Ga naar inhoud
  • 0

wat is een normaal pachtpercentage in de horeca?

Newbee     5 0

beste Higherlevel,

 

Ik heb de mogelijkheid om een horecazaak over te nemen waar ik zelf al een tijd bedrijfsleider ben. Ik ken alle cijfers, ik run de zaak al voor 95 % en weet dus alles over deze zaak. Het is een goedlopende zaak met zeer goede omzetcijfers en een prima winst.

Ik het de mogelijkheid gekregen om de zaak te huren (pachten) en eigenlijk is bijna alles voor me duidelijk op 1 ding na:

Wie kan mij adviseren wat een eerlijke huurprijs (pachtprijs) is in percentages? wat is een gemiddeld percentage. Ik wil niet de cijfers hier voorleggen uiteraard want dat is ook onbeschoft naar de eigenaar.

Misschien dat ik met iemand hierover kan mailen?

Ik heb echt alles afgezocht om hier iets over te vinden. Heb met de horecavakbond gepraat. konden niets voor me doen. KHN: kon ook niets voor me betekenen. heb alles afgezocht op het internet maar kon niets vinden. Is hier bijvoorbeeld een rekenmodel voor?

Ik heb bijvoorbeeld gelezen dat Kooistra vroeger pachtsommen van 28 % van de omzet vroeg. Dat dit dus echt killing was.

De eigenaar vertelde eerst dat een normale pacht tussen de 19 en 23 % zit van de omzet maar omdat onze winst op bijna 35 % zit wil hij opeens ook 28 % gaan vragen en dat lijkt me wel een beetje te ver gaan. Zijn mening is dat ik dan te veel ga verdienen!! beetje raar lijkt me.

Ik heb het gevoel dat hij mij gewoon een bedrag wil laten overhouden waar ik dan tevreden mee moet zijn. Dat vindt ik een beetje raar want ik heb er de laatste jaren mede voor gezorgd dat onze winst van 30 % naar 35 % is gegaan. En dat is dus zonder de drankbonussen. Ik zou er dan zelf voor zorgen dat ik meer huur moet gaan betalen en dat is wel heel erg vreemd.

De drankbonussen zitten niet in het financiele overzicht en hij wil me 20 % van de bonussen geven. Is dit reeel ? Ik hoop dat iemand mij kan helpen want ik heb me nu niets om in vast te bijten en elk verhaal moet ik maar aannemen als waarheid terwijl ik het niet volledig vertrouw. Advies zou top zijn maar als er iets op papier zou staan waar ik naar kan verwijzen dan heb ik tenminste een houvast.

Alvast super bedankt als iemand mij advies zou willen geven.

 

 

Link naar reactie

Aanbevolen berichten

13 antwoorden op deze vraag

  • 0
Senior     97 15

Beste D.,

 

Bij het aangaan van een pachtconstructie zijn alle aspecten van belang die ook bij een reguliere bedrijfsovername gelden. Het is zaak je grondig voor te bereiden. Hoewel een pachtconstructie zeker kansen biedt voor een starter gaat het in heel veel gevallen mis. Vaak liggen daar onhaalbare uitgangspunten in de pachtopzet aan ten grondslag.

 

Allereerst is volledig en actueel inzicht in de verlies- en winstcijfers van belang en in de langlopende verplichtingen naar oa brouwerij, leveranciers, automatenexploitant en personeel. Als de huidige ondernemer huurt moet hij de bedrijfsruimte mogen onderverhuren en is het belangrijk voor jou te weten onder welke bedingen dit dan gebeurt. Ook borgstellingen/huurkoopverplichtingen op inventaris zijn van belang. En wat is de reden voor het verpachten van zijn bedrijf? Het is van belang dat er voor alle in- en externe partijen duidelijk sprake is van een bedrijfsoverdracht en dat jij voor eigen rekening en risico gaat ondernemen. Voor de verpachter kunnen er overigens ook fiscale consequenties zijn van een bedrijfsoverdracht .

 

Bij het aangaan van een pachtovereenkomst is niet alleen de pachtprijs essentieel, maar ook de afspraken over bijvoorbeeld onderhoud en vervanging, de pachttermijn, eventuele borgstellingen en overnameverplichtingen van personeel. Als er geen sprake is van een vaste pachtprijs maar van een percentage is de vraag of dit van de netto of bruto omzet moet gelden. Ondanks een uitzonderlijk nettowinstpercentage van 35% (zal dan om een cafe gaan?) is een percentage van 28% niet realistisch. Het hangt ook af van de bedrijfsomvang en het risico dat jij loopt. Het is een situatie waarin wederzijds vertrouwen en elkaar iets gunnen moeten opgaan. Dat lijkt met deze uitgangspostie van de kant van de eventuele verpachter een aandachtspunt... Het is echter aan jou om met een tegenvoorstel te komen. Misschien is het een idee om een deskundige in de arm te nemen zoals een horecamakelaar of -adviseur. Die kan dan voor jou de kastanjes uit het vuur halen.

 

Hou er rekening mee dat je ook een klein startkapitaal moet hebben voor voorraad, evt borgstellingen, vergunningen/leges, kleine aanschaf, liquide middelen, enz.

 

Als je mij de cijfers stuurt wil ik er wel even naar kijken en aangeven wat een gemiddelde haalbare pachtprijs is en wat in jouw situatie uit kan.

In elk geval veel succes.

Groet,

 

Paul

 

 

 

 

Link naar reactie
  • 0
Newbee     5 0

Beste Fvddungen en PaulN,

Om op beide antwoordt geven op jullie zelfde vraag: waarom wil de eigenaar het verpachten? De eigenaar heeft 5 zaken. Ik zit zelf al bijna 6 jaar in de zaak en de afgelopen 2 jaar doe ik in principe alles al alleen. Hij heeft in deze jaren al 2 nieuwe zaken geopend en geeft mij al bijna de volledige leiding over de zaak. Hij wil de zaak dus verpachten omdat hij geen binding meer heeft met de zaak, verder wil met het ontwikkelen van nieuwe horecazaken, etc. Dit is de eerste keer dat hij een horecazaak gaat verpachten. Ook een andere zaak wil hij verpachten aan een collega van me die er ook al jaren in zit. Dat is in een eetcafe. Mijn zaak is inderdaad een Cafe waar aan de lopende band drank verkocht wordt, 5 dagen in week. In de tijden van crisis hebben we nog steeds omzetstijgingen (dit jaar 2012 zijn de kosten weer verlaagd maar is de omzet 40000 hoger dan vorig jaar. Het is dus eigenlijk gelijk gebleven omdat er natuurlijk ook prijsstijgingen bij inbegrepen zijn.

Hij zou het natuurlijk ook kunnen verkopen maar dat zou in deze tijd niet genoeg opbrengen en over de jaren heen zal hij natuurlijk meer geld verdienen met verpachten dan met verkoop.

Daarnaast heb ik alle inzicht in de cijfers (ik beheer ze, en doe de maandadministratie waardoor de accountant alleen nog maar de btw hoeft uit te rekenen voor me. )

Ook heb ik zicht op de verplichtingen bij brouwerijen, gokexploitant, leveranciers, alle contracten en wat de precieze bonussen zijn. Het bedrijf is dus geheel transparant voor me.

Verder zijn er al concept afspraken gemaakt over onderhoud en vervanging, pachttermijn. De borgsom staat op 3 maanden huur maar daar ben ik het niet mee eens. ik hoorde dat hier ook over te onderhandelen valt. 2 maanden vindt ik meer dan genoeg waardoor ik weer minder hoef te lenen. Verder zal ik bij mijn ouders en bij de eigenaar zelf het geld lenen wat ik nodig heb. Ik hoef dus niet naar de bank toe.Ik heb dus voldoende startkapitaal voor alles wat je hieronder noemde, Dan hou ik nog 10000 euro over om de eerste rekeningen te betalen voor er geldt binnen komt. . DIt is voldoende om alles op te vangen.

Er zal een percentage van de omzet afgesproken worden maar dit bedrag komt wel vast te staan. dit bedrag is gebaseerd op de netto omzet.

 

Ik wil erg graag de cijfers opsturen Paul. Ik kon alleen je mailadres niet vinden. klopt dit? kan je het anders even vermelden. Dan stuur ik je asap de cijfers. Alvast hartelijk dank voor dit mega snelle bericht op 1e kerstdag. Ben nu al blij dat ik me voor dit forum heb aangemeld.

Verder heb ik ook direct een mail gestuurd naar een makelaar adviseur. namelijk www.horecapachter.nl

Ben benieuwd wat zij voor me kunnen betekenen.

 

 

Link naar reactie
  • 0
Legend     22,3k 5 1354

 

Dit klinkt bekend. Het is typisch bij overname door zittend management dat ze zichzelf vergeten. Wat is die zaak waard zonder jouw inbreng? Waarom zou je voor jezelf betalen? Denk dus het scenario door dat je afscheid neemt. Dat je je talent elders inzet. Dan heeft jouw baas een probleem. Daar hangt een prijskaartje aan. En dat geeft jou extra onderhandelingsruimte. Mits je bereid bent alle troeven in te zetten. En zonodig echt weg te lopen van dit aanbod.


Lees ook eens de Moscow Times, één van de laatste onafhankelijke media in Rusland (tijdelijk in Amsterdam). 🕊 🕊 🕊

Link naar reactie
  • 0
Legend     540 30

 

...Denk dus het scenario door dat je afscheid neemt. Dat je je talent elders inzet. Dan heeft jouw baas een probleem. Daar hangt een prijskaartje aan. En dat geeft jou extra onderhandelingsruimte. Mits je bereid bent alle troeven in te zetten. En zonodig echt weg te lopen van dit aanbod.

 

inderdaad, zeker bij een cafe. Het lijkt me dat veel mensen daar toch ook voor de man achter de bar komen. Even een gezellig babbeltje etc etc. Als die barman ineens ergens anders staat, ga ik toch echt even in die andere zaak kijken.


Decenda  decentralized solutions for everyday problems

Link naar reactie
  • 0
Newbee     5 0

Die vragen heb ik mezelf ook gesteld inderdaad. Het is een zeer druk bezochte bar waar ik zelf 1 x in de week achter de bar sta. Het is echt lopende band werk (feestcafe) waarbij babbelen met de klant veel minder belangrijk is. Wel is het zo dat ik een groot netwerk heb opgebouwd van verenigingen, etc. Een groot deel van de concepten en feesten die ik organiseer is alleen bij mij de kennis bekend. Als iemand dat over moet nemen is de gunfactor gedeeltelijk weg uiteraard en moeten ze weer vanaf 0 af aan beginnen. Aan de andere kant vindt ik zelf dat iedereen maar dan ook bijna iedereen vervangbaar is.

het is dus niet zo dat ik hem voor een blok kan zetten maar het heeft inderdaad een bepaalde waarde.

Hier zal ik zeker nog verder over na gaan denken.

 

Link naar reactie
  • 0
Legend     2,2k 306

Hoi Dirkje85, ik zou me in deze situatie goed laten voorlichten. Een vriend van mij heeft twee maal een horecazaak opgezet en nadat hij er in de loop der jaren een succes van heeft gemaakt aan zijn personeel overgedaan. Hij is een heel actief mannetje en kan niet laten zich overal voor in te zetten. Misschien dat je hem eens kunt bellen.

http://www.joostverhoeff.com/

Link naar reactie
  • 0
Legend     466 17

Die vragen heb ik mezelf ook gesteld inderdaad. Het is een zeer druk bezochte bar waar ik zelf 1 x in de week achter de bar sta. Het is echt lopende band werk (feestcafe) waarbij babbelen met de klant veel minder belangrijk is.

Hoeveel (potentiele) concurentie heb je in de buurt. BIj dit soort feestcafe's is het wel eens dat je een paar jaar helemaal de plek bent waar je moet zijn, maar een half jaar later de buurman iets anders bedenkt en je een groot deel van je publiek kwijt bent.

Je moet dus niet alleen onderhouden en vervangen, maar ook blijven vernieuwen.

 

Hier zit dus best een risico waarvoor je ook een vergoeding aan toe moet rekenen als je de boel overneemt.

 

Als iemand dat over moet nemen is de gunfactor gedeeltelijk weg uiteraard en moeten ze weer vanaf 0 af aan beginnen. Aan de andere kant vindt ik zelf dat iedereen maar dan ook bijna iedereen vervangbaar is. Het is dus niet zo dat ik hem voor een blok kan zetten maar het heeft inderdaad een bepaalde waarde.

Maar kunnen ze ook zo van je af ? Iedereen vervangbaar is, die mening deel ik, maar vind eens een goede overnamekandidaat tussen alle gelukszoekers in de horeca. Jij hebt je al bewezen. Je moet je soms ook je eigen onderhandelingspositie niet onderschatten en soms ook durven de tegenpartij enige weerstand te bieden. Hij doet hetzelfde door een hoog percentage te eisen, terwijl hij jou ook niet voor het blok kan zetten, je bent immers tot niets verplicht.

 

Belangrijk is dus niet alleen waarom de eigenaar er vanaf wil, maar vooral hoe graag hij ervan af wil en hoe graag jij er mee door wil gaan.

Link naar reactie
  • 0
Senior     97 15

Beste D.

 

Het klinkt zeker als een mooie kans voor jou èn voor de verpachter. Gezien de omvang van het bedrijf loop je echter een groot risico. Dan is het doorlopen van alle aspecten van een businessplan zeker aan te raden. Kijk bv goed naar in- en externe factoren die de toekomst van de exploitatie kunnen beïnvloeden. Dit kan de nabije concurrentie zijn, stedelijke bouwplannen, behoefte aan investeringen, oud zeer binnen het personeel, enz.

 

De cijfers die je mij hebt gemaild zijn veel te globaal en blijkbaar “genormaliseerd”. Daar kun je weinig mee. En daar zou ik niet van uitgaan. Ook foutjes die de huidige ondernemer/accountant dan weer wel en dan weer niet maakt, geven minder vertrouwen in die opstelling. Natuurlijk is dit ook de 1e keer dat jouw werkgever gaat verpachten. Maar zonder een volledige verlies- en winstrekening uit een jaarrapport kun je dit niet serieus nemen.

 

Maak daarmee een eigen begroting, en neem niet de bestaande kosten 100% over. Je hebt met andere kosten te maken, bijvoorbeeld tav rente op jouw leningen. Je kunt met hogere kosten te maken krijgen, bijvoorbeeld vanwege mantelafspraken van de huidige ondernemer met zijn andere zaken. Of met lagere kosten, omdat je het nog slimmer en efficiënter gaat doen. Ook zul je waarschijnlijk geen afschrijvingskosten hebben omdat je geen investeringen doet. De afspraken over onderhoud en vervanging zijn van groot belang, ook voor je exploitatiekosten.

 

Ga bij de berekening van wat als pachtprijs zou kunnen gelden uit van jouw eigen uitgangspunten tav financiering (en dus aflossingen) en privéonttrekkingen die je uit het bedrijf wilt doen. De netto winst moet daarvoor voldoende ruimte laten

 

Ik zou die onderhandelingen overigens niet negatief insteken. Je hebt een erg positief argument in handen: de verpachter heeft met jou veel zekerheid in huis tav het runnen van het bedrijf en het genereren van omzet/winst. Hij geeft zijn zaak immers helemaal uit handen aan een ander, terwijl het bedrijf wel zijn eigendom blijft. Daar kleven veel risico’s aan, die hij bij een reguliere verkoop niet zou hebben. Het gebeurt dat er een pachter/ondernemer op zo’n horeca bedrijf komt die klanten en medewerkers wegjaagt en er een verlieslijdend exploitatie van maakt. Zo’n bedrijf is dan weinig meer waard. Hij heeft in jou een ervaren, bekend, deskundig en betrouwbaar persoon gevonden voor zijn plannen om het bedrijf op afstand te zetten.

 

Als jij denkt dat de omzet van het bedrijf aan zijn top zit, dan is er misschien risico op inzakken daarvan (zeker in de huidige macro-economische omstandigheden). Dan is een flexibel percentage van de omzet voordeliger dan een vaste pachtprijs. Onze vuistregel (!) voor zo'n percentage is 15 tot 19% van de omzet.

 

Gezien het risico dat je hiermee loopt en de kansen die er voor jou zijn is een extern deskundige haast onmisbaar. Je bent gebaat bij procesbegeleiding bij de bedrijfsoverdracht en kennis van cijfers/horecacontracten. Ik raad je aan in je eigen regio iemand met aantoonbare ervaring op dit gebied te zoeken.

 

Succes!

Groet,

 

Paul

Link naar reactie
  • 0
Newbee     3 0

Pachten kan interessant zijn om moeizame financieringstrajecten te kunnen voorkomen. Afhankelijk van de pachtovereenkomst ontvang je veelal een exploitatie die volledige gereed is. In jouw geval ook. Ik heb echter zelden meegemaakt (en ik draai al jaren mee in het horecavak) dat een pachtovereenkomst gunstig uitvalt. Meelopen op bonussen kan interessant zijn, maar er zijn tegenwoordig zat leveranciers die dezelfde voorwaarden bieden zoals die ook bij grotere horeca-exploitaties worden gehanteerd. In algemene zin vind ik dat je een normale arbeidsbeloning zou moeten kunnen overhouden en dat moet meer zijn dan je huidige salaris, omdat je ook enig risico loopt (afhankelijk van type pachtovereenkomst). Wel zien we een toename van het aantal pachtconstructies die ook schappelijk kunnen zijn. We zien steeds vaker dat eigenaren hun zaak het liefst willen verkopen, maar ook begrijpen dat financieren in de horeca lastig is. De tijden dat we alleen ¨pachtconstructies zagen a la Kooistra en/of Laurens Meijer principe zijn inmiddels wel voorbij.

Link naar reactie
Gast
Dit topic is nu gesloten voor nieuwe reacties.
Verberg sidebar
  • Wie is er online?
    9 leden, 203 Gasten

  • Breng jouw businessplan naar een higher level!

    Op dit forum worden alle onderwerpen m.b.t. ondernemerschap besproken.

    • Stel jouw ondernemersvragen
    • Antwoorden/oplossingen van collega ondernemers
    • > 65.000 geregistreerde leden
    • > 100.000 bezoekers per maand
    • 24/7 bereikbaar / binnen < 6 uur antwoord
    •  Altijd gratis

  • Ook interessant:

×
×
  • Nieuwe aanmaken...

Cookies op HigherLevel.nl

We hebben cookies geplaatst op je toestel om deze website voor jou beter te kunnen maken. Je kunt de cookie instellingen aanpassen, anders gaan we er van uit dat het goed is om verder te gaan.