BTW over in rekening gebrachte rente.

[Harderbol]

Casus: Bouwgrond wordt gekocht en de levering is na zes maanden.

Koopsom 238.000 euro inclusief 19 % BTW ( € 38.000,--)

Rentebetaling vanaf datum ondertekening overeenkomst tot notariële overdracht.

Mijn stelling is dat de rente over de koopsom exclusief BTW moet worden berekend en niet

ook over het btw bedrag.

 

Motivatie: Het vermogen van de verkopende partij wordt bij de ondertekening van de overeenkomst aangetast

door niet gelijktijdige betaling en daardoor dient een rentevergoeding plaats te vinden.

Pas op datum notariële overdracht wordt de nota opgemaakt/gedateerd en vanaf die datum is verkoper belast met het

afdragen van de BTW, meestal die maand of enkele maanden daarna. Hij kan zelfs nog rente over dit bedrag

ontvangen.

 

Rente is vrijgesteld van BTW en vormt geen omzet voor de omzetbelasting, zoals ook bij banken.

 

Praktijk: voor het gemak wordt de rente over de koopsom en BTW berekend.

 

Vraag: Is dat juist?

 

Graag uw mening,

 

Groet,

[Norbert Bakker]

Voor de beeldvorming:

 

[*]Jij bent de kopende partij?

[*]Jij ben ondernemer en dit is een zakelijke transactie?

 

Overigens is rente niet altijd vrijgesteld van BTW: financieringskosten kunnen onderdeel zijn van een bepaalde kostprijs, in dat geval wordt er ook BTW geheven over de rente als onderdeel van de financieringskosten.

 

Maar jouw vraag gaat helemaal niet over of rente vrijgesteld is van BTW, maar of BTW vrijgesteld is van rente! En dat lijkt mij eerlijk gezegd niet het geval: wanneer de verkopende partij de BTW afdraagt is geen issue, jij bent gewoon rente over de totale som - inclusief BTW - verschuldigd. Als ik iets koop op afbetaling/ lening bij de Wehkamp kan ik ook moeilijk zeggen dat ik pas rente ga betalen over de BTW als deze 3 maanden later - ultimo kwartaal -afgedragen moet worden.

 

 

[Harderbol]

Dank u, een slim antwoord.

 

Het nuanceverschil is mijns inziens alsvolgt;

 

BTW is verschuldigd over de reeds opgebouwde rente, niet over toekomstige rente. Zie mijn voorbeeld.

 

Het voorbeeld van Wehkamp is op basis van reeds vaststaande hoofdsom en BTW.

De btw is reeds opgebouwd en gefactureerd, daarover dient een vertragingsrente te worden berekend.

 

De kwestie is of er rente over toekomstige btw mag worden berekend.

Dit probleem doet zich voor bij de verkoop van bouwgrond, die in de toekomst wordt geleverd

via een notariële akte.

 

Voorbeeld:

Bij aankoop van een woning heeft de bouwer ook renteverlies en die rente berekend tot de

datum van (voorlopig) koopcontract is belastbare bouwrente. ( Inkomstenbelasting)

De rente van ná de datum van ondertekening koopcontract, doch vóór het passeren van de

notariële overdracht is onbelaste rente, inzake de inkomstenbelasting.

 

Nu moet worden gezorgd dat de kwestie alleen betrekking heeft tot de omzetbelasting en niet

de inkomstenbelasting.

 

Mijn invalshoek is eigenlijk te weten te komen of veel mensen lukraak gewoon de rente betalen

die over de (toekomstige) btw is berekend.

 

Volgens mij wil niemand rente betalen over een in de toekomst liggend feit.

 

Dank voor uw meedenken.

 

Groet,

[4711]

De kwestie is of er rente over toekomstige btw mag worden berekend.

 

Denk je dat dit dan in een wet geregeld is?

Het lijkt mij (geen jurist overigens) van niet. Als de overeenkomst zegt dat je rente over het bedrag incl. BTW moet betalen, dan is dat toch zo (lijkt mij).

[Harderbol]

Ja, de Wet op de Omzetbelasting regelt dit allemaal.

 

De overeenkomst zegt dat rente over het bedrag van de grond moet worden betaald.

 

Het is dan usance dat de opmaak van de nota gelijk met de notariële akte wordt gedaan, immers

het geeft renteverlies voor de verkopende partij als hij al direct de niet ontvangen btw moet afdragen.

 

Brengt hij toch rente over de btw in rekening, dan is dat pure winst, immers hij heeft nimmer rentederving

gehad.

 

Groet,

 

[4711]

Ja, de Wet op de Omzetbelasting regelt dit allemaal.

 

De overeenkomst zegt dat rente over het bedrag van de grond moet worden betaald.

 

Het is dan usance dat de opmaak van de nota gelijk met de notariële akte wordt gedaan, immers

het geeft renteverlies voor de verkopende partij als hij al direct de niet ontvangen btw moet afdragen.

 

Brengt hij toch rente over de btw in rekening, dan is dat pure winst, immers hij heeft nimmer rentederving

gehad.

 

Groet,

 

 

Maar wat is dan je vraag?

 

(by the way: de wet zegt dat BTW over de totale vergoeding - het totale bedrag dat in rekening gebracht wordt - verschuldigd is)

[Thor]

Ik denk dat Harderbol vraagt of zijn gedachte klopt.

 

Ik vind het een frisse gedachte. En een mooie poging om circa 1000 euro in je eigen zak te houden. Ik heb ze weleens op lastigere manieren moet verdienen.

 

Het probleem zal hem erin zitten dat wanneer je met deze condities accoord gaat, je dus ook je handtekening zet om ook over die btw rente te betalen. Je zult hier dus over moeten onderhandelen voordat de deal rond is.

 

 

[Hermes Ratgers]

Rente is geen prestatie waar btw over gerekend dient te worden.

 

Verder kun je je afvragen of het rekenen van bouwrente etc nog wel van deze tijd is. Eerlijk gezegd weet ik de oorsprong niet, maar het lijkt me dat deze in tijd van schaarste en makkelijke verkoop van nieuwbouw is bedacht.

Tegenwoordig is de tijd natuurlijk anders.

 

[Norbert Bakker]

Rente is geen prestatie waar btw over gerekend dient te worden.

Maar dat is niet de vraag hier, de vraag is of er rente over de BTW gerekend moet worden ;)

[Harderbol]

Ja, ik probeer een discussie los te weken en om mensen te waarschuwen.

 

De ene vastgoedhandelaar is niet gelijk aan de andere.

Daarom wordt er verschillend berekend.

 

Bij vragen aan de vastgoedhandelaar verwijst hij zijn cliënt naar de notaris en de notaris zegt

dat hij de opdracht van de vastgoedhandelaar moet uitvoeren.

 

Het gaat mij er om dat de burger wakker wordt en weet dat hij rente gaat betalen over een bedrag

dat op dat moment nog niet door hem verschuldigd is.

Met dit forum hoop ik verschillende ervaringsreacties te krijgen, zodat de burgers de koopsom in de overeenkomst

laten spitsen tussen grondprijs en btw. Dan pas zal er een beroep op gedaan kunnen worden dat

alleen rente wordt berekend over de kale grondprijs.

 

Om een gerechtelijke procedure tegen de vastgoedhandelaar aanhangig te maken is te kostbaar voor een test-case.

Een derden bezwaarschriftprocedure omzetbelasting bestaat niet in de Awb, dus ik moet het hebben van

het grote publiek.

 

Iedere inbreng is in het voordeel van allen.

 

Dank en groet,

 

[Harderbol]

Rente is geen prestatie waar btw over gerekend dient te worden.

 

Verder kun je je afvragen of het rekenen van bouwrente etc nog wel van deze tijd is. Eerlijk gezegd weet ik de oorsprong niet, maar het lijkt me dat deze in tijd van schaarste en makkelijke verkoop van nieuwbouw is bedacht.

Tegenwoordig is de tijd natuurlijk anders.

 

 

Geen rente over de koopsom berekenen is vermogensschade voor de leverancier.

[Hermes Ratgers]

Ja, precies daarom worden alle te koop staande huizen bij overdracht ook rente in rekening gebracht over de periode dat de huis te koop stond. Deze leidt toch ook vermogensschade.

[Hermes Ratgers]

Rente kan berekend worden over de BTW als de afnemer te laat betaald. In dit geval is rente niet over BTW verschuldigd, aangezien de BTW pas gerekend kan worden bij overdracht van de grond. Dus ik ben het eens met jouw stellingname.

[Thor]

Zoals ik eerder aangaf. Het lijkt mij een kwestie van onderhandeling.

 

Ook dat "renteverliesverhaal" is voor onderhandeling vatbaar.

 

Gewoon een mooie rode pen meenemen (een Bic M10 van 50 cent voldoet al). En dan in het bijzijn van de projectontwikkelaar/makelaar flink met die rode pen gaan strepen.

 

Renteverlies? Dat betaal ik niet. Klaar. Zij hebben de grond al gekocht. Dus ze moeten kiezen: bouwen en verkopen of de grond braak laten liggen en blijven bloeden.

 

Maar zoals Harderbol aangeeft: rente betalen over BTW die iemand nog helemaal niet betaald heeft, is geen vergoeding voor renteverlies, je bent dan gewoon de zak van een ander aan het spekken.

 

Brengt me wel op een idee: als ik een puppie verkoop ga ik renteverlies in rekening brengen, ik heb zijn vader en moeder jarenlang moeten voeren ... ;D

[Hermes Ratgers]

Precies, of zoals 5% administratiekosten die advocaten berekenen.

Of verpakkingsbelasting (kwam ik ook wel eens tegen), zoalng de afnemer het betaald kun je er mee weg komen.

[Norbert Bakker]

Het gaat mij er om dat de burger wakker wordt en weet dat hij rente gaat betalen over een bedrag

dat op dat moment nog niet door hem verschuldigd is.

 

Burger? Even terug naar mijn oorspronkelijke vraag:" jij bent ondernemer en dit is een zakelijke transactie?"

 

[Harderbol]

Precies, of zoals 5% administratiekosten die advocaten berekenen.

Of verpakkingsbelasting (kwam ik ook wel eens tegen), zoalng de afnemer het betaald kun je er mee weg komen.

 

Ja en daarom is de verpakkingenbelasting na twee jaar opgeheven/ingetrokken wegens onwerkbaarheid.

 

Dank voor je ondersteuning,

 

Groet,