Dag allen,

 

Ik zou graag hulp willen met de volgende vraag;

 

-Ik wil een bedrijfspand kopen van 205.000,-kk en wil graag weten wat de beste financieringsoptie voor mij is.
De bedoeling is dat ik de komende 20 jaar in dit pand mijn zzp werkzaamheden kan verrichten (ik ben 44jaar) en het daarna verhuren als pensioensvoorziening.

 

-Ik heb een opstartende eenmaanszaak met gemiddeld ca. 60k omzet over de afgelopen 3 jaar, hiernaast nog een klein dienstverband van 24k/jaar

Mijn vrouw heeft een eigen praktijk met gemiddeld ca. 80k omzet over de afgelopen 3 jaar

 

-Samen bezitten we een woning met een woz waarde van 684k (marktwaarde ca. 800k). 
Hierop zit een resterende hypotheekschuld van 150k met nog 20 jaar (lage rentevaste 2.84%) looptijd.

 

-We hebben beide een beetje vermogen in onze eenmanszaken zitten (voldoende om overdrachtsbelasting en evt 10% van aankoopsom af te dekken) maar we willen liever niet ons prive spaargeld gebruiken.

 

Met wat ik tot nu toe ingelezen heb begrijp ik dat de opties kunnen zijn;

1 - hypotheek op huis met 200k verhogen om zo de aankoop te financieren (waarbij het  me niet duidelijk is of het lage rentepercentage dan behouden blijft)

 

2- bedrijfsfinanciering met huis als garant stelling (ongunsig door hoge rente?)

 

3- ?

 

Ook is het me niet duidelijk of het beter is om prive of zakelijk de aankoop te doen (ik heb begrepen dat je prive geen overdrachtsbelsting betaalt maar dat kan ik fout hebben).

 

Ik stel jullie advies zeer op prijs, dank alvast!

 

mvg Kees

 

 

 

 

Beste Kees

 

Waarom schakel je geen hypotheekadviseur in?

Dat is voor het verkrijgen van de hypotheek sowieso nodig. En op een forum als dit zul je nooit een exact antwoord kunnen krijgen op de vraag wat de beste opties zijn. Daarvoor is veel meer privé informatie nodig

Dag Joost,

 

dank voor je reaktie.

Ik schakel sowieso ook een hypotheekadviseur in maar ik had het idee dat hier mensen zijn die me goede tips kunnen geven over zakelijk of prive aankopen e.d.

 

mvg Kees

Dag Kees, 

 

Wie weet, maar hier zijn doorgaans geen best practices voor. 

Met het vooruitzicht dat je over twintig jaar het pand toch weer naar privé haalt en met de ruime financieringsmogelijkheid op de bestaande woning zou ik eerst eens kijken voor aanpassing van de huidige lening of het sluiten van een tweede lening met de woning als onderpand. Dat zijn immers de leningen met de laagste rente.

Als je het aankoopt, wordt het al meteen zakelijk.

Mijn advies, en daar ben ik als je al mijn posten langs loopt, is om deze situatie de bedrijfspand aan te kopen met een BV.

De BV verhuurt het aan de eenmanszaak, je hebt 2x investeringsaftrek, aftrekpost in de eenmanszaak dat lager belast is in de BV. Daarnaast voorkom je boxen aanpassing als je het pand later verhuurt aan derden (box3 is niet meer zo'n pretbox).

15 uur geleden, Hermes Ratgers zei:

je hebt 2x investeringsaftrek

Die zie ik niet. De BV krijgt geen investeringsaftrek omdat het pand verhuurd wordt, wat een expliciete uitsluiting van investeringsaftrek is. 

 

15 uur geleden, Hermes Ratgers zei:

aftrekpost in de eenmanszaak dat lager belast is in de BV

Dit is niet zondermeer waar. Als het toptarief in de IB 49% is met toepassing van de MKB-winstvrijstelling dan is het effectieve IB-tarief 43%. In de eerste schijf zelfs slechts 33% effectief. In de BV is dat tarief gecombineerd (VPB en AB-heffing) ergens tussen de 38 en 44%. En dan komen daar de kosten van de BV nog bij. Het kan dus iets voordeliger zijn maar dat is geen zekerheidje.

 

15 uur geleden, Hermes Ratgers zei:

Daarnaast voorkom je boxen aanpassing als je het pand later verhuurt aan derden (box3 is niet meer zo'n pretbox).

helemaal mee eens! Bovendien voorkom je daarmee (wat wel je punt is, maar je schrijft het niet) dat er bij einde onderneming afgerekend moet worden over de waardestijging. Bij een BV gebeurt dat pas bij verkoop van het pand of bij overlijden van de DGA

16 minuten geleden, Joost Rietveld zei:

Die zie ik niet. De BV krijgt geen investeringsaftrek omdat het pand verhuurd wordt, wat een expliciete uitsluiting van investeringsaftrek is. 

Klopt, maar bij 200k investering in pand hoef je niet zoveel te investeren in verbouwing om 2x zoveel investeringsaftrek te genieten.

  

16 minuten geleden, Joost Rietveld zei:

Dit is niet zondermeer waar. Als het toptarief in de IB 49% is met toepassing van de MKB-winstvrijstelling dan is het effectieve IB-tarief 43%. In de eerste schijf zelfs slechts 33% effectief. In de BV is dat tarief gecombineerd (VPB en AB-heffing) ergens tussen de 38 en 44%. En dan komen daar de kosten van de BV nog bij. Het kan dus iets voordeliger zijn maar dat is geen zekerheidje.

Bij pand als investering heb je nauwelijks kosten in vergelijking met de huurkosten, over de afgelopen 15 jaar heb ik gemiddeld 5189 aan kosten gehad. Dan heb je wel een heel goedkope huur. Een makelaar heeft voor mij een huur van 1500,- per maand uitgerekend.

  

16 minuten geleden, Joost Rietveld zei:

helemaal mee eens! Bovendien voorkom je daarmee (wat wel je punt is, maar je schrijft het niet) dat er bij einde onderneming afgerekend moet worden over de waardestijging. Bij een BV gebeurt dat pas bij verkoop van het pand of bij overlijden van de DGA

Klopt, dat is eigenlijk mijn voornaamste reden geweest maar dat ben ik de afgelopen 15 jaar vergeten. Daarnaast ben je in staat om met de meerwinst (die ik dus niet heb uitgekeerd, maar heb gebruikt om mijn bestaande hypotheek te herfinancieren) nog meer resultaat te halen.

 

En de extra kosten van een BV? Sorry hoor, maar de meeste deskundigen misbruiken dit argument in mijn ogen. Ten eerste zijn er slechts 12 facturen, dus niet veel werk. Bij een VOF moet je ook 2 jaarrekeningen in de aangifte verwerken, en ik kan wel doorgaan met argumenten. Maar dat argument zie ik dus iets minder zwaar, maar ik besef me dat dit voor velen nog een leuke koe is waar je aan kan melken.

9 april 20241 j aangepast door Hermes Ratgers