vakantiewoning kopen via onderneming voor zakelijke doeleinden

[Frb]

Geachte leden,

 

Omdat ik wat hulp/advies kan gebruiken met een vraagstuk hoop ik een beroep te mogen doen op jullie expertise.

 

De situatie is als volgt; Na jaren een drukke onderneming te hebben gerund heb ik besloten mijn onderneming te stoppen en voor een andere invulling van mijn leven te kiezen.

 

Mijn huidige bedrijf wordt verkocht en ik wil mij gaan richten op een nieuw businessmodel waarbij het ontstressen van mijn klanten(mindset/advies) een belangrijke rol gaan spelen. Hiernaast zal ik ook grotendeels voor onze kinderen gaan zorgen aangezien mijn vrouw graag haar carrière nastreeft.

 

Naast de verkoop van wat producten zal ik veel diensten leveren.

 

In mijn businessplan ga ik uit van een inspirerende omgeving en veel buitenactiviteiten. Om dit goed uit te kunnen voeren en een stukje extra inkomsten te genereren overweeg ik om een vakantiewoning aan te schaffen zodat ik ook accommodatie/overnachtingen kan aanbieden.

 

Na wat geneuzel in de voor en nadelen kom ik tot de volgende voorlopige conclusie:

 

Voordelen:

 

* Alle kosten waaronder makelaarskosten, VVE, Gemeentelijke heffingen, Onderhoud zijn aftrekbaar.

* De woning komt op de balans te staan en niet in box 3 (geen VMR).

 

Nadelen:

 

* De verhuur van de woning is met 6% btw belast.

* Over de meerwaarde van de woning bij verkoop is winstbelasting verschuldigd.

 

Bij bovenstaand ook rekening houdend dat kosten zoals VVE en Gemeentelijke heffingen geen btw bevatten welke dus enkel de winst drukken.

 

Ook is waard te vermelden dat wij woonachtig zijn nabij de vakantiewoning en we deze dus nooit privé zullen gebruiken.

 

 

Aangezien het niet mijn doelstelling is om hoge winsten te behalen maar vooral om meer voldoening te halen uit mijn leven en datzelfde voor mijn klanten te realiseren bestaat de kans dat ik onder de 1345,- jaarlijks te betalen btw uitkom.

 

Veranderd dit nog iets aan de zaken als ik (in het beginsel) gebruik zou willen maken van de K.O.R.?

 

Ik zie uit naar jullie feedback, bvd!

 

[Jasper S.]

Met kor moet je goed uitkijken, ivm met verhuur onroerend goed:

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/btw/onroerende_zaken/verhuur_onroerende_zaak/belaste_verhuur/kiezen_voor_belaste_verhuur

 

Ik vind persoonlijk dat die 6% btw bij de voordelen en niet bij de nadelen moet staan.

Het scheelt je klanten een hoop geld, als je het hoge tarief zou moeten rekenen.

[odeon]

Als de vakantiewoning 100% zakelijk wordt gebruikt is er ws geen sprake van een keuze, maar verplicht ondernemingsvermogen.

 

Maar je kunt je ook op het standpunt stellen dat de vakantiewoning los staat van je onderneming en dan is het een vermogensbestanddeel dat in box 3 wordt belast.

Niet per se gunstiger omdat dan uitgegaan wordt van een fictief rendement en de exploitatiekosten niet aftrekbaar zijn.

 

Voor de heffing van de btw maakt het niets uit. In beide gevallen is de verhuur belast met 6% btw.

[Roel J]

Met de omstandigheden die je beschrijft

- een vakantiewoning kopen

- wat artikelen en diensten verkopen

- onder de KOR grens blijven

- je hoeft niet zo nodig (veel) winst te maken, helpen is belangrijker.

 

Vraag ik me af of je voor de inkomstenbelasting wel als ondernemer gezien gaat worden.

 

Wat verwacht je aan omzet en winst te gaan maken per jaar?

en waarom denk je dat je onder de KOR grens blijft?

 

Als je bedenkt dat diensten onder 21% btw vallen dan zit je bij een saldo van ca 8000 euro aan omzet-kosten al boven de KOR grens en diensten leveren over het algemeen vrij weinig kosten op dus al bijna bij een dergelijke omzet. zelfs als je een bescheiden tarief als coach rekent van 50 euro dan heb je het 160 uur per jaar om 8000 euro omzet te halen. Als dat allemaal 2 daagse events zijn krijg je dus per jaar 10-20 klanten die een nachtje komen slapen

 

Dat leunt wel erg richting een betaalde hobby, waarbij de aanschaf van een vakantiewoning van minimaal enkele tienduizenden euro's en misschien ruim boven een ton niet echt een zakelijke keuze lijkt. ofwel leidt (Door de jaarlijkse kosten van een vakantiewoning) tot een structureel verliesgevende activiteit.

 

 

 

[Frb]

Dank voor alle reacties!

 

@odeon; waardevolle link, thanks, dit is dus ook iets wat ik me afvraag, zoals te lezen valt bij de BD vervalt het recht op KOR bij btw-belaste verhuur, maar gaat dit ook op in mijn geval waarbij de woning een onderdeel is van een complexere onderneming..?

 

@ Roel J: Klopt zoals jij het beschrijft en deze reacties krijg ik meer vanuit de hoek van bevriende ondernemers, meestal is hoge winsten maken wel een/het uitgangspunt :-)

 

Nu is mijn bedrijfsplan wellicht ook gericht op een stuk "weldoen" omdat dit iets is waar ik mij nu goed bij voel dat wil niet zeggen dat het niet uit kan groeien tot een businessmodel met meer resultaat, al dan niet omdat dit ook voor mijn levensonderhoud noodzakelijk wordt.

 

Ik wil mij de aankomende tijd ook gaan richten op een stuk zelfstudie d.m.v. het lezen van boeken en volgen van cursussen, deze uren zijn dan niet betaald, kosten eventueel zelfs geld maar zijn wel geïnvesteerde uren in mijn bedrijf.

 

Is mijn resultaat bepalend om als ondernemer gezien te blijven worden? Het lijkt mij dat de hoeveelheid uren die ik in mijn bedrijf stop i.c.m. met een duidelijke bedrijfscultuur het uitgangspunt is maar misschien vergis ik mij?

 

Als het resultaat een uitgangspunt is, wat ben ik dan totdat ik voldoende winst heb behaald en wat als dit mij niet gaat lukken?

 

 

[Cosara]

... meestal is hoge winsten maken wel een/het uitgangspunt

"Als u alleen een heel kleine winst hebt of structureel verlies lijdt, is het niet aannemelijk dat u winst gaat maken. Er is dan geen sprake van een onderneming."

 

Ik wil mij de aankomende tijd ook gaan richten op een stuk zelfstudie d.m.v. het lezen van boeken en volgen van cursussen, deze uren zijn dan niet betaald, kosten eventueel zelfs geld maar zijn wel geïnvesteerde uren in mijn bedrijf.

"Als u erg veel tijd aan een activiteit besteedt zonder dat dat rendement oplevert, is er meestal geen sprake van een onderneming. U moet daarentegen wel voldoende tijd aan uw werkzaamheden besteden om deze rendabel te maken."

 

Als het resultaat een uitgangspunt is, wat ben ik dan totdat ik voldoende winst heb behaald en wat als dit mij niet gaat lukken?

"Als er geen sprake is van ondernemerschap voor de inkomstenbelasting of van een dienstbetrekking, maar als u wel werkzaamheden verricht die rendabel zijn, geniet u inkomsten uit overig werk. U bent dan bij ons bekend als 'resultaatgenieter'. Uw resultaat wordt berekend alsof u ondernemer bent. Maar u hebt geen recht op bepaalde faciliteiten, zoals de zelfstandigenaftrek, willekeurige afschrijving of de investeringsaftrek."

 

Met minimalistisch ondernemen loopt u tegen andere problemen aan dan u doorgaans gewend bent. Om het een kans van slagen te geven zou ik persoonlijk de KOR als businessmodel vergeten, maar daar bent u waarschijnlijk zelf ook wel achter gekomen.

 

Met de vriendelijke groeten van Nedzhibe

[Frb]

@cosara,

 

Vriendelijk dank voor de uitgebreide reactie.

 

Ik begrijp dat het goed is rekening te houden met het gezien worden als ondernemer door BD, ik had verwacht dat de input en voorgenomen stappen hier vanzelfsprekend toe zouden leiden..

 

De beste optie is m.i. dan ook om de KOR te vergeten en in te spelen op een extra verdienmodel, hier heb ik nog wel wat ideeën voor dus ik zal ze eens gaan verwerken in mijn prognose!

 

Nu heb ik ook wel de gewoonte om, uit bescherming, uit te gaan van een minimaal resultaat om mezelf niet "rijk te rekenen" in de praktijk pakt dit (gelukkig) vaak beter uit.