(Geen idee in welk subforum dit moet. Alvast excuses voor de verkeerde plek).

 

Beste HL-ers,

 

Ik overweeg een opslagruimte te kopen die ik kan verhuren voor een prijs die goed opweegt tegen servicekosten, risico's en financieringskosten. Er is een kans op synergie aangezien ik het kan gaan verhuren aan een bedrijf waar ik nu ook al zaken mee doe.

 

Om privacyredenen wil ik de prijs niet noemen, maar laten we zeggen dat het €100.000,- k.k. is. Dat rekent makkelijk. Was het een woonhuis geweest, eigendom van een particulier, waar ik als particulier op had geboden, dan was ik begonnen op €82.500,- met als doel op €90.000 uit te komen. Nu is de situatie anders:

 

- Het is de zakelijke markt

- Het gaat niet om een woonhuis maar om een opslagruimte

- De verkoopmakelaar geeft aan dat er slechts 2 à 3% onderhandelingsruimte is

- Het is corporatiebezit

 

Vooral van het laatste punt weet ik niet wat ik er mee moet. Hoeveel zou ik kunnen bieden? Ik denk zelf aan een openingsbod van €92.000,-.

 

Hoe wist je dat deze opslagruimte te koop was?

Via Funda. Ik ben benieuwd waarom je de vraag stelt, is dat van invloed op de prijs?

Via Funda. Ik ben benieuwd waarom je de vraag stelt, is dat van invloed op de prijs?

 

De manier waarop het onroerend goed wordt aangeboden is van invloed op de onderhandelingen. Wie neemt het initiatief? Hoe lang al op de markt? Woningbouw in geldnood? Etc...

Ik vind dat je het dilemma enorm goed weergeeft. Zo goed dat ik mij geroepen voel om iets te schrijven, ook heb ik er eigenlijk geen echte kennis/ervaring over jouw specifieke vraag.

 

Maar ik heb in mijn leven wel de nodige onroerend goed transacties meegemaakt en de nodige business-perikelen ook, dus ik zou (intuïtief) denken dat je het net zo moet aanpakken alsof het een gewoon particulier iets was – gewoon circa 90% van wat je bereid bent om te betalen als openingsbod te gebruiken.

 

(ik denk dan ook dat je de mededeling van de verkopende makelaar met een korreltje zout moet nemen – het is tenslotte barre tijden en er staat wel het nodige te koop.)

 

De makelaar zijn mededelingen zijn leuk, maar alleen ter kennisneming.

 

Van de hoed en de rand weet ik niet precies, maar het verkoop van woningen die in een coöperatie zit is vrij lastig. Financiering kan een probleem zijn, en daarnaast moet je door een ballotagecommissie. Dat het coöperatiebezit is, mag verder geen invloed zijn op je biedingen.

 

Verder wil ik je eigenlijk wel afraden om het te doen. Het kan best lucratief zijn, maar je gokt wel erg veel op 1 paard dan. Wellicht is de paard gezond, maar om aan je klant te verhuren dan wordt je wel heel erg afhankelijk van 1 klant.

Dat kas problematisch worden.

Heb ook niet echt specifieke kennis/ervaring op je specifieke vraag, maar zal toch even mijn mening geven.

 

Ik zou niet teveel aantrekken van de makelaar en gewoon kijken wat je ervoor wil betalen. Gewoon heel laag starten, proberen kun je altijd. Waarom zou je een cooperatie anders benaderen.

 

Ik overweeg een opslagruimte te kopen die ik kan verhuren voor een prijs die goed opweegt tegen servicekosten, risico's en financieringskosten.

Ik ben benieuwd of je al weet of je het wel kunt financieren. Jij denkt dat de huur de kosten incl financieringslasten kunnen dragen, maar denkt een bank daar ook zo over ? Heb je bij je financieringslasten ook gerekend met een aflossing, en wat voor termijn,. Gebruik je ook eigen vermogen, zonder eigen vermogen vraag ik me af hoever een bank hier in mee zal gaan.

De downside is dat die klant over een paar jaar de huur wellicht opzegt. Wat is de upside?

Via Funda. Ik ben benieuwd waarom je de vraag stelt, is dat van invloed op de prijs?

 

De manier waarop het onroerend goed wordt aangeboden is van invloed op de onderhandelingen. Wie neemt het initiatief? Hoe lang al op de markt? Woningbouw in geldnood? Etc...

 

Hij staat sinds een maand op Funda. Ik gok dat de corporatie het eerst heeft aangeboden aan leden van de VVE, dus laten we zeggen dat het drie maanden op de markt is. De corporatie is niet in geldnood maar ze zullen er zeker snel vanaf willen!

Ik vind dat je het dilemma enorm goed weergeeft. Zo goed dat ik mij geroepen voel om iets te schrijven, ook heb ik er eigenlijk geen echte kennis/ervaring over jouw specifieke vraag.

 

Maar ik heb in mijn leven wel de nodige onroerend goed transacties meegemaakt en de nodige business-perikelen ook, dus ik zou (intuïtief) denken dat je het net zo moet aanpakken alsof het een gewoon particulier iets was – gewoon circa 90% van wat je bereid bent om te betalen als openingsbod te gebruiken.

 

(ik denk dan ook dat je de mededeling van de verkopende makelaar met een korreltje zout moet nemen – het is tenslotte barre tijden en er staat wel het nodige te koop.)

 

 

Bedankt! Los van alle specifieke vragen was ik met mijn topicstart ook op zoek naar een soort vuistregel. Mijn intuïtie zegt hetzelfde.

De makelaar zijn mededelingen zijn leuk, maar alleen ter kennisneming.

 

Van de hoed en de rand weet ik niet precies, maar het verkoop van woningen die in een coöperatie zit is vrij lastig. Financiering kan een probleem zijn, en daarnaast moet je door een ballotagecommissie. Dat het coöperatiebezit is, mag verder geen invloed zijn op je biedingen.

 

Verder wil ik je eigenlijk wel afraden om het te doen. Het kan best lucratief zijn, maar je gokt wel erg veel op 1 paard dan. Wellicht is de paard gezond, maar om aan je klant te verhuren dan wordt je wel heel erg afhankelijk van 1 klant.

Dat kas problematisch worden.

 

Er is geen ballotagecommissie o.i.d., dus dat scheelt. En gelukkig kan ik het vrij verhuren aan wie ik maar wil. Ik denk dat de verhuurbaarheid goed is, los van de klant die nu al toegezegd heeft.

Heb ook niet echt specifieke kennis/ervaring op je specifieke vraag, maar zal toch even mijn mening geven.

 

Ik zou niet teveel aantrekken van de makelaar en gewoon kijken wat je ervoor wil betalen. Gewoon heel laag starten, proberen kun je altijd. Waarom zou je een cooperatie anders benaderen.

 

Ik overweeg een opslagruimte te kopen die ik kan verhuren voor een prijs die goed opweegt tegen servicekosten, risico's en financieringskosten.

Ik ben benieuwd of je al weet of je het wel kunt financieren. Jij denkt dat de huur de kosten incl financieringslasten kunnen dragen, maar denkt een bank daar ook zo over ? Heb je bij je financieringslasten ook gerekend met een aflossing, en wat voor termijn,. Gebruik je ook eigen vermogen, zonder eigen vermogen vraag ik me af hoever een bank hier in mee zal gaan.

 

Ik financier het voor 40% uit eigen vermogen en 60% uit vreemd vermogen. Voor dat vreemd vermogen hebben zich twee particuliere investeerders gemeld, die het financiële plaatje nog niet hebben gezien. Ik denk dat je erin gelijk hebt dat het altijd maar de vraag is of de investeerder het ook een goed plaatje vindt. We gaan het zien, ik post een update.

De downside is dat die klant over een paar jaar de huur wellicht opzegt. Wat is de upside?

 

Het gaat om een locatie waarbij meerdere vergelijkbare objecten in de buurt verhuurd worden of in de verhuur staan. Van wat verhuurd wordt weet ik dat de huuropbrengsten opwegen tegen de financieringskosten van een aankoop. Het is alleen even de vraag hoe lang vergelijke objecten gemiddeld te huur staan. Hoe zou ik hier achter kunnen komen?