Hypotheek voor best aardig draaiende freelancer?!?

[Jochem vd H]

Hallo,

 

Ik ben sinds een aantal jaar freelancer/zelfstandig ondernemer (kunstmanagement) en woon/werk in een ontzettend fijn huis dat in het bezit is van mijn ouders. Sinds een aantal jaar is de bovenverdieping in onderhuur, inkomsten gaan naar mij.

Als ik hier wil blijven wonen, wat ik graag wil, zal ik het pand van mijn ouders moeten kopen. Dit zal binnen een jaar of twee moeten gebeuren, in elk geval vóór het moment dat mijn vader met pensioen gaat (is iets fiscaals, de hypotheek staat bovenop de hypotheek van hun eigen huis).

Ongeveer 1,5 jaar geleden heb ik een waardebepaling laten doen: het pand was toen EUR 100.000,- waard MET huurder, als ik deze zou laten vertrekken (wat niet volstrekt onmogelijk is), zou het EUR 130.000,- waard zijn.

 

Ik denk dat ik het huis van mijn ouders zal kunnen kopen voor 120.000,-, een 'familieprijs' dus. Ik heb EUR 20.000,- eigen vermogen. Mijn idee is nu mijn ouders 10.000,- contant te betalen en naar de bank/hypotheker te stappen met de andere 10.000,-, en te vragen daar 100.000,- bij te leggen.

 

Ik kan daarbij de volgende cijfers overleggen:

 

totaal bruto inkomen/winst uit onderneming:

2001 € 23.152

2002 € 21.453

2003 € 30.402

2004 € 36.241 prognose!

 

netto besteedbaar inkomen:

2001 € 19.454

2002 € 17.275

2003 € 21.794

2004 € 26.741 prognose!

 

Deze cijfers rollen uit mijn eigen xsl-sheetjes cq belastingformulieren; geen officieel accountantswerk dus

Nog een opm: ik heb me onlangs een AOV aangemeten (maar weet niet hoe lang ik die ga houden)

 

Nu dan mijn vraag: met welke valkuilen dien ik ivm het geschetste plan rekening te houden? En hoe zou ik die mogelijkerwijs kunnen pareren?

Ik zie zelf als mogelijke obstakels:

- de bank zegt: u bent freelancer, dus u krijgt geen lening

- de bank zegt: u bent freelancer én doet aan onderhuur – dat is nog veel erger

- de bank zegt: uw inkomen is uberhaupt te laag om voor een lening van 100.000,- in aanmerking te komen..

- de bank zegt: die cijfers zien er wel leuk uit, maar moeten toch echt door een accountant gecertificeerd worden

- ??

 

Andere vraag: bij welke bank(en) maak ik de meeste kans op een positieve reactie?

 

 

 

 

Wie kan suggesties doen/kent iemand in een vergelijkbare situatie?

 

Heel veel dank voor elke reactie alvast!

 

 

 

Jochem

 

[Merkava]

Je ouders kunnen borg staan voor een deel of voor het gehele bedrag.

Verder is er de mogelijkheid om belastingvrij een bepaald bedrag te schenken aan kinderen, als ze daar voor open staan c.q. aan toe zijn.

Je kunt het mischien het beste kopen inclusief huurder omdat dat het de prijs drukt.

 

Ik zou me niet al te druk maken, gewoon een goede hypotheekadviseur zoeken en dan lukt het wel.

 

[Jochem vd H]

dank voor je post!

 

> Je ouders kunnen borg staan voor een deel of voor het gehele bedrag.

 

wat zijn voor hen dan de consequenties?

 

> Verder is er de mogelijkheid om belastingvrij een bepaald bedrag te schenken aan kinderen

ligt moeilijk; niet zo bespreekbaar; ik heb 3 zusjes..

 

> een goede hypotheekadviseur

 

welke bijvoorbeeld?

 

Jochem

 

 

[Edo van Santen]

een veilig uitgangspunt is dat je maximaal 3 keer je jaarinkomen als hypotheek neemt.

als je daar iets boven gaat, is dat niet zo erg, mede gegeven het feit dat je inkomsten verkrijgt uit de onderhuurders.

 

dus dit moet wel mogelijk zijn.

 

ga maar eens langs de www.hypotheker.nl, dan kan je je daar laten voorlichten.

[Glassie]

De vraag is natuurlijk of je een normale prijs voor het huis moet betalen omdat je ouders het geld nodig hebben óf dat je ouders geld genoeg hebben en wellicht een voorschot op de erfenis fiscaal aantrekkelijk naar jou over willen hevelen.

 

Wat betreft de garanties voor de hypotheek, lijkt me dat de hypotheekverstrekker kijkt hoe zeker de markt is waarin je actief bent. In mijn (nog durende :( ) studietijd heb ik als voormalig telemarketeer regelmatig afspraken met hypotheekadviseurs moeten "verkopen" en daarbij was toen een criterium bij zelfstandigen dat ze vijf jaar "goed" moesten draaien.

 

Wat betreft de hypotheekadviseur kan je natuurlijk eens beginnen bij je bank.

[Jochem vd H]

een veilig uitgangspunt is dat je maximaal 3 keer je jaarinkomen als hypotheek neemt.

als je daar iets boven gaat, is dat niet zo erg, mede gegeven het feit dat je inkomsten verkrijgt uit de onderhuurders.

dus dit moet wel mogelijk zijn.

 

is 'jaarinkomen' dan 'bruto jaarinkomen'? (dus: winst uit onderneming?)

[Jochem vd H]

óf dat je ouders geld genoeg hebben en wellicht een voorschot op de erfenis fiscaal aantrekkelijk naar jou over willen hevelen.

zeker geld genoeg.. toch in 1e instantie niet genegen hiertoe (vanwege de zusjes dus -- oneerlijk enzo, ik werd toch altijd al voorgetrokken :) )

 

> daarbij was toen een criterium bij zelfstandigen dat ze vijf jaar "goed" moesten draaien.

 

mmm... ik draai 3 jaar goed

[Camelot]

Gezien je winstcijfers lijkt mij het hypotheekbedrag in principe wel haalbaar. Maar....Je bent ondernemer en er is sprake van gedeeltelijke verhuur. Dat je over een periode van drie jaren cijfers kunt overleggen is in ieder geval wel voldoende. Men gaat dan uit van het gemiddelde over deze jaren.

 

Om bij het eerste te beginnen: Omdat je ondernemer bent is de kans groot dat de verstrekkingsnorm drastisch naar beneden gaat. Normaal gesproken kun je een hypotheek krijgen tot circa 125% van de executiewaarde van de woning. (uitzonderingen daargelaten) Bij ondernemers worden banken overdreven voorzichtig en verlagen ze dit veelal tot maximaal 100% van de executiewaarde. Aangenomen dat (inclusief waardestijging) de huidige waarde in verhuurde staat momenteel € 106.000,00 bedraagt kun je hier een executiewaarde hanteren van circa € 92.220,00. Dit is het bedrag wat je bij de meeste banken maximaal zou kunnen lenen. Het verschil zul je zelf bij moeten leggen. Wanneer je de woning voor € 120.000,00 zou kunnen kopen zal de totale financieringsbehoefte (overdrachtsbelasting, notariskosten e.d.)circa € 130.800,00 bedragen. Dit impliceert dat je € 38.580,00 aan eigen middelen in zult moeten brengen.

 

V.w.b. de verhuur is het de vraag of de bank dit accepteert. Soms wel, soms niet. Dit valt niet direct te zeggen en zul je moeten overleggen met de bank. Ze zijn er in ieder geval niet zo happig op. Wanneer jij de hypotheeklast onverhoopt niet meer kunt betalen, dan zal de bank uiteindelijk over gaan tot een executieverkoop. Wanneer er dan ook nog huurders zijn dan wordt dit erg lastig.

 

Het feit dat je over een AOV beschikt werkt alleen maar in je voordeel. De bank weet dan in ieder geval dat er bij arbeidsongeschiktheid een minimaal inkomen is.

 

Wanneer je ouders borg gaan staan voor jouw hypotheek dan worden ze feitelijk mede hoofdelijk aansprakelijk voor de lening. De bank zal dan willen toetsen aan de hand van inkomen of vermogen of ze dit daadwerkelijk kunnen "dragen"

 

Succes

[Jochem vd H]

dit is waardevolle informatie

 

Aangenomen dat (inclusief waardestijging) de huidige waarde in verhuurde staat momenteel € 106.000,00 bedraagt kun je hier een executiewaarde hanteren van circa € 92.220,00.

 

 

 

executiewaarde is dus lager dan gewone waarde?

 

 

[Jochem vd H]

'de verstrekkingsnorm' - dat woord zocht ik!

 

had steeds al het idee dat dát een groter probleem zou zijn dan op te brengen maandlasten oid - die vallen bij zo'n relatief klein bedrag waarschijnlijk mee

mbt bijkomende kosten: het huis staat voor 1/100 op mijn naam (overdrachtsbelasting vervalt); geen makelaar (want ouders--kind); scheelt misschien

je lijkt me met de 10.000,- extra financieringsbehoeft aan de hoge kant te zitten, hoewel dat meer gevoel dan kennis van zaken is

 

of ik nu EUR 30.000,- of EUR 40.000,- zelf zou moeten opbrengen: ik heb het allebei (nog) niet !

 

conclusie: die verstrekkingsnorm moet worden opgerekt!

het lijkt me zaak daarvoor om daarom een zo groot mogelijke mate van 'zekerheid' naar banken toe uit toe stralen

 

is die conclusie juist?

 

heeft iemand suggesties welke gegevenheden mbt mijn situatie hierin als 'sterk' zouden kunnen worden gepresenteerd? ikzelf denk aan:

- de genoemde AOV

- veel verschillende opdrachtgevers (minder afhankelijkheid)

- ouders borg staan... maar als het niet echthoeft, dan liever niet

- 400 bruto huurinkomsten per maand

- een solide pak aantrekken als ik naar de bank ga..??

 

maar serieus: de manier van presenteren, bijvoorbeeld alle ciifers overzichtelijk bij elkaar, is toch ook bij zoiets belangrijk?

 

 

alle tips en ideeen heel welkom, dit is bijzonder leerzaam

 

 

 

 

 

Jochem

[Camelot]

mbt bijkomende kosten: het huis staat voor 1/100 op mijn naam (overdrachtsbelasting vervalt); geen makelaar (want ouders--kind); scheelt misschien

je lijkt me met de 10.000,- extra financieringsbehoeft aan de hoge kant te zitten, hoewel dat meer gevoel dan kennis van zaken is

 

Naar mijn mening vervalt de overdrachtsbelasting niet wanneer je het resterend deel van de woning in eigendom verkrijgt. Wel is het zo dat wanneer de woning middels een schenkingsconstructie overgedragen wordt, de overdrachtsbelasting gesaldeerd wordt met het te betalen schenkingsrecht. Ofwel, je hoeft in dat geval geen schenkingsrecht en overdrachtsbelasting te betalen. Ik zal dit voor de zekerheid even nakijken in mijn wetboeken.

 

conclusie: die verstrekkingsnorm moet worden opgerekt!

het lijkt me zaak daarvoor om daarom een zo groot mogelijke mate van 'zekerheid' naar banken toe uit toe stralen

is die conclusie juist?

 

Je conclusie is juist, alleen het uitstralen van de zekerheid is voor de bank echter niet voldoende.

 

heeft iemand suggesties welke gegevenheden mbt mijn situatie hierin als 'sterk' zouden kunnen worden gepresenteerd? ikzelf denk aan:

- de genoemde AOV

 

Ik had reeds aangegeven dat dit in je voordeel werkt.

 

- veel verschillende opdrachtgevers (minder afhankelijkheid)

 

Dit zal uit je jaarcijfers blijken als het goed is. De bank wil in ieder geval alle cijfers van de afgelopen drie jaren zien. Hierbij kijken ze ook naar de toename van het EV. Laat deze cijfers opstellen en samenstellen door een goede boekhouder. Een accountant hoeft niet...(drukt de winstcijfers teveel ;))

 

- ouders borg staan... maar als het niet echthoeft, dan liever niet

 

Dit is m.i. een hele goede optie. Wanneer je ouders hieraan mee willen werken, verwacht ik weinig problemen en zal de verstrekkingsnorm naar boven kunnen.

 

- 400 bruto huurinkomsten per maand

 

In hoeverre een bank dit mee wil nemen in het verhaal kan ik niet direct zeggen. De ING en ELQ-hypotheken gaan hier wel soepeler mee om.

 

- een solide pak aantrekken als ik naar de bank ga..??

 

Hmmm...zolang je maar niet in boxershort en badslippers verschijnt.. ;D

 

Veel succes!

[Jochem vd H]

hartelijk dank voor je uitgebreide reactie gert jan!

ik weet mijn vrienden al aardig te verbluffen terminologie als verstrekkingsnorm en exeutiewaarde

 

ik ga op zoek naar een goede maar goedkope boekhouder, in Utrecht, en laat deze mijn cijfers hardmaken

als iemand een tip heeft, graag

ik zal hieromtrent ook een post doen in een andere afdeling van dit uitmuntende forum

 

 

Jochem

 

[RemkoS]

Hallo Jochem,

 

Ik heb een soortgelijke vraag voorgelegd aan mijn account manager bij de ABN Amro en kreeg toen een informele toezegging dat bij een eventuele aanvraag ook gekeken zou worden naar opleidingsniveau (en dus arbeidskansen) en eerdere werkervaring. Wellicht kan dit voor jou ook van toepassing zijn.

Je zou eens met ze kunnen praten en dan vragen wat voor eisen ze hieraan stellen.

Suc6

 

RemkoS

[Arnout Mostert]

In principe kan je ongeveer 4x je bruto jaarsalaris lenen voor een huis.

Als je meer dan drie jaar (en in jouw geval een duidelijke opgaande lijn in inkomen) als zelfstandige werkt zien banken je als serieuze ondernemer.

 

Ik kan je aanraden met de RABObank te gaan praten, zij zijn niet alleen de grootste hypotheekverstrekker van NL maar ook niet zo moeilijk.

 

Standaard wordt in een levensverzekering die in de hypotheek verwerkt zit het verschil tussen aankoopwaarde (hypotheekbedrag) en executiewaarde afgedekt door de bank, daar betaal je gewoon premie voor.

 

Tegenwoordig kan je samen met de hypotheek bij de bank een arbeidsongeschiktheidsclausule meenemen in je hypotheek die ervoor zorgt dat een deel of de gehele hypotheek is veilig gesteld als je tijdelijk of voor langere tijd niet (geheel) geschikt bent te werken.

 

Direct geld contant aan je ouders betalen voor het huis is voor jou erg ongunstig.

a. je leent het niet in de hypotheek en betaald dus minder rente en dus kan je die rente niet aftrekken maar dat is een soort vestzak broekzak principe.

b. een bank ziet graag dat je als (kleine) zelfstandige eigen geld in je woning steekt en dus vinden ze het heel aardig als jij bijvoorbeeld de kosten koper (bijna 10% van de aankoopsom) voor je rekening neemt.

 

Let wel dat alle kosten die gepaard gaan met de aankoop van je huis (taxatie, bouwtechnische keuring en notaris) aftrekbaar is van de belasting.

 

Afsluit provisie is altijd onderhandelbaar..... meestal kan het ook wel voor de helft van wat ze als eerste zeggen dat het is.

 

Let goed op de rente. Een hypotheek opdelen in twee delen is het gunstigst. 1. een aflossingsvrij deel (je lost niet af, betaald wel rente en hebt dus ook de rente aftrek. Na 30 jaar looptijd heb je nog steeds diezelfde schuld maar dat is na zoveel jaar geldontwaarding niet veel meer) 2. een spaar of meegroei variant. Je spaart of belegt de premie die je betaald naast de rente. De rente is aftrekbaar en je premie zorgt ervoor dat door spaarrente of aandelenkoersstijging (en telkens weer inleggen) je je doelkapitaal (de hoogte van de lening) binnen de looptijd haalt. Bij meegroei varianten kan de looptijd variëren omdat niet van te voren is vast te stellen hoeveel je potje gaat groeien. Kan dus eerder bereikt zijn dan 30 jaar maar ook niet op tijd, dan heb je een stukje restschuld.

 

Als je aangiften (en uiteindelijk definitieve aanslagen) kan overleggen hoeft daar niet per se een accountant aan te pas te komen. Meestal vinden banken het wel prettig een winst/verlies rekening te zien. Daarin staat namelijk ook wat de passiva en activa van de onderneming is en of er schulden of vorderingen zijn.

 

Banken eisen een taxatierapport, dat moet je dus laten maken. Vraag aan je bank wie ze dat graag laten doen, vaak weten ze ook wel een "goedkoop" adresje.

 

Dat geldt ook voor een Notaris. Notarissen hanteren geen vaste prijzen meer, je hypotheekadviseur (liever geen "onafhankelijke" want die willen vooral een hypotheek aan jou verkopen waar zij veel provisie van vangen) weet wel een notaris die niet duur is maar wel degelijk.

 

Succes

Arnout

[Jochem vd H]

Dag Arnout,

 

je schrijft

 

> In principe kan je ongeveer 4x je bruto jaarsalaris lenen voor een huis.

 

ik neem aan dat het dan om een gemiddelde gaat?

 

qua bruto inkomen zit ik inmiddels op zo'n soort rijtje:

 

2001   € 23.152

2002   € 21.453

2003   € 30.402

2004   € 43.000

 

het liefst zou ik dus dat eerste jaar in de presentatie van cijfers naar de bank niet meenemen... dat krikt het gemiddelde nogal op..

 

 

groet,

Jochem

 

 

[Arnout Mostert]

Beste Jochem,

Je inkomen stijgt maar een bank gaat waarschijnlijk niet je cijfers van een aantal jaar geleden niet meenemen in de berekening. Als je een goed verhaal hebt met de redenen van de stijging en je kan min of meer aantonen dat die stijgende lijn ook blijvend is zal dat eerste jaar zeker niet van veel invloed hoeven te zijn op het "gemiddelde". Ik zou zeggen, trek gewoon de stoute schoenen aan en ga met (je eigen) een bank praten. Ze kunnen vrijblijvend de boel eens voor je doorrekenen.

Ik wens je succes!

 

Groet,

Arnout

[Camelot]

De afdeling commercie had mij een hypotheek offerte verstrekt en die had ik ook al getekend. Ik ben mijn huis op basis van die gegevens gaan kopen, het biedproces in dus... Toen ik het voorlopig koopcontract al had getekend kreeg ik een telefoontje van de afdeling fiattering... de hypotheek gingen ze ineens op basis van de door mij verstrekte gegevens NIET verstrekken... Nou kan dat eigenlijk helemaal niet als er al een offerte is getekend, dat is immers een bindende overeenkomst

 

Helaas blijft een offerte een vrijblijvende aanbieding van de bank. Bij een hypotheekofferte heeft de bank nog geen "leveringsplicht" Wanneer de bank een schriftelijke acceptatieverklaring heeft afgegeven dan wordt dit anders. Let wel, ook dan kan de bank zich terugtrekken. De offerte en acceptatie wordt gebaseerd op de feitelijke omstandigheden ten tijde van de aanvraag. Wijzigen deze omstandigheden voor het passeren van de hypotheekakte, (je neemt een lening op, raakt baan kwijt o.i.d.) dan ben je verplicht dit bij de bank aan te geven, en kunnen ze de zaak alsnog afblazen. Als toekomstig hypotheekgever (schuldenaar) ben je ook niet verplicht om de hypotheek af te nemen na het tekenen van de offerte. Dit wordt anders wanneer je te maken krijgt met een verlengingsvoorstel i.v.m. geldigheid offerte en rente. Bij dit voorstel van de bank teken je dan ook dat je daadwerkelijk de hypotheek af gaat nemen.