financiering bedrijfspand

[pjblok]

Ik ben afgelopen week met m'n ondernemingsplan bij de Abn-Amro geweest.

Ze vonden het er geweldig uitzien en ik had aan alles gedacht maar ..................... wilden toch niet met me in zee.

Ik wil graag een pand met een stuk grond kopen maar de heren van de bank kwamen met een in mijn ogen wel heel bijzondere berekening.

Ze gaven aan dat ze 80% van de vrije verkoopwaarde namen en dáár nog eens 80% van ................

Dat wil dus zeggen dat ze op 64% van de vrije verkoopwaarde gaan zitten en dát noemen ze dan hun zekerheid.

Met andere woorden, ik zat met een gat van ruim 35% en dát wordt door m'n eigen geld niet gedekt.

 

Hebben jullie ook de ervaring dat zulke lage percentages worden gehanteerd voor bedrijfspanden ? (volgens mij krijg je bij een woonhuis 125% van de executiewaarde).

 

Ik heb een beetje het idee dat de Abn er gewoon geen zin in had en omdat ik toch een serieus ondernemingsplan heb gemaakt wilden ze me op een wat minder botte manier afschepen.

 

Het plan gaat nu naar de SNS, Rabo en ING en dan zien we wel wat die ervan zeggen.

Hebben jullie nog tips of misschien andere financiële instellingen die wél op een normale manier een bedrijfspand financieren ?

 

PJ

[Camelot]

 

Het is gebruikelijk dat banken de verstrekkingsnorm drastisch verlagen op het moment dat het om bedrijfspanden/ondernemers gaat.

 

Wat je kunt proberen is ELQ-hypotheken die in dit segment iets meer willen doen. Ze werken op basis van risk based pricing. Aan de hand van het risico wordt de (risico) opslag bepaald m.b.t. de rente. Let wel: ook ELQ-hypotheken haalt slechts de krenten uit de pap!

 

Voor nadere info kijk in onderstaande topics:

https://www.higherlevel.nl/forum/index.php?board=15;action=display;threadid=5623

https://www.higherlevel.nl/forum/index.php?board=15;action=display;threadid=4803

https://www.higherlevel.nl/forum/index.php?board=17;action=display;threadid=4301

 

Succes

 

[pjblok]

dank je voor je reaktie !

 

Ik had zomaar even een hersenspinsel.

Op dit moment heb ik een vaste baan, ben getrouwd (GG) en heb een huis.

Ik zou naar de notaris kunnen gaan en van die gemeenschap van goederen een huwelijkse voorwaarden kunnen maken waarbij ik het huis volledig op naam van mijn vrouw laat zetten (dat stond het voor ons huwelijk ook al).

Vervolgens heb ik geen schulden (hypotheek) meer en kan dus op basis van mijn huidige inkomen het pand financieren.

Daarna zeg ik m'n baan op en start het eigen bedrijf.

 

Wat ik hiermee wil zeggen is het volgende.

Als ik een vaste baan heb en geen schulden dan kan er van alles maar de bank heeft ook dán geen enkele zekerheid dat ik na het afsluiten van de hypotheek of lening ook daadwerkelijk die baan blijf houden.

Mijn werkgever kan mij eruit gooien of ik kan zelf opstappen.

 

Ik geef gewoon eerlijk bij de bank aan wat mijn plannen zijn en kom met een reëel ondernemingsplan.

Mijn risico's zijn laag, ik heb geen leveranciers die mijn faillissement zouden kunnen aanvragen, ik regel alle vergunningen en ontheffingen bij de gemeente, het grootste deel van de lening gaat in onroerend goed zitten (dus niet in onverkoopbare zaken) en áls het toch mis zou gaan dan zou ik de maandlasten zonder problemen kunnen blijven betalen door weer een reguliere baan te nemen.

Ik zie dus niet echt waar ze zo moeilijk over doen.

 

Het zal me werkelijk worst wezen wát de bank graag wil zien.

Ik wil met alle liefde een situatie creëren die aan hun beeld voldoet maar echt eerlijk is het natuurlijk niet.

Als het moet dan ga ik gewoon scheiden, start de zaak op en trouw weer met de vrouw van m'n dromen (volgens mij is er geen bank die je verbiedt om dát te doen ..... toch ?)

 

Ze roepen allemaal om het hardst dat startend ondernemers juist bij hún welkom zijn maar als puntje bij paaltje komt dan willen ze het liefst 100% zekerheid en 98% eigen geld terwijl je 5 minuten na ondertekening een 300% andere situatie kunt hebben (opeens getrouwd, gemeenschap van goederen, baan kwijt etc. etc.)

 

Zijn er mensen die ervaring hebben met dit soort "creatieve" constructies ?

 

PJ

[Edo van Santen]

ik vind dat je zakelijk en privé moet scheiden.

de voorgestelde omweg met GG/hypotheek doet niets maar dan ook niets af aan het standpunt van de bank.

de bank kijkt uitsluitend naar de executiewaarde van het onderpand.

 

kijk ook uit dat je niet met privé vermogen in de zaak stapt. als het misloopt ben je je zaak kwijt maar ook je eigen huis. wel kan je kijken of je zonder onderpand privé geld bij elkaar kunt harken, zonder hypotheek op je privé woning.

 

kijk eens om je heen en kijk of er andere financiers zijn de het gat van 35% willen vullen.

 

zou de eigenaar van het pand het niet voor een bepaalde tijd willen verhuren, zodat je het restant uit je cash flow kunt financieren?

 

lees ook de columns van ties om je te laten inspireren op eeen alternatieve wijze te financieren. de bank is een optie maar die hebben te strakke voorwaarden.

 

als ik nog iets bedenk meld ik me wel weer.

 

succes.

[Merkava]

dank je voor je reaktie !

 

Ik had zomaar even een hersenspinsel.

Op dit moment heb ik een vaste baan, ben getrouwd (GG) en heb een huis.

Ik zou naar de notaris kunnen gaan en van die gemeenschap van goederen een huwelijkse voorwaarden kunnen maken waarbij ik het huis volledig op naam van mijn vrouw laat zetten (dat stond het voor ons huwelijk ook al).

Vervolgens heb ik geen schulden (hypotheek) meer en kan dus op basis van mijn huidige inkomen het pand financieren.

Daarna zeg ik m'n baan op en start het eigen bedrijf.

 

PJ

 

Die vlieger gaat alleen op als jouw vrouw het huis op haar inkomen kan financieren, meestal wordt de financiering op beider naam gezet.

Dat zal dan ook gewijzigd moeten worden , anders sta je nog bij de BKR in Tiel in de boeken.

 

Als je huwlijkse voorwaarden inbouwt kun je het pand ook prive aanschaffen als "hobbyruimte" ;)

Zet het op naam van je vrouw en het bedrijf op naam van jezelf.

 

Scheiden is niet zo'n erg fraaie oplossing als het niet hoeft, anders moet je weer een bruiloftsfeest geven in je nieuwe bedrijfspand ;D

[pjblok]

Het scheiden enzo was natuurlijk maar flauwekul.

Wat me gewoon dwars zit is dat de banken dénken 100% zekerheid te hebben terwijl de situatie direkt na het tekenen veranderd kan worden.

Ze zouden gewoon net even iets verder moeten kijken dan de cijfertjes .... maar ja, dáár zijn het bankiers voor.

 

PJ

[Edo van Santen]

als je de voorwaarden van de bank leest. zie daarin altijd dat gewijzigde omstandigheden terstond aan de bank als hypotheekgever moeten worden gemeld. die vlieger gaat dus niet op.

[Camelot]

als je de voorwaarden van de bank leest. zie daarin altijd dat gewijzigde omstandigheden terstond aan de bank als hypotheekgever moeten worden gemeld. die vlieger gaat dus niet op.

 

Wijzigingen in de arbeidssituatie/salarissfeer hoef je niet door te geven aan de bank. Wil je een bedrijf beginnen dan hoef je ook dit niet door te geven aan de bank.

 

Wijzigingen m.b.t. de bestemming (gebruik) van het onderpand zul je wel moeten doorgeven. Dit kan namelijk direct invloed hebben op de waarde van het onderpand.

Wanneer je een van de geldnemers wilt "verwijderen" dan zul je ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid moeten aanvragen. Voor de bank valt er immers een partij af waarop ze kunnen verhalen. Daarnaast is er ook bij huwelijkse voorwaarden altijd sprake van een beperkte gemeenschap. Deze beperkte gemeenschap betreft met name de echtelijke woning en heeft louter werking op rechtspositie van de gehuwden onderling. (schuldeisers kunnen hier niets mee)

 

[KENDESK]

Ik heb zelf jarenlang voor een bank gewerkt. Het dekkingsverhaal (ca 64%) klopt wel ongeveer. Het gaat hier om de interne dekkingswaarde die de bank koppelt aan jouw financieringsbehoefte. Als de bank echt geloof en vertrouwen heeft in jou als ondernemer, dan zou men bereid moeten zijn om een gedeelte onderdekking voor lief te nemen. Dus proberen bij andere banken heeft zeker zin. Overigens hebben banken intern ook een aantal financieringsmogelijkheden (bijvoorbeeld staatsgarantiekrediet) om het dekkingstekort te verkleinen, vraag daar eventueel naar als ze er niet zelf mee komen....

Succes.