huurvrije periode

[Stoffenwinkel]

Inmiddels ben ik aardig gevorderd met mijn plannen, het pand dat ik op het oog had dat wordt het niet, uit berekeningen blijkt dat ik daar waarschijnlijk geen goede omzet kan draaien en naarmate ik het pand in gedachten aan het inrichten was merkte ik ook dat het te klein was voor wat ik wil. De eigenaar van het pand wil daar graag een stoffenzaak hebben, inmiddels zijn we zover dat hij ook heel blij is met de stoffenzaak in een ander pand dan het zijne en gaat hij zijn klanten (naaimachinewinkel) ook doorsturen naar mij als ik niet in zijn pand zit. (niet dat het daar vanaf hangt, is gewoon een leuke bijkomstigheid). Hij is zelfs (zonder mijn weten) naar de eigenaresse van het pand dat ik op het oog heb toegestapt om haar te vragen mij een goede prijs te bieden en het aan mij te verhuren. In alle eerlijkheid leek ik de afgelopen weken in een soap te zitten ;-)

 

Afijn, dit pand is qua grootte prima, echter, zeer zeer gedateerd. Er moet nogal wat aan gebeuren, waaronder het vervangen van de vloerbedekking door een mooi laminaatje (of zo).... maar er moet ook een tussenwand weg, plafondplaten vervangen of geschilderd, radiators verplaatsen en nog veel meer.

 

In het voorstel voor verhuur staat een prima huurprijs, ingangsdatum 1 oktober. Ik wil per 1 februari starten met de zaak en van tevoren zolang mogelijk een huurvrije periode. Maar wat is reëel? Ik ben niet heel goed thuis in huurvrije periodes en wist tot voor kort niet eens dat het bestond.

 

Ik heb zelf zoiets van ' er moet veel aan gebeuren, als ik het opknap heeft zij een prachtig verhuurbaar pand' en dat is nu beslist niet zo, zelfs ik moest meerdere keren langs voor ik door deze meuk heen kon kijken (het staat ook propvol met zooi).

 

Dus ik vind dat zeker een argument in deze, maar wat is reëel? ik las dat een huurvrije periode vaak gevolgd wordt door een hogere huurprijs? Verder zou dit contract in eerste instantie voor 2 jaar zijn daarna 3 en daarna 5. Aangezien de huurmarkt erg veranderd is weet ik niet wat er mogelijk is. Die 2 jaar is op mijn verzoek trouwens.

 

Ook wordt er een bankgarantie van 3 maanden huur gevraagd, ik zie me al aankomen bij de bank, een totaal nieuwe onderneming is dat reëel?Ik heb de bank in mijn hele opzet niet nodig alleen al om die reden heb ik weinig zin om nu hiervoor alsnog op de knieen te moeten bij de bank!

 

Hoe kijken jullie hiertegen aan? Begin september heb ik een gesprek met de bedrijfskundig adviseur, ik weet niet of hij ook in dit soort zaken goed thuis is. Maar ik vind het zeker fijn om van mensen met ervaring hier een mening over te horen!

[Marco van den Maagdenberg]

Ook wordt er een bankgarantie van 3 maanden huur gevraagd, ik zie me al aankomen bij de bank, een totaal nieuwe onderneming is dat reëel?Ik heb de bank in mijn hele opzet niet nodig alleen al om die reden heb ik weinig zin om nu hiervoor alsnog op de knieen te moeten bij de bank!

Voor een bankgarantie hoef te niet op je knieen te gaan hoor !

 

Het is niet meer dan een door de bank opgesteld stuk papier, waarin de bank aan de "houder" garandeerd dat op eerste verzoek een bedrag wordt uitkeerd, zoals in dat stuk papier staat vermeld. Je moet echter rekeninghouden dat de bank dat bedrag of zal blokkeren op een spaarrekening, of zal inperken op een afgegeven kredietlimiet.

De bank zal een garantieprovisievragen, voor zover ik weet een vastbedrag + percentage van het garantiebedrag per kwartaal en voor het opstellen van de garantie ook nog eenmalig een x bedrag. Je kunt ook overwegen de verhuurder een bedrag in contanten in handen te geven ter grootte van die 3 maande huur.

[Stoffenwinkel]

dat laatste zat ik ook al aan te denken, ik weet dat mijn man es een bankgarantie nodig had, pff wat een gedoe was dat. En ik ben juist zo blij dat ik de bank niet nodig heb, wil het graag zo houden. (bovendien, zonde van het geld)

 

 

[Jeroen Bakker]

Qua bankgarantie (wat zoals Marco al aangeeft nu ook weer niet zo spannend is) en als je niet bijde bank langs wilt en het geld kunt missen: veel verhuurders vinden het ook prima wanneer je bij de start ter grootte van bijvoorbeeld drie maanden extra overmaakt als garantie.

 

Wel op papier zetten natuurlijk en laten ondertekenen door de verhuurder, maar dan is dit een prima manier om dit te regelen. Zo hebben wij het ook gedaan, en die drie maanden verrekenen we dan t.z.t. met de laatste drie maanden mochten we weer eens gaan verhuizen.

[Stoffenwinkel]

ik heb begrepen dat de bankgarantie een 100 euro kost, dat is wel te overzien, maar ik vind het bijzonder vervelend dat ik 3 maanden huur opzij moet zetten, daar niet aan kan komen en daardoor mijn plan niet meer sluitend krijg.

 

Ik ga es stevig onderhandelen, bankgarantie? prima, maar lever het pand dan maar in een betere staat op (daar gaat nu geld naartoe dat ik in het andere pand niet nodig had)

 

Afijn, ik heb tijd, en ik heb dat andere pand nog achter de hand, dat is helemaal tip top en een lagere huur. Ik kan er echter niet alles doen wat ik zou willen en dat heeft ook consequenties voor de omzet.

 

Rustig aan maar weer es goed over nadenken. Het leggen van een vloer is toch al iets waar ik niet vrolijk van word, ik investeer liever in zaken die ik mee kan nemen. Maar de vieze, 20 jaar oude vloerbedekking die er nu ligt is niet echt een optie. (of echt niet)

[Y Happy Level]

maar ik vind het bijzonder vervelend dat ik 3 maanden huur opzij moet zetten, daar niet aan kan komen en daardoor mijn plan niet meer sluitend krijg.

 

 

 

Hmm, Als jij door een 3 maanden borg je begroting niet meer sluitend krijg maak ik me wel een beetje zorgen of je niet te krap gaat beginnen?

 

Danny

[Stoffenwinkel]

in mijn begroting zit ook geld om het hele eerste jaar door te komen als het tegenvalt.

Ik vind dat niet krap.

 

Ik vind het heel wat dat ik het allemaal met eigen geld kan doen en daarom heb ik er echt geen zin in, dat hierdoor alsnog de gang naar de bank nodig wordt. En dus ga ik es kijken wat hieraan te doen is. Zij moet van dat pand af, ik heb keuze.

[Roel J]

Edit: ben altijd een trage schrijver geweest, ik was al aan mijn reactie begonnen voordat Henneke op Happy feet reageerde..

 

Ik heb een beetje hetzelfde idee als happy feet, als dit soort zaken voor jou onverwachte kosten zijn dan schort er mogelijk nog meer aan je voorbereiding.. zowel die 3 maanden huur garantie is vrijwel standaard in alle zakelijke huurovereenkomsten en ook het vervangen van vloerbedekking, schilderen, verplaatsen tussenwand en aanpassing van plafond zijn bij het overgrote deel van de winkels standaard en nagenoeg onvermijdelijke kostenposten, het is een klein wondertje als je een pand weet te inden waar de bestaande vloerbedekking, de kleur van de wanden en het plafond je aanstaan. Verder kennen veel winkelpanden flexibele (tussen)wanden omdat elke branche andere behoeften heeft qua benodigde magazijnruimte en vloeropperlvak

 

kortom kijk nog eens kritisch naar je plan of er nog meer verrassingen kunnen komen of neem een flinke (extra) post onvoorziene kosten in je plan op 10% is so wie so standaard,, maar als je niet alles in detail hebt uitgewerkt kan die post zomaar 20-25% worden en kijk dan nog eens of het nog steeds een goed idee is.

 

Om ook even ontopic te reageren aangaande de huurvrije periode .. het is vrijwel onmogelijk om te zeggen wat gangbaar is.. 2 of 3 maanden lijkt tegenwoordig wel relatief makelijk te onderhandelen, langer moet je met goede argumenten komen.

 

Op basis van wat jij hier vertelt gaat het volgens mij om een verhuurder die haar voormalig bedrijfspand wil verhuren, dat maakt het onderhandelen ook weer anders.. Waar grote commerciele verhuurders in procenten en bezettingsgraden denken zal een private verhuurder, al snel denken in hoeveel euro's ze mislopen door jou een huurvrije periode te geven.

 

Bij dit type verhuurder zou ik vooral kijken naar gezamelijk voordeel, je zei dat het hele pand vol troep staat. Geen idee wat je met troep bedoeld en of dit van de pand eigenaar is maar je zou kunnen aanbieden dat je voor één of twee maanden huurvrije periode het pand ook leeghaalt en afvoert naar de vuilstort (wel vooraf checken wat dat gaat kosten) of naar een andere opslagruimte.

 

Verdere huurvrije maanden zou je "bij kunnen verdienen" door structurele verbeteringen aan het pand aan te brengen zoals bijv het vernieuwen of uitbreiden van de elektrische installatie (stoppenkast en stopcontacten) of een bijv een gemetselde pui vervangen door een flexibele winkelpui zodat volgende huurders met snelle middelen het aangezicht van de winkel kunnen veranderen

Anders gezegd, ik denk niet dat je met een nieuw tapijtje een een ander plafonnetje extra huurvrije maanden kunt verdienen, alleen als je echt waarde verhogende verbeteringen doet zal de verhuurder bereid zijn daar voor te betalen.

Alternatief is natuurlijk dat de verhuurder dit soort grotere aanpassingen betaald en jij meer huur gaat betalen..

 

kortom, huurvrije periode van een paar maandjes moet wel kunnen bij een contract voor 5 jaar, hoeveel maanden is mede afhankelijk van of jij de verhuurder ook nog extra voordelen kunt bieden en het jou ook voordeel oplevert om bepaalde noodzakelijke aanpassingen iets groter aan te pakken waarbij de extra kosten ruim opwegen tegen het behaalde voordeel van extra huurvrije periode.

 

[Marco van den Maagdenberg]

in mijn begroting zit ook geld om het hele eerste jaar door te komen als het tegenvalt.

Ik vind dat niet krap.

 

Ik vind het heel wat dat ik het allemaal met eigen geld kan doen en daarom heb ik er echt geen zin in, dat hierdoor alsnog de gang naar de bank nodig wordt. En dus ga ik es kijken wat hieraan te doen is. Zij moet van dat pand af, ik heb keuze.

 

Gaat niet werken, bij een bankgarantie dekt de bank het risico af door spaargeld te blokkeren of een krediet op te tuigen.

[Stoffenwinkel]

begrijp je niet marco, wat gaat niet werken? ik ben niet van plan om naar de bank te gaan he?

 

in mijn geval is dit alles begonnen met een ander pand waarbij dit soort zaken niet spelen? Dus dat is een andere uitgangspositie.

 

Als het er qua voorwaarden niet beter uit komt te zien, dan kon ik toch nog wel es in het oorspronkelijke pand terecht komen. Er bestaan verhuurders die het wel netjes opleveren hoor! En die ook veel flexibeler zijn in de voorwaarden.

[Marco van den Maagdenberg]

Ik had begrepen dat die 3 maanden huur een tegroot beslag op je liquiditeiten zou leggen en dat je dat wilde oplossen door een bank een bankgarantie te laten stellen.

[Stoffenwinkel]

nee zij eist die bankgarantie.

 

maar ik ben dr niet uitgekomen met de verhuurster, ik vraag me zo langzamerhand af of ze wel wil verhuren, zo had ik een datum voorgesteld maar ze kan het pand niet zo snel leeg krijgen. Het staat al 2 jaar leeg, tjonge..... er staat wat oude meuk van haar in. Dat belemmert nu dus een huurcontract. Maar ze komt me verder ook niet tegemoet, er moet veel opgeknapt worden en dat gaat me eerlijk gezegd ook steeds meer tegenstaan. Het zorgt voor veel kosten terwijl andere panden er stukken beter uit zien.

 

Ik heb er dus voor gekozen om verder te zoeken. Het eerste beste pand dat ik tegenkom wat nog verder van het centrum ligt, is 50m2 duurder en vraagt EN een bankgarantie van 3 maanden EN 3 maanden vooruitbetaling van huur.

 

Ik krijg zo langzamerhand het gevoel dat de verhuurders totaal niet door hebben dat er veel panden leeg staan. Afijn, ik zoek verder. (ik zoek erg op een bepaalde locatie, heb daar mijn redenen voor, maar ga het nu maar loslaten). Wat wel jammer is: de makelaar vond mijn voorstel heel goed en recht doen aan de situatie, de verhuurster wil geen kant op. Misschien is ze er niet aan toe, het is altijd haar winkel geweest.

[Bazzio]

en ook het vervangen van vloerbedekking, schilderen, verplaatsen tussenwand en aanpassing van plafond zijn bij het overgrote deel van de winkels standaard en nagenoeg onvermijdelijke kostenposten, het is een klein wondertje als je een pand weet te inden waar de bestaande vloerbedekking, de kleur van de wanden en het plafond je aanstaan.

nog even een nabrander, mijn gedachte op dit punt..

 

als je een winkelpand huurt dien je dat bij opzeggen weer casco op te leveren, derhalve mag je dat ook voorafgaand bij aanvang van de hurperiode verlangen van de verhuurder, je kunt best als voorwaarde stellen dat jij het niet wil huren als de oude rommel er niet uitgehaald wordt.

 

na het lezen werd mij wel duidelijk dat dit het niet ging worden, zoek nog even verder, succes!

 

[Zomaar iemand]

Beste Henneke,

 

Allereerst wil ik even zeggen dat ik het heel goed vind van je dat er een plan is waarbij geen bank nodig hebt. Dat lezen we neit vaak hier. Door je vaste lasten zo laag mogelijk te houden heb je een veel grotere kans van slagen.

 

Ik vind persoonlijk een bankgarantie en een borg wel erg overdreven.

Ik betaalde slechts 1 maand borg voor mijn opslag. Dit is dan wel geen winkel pand, maar ik zou het er wel in mogen beginnen.

 

Een bankgarantie is niet hetzelfde als een lening, sterker nog, je moet dit geld inbrengen bij een bank en zij beheren het tot het einde van de huurperiode.

Het geld is en blijft dus van jouw totdat je niet aan je verplichtingen kan voldoen. In dat geval keert de bank het uit aan de verhuurder. Alleen controleerd de bank niet of de verhuurder in zijn/haar recht staat. Zodra zij het geld opeisen wordt het uitgekeerd. Dat is dus wel een nadeel. Een ander nadeel is dat het ook geld kost om het te regelen. Ondernemers zijn nu eenmaal de melkkoe van de banken. Een voordeel daarintegen is dat het rente oplevert, helaas bij lange na niet hetzelfde als dat de kosten zijn.

Dus als je het kunt zou ik gewoon de borg betalen en de bank er tussen uit laten.

 

Ik kan geen reden bedenken waarom een verhuurder het niet zou willen, want met de borg kan hij ook nog rente verdienen.

En mochten ze echt moeilijk blijven doen, dan gewoon heel snel evrgeten en doorzoeken naar een andere locatie, want zoals je al aangeeft staat er zat leeg. Als je namelijk nu al bedenkingen hebt, zul je nooit lekker kunnen starten en blijft dit altijd knagen.

 

Heel veel succes met je zoektocht!

[Eigenwijs]

Er zijn zoveel redenen te bedenken waarom een verhuurder niet wil verhuren. Dat is niet belangrijk. Ten eerste zorg dat je de borg in orde heb. Kun je er af wat vanaf halen dan is dat mooi meegenomen. Wellicht kun je een deal maken om deze te voldoen uit de lopende omzet. Ten tweede blijf niet te lang bij 1 locatie hangen, zorg dat je met verschillende locatie bezig bent ( andere stad ) Dwing jezelf binnen 1 week een keuze te maken of de locatie binnen de exploitatie en overige randvoorwaarde passen. SUCCES!

[Stoffenwinkel]

Op zich vind ik het ook geen punt om wat te schilderen of zo maar in dat pand is het zoveel, te veel. Ook sloopwerk is nodig. Nee ik merk nu wel dat dit de juiste beslissing is. Inderdaad, doorgaan nu, niet stil blijven staan! Misschien stoort het mij ook wel dat ze helemaal niets tegemoet wil komen. Dat voelt niet als een goede basis. En zo zijn er nog een paar puntjes.

 

Er zijn hier ook diverse totaal nieuwe panden, in 1tje ligt bijv alleen een betonvloer . Maar ik bedacht me dat het altijd nog veel minder werk is om daar een vloer in te leggen dan in dat andere pand waarin nog veel moet gebeuren.

 

Ik heb nu in die omgeving nog minstens 3 opties. Een is zelfs goedkoper dan het pand dat zo moet worden opgeknapt. Gloednieuw, met kobaltblauwe vloerbedekking. Of die dan blijft weet ik niet hoor ;D

 

Wat helemaal te gek nieuws is, is dat er nu ook een naaicafe komt. Mijn/ons doel is dat de naaimachinewinkel, fourniturenzaak, naaicafe en ik met de stoffenwinkel dicht bij elkaar komen. Het naaicafe komt naast de naaimachinewinkel. Fournituren zit op een 200 m. We willen hier echt een plek maken waar mensen van uit de hele omgeving naar toe komen. Wat dat betreft is dit een superkans! Alleen dat pand voor mij nog 'even'.

[nooon]

Ik zou hier gewoon de stoute schoenen aantrekken en het gewoon op de man af vragen om geen huur te betalen gedurende de maanden dat je moet opknappen. Dat zijn namelijk voor jou ook gemiste inkomsten.

 

Hoe je het vraagt is minstens zo belangrijk, tikje brutaal maar toch genoeg onderbouwd. Gewoon doen! Zou ik zeggen, niet geschoten is altijd mis

[Bazzio]

Wat helemaal te gek nieuws is, is dat er nu ook een naaicafe komt. Mijn/ons doel is dat de naaimachinewinkel, fourniturenzaak, naaicafe en ik met de stoffenwinkel dicht bij elkaar komen. Het naaicafe komt naast de naaimachinewinkel. Fournituren zit op een 200 m. We willen hier echt een plek maken waar mensen van uit de hele omgeving naar toe komen. Wat dat betreft is dit een superkans! Alleen dat pand voor mij nog 'even'.

dat is mooi! ik zou alleen nog even een keer extra nadenken over de naam 'naaicafé' .... :P ;D

[Stoffenwinkel]

;D