Huurcontract winkel opgezegd: moet ik opleveren in de oorspronkelijke staat?

[mva1980]

Hallo allemaal,

 

Ik heb de huur van mijn winkel opgezegd, eind april loopt mijn overeenkomst af. Ik heb de winkel en het huurcontract 3 jaar geleden overgenomen (dmv een allonge op de bestaande overeenkomst met de vorige eigenaresse)

 

De vorige eigenaresse heeft de winkel behoorlijk aangepakt, ze heeft de vloer geëgaliseerd & er een houten vloer overheen laten leggen, de oude tegelmuur voorzien van houten panelen en het open keukenblok netjes weggewerkt. Het pand is er daardoor een stuk beter uit gaan zien.

 

Het contact met mijn huurbaas is altijd goed geweest maar sinds ik heb opgezegd kan ik hem slecht bereiken. Afgelopen week heeft hij via de makelaar die probeert het pand te verhuren aangegeven dat ik het pand in de oude staat moet opleveren en alles er weer uit moet slopen. Ik heb hem geprobeerd te contacten maar hij reageert niet.

 

Ik heb de oorspronkelijke overeenkomst erbij gepakt en er staat dat het pand casco verhuurd is met daarbij een aantal specificaties wat er onder casco verstaan wordt (keukenblokje, toilet, glas in lood ramen, verwarming middels CV) Voorgenoemde items zijn nog exact hetzelfde als bij de start van de overeenkomst. Er staat nergens vermeld dat het pand weer casco opgeleverd moet worden. Het is mij dus sowieso onduidelijk wat er op basis van deze overeenkomst afgedwongen kan worden.

 

Toch ben ik alvast wat informatie in gaan winnen en ik heb een aantal dingen gelezen maar kan nergens de juridische onderbouwing vinden, ik hoop dat jullie mij kunnen helpen met onderstaande stellingen;

* omdat ik een overeenkomst over genomen heb en zelf geen aanpassingen gedaan heb kan mijn huurbaas niet afdwingen dat ik het in de oorspronkelijke staat terug breng

* omdat het pand er beter uit ziet dan de oorspronkelijke staat waarin het verhuurd is kan een huurbaas niet eisen dat het in de oorspronkelijke staat moet terug gebracht worden omdat er sprake is van een verbetering (hier is voor particulieren jurisprudentie van maar zakelijk kan ik niets vinden)

 

Ik kijk uit naar jullie advies en reacties.

 

Hartelijke groet,

Martine

[Roel J]

* omdat ik een overeenkomst over genomen heb en zelf geen aanpassingen gedaan heb kan mijn huurbaas niet afdwingen dat ik het in de oorspronkelijke staat terug breng

Nee dat klopt niet, of je zelf de aanpassingen doet of niet is irrelevant.. Jij hebt een bestaand contract overgenomen en dat gebeurd met alle rechten en verplichtingen die in het contract staan, aangevuld de afwijkingen die zijn overeengekomen in het allonge. zolang daar niet instaat dat je alles mag laten zitten zul je het pand moeten opleveren zoals het contractueel gehuurd is.. en dat is casco gehuurd met omschrijving wat onder dat casco valt.. in principe moet alles wat niet beschreven staat er dan uit. de geegaliseerde vloer maak jeuiteraard niet weer ongelijk maar aanpassingen aan de keuken en de vloerbedekking (houten vloer) zal er in principe uit moeten.. omdat het niet tot het casco behoord.

 

 

 

* omdat het pand er beter uit ziet dan de oorspronkelijke staat waarin het verhuurd is kan een huurbaas niet eisen dat het in de oorspronkelijke staat moet terug gebracht worden omdat er sprake is van een verbetering (hier is voor particulieren jurisprudentie van maar zakelijk kan ik niets vinden)

Gelukkig heb je zelf het onderscheid al gezien.. wat voor particulieren geld is vrijwel nooit te vertalen naar zakelijke situaties.. dus nee ook al zijn het in jou ogen verbeteringen.. die regel gaat niet op..

 

Voor zakelijk panden geld dat ze vaak voor meerdere doeleinden gebruikt kunnen worden, een schoenwinkel heeft heel andere inrichtingseisen dan een banketbakkerij om die reden worden zakelijke panden meestal vrij kaal opgeleverd voor verhuur..

Je zult dus echt met de verhuurder in overleg moeten of bepaalde aanpassingen mogen blijven zitten en of je ze mag aan bieden aan de volgende huurder (zo die er is op moment dat jij eruit moet)

Als het pand leegkomt is de kans groot dat de verhuurder het pand toch vrijwel leeg / cascp terug wil om niet het risico wil lopen zelf op te draaien voor de kosten om het pand geschikt te maken voor de volgende huurder..

Je ziet het vaker als eerste zet van de verhuurder dat ze complete naleving eisen op casco oplevering (en andere voorwaarden van het contract), als de verhuurder er nu voor kiest om via de makelaar te communiceren dan vraag je gewoon of de makelaar eens langs wil komen om te bekijken of er niet een aantal zaken behouden kunnen worden.. vaak als men de verbeteringen ziet denkt men er anders over..

 

Persoonlijk kan me voorstellen dat een mooie houtenvloer zonde is om te verwijderen als die er nog goed uit ziet en met een relatief goedkope onderhoudsbeurt (schuren en lakken) nog jaren mee kan.maar ja als de volgende huurder liever een natuurstenen vloer heeft.. tsja.. dan heb je pech..

De aanpassingen aan het keukentje komen zoals je het beschrijft wel over als verbetering die een beetje onzinnig is om te verwijderen..

 

 

ik denk dus niet dat je de verhuurder tot veel kunt dwingen en je dus echt via praten n onderhandelen eruit moet komen.

[mva1980]

Dank voor jouw snelle reactie Roel!

 

Ik ben het helemaal met je eens dat je er in overleg uit moet komen alleen wordt er nergens op gereageerd.

 

Uiteraard snap ik dat voor iedere huurder de wensen anders zijn maar m.b.t. de keuken en de houten vloer zou ik zelf als verhuurder een andere keuze maken. Zeker als er nog geen huurder is. Maar goed, dat staat los van de zakelijke overeenkomst dus hier zal ik het mee moeten doen.

 

Hartelijke groet & een fijn weekend,

Martine

[Bazzio]

ik ben het volledig (weer) met Roel eens!

 

het is tegenwoordig niet ongebruikelijk dat je een dergelijke vloer mag laten liggen in afwachting wat een volgende huurder wil, het gebeurt te vaak dat er onnodig gesloopt wordt.

Mijn huidige verhuurder (CBRE) laat dergelijke aanpassingen er juist in zodat ze de ruimte makkelijk als pop-up store kunnen verhuren.

indien de nieuwe huurder de vloer niet wenst zal jij de oude helaas moeten verwijderen.

[Perry76]

Een goede tip van Roel om met de makelaar contact op te nemen. Wellicht is communicatie dan wel mogelijk.

Succes.

[mva1980]

Dank voor jullie aanvullingen!

 

De makelaar stapt regelmatig bij me binnen met kijkers (onaangekondigd) en ik heb het al een aantal keren besproken met de hem maar er wordt voet bij stuk gehouden. (zonder argumentatie)

 

De volgende keer zal ik het nogmaals bespreken en als het standpunt zo blijft dan zal ik de daarbij neer moeten leggen.

 

Fijne zondag,

Martine

 

 

[henkh]

Je bespreekt het nu allemaal mondeling of telefonisch? Als je daar niet verder mee komt is het zaak om ook alles schriftelijk vast te leggen. Zeker als beide heren niet reageren in ieder geval een aangetekend schrijven er uit doen met het verzoek hoe ze het pand opgeleverd willen hebben.

 

Op korte termijn doen want je moet ook nog eens de tijd hebben om het uit te voeren.

 

 

[RT....]

Het kan zich ook nog de moeite lonen om contact op te nemen met de vorige huurder. Wellicht dat deze de aanpassingen heeft gedaan in overleg (en akkoord) met de verhuurder.

 

Zie overigens deze uitspraak waarin expliciet werd opgenomen dat het gehuurde na beëindiging van de overeenkomst weer in casco-staat moest worden opgeleverd. De rechter oordeelde desondanks dat de verhuurder door de aanpassingen van huurder ongerechtvaardigd verrijkt is en aan huurder een vergoeding voor het aangebrachte moet betalen.

 

Een uitspraak waaraan ik overigens niet teveel gewicht wil toekennen, maar zo zie je maar dat het geen uitgemaakte zaak hoeft te zijn.

 

 

[Roel J]

Als er een geschil en tot een rechtzaak komt is het zelden een uitgemaakte zaak, de rechter weegt naast de wetten ook andere zaken mee op basis van redelijkheid en billijkheid. maar ja voorlopig is het zover nog niet en zal het ook niet komen..

 

Dus ook hier geld voor elke ondernemer je hoeft niet alles te accepteren maar laat je wel goed informeren.

 

Wat ik me nog bedacht is dat foto's van hoe het was ook nog wel kunnen helpen bij het overtuigen van een verhuurder en makelaar.. Ik ken 2 verhalen waar de verhuurder zelf toch ook minder enthousiast was toen hij de "oude staat" zag en alsnog bepaalde veranderingen accepteerde.

 

 

aan de andere kant kan de verhuurder ook gewoon legitieme argumenten hebben om casco oplevering te vragen, bijv. omdat nu het pand toch leeg komt er gelijk een renovatie / verbouwing plaats kan vinden en werkzaamheden uitgevoerd kunnen / moeten worden die niet kunnen als er een huurder in zit.

 

[ajos]

Hallo allemaal,

 

Ik heb de huur van mijn winkel opgezegd, eind april loopt mijn overeenkomst af. Ik heb de winkel en het huurcontract 3 jaar geleden overgenomen (dmv een allonge op de bestaande overeenkomst met de vorige eigenaresse)

 

De vorige eigenaresse heeft de winkel behoorlijk aangepakt, ze heeft de vloer geëgaliseerd & er een houten vloer overheen laten leggen, de oude tegelmuur voorzien van houten panelen en het open keukenblok netjes weggewerkt. Het pand is er daardoor een stuk beter uit gaan zien.

 

Het contact met mijn huurbaas is altijd goed geweest maar sinds ik heb opgezegd kan ik hem slecht bereiken. Afgelopen week heeft hij via de makelaar die probeert het pand te verhuren aangegeven dat ik het pand in de oude staat moet opleveren en alles er weer uit moet slopen. Ik heb hem geprobeerd te contacten maar hij reageert niet.

 

Ik heb de oorspronkelijke overeenkomst erbij gepakt en er staat dat het pand casco verhuurd is met daarbij een aantal specificaties wat er onder casco verstaan wordt (keukenblokje, toilet, glas in lood ramen, verwarming middels CV) Voorgenoemde items zijn nog exact hetzelfde als bij de start van de overeenkomst. Er staat nergens vermeld dat het pand weer casco opgeleverd moet worden. Het is mij dus sowieso onduidelijk wat er op basis van deze overeenkomst afgedwongen kan worden.

 

Toch ben ik alvast wat informatie in gaan winnen en ik heb een aantal dingen gelezen maar kan nergens de juridische onderbouwing vinden, ik hoop dat jullie mij kunnen helpen met onderstaande stellingen;

* omdat ik een overeenkomst over genomen heb en zelf geen aanpassingen gedaan heb kan mijn huurbaas niet afdwingen dat ik het in de oorspronkelijke staat terug breng

* omdat het pand er beter uit ziet dan de oorspronkelijke staat waarin het verhuurd is kan een huurbaas niet eisen dat het in de oorspronkelijke staat moet terug gebracht worden omdat er sprake is van een verbetering (hier is voor particulieren jurisprudentie van maar zakelijk kan ik niets vinden)

 

Ik kijk uit naar jullie advies en reacties.

 

Hartelijke groet,

Martine

De wet zegt (art. 7:224 BW), dat oplevering aan het einde van de huurperiode dient plaats te vinden conform de beschrijving die aan het begin van de huurperiode heeft plaatsgevonden. Als een dergelijke beschrijving niet heeft plaatsgevonden (er is geen proces-verbaal van de toestand van het pand opgemaakt bij aanvang van de overeenkomst), dan wordt verondersteld dat je aan het eind van de huurperiode het pand oplevert in de zelfde staat als aan het begin van de huur.

 

Staat er in de overeenkomst "casco" dan dien je in principe dus ook weer casco op te leveren (maar wat "casco" inhoudt, daar verschillen de meningen ook nog eens over, dus als huurder is het altijd verstandiger om aan te dringen op het opmaken van een proces-verbaal bij aanvang van de huur).

[mva1980]

Dank voor de aanvullingen. Bij deze de terugkoppeling op jullie vragen:

 

De vorige eigenaresse is naar het buitenland vertrokken en heeft door een ongeval hersenschade opgelopen dus dat is momenteel geen optie om informatie vandaan te halen.

 

Tot nu toe wordt er door de verhuurder niet gereageerd om mijn mails. Ik zal morgen nog een keer concreet mailen om foto's van de originele staat en het anders via een aangetekend schrijven vragen.