Verhuurder garagebedrijf gaat renoveren, verhuispremie en afkoopsom?

[Miriam87]

Hallo,

 

Mijn man heeft een garage bedrijf.  Nu heb we het bericht gekregen dat de woningbouw van ons huurpand over 2 a 3 jaar de wijk wil gaan renoveren.

Nu ga ik er vanuit dat de woningbouw ons een vervangend huurpand moet aanbieden waar we ons kunnen vestigen of ons moet uitkopen. Aan de huurders van de woningen boven ons is al een bedrag beloofd van rond de 5000 euro als verhuispremie. Wij willen geen vervangend huurpand omdat we sowieso niet in deze buurt willen blijven wonen/werken. En omdat wij onze bron van inkomsten verliezen, gaan we er vanuit dat de verhuispremie ook hoger is dan die van de bewoners. Klopt dit?

Nu is mijn vraag, wat kunnen we verwachten wanneer we in gesprek gaan met de woningbouw? Hoe kunnen we ons zo goed mogelijk voorbereiden?

 

Alvast hartelijk bedankt.

 

Miriam

[Norbert Bakker]

Beste Miriam, allereerst welkom op Higherlevel

 

Dit lijkt me een vraag voor een specialist; wellicht weet Frank v C hier meer over? 

 

Inhoudelijk: een verhuisvergoeding is een vergoeding voor de kosten van verhuizing, niet voor derving van inkomen

 

Hamvraag lijkt mij - als semi-leek - of er een passende vervangende locatie kan worden aangeboden. Zo ja, dan is de derving beperkt tot het verschil in inkomen op de oude locatie versus de nieuwe. Kan geen vervangende locatie worden aangeboden, dan zal de uitkoopsom inderdaad hoger moeten zijn. Dat jullie niet willen verhuizen omdat je toch niet in deze buurt wil blijven wonen en werken speelt daarin dus geen rol (maar kan op jullie initiatief uiteraard wel onderdeel zijn of worden van onderhandelingen) 

Maar nogmaals: dat is mijn lekenopinie (op basis van ervaringen met bedrijfsschade en afkoopsom huurcontract garagebedrijven na totaal verlies van de locatie als gevolg van brand) 

 

[Frank v C]

Beste Miriam,

 

Niet geheel mijn specialisme (dat is bouwrecht en algemeen verbintenissenrecht), maar een uitnodiging van Norbert doet natuurlijk wonderen.

 

Een bedrijfsruimte is iets anders dan woonruimte. Er is minder bescherming dan bij een woning.

 

Het gaat om een locatie-gebonden bedrijfsruimte (ambachtsbedrijf) (7:290 bedrijfsruimte). Dat geeft wel de hoogst mogelijke beschermingsgraad voor bedrijfshuur. Maar dat is nog altijd minder dan voor een woning.

 

Deze huur kent enkele fase's. Normaliter eerst een periode van 5 jaar, dan weer 5 jaar. De mogelijkheid voor de verhuurder om op te zeggen na deze tweede periode (dus na 10 jaar) is makkelijker. Anders dan bij de renovatieregeling voor woonruimte, volgt geen belangenafweging of de toets of een huurder een vervangend huurobject kan verkrijgen. Na de eerste 5 jaar is lastig voor de verhuurder. Tussentijds is nagenoeg onmogelijk - voor beide partijen -.

Wat jullie kunnen verwachten hangt af van in welke fase van het huurcontract jullie zitten. Maar als jullie niet in deze buurt willen blijven wonen/werken, dan is er geen derving van inkomen (want die zou toch al stoppen). Ook zie ik voor een vergoeding van derving van inkomen geen juridische grondslag.

 

Recht op vervangend pand lijkt niet aan de orde (juridisch niet en jullie hebben geen interesse), verplaatskosten dus ook niet.
Al met al is het niet een "meevaller" dat de woningbouw toevallig gaat renoveren en diverse mensen een afkoopsom geeft. Misschien dat de woningbouw zo aardig is om (volgens mij onverplicht) een bedrag toe te kennen, maar het is natuurlijk onduidelijk of ze dat ook doen.
Wel is er het recht om de volle huurperiode uit te zitten van de resterende huurperiode. (tot de 10 jaar). Eerder stoppen kan niet afgedwongen worden, maar met wederzijds goedvinden natuurlijk wel afgekocht)

 

In bedrijfsruimte huur zitten diverse specifieke zaken. Er is minder dwingend in de wet geregeld dan bij woningen. Het contract is belangrijk. Het is casuistiek.

Het beste om voor te bereiden is je eigen contract erbij te nemen, looptijd en dergelijke. Kijk op internet, er zijn veel juristen/advocaten die blogs hebben staan met veel informatie op dit gebied.

[Roel J]

 

4 uur geleden, Miriam87 zei:

Wij willen geen vervangend huurpand omdat we sowieso niet in deze buurt willen blijven wonen/werken. En omdat wij onze bron van inkomsten verliezen, gaan we er vanuit dat de verhuispremie ook hoger is dan die van de bewoners. Klopt dit?

 

Hoger is geen zekerheidje.. misschien moet je per saldo wel betalen.. Geen idee hoe lang jullie daar als garagebedrijf al zitten en welke maatregelen al zijn genomen. Maar garagebedrijven laten nog wel eens vervuilde grond of bouwpuin achter.. met al die olie en andere stoffen die er verwerkt worden.

Misschien zijn jullie een modern bedrijf waar alles tiptop geregeld is, dat kan ik aan de openingspost niet zien natuurlijk

 

Zoals Frank al aangeeft. zakelijke verhuur is een heel andere tak van sport. De vergoeding aan de bewoners is helder, volgens mij zijn daar binnen de branchevereniging van wondingbouwcooperaties gewoon richtlijnen voor. ken de bedragen niet.. Maar kosten van een verhuizing (meestal binnen dezelfde gemeente) zijn goed in te schatten, ook kosten voor nieuwe vloerbedekking, behang en gordijnen, of in elk geval een bijdrage daarin is niet lastig te berekenen.

 

Bij een onderneming wordt veel zakelijker gekeken.. Als je heel oude spullen hebt staan krijg je daar geen vergoeding voor want dat spul was toch aan vervanging toe dus kun je dat mooi combineren met je verhuizing..

Heb je net een nieuwe hypermoderne brug laten plaatsen en is die diep in de grond verankerd en kost het verplaatsen 10.000 euro die je nooit kunt terugverdienen. dan heb je bij een "gedwongen verhuizing" onder een contract voor onbepaalde tijd goede kans dat dat vergoed moet worden danwel uitonderhandeld kan worden. loopt je contract af heb je pech, ze mogen opzeggen. en dan is het weer jou probleem...

 

Kortom de vergelijking met particuliere bewoners is niet mogelijk, maar als er sprake is van een vergoeding zal je bij een bedrijf al wel snel op hogere bedragen zitten maar niet omdat daar standaard regels voor zijn

[Miriam87]

Hartelijk bedankt voor jullie snelle antwoorden. Ons contract loopt inderdaad al langer dan 10 jaar, aangezien we het huidige contract van de vorige eigenaar hebben overgenomen. Gelukkig zitten er kelders onder ons pand, dus van grondvervuiling is geen sprake. We gaan een rechtsbijstandverzekering aanvragen, zodat we over een paar maanden daar ook advies kunnen inwinnen. En ik denk dat we serieuzer moeten gaan nadenken over onze toekomstplannen om te verhuizen. Uit jullie antwoorden komt naar mijn idee naar voren dat er maar een kleine kans is dat we een verhuispremie gaan krijgen. En als we die krijgen dan is dat waarschijnlijk geen groot bedrag. In ieder geval niet de moeite waard om onze plannen nog een paar jaar voor uit te stellen. Heel erg bedankt voor jullie hulp