Jump to content
  • Welcome to HigherLevel, the Dutch business forum

    Do you have a business question, do you want feedback on your business plan or do you want to advise others? Then you are at the right place at a higher level. Here entrepreneurs come together to take each other to the next level.
    Ask your question, get a quick answer and share your experiences with entrepreneurs. The moment it suits you!
    During the day, evening and weekend 24/7 free advice and exchange of experience with entrepreneurs who understand!
Wirwar

gevolgen overtreding huurbeding particuliere hypotheek

Recommended Posts

Tot mijn kennissenkring behoort een hypotheekadviseur die met het volgende verhaal kwam. Wanneer je als huiseigenaar een particuliere hypotheek hebt met standaard huurbeding en standaard beding van niet verandering bestemming, inrichting en gedaante van het onderpand, kun

je gerust je huis verbouwen en een of meerderde appartementen gaan verhuren. Je moet de huurders wel een zgn. ontruimingsverklaring laten tekenen voor het geval de bank erachter komt en moeilijke vragen gaat stellen. Daar zouden banken altijd genoegen mee nemen.

Ik heb er diverse juristen (afzonderlijk) naar de casus laten kijken en deze kwamen tot de volgende, uiteenlopende uitspraken.

1. als de banken er al achter komen, doen ze niets tenzij de huiseigenaar

financieel in gebreke blijft; de huurders krijgen ze er immers toch uit

als ze dat per se zouden willen, zowel op grond van de

ontruimingsverklaring als op grond van de omstandigheid dat het in de

hypotheekakte opgenomen huurbeding de positie van de huurders

zwak maakt.

2. de banken gaan wel degelijk tot executie over zodra ze erachter

komen. De hypotheekakte en de algemene voorwaarden geven hen

daar immers de ruimte voor. Alleen al in het Arrondissement

Amsterdam zou meer dan de helft van de openbare verkopen om

andere redenen zijn geïnitieerd dan wanbetaling.

3. de banken kunnen alleen tot executie overgaan bij wanbetaling; indien

dat niet het geval is, zetten ze subtielere middelen in om van de

contractbreuk plegende eigenaar/verhuurder af te komen:

ze dwingen de eigenaar tot omzetting van zijn goedkope particuliere

hypotheek in een zakelijk krediet dat ze opzettelijk zo duur maken

dat ook de huurpenningen dit niet kunnen compenseren, om op deze

wijze de eigenaar richting een faillissement te duwen (lees: op

executie van het onderpand af te sturen).

4. zie 3., maar dan acties van de bank gericht op herstel van de

oorspronkelijke situatie, oftewel: de bank gaat de huurders eruit

zetten, waarbij de afkoop van de huur voor rekening van de eigenaar

is (dwingend recht maakt de ontruimingsclausule nietig).

 

Zeer verwarrend allemaal. Iemand enig idee hoe de vork werkelijk in de steel zit ? Er schijnt geen jurisprudentie over te bestaan omdat een hypotheekakte de kracht van een vonnis heeft en dus geen tussenkomst van de rechter vereist is, dus gaat het om een ervaringsgegeven.

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Tot mijn kennissenkring behoort een hypotheekadviseur die met het volgende verhaal kwam. Wanneer je als huiseigenaar een particuliere hypotheek hebt met standaard huurbeding en standaard beding van niet verandering bestemming, inrichting en gedaante van het onderpand, kun

je gerust je huis verbouwen en een of meerderde appartementen gaan verhuren. Je moet de huurders wel een zgn. ontruimingsverklaring laten tekenen voor het geval de bank erachter komt en moeilijke vragen gaat stellen. Daar zouden banken altijd genoegen mee nemen.

 

Formeel gezien is deze stelling niet juist. Als hypotheekgever ben je akkoord gegaan met de bepalingen van de hypotheekakte waarin het huurbeding is opgenomen. Ofwel, je bent overeengekomen met de hypotheeknemer de woning NIET zonder zijn/haar toestemming te verhuren. Je komt je afspraken dus niet na.

 

1. als de banken er al achter komen, doen ze niets tenzij de huiseigenaar

financieel in gebreke blijft; de huurders krijgen ze er immers toch uit

als ze dat per se zouden willen, zowel op grond van de

ontruimingsverklaring als op grond van de omstandigheid dat het in de

hypotheekakte opgenomen huurbeding de positie van de huurders

zwak maakt.

 

Over het algemeen beginnen banken pas met een onderzoek nadat is gebleken dat de hypotheekgever niet aan zijn financiële verplichtingen kan voldoen. Ik merk hierbij op dat nietigheid conform de bepalingen van Art. 3:264 BW slechts ingeroepen kan worden indien dit niet in strijd is met dwingend wettelijke bepalingen betreffende het huurrecht. Daarnaast kan de nietigheid niet worden ingeroepen indien de huurovereenkomst ten tijde van het vestigen van het hypotheekrecht reeds bestond. Zeker in deze tijd van oversluiten naar andere geldverstrekkers lopen de geldverstrekkers een extra risico.

 

2. de banken gaan wel degelijk tot executie over zodra ze erachter

komen. De hypotheekakte en de algemene voorwaarden geven hen

daar immers de ruimte voor. Alleen al in het Arrondissement

Amsterdam zou meer dan de helft van de openbare verkopen om

andere redenen zijn geïnitieerd dan wanbetaling.

 

Dit is niet mijn ervaring maar de grondslag van deze beredenering is m.i. juist. Je levert een wanprestatie dus wordt de lening opeisbaar. De bank kan eisen dat je de overeenkomst nakomt en tot ontruiming van de huurders overgaat.

 

3. de banken kunnen alleen tot executie overgaan bij wanbetaling; indien

dat niet het geval is, zetten ze subtielere middelen in om van de

contractbreuk plegende eigenaar/verhuurder af te komen:

ze dwingen de eigenaar tot omzetting van zijn goedkope particuliere

hypotheek in een zakelijk krediet dat ze opzettelijk zo duur maken

dat ook de huurpenningen dit niet kunnen compenseren, om op deze

wijze de eigenaar richting een faillissement te duwen (lees: op

executie van het onderpand af te sturen).

 

Formeel gezien kan verhuur zonder toestemming in veel gevallen een reden zijn om de geldlening uiteindelijk op te eisen hetgeen zou kunnen leiden tot een executieverkoop. Dat wanbetaling de einige grond is voor executie is m.i. niet juist. (hiermee doel ik op de verplichtingen welke verband houden met de periodieke betalingen) De mening dat banken vervolgens aan zullen sturen op een faillissement deel ik overigens niet.

 

Om de nietigheid in te roepen heb je verlof nodig van de voorzieningenrechter.


www.camelot-legal.nl

Share this post


Link to post
Share on other sites

Interessante vraag, maar juridisch en hypotheektechnisch niet moeilijk. Gezien het feit dat dit een particuliere hypotheek betreft kan ik niet anders concluderen dat dit onderwerp niets met ondernemen te maken heeft. Daarom gaat dit topic op slot.


jurist - interim manager legal - maar bovenal ondernemer 4legal ||legalalert | JuridischActueel |

Share this post


Link to post
Share on other sites
Guest
This topic is now closed to further replies.

  • Bring your business plan to a higher level!

    All topics related to entrepreneurship are discussed on this forum.

    • Ask your entrepreneur questions
    • Answers / solutions from fellow entrepreneurs
    • > 65,000 registered members
    • > 100,000 visitors per month
    •  Available 24/7 / within <6 hours of response
    •  Always free

  • Who's Online

    Er zijn 12 leden online en 308 gasten

    (See full list)    
  • Ondernemersplein



EN

×

Cookies on HigherLevel.nl

Cookies are necessary for Higherlevel.nl to function properly. By using HigherLevel.nl you declare to have read and accepted our terms and conditions.

 More information   I accept