Villa's verhuren in Spanje of Italie?

[feddedejong]

Mijn schoonvader zit er aan te denken om een bv op te richten waarmee hij in de komende paar jaar villa's aan de kust in Spanje en Italie opkoopt om die vervolgens te verhuren.

 

Mijn vraag is of er mensen bekend zijn hiermee en waarvoor op te letten. Is het moeilijk om je villa zes tot acht maanden van een jaar te verhuren via verschillende boekingsites? Of verhuur je de villa makkelijk het hele jaar? Vallen de rendementen tegen?

 

Ik weet wel dat je in Italie moet oppassen met het aankopen van vastgoed dat je akkoord hebt van de hele familie omdat vastgoed meestal op naam staat van een hele familie.

[Paradocx]

De vastgoedprijzen in Spanje zijn natuurlijk wel interessant tov een paar jaar terug. Toch moet je je afvragen ofdat de huuropbrengsten niet evenredig zijn gedaald.

 

Je merkt al op dat je moet oppassen bij de aankoop van vastgoed in Italië. Let er zeker ook op dat de woning legaal werd gebouwd.

Maw is de woning gebouwd volgens de vergunning.

 

Een ander punt is de kwaliteit van het gebouw in Italië. Neem een specialist onder de arm om te kijken ofdat het gebouw wel veilig is.

 

Italië heeft een rijke geschiedenis aan bouwfraude en gebouwen die gewoon instorten bij een klein windje.

(Mijn vader heeft zo eens flinke problemen gehad toen een ex-eigendom van hem instortte bij een aardbeving en er mensen omkwamen - hij had het gebouw jaren daarvoor al weer verkocht - maar in minder ontwikkelde landen zoals Italïe wordt gelijk een aanhoudingsbevel uitgeschreven voor de huidige en alle voorgaande eigenaren)

 

Als laatste punt wil ik toch meegeven dat vakantiegangers het dikwijls niet te nauw nemen met onderhoud en beschadigingen.

Je zal naast het vinden van huurders ook iemand ter plaatse moeten hebben om de woningen en tuinen te onderhouden en het komen en gaan van de vakantiegangers op te volgen.

 

Een vriend van mij doet praktisch hetzelfde als wat jouw schoonvader wil doen (dan wel in een ander werelddeel).

Spotgoedkoop inkopen en dan verhuren. Doch deze vriend is altijd ter plaatse en volgt de zaken heel strak op.

Hij verdient zijn investering in 5 jaar terug. (Wel geen vakantiewoningen - op een plaats waar de prijzen nog sterker gedaald waren als in Spanje)

 

Veel succes

 

[feddedejong]

Mag ik vragen waar die vriend van jou het doet? En via wat voor kanalen verhuurt hij het? Airbnb, of sites als belvilla ofzo? Of verhuurt hij aan expats?

[Paradocx]

Hij verhuurt aan vaste bewoners. Dit is niet vergelijkbaar met jouw situatie daar het in de US is. De woningen liggen in een grote stad. Meerbepaald kleine appartementen in een complex, waar hij dan heel het complex bezit.

De huurders betalen cash in het begin van de maand. Indien er een probleem is, worden ze er direct uitgezet.

 

Die appartementsbegouwen werden gezet voor de crisis toen de bomen nog tot in de hemel groeiden. Vervolgens bleven deze jarenlang leegstaan. Er was zoveel leegstaand aanbod dat hij zijn stoute schoenen heeft aangetrokken en overal een belachelijk laag bod heeft uitgebracht.

 

Amerikanen zitten toch iets anders in elkaar dan europeanen en nemen sneller hun verlies. Daarnaast zijn de woningen aldaar niet van dezelfde kwaliteit als hier. Jarenlange leegstand en geen onderhoud kunnen veel amerikaanse gebouwen niet echt aan.

 

Het klinkt allemaal mooi, maar het is wel 'high risk'. Daarnaast is de overheid aldaar niet zo vriendelijk voor buitenlandse investeerders als je zou verwachten.

 

Zijn investeringen zijn substantieel, doch niet voldoende om een verblijfsvergunning te bemachtigen.

 

Een paar jaar terug trok je met een leuk bedrag naar daar en werd je met open armen ontvangen. Dat ligt nu enigszins anders.

 

De moraal van het verhaal is dat het voor hem werkt omdat hij er met zijn neus opzit en er zijn job van heeft gemaakt. Hij is iedere dag in de weer om de panden in perfecte staat te houden.

 

De greencard heeft hij op een andere (creatieve) manier moeten bemachtigen.

[feddedejong]

Hij verhuurt aan vaste bewoners. Dit is niet vergelijkbaar met jouw situatie daar het in de US is. De woningen liggen in een grote stad. Meerbepaald kleine appartementen in een complex, waar hij dan heel het complex bezit.

De huurders betalen cash in het begin van de maand. Indien er een probleem is, worden ze er direct uitgezet.

 

Die appartementsbegouwen werden gezet voor de crisis toen de bomen nog tot in de hemel groeiden. Vervolgens bleven deze jarenlang leegstaan. Er was zoveel leegstaand aanbod dat hij zijn stoute schoenen heeft aangetrokken en overal een belachelijk laag bod heeft uitgebracht.

 

Amerikanen zitten toch iets anders in elkaar dan europeanen en nemen sneller hun verlies. Daarnaast zijn de woningen aldaar niet van dezelfde kwaliteit als hier. Jarenlange leegstand en geen onderhoud kunnen veel amerikaanse gebouwen niet echt aan.

 

Het klinkt allemaal mooi, maar het is wel 'high risk'. Daarnaast is de overheid aldaar niet zo vriendelijk voor buitenlandse investeerders als je zou verwachten.

 

Netjes dat hij binnen vijf jaar zijn investering heeft terugverdiend. Ook goed dat je in de US huurders er gelijk uit kan zetten als ze niet betalen, in Nederland kan dat pas na vijf maanden.

 

[Paradocx]

Ik heb er mij ook over verwonderd. Ik vermoed dat er zelfs geen contracten worden opgemaakt.

Hij is wel coulant naar zijn huurders toe. Als ze niet betalen, zal hij eerst kijken naar de reden. Iedereen kan al eens een paar weken in geldgebrek zitten.

 

Maar idd in Nederland zijn huurders erg goed beschermd door de wetgeving.

 

De huurprijzen aldaar zijn hoog, terwijl de koopprijzen laag liggen. De meeste huurders zouden maar al te graag kopen maar kunnen geen lening krijgen.

 

Je moet maar eens wat grafieken van vastgoedprijzen in Florida opzoeken, dan weet je wel waarom banken wantrouwig zijn.

 

Dit zijn heel andere cijfers dan bvb Spanje. In Spanje gaat het nog goed in vergelijking met Florida een paar jaar terug.

 

Daarnaast gaat vastgoed in zuid europa nog vlot van de hand. Welliswaar tegen een lagere prijs, maar er zijn nog altijd tig kopers.

 

In florida krijg je die gebouwen aan niemand meer verkocht de komende jaren. Je moet er dus op rekenen dat je jarenlang huurders kan vinden.

[Paradocx]

5 jaar terugverdientijd is bruto hé.

 

5 jaar huur = aankoop

 

Maar er zijn natuurlijk ook onderhoudskosten en taxen.

[Dennis_van_Dijk]

Maar idd in Nederland zijn huurders erg goed beschermd door de wetgeving.

 

Laten we het er maar op houden dat huiseigenaren aan het verleden van de eigen beroepsgroep te danken hebben dat we in dit land zo'n uitstekende huurbescherming hebben.

 

Ook goed dat je in de US huurders er gelijk uit kan zetten als ze niet betalen, in Nederland kan dat pas na vijf maanden.

 

In Nederland kan dat pas na een gerechtelijk vonnis en alleen uitgevoerd door een deurwaarder.

[geanonimiseerd__]

Misschien mis ik iets maar wat ik hoor is dat het in Spanje helemaal niet goed gaat van de paar mensen die ik ken in verkoop en verhuur van panden.

 

En de verwachting is dat de kans groot is dat er nog een grotere slachting aan zal komen in de nabije toekomst.

 

Voor een leuk rendement en veilig stellen van je hardverdiende muntjes zou ik adviseren niet op 1 paard te gokken en al helemaal niet in vastgoed. Diegenen die denken dat het ergste al voorbij is hebben nog niet door welke tijdbommen er in de wereld economie allemaal beginnen af te lopen.

 

 

[espen]

Misschien mis ik iets maar wat ik hoor is dat het in Spanje helemaal niet goed gaat van de paar mensen die ik ken in verkoop en verhuur van panden.

 

En de verwachting is dat de kans groot is dat er nog een grotere slachting aan zal komen in de nabije toekomst.

 

Voor een leuk rendement en veilig stellen van je hardverdiende muntjes zou ik adviseren niet op 1 paard te gokken en al helemaal niet in vastgoed. Diegenen die denken dat het ergste al voorbij is hebben nog niet door welke tijdbommen er in de wereld economie allemaal beginnen af te lopen.

 

 

 

Ook hier in Spanje geldt de wet van locatie, locatie, locatie. Er is inderdaad heel veel rommel gebouwd op enorm slechte locaties. In de goede jaren werd dat allemaal wel gekocht door voornamelijk Engelsen. En die meuk is nu dan gewoon ook niets meer waard. Maar aan de kust, zeker met zeezicht is vastgoed gewoon een degelijk product.

 

De rommel wordt inderdaad niet meer verkocht, maar goede producten (met een goede prijs) gaan nog steeds goed en snel van de hand. Een huis met een vrije tuin, uitzicht op zee, vrijwel het hele jaar lekker weer, en 2,5 uur vliegafstand van de rest van Europa is toch echt nog wel gewild. Het gaat nu inderdaad minder dan 6 jaar geleden, maar sommige huizen worden dan ook met een korting van 70% aangeboden.

 

Zo verhuur ik zelf mijn oude redelijk ruim (3slk) appartement, gekocht voor hypotheek 560 euro per maand. Die verhuur ik gemiddeld voor 500 euro per week (toeristen) bij een bezetting van 50%. Daar gaan schoonmaakkosten, afschrijving op inrichting, en onderhoud vanaf, maar slecht is het niet 8), en dan doe ik nog niet eens veel aan marketing oid, veelal is de verhuur via via en mond tot mond.

 

Ik zit hier al jaren, en weet inmiddels wel waar je wel en waar je niet moet kopen, als je geïnteresseerd bent in het kopen in de buurt van Marbella, dan kan ik je wel een paar betrouwbare adressen doorgeven. Geen spam, want ik doe zelf iets compleet anders ;)

[feddedejong]

Misschien mis ik iets maar wat ik hoor is dat het in Spanje helemaal niet goed gaat van de paar mensen die ik ken in verkoop en verhuur van panden.

 

En de verwachting is dat de kans groot is dat er nog een grotere slachting aan zal komen in de nabije toekomst.

 

Voor een leuk rendement en veilig stellen van je hardverdiende muntjes zou ik adviseren niet op 1 paard te gokken en al helemaal niet in vastgoed. Diegenen die denken dat het ergste al voorbij is hebben nog niet door welke tijdbommen er in de wereld economie allemaal beginnen af te lopen.

 

 

 

Ook hier in Spanje geldt de wet van locatie, locatie, locatie. Er is inderdaad heel veel rommel gebouwd op enorm slechte locaties. In de goede jaren werd dat allemaal wel gekocht door voornamelijk Engelsen. En die meuk is nu dan gewoon ook niets meer waard. Maar aan de kust, zeker met zeezicht is vastgoed gewoon een degelijk product.

 

De rommel wordt inderdaad niet meer verkocht, maar goede producten (met een goede prijs) gaan nog steeds goed en snel van de hand. Een huis met een vrije tuin, uitzicht op zee, vrijwel het hele jaar lekker weer, en 2,5 uur vliegafstand van de rest van Europa is toch echt nog wel gewild. Het gaat nu inderdaad minder dan 6 jaar geleden, maar sommige huizen worden dan ook met een korting van 70% aangeboden.

 

Zo verhuur ik zelf mijn oude redelijk ruim (3slk) appartement, gekocht voor hypotheek 560 euro per maand. Die verhuur ik gemiddeld voor 500 euro per week (toeristen) bij een bezetting van 50%. Daar gaan schoonmaakkosten, afschrijving op inrichting, en onderhoud vanaf, maar slecht is het niet 8), en dan doe ik nog niet eens veel aan marketing oid, veelal is de verhuur via via en mond tot mond.

 

Ik zit hier al jaren, en weet inmiddels wel waar je wel en waar je niet moet kopen, als je geïnteresseerd bent in het kopen in de buurt van Marbella, dan kan ik je wel een paar betrouwbare adressen doorgeven. Geen spam, want ik doe zelf iets compleet anders ;)

Kun je niet een hogere bezettingsgraad bereiken als je een beetje aan marketing doet of het op sites als belvilla ofzo zet? Heeft je appartement uitzicht op zee? Hoe is gesteld met de kwaliteit van de huizen rondom Marbella? Hoe zit het met belastingen e.d.? Hoelang duurt het om elektriciteit, internet e.d. te regelen?

 

Geef maar wat betrouwbare adressen door. We zijn niet specifiek op zoek naar vastgoed rondom Marbella maar het is wel een interessante omgeving. Ik verwacht wel dat er nog een nieuwe forse economische crisis aan zit te komen en verwacht dat de huizenprijzen nog wel 2 tot 4 jaar kunnen dalen dus we hebben geen haast met kopen.

 

Heeft iemand ervaring met sites als belvilla? Is het makkelijk om je vastgoed te verhuren via dit soort sites? Wat is hun verdienmodel, dus hoe verdienen ze aan jou?

[espen]

bezetting kan wel omhoog, maar het is wel handig als die ook vrij is voor vrienden en familie. Er is dus geen echt behoefte aan. De kosten zijn nu ruim 0.

 

De verhuur sites vragen meestal een percentage, (10%) van de omzet.

Als je hier echt alleen investeringsobjecten zoekt, zou ik eens bij http://www.marbellavastgoed.com kijken, die doen alleen dat soort dingen, en weten daar weer meer van.

[feddedejong]

bezetting kan wel omhoog, maar het is wel handig als die ook vrij is voor vrienden en familie. Er is dus geen echt behoefte aan. De kosten zijn nu ruim 0.

 

De verhuur sites vragen meestal een percentage, (10%) van de omzet.

Als je hier echt alleen investeringsobjecten zoekt, zou ik eens bij http://www.marbellavastgoed.com kijken, die doen alleen dat soort dingen, en weten daar weer meer van.

Zij zullen wel 30% bovenop de oorspronkelijke Spaanse prijs doen.

[espen]

 

Zij zullen wel 30% bovenop de oorspronkelijke Spaanse prijs doen.

 

Je kan het ook allemaal zelf uitzoeken hoe het juridisch en fiscaal allemaal zit, maar een expert kan je die tijd besparen, maar dat kost nou eenvoudig gewoon wat geld. En als je iets verkeerds koopt omdat je niet van alles op de hoogte bent, ben je nog verder van huis. Echter 30% opslag zal wel niet, er zijn zoveel makelaars en adviseurs, dat een dergelijke marge mij niet meer mogelijk lijkt. Maar zoals ik al zei, ik zou het niet weten, maar als je een uitgebreide home cinema installatie in die villa wilt moet je bij mij zijn 8)

[Joost Rietveld]

Ik sluit het topic omdat de relevantie met ondernemen mij ontgaat. Dit is privé beleggen in vastgoed en er zijn afdoende tips gegeven.

Van mij nog een dan: http://www.interchalet-vakantiehuis.nl/

 

Kijk daar maar eens naar het aanbod in de gezochte regio en de bezettingsgraad in het hoogseizoen. Werkt perfect, ben er al vier jaar heel erg tevreden mee in Italië.

 

Groet

Joost

HL admin