"fout" in huurcontract winkelruimte?

[harmp]

Wij huren een winkelruimte waarbij ons contract van maart 2009 t/m maart 2014 loopt.

 

Nu zijn wij, omdat de zaken niet gaan zoals ze horen en de huur niet meer te betalen is, in onderhandeling geweest met de verhuurder over een ander huurvoorstel, eventuele verlaging of er een jaar eerder mee te mogen stoppen. Dit hebben ze volledig afgewezen en houden ons aan het contract.

 

Nu ben ik mn huurcontract aan het doornemen om te kijken wanneer ik precies moet opzeggen en nu lees ik bij Bijzondere bepaling "huurder hoeft pas huur te betalen vanf het moment

dat verhuurder er voor heeft gezorgd dat gas/water/elektriciteit in de ruimte aanwezig zijn alsmede een afvoer voor riolering"

Nu heeft onze verhuurder in 2009, toen we net in het pand zaten, aangegeven geen gas te laten leggen omdat dit technisch gezien erg moeilijk is en ze dit veel geld ging kosten en ze hiermee wilde wachten tot het volledige pand (1000m2) verhuurd zou zijn, wij huren nu maar 90m2. Dit werd mondeling medegedeeld en ipv gas kregen wij elektrische kachels, die wij aan verhuurder verhuren en waar wij maandelijks een bedrag voor ontvangen en dat was op dat moment voor ons prima.

Er staat hiervan niks op papier maar het loopt vanaf het begin wel al zo.

 

Nu is mijn vraag, omdat ze ons compleet aan het contract houden, of wij dit nu ook van hun kunnen eisen en dus alsnog om het gas vragen?

Niet dat ik nou perse gas wil hebben, maar misschien is er hierdoor toch nog een opening om er eerder uit te kunnen, aangezien ze de kosten voor gas te hoog vinden.

Maar of dit mogelijk is omdat het al vanaf het begin zo gaat weet ik dus niet goed?

 

Ik zou graag reactie ontvangen, bedankt!! sorry voor het lange verhaal.

 

[John B]

Er is blijkbaar overleg geweest tussen jou en verhuurder over de inzet van electrische kachels en de financiële afhandeling daarvan, waardoor het aannemelijk is dat je deze wijziging op het huurcontract in onderling overleg bent overeengekomen, ook al hebben jullie die niet schriftelijk vastgelegd. Lijkt me dus weinig kans van slagen hebben om daar nu bezwaar tegen te maken.

[Pur Sang Advocaten]

Beste Harmp,

 

Het is in principe niet zomaar mogelijk om het huurcontract op te zeggen. Als de verhuurder niet wenst mee te werken aan beeindiging, bent u gehouden aan de huurovereenkomst.

 

Ik begrijp uit uw reactie dat u streeft naar een soort van "wisselgeld" teneinde de verhuurder alsnog te bewegen mee te werken aan een tussentijdse beeindiging.

 

Gelet op de door u genoemde feiten acht ik deze kans klein. Immers, de huidige situatie - geen gas - is al vanaf het begin van de huurperiode. U geeft aan dat de elektrische kachels worden verhuurd aan de verhuurder. Hoe vinden de betalingen plaats? Als de betalingen via de bankrekening verlopen dan levert dit bewijs op. Zo kan er ook een inspectierapport zijn opgesteld bij aanvang van de huurperiode waaruit blijkt dat er geen gasaansluiting is en dat u hiermee heeft ingestemd.

 

Naar ik begreep heeft de verhuurder aangegeven dat de gasaansluiting gerealiseerd zal worden als het volledige pand verhuurd is. Wat is hier de status van? Is er inmiddels meer ruimte verhuurd? Is de huurprijs destijds aangepast vanwege het ontbreken van de gasaansluiting?

 

Heeft u al naar de mogelijkheden gekeken om eventueel uw winkel te verkopen?

 

 

Met vriendelijke groet,

 

mr J.E.J. Jansen

[harmp]

Beste Mr. Jansen,

 

Ik was er ook al bang voor dat de kans klein zou zijn, aangezien we inderdaad al vanaf het begin akkoord gaan met de huidige situatie. Wij verhuren inderdaad de kachels aan verhuurder, zij hebben deze eerst via een anders instantie gehuurd en wij hebben, om wat extra inkomsten te genereren aangeboden de kachels zelf aan te schaffen en deze dan te verhuren. Dit gaat allemaal via facturen en wordt via de rekening betaald. Zowel aan ons de kachels als de huur van de ruimte aan de verhuurder.

Er is geen inspectierapport opgesteld, pas toen wij in het pand zaten is aangegeven door verhuurder dat ze geen gas willen plaatsen zolang de volledige ruimte niet is verhuurd.

 

Op dit moment zijn wij nog steeds de enige die huren en de rest van het pand staat dus leeg. De huurprijs is niet aangepast, die is hetzelfde gebleven.

 

Ja we hebben ook naar die mogelijkheden gekeken, alsmede een in de plaatstelling, maar het is op dit moment lastig om daar iemand voor te vinden.

 

We hoopten door deze " fout" nog enige onderhandeling ruimte te hebben, maar ik vrees dat we (gezien de reactie's) gewoon tot eind datum zullen moeten blijven betalen.

Dit betekent mijn inziens wel, dat verhuurder ook de kachels zal moeten blijven betalen?

 

 

[fvddungen]

Wat voor rechtsvorm hebben jullie? Als het een bv betreft en het contract is gesloten met de bv, eindigt het contract dan als de bv wordt geliquideerd? Of denk ik nu te simpel?

 

Huurbazen zijn over het algemeen erg koppig (en geef ze eens ongelijk), maar in hoeverre zijn ze bereid om toch weer in te schikken als blijkt dat huurder aan de rand van de afgrond staat? Een huurbaas is er ook bij gebaat dat de winkel gehuurd blijft, zelfs na verlenging van contract. Dus ik zou ook proberen om aan te blijven dringen voor huurverlaging o.i.d.

[henkh]

Nu zijn wij, omdat de zaken niet gaan zoals ze horen en de huur niet meer te betalen is

 

Is dat van het begin af of van de laatste tijd?

 

en ze hiermee wilde wachten tot het volledige pand (1000m2) verhuurd zou zijn, wij huren nu maar 90m2.

 

Kan me voorstellen dat de uitstraling niet je van het is. Hoe staat de rest er bij? Als het een verpauperde uitstraling heeft kan ik me voorstellen dat je onderhandelingspunten hebt. Hoe was de prognose voor verhuur van de rest bij het aangaan van het contract?

 

juridisch sta je zwak maar wellicht zijn er zaken die in jouw voordeel kunnen werken.

[Pur Sang Advocaten]

Beste Harmp,

 

Bedankt voor uw reactie.

 

Ofschoon er geen contract ten grondslag ligt aan de verhuur van de kachels, kan wel de stelling worden ingenomen dat er sprake is van overeenkomst, mits de verhuurder steeds de betreffende huurpennigen heeft voldaan ter zake de kachels. Vooralsnog zie ik echter geen aanleiding voor de verhuurder om hiermee te stoppen. Het lijkt erop dat de verhuurder u alleen houdt aan de huurovereenkomst en voor de rest geen conflict zoekt.

 

Is er overigens geen sprake van renovatie in het betreffende gebouw? Bent u steeds de enige huurder geweest? Van belang is ook de vraag in hoeverre u bij aanvang van de huurovereenkomst bepaalde gerechtvaardigde verwachtingen had ten aanzien van de totale bedrijfsruimte. U heeft een winkel, maar hoe ziet de omgeving eruit? Heeft de omstandigheid dat er veel leegstand is, invloed op uw omzet?

 

Ik kan mij zo voorstellen dat u destijds de ruimte heeft betrokken met een bepaalde verwachting ten aanzien van andere huurders. Van belang kan zijn hoe de verhuurder de zaken destijds heeft voorgesteld. Maar ook dit is vrij lastig omdat er veel tijd is verstreken sinds de aanvang van de huurovereenkomst.

 

Heeft u de huurovereenkomst inmiddels wel op de juiste wijze opgezegd? Wat zijn uw verdere plannen? Wilt u elders uw winkel gaan voortzetten?

 

U schrijft dat het anders loopt dan verwacht, maar betekent dit dat u wellicht binnenkort de rekeningen niet meer kunt voldoen? Bij een huurachterstand kan de verhuurder uiteindelijk ontbinding en ontruiming vorderen en voor de resterende termijnen een schadevergoeding. Als u een eenmanszaak heeft, dan bent u ook prive aansprakelijk.

 

Met vriendelijke groet,

 

mr J.E.J. Jansen

 

 

 

 

 

[harmp]

Nu zijn wij, omdat de zaken niet gaan zoals ze horen en de huur niet meer te betalen is

Is dat van het begin af of van de laatste tijd?

De omzet daling is vorig jaar begonnen.

 

en ze hiermee wilde wachten tot het volledige pand (1000m2) verhuurd zou zijn, wij huren nu maar 90m2.

Kan me voorstellen dat de uitstraling niet je van het is. Hoe staat de rest er bij? Als het een verpauperde uitstraling heeft kan ik me voorstellen dat je onderhandelingspunten hebt. Hoe was de prognose voor verhuur van de rest bij het aangaan van het contract?

 

Nee het is niet verpauperd, het is een nieuwbouwproject geweest en ziet er verder netjes uit. wel is het zo dat wij aan het eind van de straat zitten en dus het begin compleet leeg staat, dus de mensen blijven hierdoor natuurlijk meer weg dan wanneer het volledig vol zou zijn. Op het moment van onderhandeling is er "natuurlijk" wel aangegeven dat het geen jaren leeg zou blijven staan, maar goed dit is nu wel zo en hier kunnen we ook niks mee. het is gewoon geen makkelijke tijd om te verhuren.

 

[Mod edit: geneste quotes hersteld. Tip: maak het jezelf niet te moeilijk, quote alleen de reactie waarop je wilt reageren, dat maakt quote makkelijker en komt de leesbaarheid ook ten goede ]

[Doldersum Vastgoed]

Je hebt juridisch gezien weinig argumenten. Indien je de huurovereenkomst nog niet hebt opgezegd, adviseer ik je dat z.s.m. te doen (conform de bepalingen daarover in je huurovereenkomst) per aangetekende brief.

 

Houd de brief zo kort en krachtig als het maar kan. Je bent hun enige huurder in dit pand, ik garandeer je dat de verhuurder dan snel bij je op de koffie komt. Zo open je de onderhandelingen. Als je pecht hebt, haal je er niets uit, maar nu heb je ook niets.

[Deventer1]

Je kan misschien nog proberen onder te verhuren als dit mag, je kunt dan het pand voor een scherpe prijs te huur aanbieden en zelf een klein deel huur blijven betalen, meer kans op een nieuwe huurder en jij hebt geen torenhoge kosten.

 

[Sander-entrepeneur]

Beste Harmp,

 

Wat je ook nog kan proberen is zélf een nieuwe huurder zoeken en deze, tesamen met je opzegbrief in tweevoud, aandragen bij je verhuurder. Hij zal er dan altijd voor kiezen om met deze nieuwe partij (die wellicht wel weer voor langere tijd wil tekenen) in zee te gaan (mits hij aan de financiële voorwaarden voldoet uiteraard) en van jou afscheid te nemen. Immers, dat afscheid gaat hoe dan ook komen, goedschiks (geen verlenging) of kwaadschiks (faillisement). Het verhaal over je gasaansluiting is naar mijn mening niet haalbaar, aangezien de verhuurder vanaf begin een alternatief heeft geboden, nota bene op zijn kosten.

 

Ik denk dus dat je je oplossing moet zoeken in het praten met de verhuurder en voorafgaand aan je gesprek de nodige lading moet verzamelen (opzegbrief, nieuwe huurder, kachel evt. als onderhandelingspunt, enz)

 

Hoe dan ook succes!

 

gr.

Sander