Mondelinge overeenkomst?!?

[elainemanpl]

Beste Allemaal,

 

Via de website van de Horeca Makelaar zag ik dat een cafetaria bij ons in de buurt te koop staat. Ik ben in contact gekomen via hun website, heb mijn adres en telefoonnummer ingevuld om meer informatie op te vragen. Zodoende heb ik drie bezichtigingen gehad. De vraagprijs was zo hoog dat wij meteen hadden gezegd dat doen wij niet. Tijdens de onderhandeling heb ik gezegd voor de helft van de prijs wil ik het wel proberen. De Makelaar heeft een kort gesprek met de verkopers gehad en tot mijn grote verbazing zijn ze ermee akkoord gegaan. Ik heb hun een hand gegeven. Bij thuiskomst heb ik alles op een rijtje gezet en ik kom tot de conclusie dat de risico's voor ons toch te groot zijn, omdat de omzet te laag is. De volgende ochtend kreeg ik al de koopovereenkomsten e.d. toe gemaild. Op dezelfde dag heb ik de makelaar meteen gemaild dat wij helaas moeten afhaken omdat de risico's te groot zijn.

Daarbovenop kunnen wij het financieel ook niet opbrengen omdat een vriend van ons zich heeft teruggetrokken. Eerst zal hij ons het geld lenen namelijk. Al vrijwel meteen krijg ik antwoord van de makelaar dat het niet mogelijk is want ik heb mondeling akkoord gegeven en ik heb de verkopers een hand gegeven en dit geldt ook als handtekening.

 

De vraag van mij is, geldt een handdruk als handtekening? Er is toch een bedenktijd van drie dagen? Wat kan de gevolgen van mij zijn in dit geval? Ik heb geen overeenkomsten getekend, zij hebben geen gegevens van mij behalve adres en mobiel nummer.

 

Hoor graag jullie deskundige adviezen! Alvast bedankt!

 

 

 

 

[P Oreel]

Wat een vervelende situatie zeg!

 

Ik heb je post aandachtig gelezen, klopt het dat ik het goed samenvat als volgt:

Jij hebt gezegd in de trant: 'Leuk pand, vraagprijs is nu te hoog maar voor de helft van de prijs wil ik het wel doen!'

Waarop (na overleg met client) een wederzijdse acceptatie is uitgesproken.

 

Hierbij is formeel gesproken een mondelingen overeenkomst ontstaan. Maar als het gaat om een verkoop overeenkomst van een pand schrijft de wet explicitet voor dat de koop bekrachtigd moet worden middels een schrifftelijke overeenkomst.

 

Bron: http://www.wetrecht.nl/de-mondelinge-overeenkomst/

 

Verder heb ik snel uitgedoktert dat je geen wettelijke bedenktermijn hebt op een zakelijke overeenkomst, je kunt je eventueel nog beroepen op misleiding en bedrog.

 

Het beste dat je zo snel mogelijk kunt doen, is een aangetekende brief opstellen en deze naar de makelaar sturen. Hierin schrijf je dat je wilt afzien van de koop.

Haal eventueel aan dat je, je misleid voelt door de ontstanten situatie en je nog in de onderhandelingsfase waant.

Haal eventueel ook aan dat je van mening bent dat de koop pas bekrachtigd is wanneer er schriftelijk een overeenkomst is gesloten. Wees eventueel wel bereid om een 'annuleringsclousele' te betalen tot een X bedrag ter vergoeding van zijn gedane tijd.

Geef de makelaar tien dagen om te reageren en/of te bevestigen.

 

Succes ermee! Laat je ook nog even weten hoe het is afgelopen?

 

En misschien hebben andere ondernemers er wel een andere (jurdische) blik op, ik blijf het volgen.

[elainemanpl]

Beste P Oreel,

 

Bedankt voor je reactie.

Het gaat hier om het overnemen van een cafetaria, het pand wordt gehuurd.

Geldt dat ook dat het bekrachtigd moet worden middels een schriftelijke overeenkomst?

 

[Ido van der Gragt]

Beste Elaine,

 

Een mondelinge overeenkomst is geldig, zolang geen wettelijk voorschrift bestaat dat dit anders is (BW3:37). De drie dagen waarop jij je beroept geldt alleen voor woningen die niet voor beroep of bedrijf worden gekocht (BW7:2).

 

Dit is een situatie die in makelaarsland wel vaker voorkomt. Vaak gaat het uiteindelijk alleen om schadevergoeding voor niet nakoming overeenkomst. Je kan dan ook niet schrijven dat je afziet van de overeenkomst, want dan impliceer je dat er een overeenkomst is.

 

In de praktijk is het moeilijk voor de tegenpartij om te bewijzen (met getuigen) dat er een geldige overeenkomst bestaat. Je zal dus meteen moeten aangeven dat er geen overeenkomst bestaat. Ook kan er pas een geldige overeenkomst bestaan als deze met voldoende bepaaldheid is omschreven (BW3:84).

 

Mijn advies: Zoek meteen juridische hulp, anders ga je fouten maken die je verder in dit moeras laten zinken.

 

Succes,

Ido van der Gragt

[ChinaTradeConsult]

 

Dit is een situatie die in makelaarsland wel vaker voorkomt. Vaak gaat het uiteindelijk alleen om schadevergoeding voor niet nakoming overeenkomst. Je kan dan ook niet schrijven dat je afziet van de overeenkomst, want dan impliceer je dat er een overeenkomst is.

 

 

Correct. Je kunt beter schrijven dat je van verdere ONDERHANDELINGEN afziet.

[mmint]

Wie heb je een hand gegeven? De makelaar en de verkopers?

 

Zo te lezen is er sprake van een overeenkomst en wil je er om voor jou moverende redenen weer vanaf. Je bent drie keer langs geweest, je hebt een voor jou acceptabele prijs genoemd en de verkoper ging akkoord. Dan ben je dus niet meer aan het onderhandelen. Waarschijnlijk heb je het in eerdere bezoeken ook al over de prijs gehad en is dit het eind van de onderhandelingen. Je hebt geen bedenktijd en zo te lezen sta je niet echt sterk bij het ontkennen van de overeenkomst. (Mogelijk draaide er zelfs een beveiligingscamera mee bij je laatste bezoek?)

 

Hebben jullie het niet over ontbindende voorwaarden gehad? Bv. inzake de financiering? Zonder ook maar iets op papier valt lastig aan te tonen wat er precies is overeengekomen, maar ik kan me voorstellen dat de verkoper na drie bezoeken en onderhandelingen wel enige compensatie verlangt van jouw plotselinge terugtrekking. De makelaar wil vast ook vergoeding voor zijn werk.

 

Juridische hulp is misschien wel op z'n plaats, maar wellicht geldt dat gezien de bewijsbaarheid net hard voor de verkopende partij. Niemand (behalve de juristen) is gebaat bij een rechtzaak, dus hebben jullie er beiden baat bij om er onderling uit te komen.

[P Oreel]

..

Het gaat hier om het overnemen van een cafetaria, het pand wordt gehuurd.

Geldt dat ook dat het bekrachtigd moet worden middels een schriftelijke overeenkomst?

 

Nee, er is alleen een duidelijke bepaling voor koop van een woning. (Ook wel logisch want eigendomsoverdracht is niet geregeld door 'even de sleutel over te dragen')

 

Een huurovereenkomst, in zoverre er spraken is dat er een overeenkomst is aangegaan, valt onder het 'zakelijke verkeer'. Aannemelijk is ook dat je niet op de juiste wijze bent geinformeerd over de algemene voorwaarden van het makelaarskantoor, dit geeft in een jurdische strijdt ook weer kansen.

 

Zoals door anderen is duidelijk gemaakt, als je zelf een brief gaat opstellen let wel goed hoe je het e.e.a. gaat verwoorden dat er nooit een overeenstemming (dus overeenkomst) is ontstaan. Misschien is het allerslimste nog om deze door een jurist op te laten stellen en op zijn briefpapier te versturen. (Bijna) geen enkel bedrijf heeft zin in een jurdische strijdt, tenzij het echt benadeeld is.

 

We schetsen nu alleen op het verkapte beeld dat je ons hebt gegeven, kun je misschien duidelijker zijn hoe het traject is verlopen?

Wie heb je een hand gegeven? De makelaar en de verkopers?

En belangrijker nog, wat is daarvoor gezegd.

Jij zegt: 'Voor de helft doe ik het!' en rijkt daarmee de hand uit, ja dan mag het makelaarskantoor logisch gewijs er van uitgaan dat er een overeenkomst tot stand komt.

Wanneer je na een gesprek rondom tafel geen concrete afspraken hebt gemaakt, en uit beleefdheid een hand geeft nadien en ze een fijne dag wenst. Is dit pure bedrog en misleiding.

 

Alhoewel het vreemd is, dat de makelaar een -redelijk belangrijke overeenkomst- laat berusten op een mondelinge toezegging.

[JvdP]

Op de eerste plaats is een mondelinge overeenkomst ook vrijwel niet te bewijzen. Verder is er nog wel een verschil dus interesse tonen en je positief uitspreken tot daadwerkelijk een handdruk en je akkoord geven. Naast dat is er naar mijn idee ook een verschil tussen het bestellen van een gerecht in een restaurant (=juridische handeling) en het overnemen van een bedrijf. Je neemt niet even een bedrijf over.

 

Dit is vaak een langlopend traject waarbij je ook een due diligence onderzoek uitvoert, onderhandelingen voert, veel contact hebt etc. Wel heel belangrijk om zorgvuldig te zijn in je communicatie en vooral ook schriftelijk correspondentie opnemen. Elk mogelijk risico uitsluiten en altijd aangeven dat je in een onderzoeksfase zit.

[elainemanpl]

Bedankt voor jullie reacties! Ik heb inmiddels de makelaar gesproken hij gaat een ontbindingscontract opstellen. Hopelijk is het dan opgelost. Natuurlijk moet ik wel de makelaarskosten betalen...pufff...