Aankoop bedrijfspand.

[Harfst]

Goedemorgen.

Ik huur momenteel een winkelpand op een toplocatie, zit daar nu ongeveer 7 maanden en heb een huurcontract van 5 jaar.
We zijn nog startend (wel ons 2e filiaal) en het ziet er naar uit dat alles wel goed komt.

Nou heb ik aan ruimte ongeveer 200m2 , 160/170 m2 op begane grond en dan nog een verdieping van 30m2 ongeveer, er stond in mijn huurcontract dat dit niet onder het gehuurde valt maar wel dat ik er voor moest zorgen als goede huisvader.
Dit leek mij i.v.m. de slechte staat van dat gedeelte.

Nu willen ze die bovenverdieping bij de appartementen boven gaan trekken en daar slaapkamers van maken.
Daar zullen ze gerust recht op hebben maar voor mij is dat nogal vervelend.

Ook zou mijn huur al met de maximale inflatie omhoog gaan (terwijl ik nog een ingroeihuur heb) , ook hier hebben ze helaas recht op maar dit maakt mij best zenuwachtig.

Momenteel is mijn huur €3.333, volgende jaar €3500 daarna €3750 per maand (excl. BTW) 
Reken daar nog een keer een inflatie op van 7-10% en de huur is boven de €4000.
Mocht de inflatie komen jaren gek blijven doen +/- 5% dan zit ik binnen no time boven de €5000 per maand.

Om mijn positie veilig te stellen heb ik gevraagd of ik het pand kan kopen.
Dit kan voor €600.000 dan heb ik daar de komende 4 jaar de tijd voor (zolang mijn contract loopt)
Ook zullen ze mijn huur niet maximaal verhogen (nog geen definitieve afspraken over), wel komt er een boete clausule van 10%

Dat is natuurlijk voor mij een grote risico, stel er gaat wat fout heb ik en huurinkomsten die ik moet betalen en een boete van €60K

Nu zit ik me de volgende vragen.

- Ten eerste zou ik makkelijk een hypotheek kunnen krijgen voor dit pand ? uiteraard natuurlijk met lagere LTV.
Het bedrijf bestaat 10 jaar, eerst hele slechte cijfers de laatste jaren elk jaar verdubbeld.
2020 - 20K omzet
2021 - 55K omzet
2022 - 120K omzet
YTD - 115ish

Winst is vrij laag / momenteel niet aanwezig , dit komt omdat we 2 jaar geleden ons eerste eigen locatie opende en nu iets meer dan half jaar geleden ons tweede.

- Moet ik het pand eerst alvast laten taxeren ? die 600K vind ik opzicht niet zo gek vooral met komende jaren aan huurstijgingen erbij, ik ben alleen wel bang dat als de taxatiewaarde lager is dat ik niet in de buurt kom met mijn hypotheek, en dan ook eigen inbreng en k.k. te veel worden.

- Zou ik dit pand dan zakelijk of privé moeten kopen?
Uiteraard eerst kijken wat mogelijk is maar op mijn woning zit een overwaarde van ongeveer €250K dus daar kunnen we wel wat mee , alleen zijn we bang als we dit privé kopen dat we dan komende jaren geen nieuwe woning kunnen kopen.
Momenteel hebben we beide een eenmanszaak en is dit van mijn vriendin, zelf ben ik elektricien en heb ik in principe goede inkomsten , dit is alleen momenteel vrij laag omdat ik veel tijd in dit bedrijf steek.
Dus als we de bedrijven samen zetten onder een holding / BV dan hebben we misschien ook makkelijker een positie om de aankoop zakelijk rond te kunnen krijgen.

Zijn er nog andere dingen waarmee ik rekening moet houden ?

Alvast bedankt ! 

[Hans van den Bergh]

25 minuten geleden, Harfst zei:

zou ik makkelijk een hypotheek kunnen krijgen voor dit pand ?

 

Dat kun je alleen aan een hypotheekadviseur vragen

 

25 minuten geleden, Harfst zei:

Moet ik het pand eerst alvast laten taxeren ?

 

Dat is natuurlijk altijd aan te raden

 

25 minuten geleden, Harfst zei:

Zou ik dit pand dan zakelijk of privé moeten kopen?

 

Ook dat is iets wat met een adviseur besproken kan worden... je kunt het privé kopen en zakelijk aanwenden maar ook zakelijk. 

 

Het is maatwerk

[Hermes Ratgers]

1) Bedenk hoeveel euro's je adviseurs in rekening gaan brengen voor deze casus?

2) Denk je echt dat dit serieus een kans van slagen heeft (op dit moment en bij reguliere banken ) en wil je dat risico lopen?

Op 20-6-2023 om 07:58, Harfst zei:

Winst is vrij laag / momenteel niet aanwezig , dit komt omdat we 2 jaar geleden ons eerste eigen locatie opende en nu iets meer dan half jaar geleden ons tweede.
 

 

3) Is de prijs reeel?

Op 20-6-2023 om 07:58, Harfst zei:

Momenteel is mijn huur €3.333

- Moet ik het pand eerst alvast laten taxeren ? die 600K vind ik opzicht niet zo gek vooral met komende jaren aan huurstijgingen erbij, ik ben alleen wel bang dat als de taxatiewaarde lager is dat ik niet in de buurt kom met mijn hypotheek, en dan ook eigen inbreng en k.k. te veel worden.
 

 

Persoonlijk vind ik het erg hoog. Ja ik weet dat het gevraagd wordt en ja afhankelijk van locatie worden hoge factors gevraagd maar bij beleggingspanden hanteer ik nog steeds een factor 10 (dus maandprijs * 12 maanden * 10). Dit jaar is de vraag naar beleggingspanden lager, gezien alle fiscale maatregelen.

 

 

En voor wat betreft aankoop van zakelijk onroerend goed wat je zelf gaat gebruiken, is mijn standaard regel koop dit in een BV.

[vloerengilde]

ik vermoed dat een hypotheekverstrekker je gaat vragen om een deel eigen geld en een taxatie.. en dan denk ik dat je beter zorgt dat je laatste 2 jaar wel goede winstcijfers gaan krijgen.

misschien dat een goede hypotheekadviseur je nog ergens mee kan helpen.

[Yen_Kee]

Geen antwoord op je vraag, maar zoals ik het lees is kostenbesparing je beweegreden om tot koop over te willen gaan. Je hebt het over de komende jaren over +- 2500 per jaar meer huurlasten. Is nou niet een wereldbedrag.  De inflatie: Als het goed is stijgt jouw product/dienst met de inflatie mee (ga ik even gemakshalve van uit).

Is het dan niet verstandiger om je energie te stoppen om 2,5k per jaar meer over te houden. Lijkt me de kortste klap.

En hoe zit het met cashflow? Stel dat je volledig hypotheek krijgt (hypothetisch): In het meest gunstige geval moet je 2-2.5k p.m. aflossen (240 maanden) en 3k aan rente betalen.

Kun je dat niet beter aanwenden voor je 3e en 4e locatie?

 

m.a.w. staar je niet blind op de paar duizend per jaar hogere huurlasten. 

Tenzij er andere motieven zijn voor koop anders dan de huurstijging en het veilig stellen van je locatie.