een rij loopt de bank dus geen risico, mede doordat wij al € 1200 per maand betalen, en de hypotheek maar 200-300 duurder uit zal vallen, bovendien heb ik nog € 700 extra per maand over na verkoop lease auto.

Maar volgens regels AFM mag ik niet meer dan € 900 verwonen.

 

[Marco van den Maagdenberg]

Alles op een rij loopt de bank dus geen risico, mede doordat wij al € 1200 per maand betalen, en de hypotheek maar 200-300 duurder uit zal vallen, bovendien heb ik nog € 700 extra per maand over na verkoop lease auto.

 

Confronteer de bank dan met die gegevens, waaruit blijkt dat ze geen risico lopen. dwz. balans na investering, prognose V&W, én taxatierapport.

[Ambertje]

Uiteraard is dit al gedaan, maar de bank zegt wij moeten ons aan de AFM regels houden.

 

schiet mij maar lek ;).........

[Hermes Ratgers]

Vraag het zakelijk aan. Via een (nieuwe BV) met het eigen inbreng.

 

Op die manier heb je minder met de AFM regels te maken. Eigen inbreng van 10% is wellicht aan de geringe kant, maar zo heb je zeker ook een kans.

[Marco van den Maagdenberg]

Uiteraard is dit al gedaan, maar de bank zegt wij moeten ons aan de AFM regels houden.

Blijkbaar heb je je kredietvraag voorgelegd aan een particuliere adviseur. AFM-richtlijnen zijn bedoeld voor de particuliere kredietvrager. Leg je vraag voor aan de zakelijke adviseur van de bank, die in staat is jouw cijfers op een juiste wijze te interpreteren. Zorg dat je in iedergeval een taxatierapport voorhanden hebt, waaruit blijkt dat je niet de hoofdprijs gaat betalen.

[Ambertje]

Het is voorgelegd aan de rabobank.

 

En schijnbaar zijn de nieuwe regels ook van toepassing op een ondernemer.

We hebben het nu ingedient bij de ABN.

 

10% is idd weinig maar het zit in mijn voorraad, meer als € 25.000 + € 10K waarborg kan ik gewoonweg niet vrijmaken.

Een extra lening is ook niet van toepassing aangezien dit dan als aflossing telt en van het te besteden bedrag af gaat.

 

Zijn er geen subsidies/regelingen oid vanuit de regering voor zoiets als dit ? wel gezocht niet gevonden.

 

[Raymond Lohuis]

Beste Amber,

 

Dat de bank shermt met AFM regels is waarschijnlijk een smoes om het niet te doen. Lekker makkelijk achter de regels verschuilen en niet duidelijk uitleggen waar het knelpunt zit.

 

In dit soort gevallen is het belangrij dat de aanvraag goed wordt ingedient bij de bank en dat je van tevoren weet wat de knelpunten zijn.

 

Heb je bijvoorbeeld al laten controleren wat je maximale hypotheek is opbasis van je inkomen ?

 

Heb je een splitsing gemaakt van het woongedeelte en het bedrijfsgedeelte.? Dit zou dan weer uit het taxatierapport moeten blijken. Dus je zult om een goed dossier, ook goed gedocumenteerd zijn. 40K onder de markt prijs kopen zegt tegenwoordig namelijk helemaal niets.

 

Woongedeelte kan dan volgens de AFM richtlijnen worden gefinancierd.

Bedrijfsgedeelte volgens de bedrijfsrichlijnen en misschien met een aanvullend RC voor de onderneming.

 

Dat je in 2011 3 maanden uit de running bent geweest, hoeft geen probleem te zijn, als je dit goed hebt opgevangen met een verzekering.

[Sandra.]

heb je de juiste persoon gesproken bij rabo? bv van afdeling private banking, die dus niet alleen met standaard particuliere hypotheken bezig zijn? Ik heb al vaker verhalen gehoord van ondernemers die net bij verkeerde persoon waren waardoor het totaal geen zin had. Circa 75% van de koopsom (executiewaarde) hoort sowieso wel te lukken, verschild per bank hoeveel ze nog erboven kunnen bieden.

[mmint]

Heb je al een andere bank geprobeerd? Recentlijk heeft een kennis, ook ondernemer, een apartement gekocht. Een aantal banken deden al snel enorm moeilijk. ABN-AMRO was verrassend meewerkend en daarmee is het toen (tegen normale voorwaarden) prima gelukt...