Bedrijfspand kopen als eenmanszaak

[isomis]

Ik sta op het punt een nieuwbouw bedrijfspand te kopen. Op dit moment ben ik een zzp'er / eenmanszaak.

 

Op het moment dat ik het pand koop, dien ik het tot mijn ondernemingsvermogen te rekenen. Daarna mag je btw, investeringsaftrek en dat soort zaken toepassen.

 

Als ik nou over 10 jaar zeg: ik stop ermee, pand is al afbetaald vanuit de onderneming. Hoe zit het dan met het pand? Het liefst heb ik hem dan natuurlijk in box 3. Bij een BV begrijp ik dat als je iets naar privé wilt overhevelen dat je dan de belastingdienst moet gaan betalen.

 

Hoe zit dit bij een eenmanszaak waarbij ik de rechtspersoon ben? Ik wil namelijk wel de vrijheid hebben om het te kunnen verhuren / verkopen zonder dat ik met gigantische kosten kom te zitten.

[Ron van der Kolk]

Ik sta op het punt een nieuwbouw bedrijfspand te kopen.

Waarom?

 

(Dat kan van belang voor de antwoorden, omdat er nogal wat fiscale gevolgen zijn zoals je al opmerkt. Het is vanuit die gevolgen dan ook de vraag of het wel verstandig om een bedrijfspand te kopen in plaats van te huren.)

 

[isomis]

Ik betaal nu bijna 6000 euro aan huur per jaar.

 

De gedachten was dat ik nu kosten bespaar en altijd het pand aan een andere eigenaar kan verhuren. Echter ik ga steeds verder twijfelen of deze argumenten gelden bij een zakelijk pand.

 

Ik breng er eigen vermogen in.

 

 

[4711]

Als ik nou over 10 jaar zeg: ik stop ermee, pand is al afbetaald vanuit de onderneming. Hoe zit het dan met het pand? Het liefst heb ik hem dan natuurlijk in box 3.

 

Zo werkt het natuurlijk niet.

 

Hij (pand) wordt niet ineens vanuit box 1 naar box 3 getoverd, omdat jij "ik stop ermee" zegt.

 

[ronaldinho]

Bij staking van de onderneming gaan in beginsel alle vermogensbestanddelen over naar privé (lees: doorgaans box 3), tegen de werkelijke waarde op dat moment. Het verschil tussen die werkelijke waarde op dat moment en de boekwaarde (de waarde zoals op dat moment op de balans staat), valt in de stakingswinst.

 

Niet van belang is of je nog een schuld in verband met het pand hebt: dat heeft geen invloed op de winst.

 

Over dat verschil moet worden afgerekend, maar er bestaan wel wat mogelijkheden om de (directe) belastingheffing te beperken. Denk aan de stakingswinstvrijstelling en aan de stakingslijfrente. Voor dat laatste heb je dan wel contanten nodig, tenzij je je onderneming verkoopt en bij de koper een lijfrente bedingt, maar dat is vaak niet heel handig. Probleem bij een pand dat je niet verkoopt, is dat je vooral stenen bezit en geen bankbiljetten.

 

Als je het pand na staking aanhoudt in afwachting van een geschikt moment om te verkopen, dan is er geen sprake van een sfeerovergang naar box 3. Het pand blijft dan ondernemingsvermogen totdat je daadwerkelijk verkoopt, of totdat je besluit er definitief iets anders mee te doen. Dat betekent dat je het afrekenmoment met de belastingdienst daarmee (beperkt) kunt uitstellen.

 

Let wel, de gevolgen bij staking zijn uiteraard maar een onderdeeltje van de beslissing om (al dan niet zakelijk) te kopen of niet. Er zijn nog meer fiscale overwegingen en uiteraard ook niet-fiscale. Een eigen pand kost ook geld, zelfs al heb je geen financiering nodig. Financieren met eigen geld betekent immers dat je dat geld niet in andere (lucratievere) zaken kunt steken. Interessant wordt het overigens als je besluit het pand gedeeltelijk voor je onderneming te gebruiken en tegelijkertijd gedeeltelijk aan een derde te verhuren. Er ontstaat dan (doorgaans) keuzevermogen, waardoor je (eenmalig, bij aanschaf) moet kiezen of je het pand geheel of gedeeltelijk in je onderneming wil hebben of in privé. Dat maakt de afweging wellicht weer een stukje ingewikkelder.

[isomis]

Volgens mij zijn dit de opties:

 

Privé kopen en verhuren aan je onderneming

Via de eensmanzaak kopen

Vastgoed BV oprichten en daarmee het pand kopen en verhuren aan de eenmanszaak

 

Natuurlijk wil ik de beste optie die rekening gaat houden met een toekomst waarbij het pand is afbetaald.

 

Daarnaast vraag ik mij af of het wel verstandig is om eigen vermogen in te brengen. Aangezien je privé vermogen gaat verplaatsen naar je bedrijf.

[ronaldinho]

Privé kopen en verhuren aan je onderneming

Je kunt niet aan jezelf verhuren. Wat mogelijk wel kan, is het pand als privévermogen aanmerken, mits sprake is van keuzevermogen (als je het pand alleen voor je onderneming gebruikt, is sprake van verplicht ondernemingsvermogen en kom je automatisch bij de volgende optie uit).

Via de eenmanszaak kopen

meest gebruikelijke situatie

Vastgoed BV oprichten en daarmee het pand kopen en verhuren aan de eenmanszaak

Dat kan, maar de vraag is of dat een nuttige optie is. Het brengt nogal wat administratieve lasten met zich mee.

Natuurlijk wil ik de beste optie die rekening gaat houden met een toekomst waarbij het pand is afbetaald.

Afbetalen van de schuld heeft geen (direct) effect op de belastingheffing. Die schuld vogt overigens de etikettering van het pand, dus als het pand zakelijk is, is de schuld dat ook en is de rente aftrekbaar.

Daarnaast vraag ik mij af of het wel verstandig is om eigen vermogen in te brengen. Aangezien je privé vermogen gaat verplaatsen naar je bedrijf.

Waarom zou dat niet verstandig zijn? Privé houden kan voordeliger zijn als je bijvoorbeeld een grote waardestijging verwacht, maar vaak is zakelijk zo slecht nog niet.

[JTConsultancy]

isomis wat heb je nu uiteindelijk gedaan? Ik zit namelijk met dezelfde idee, maar ik weet alleen niet hoe dit fiscaal / belasting technisch is.

[odeon]

3 uur geleden, JTConsultancy zei:

isomis wat heb je nu uiteindelijk gedaan? Ik zit namelijk met dezelfde idee, maar ik weet alleen niet hoe dit fiscaal / belasting technisch is.

 

Dit is een draadje van 2,5 jaar oud, dus vraag me af of je nog antwoord krijgt van @isomis.

Misschien dat je jouw situatie kunt voorleggen. Kunnen we daar naar kijken.