Verkoop zakelijke appartement

[Leeche]

Hoihoi allemaal ! Ik ben nieuw hier en ik vind HigherLevel heel interessant en zeer informatief. Zelf heb ik nu wat vragen over een zakelijke appartement. Ik hoor graag jullie reacties, dank je wel alvast !

 

Ik heb 1 BV zonder holding en ik heb een kantoor aan huis als zelfstandige. Nu ben ik van plan een kleine appartementje te gaan kopen met zakelijke middelen en deze op naam te laten zetten van mijn BV. Ik gebruik dit appartement als kantoor en ik laat het kantooradres ook wijzigen van mijn huidige woning hoofdverblijf naar dit appartement.

 

Voordelen van zakelijk t.o.v. prive zijn volgens mij:

1. alle kosten m.b.t. het appartement, zoals gas/water/elektra, zakelijke heffingen, servicekosten, inventaris en afschrijvingskosten tot aan WOZ waarde kunnen ten laste gebracht worden van de BV.

2. vermijden van jaarlijks te betalen IB over box 3 als een tweede woning over WOZ waarde of in de toekomst over de waardestijging.

 

Nadeel is dat de winst over de verkoop in de BV belast wordt, maar dit zou in de toekomst wellicht ook gelden in de IB-sfeer nieuwe box 3 geloof ik.

 

Nu zit ik te denken over mogelijk nadelen aan de verkoopkant van dit appartement. Stel dat ik het appartement over een aantal jaren ga verkopen.

A. Betekent dit dat de koper hogere overdrachtsbelasting moet betalen van 10,4% in plaats van 2% omdat ik dit bedrijfspand bestempeld heb als bedrijfspand ? Of betaalt de koper gewoon 2% omdat dit gewoon een woonappartement is ? 

B. Moet ik bij verkoop van dit appartement ook nog BTW van 21% doorbelasten aan de koper vanuit de BV ? Dit betekent dat de koper met een extra kostenpost van 21% BTW zit die hij als particulier niet kan terug vragen bij de fiscus.

Dan wordt het een heel stuk minder aantrekkelijk voor de koper om dit appartement over te nemen en zou de verkoop weinig succes worden tenzij ik een zeer lage verkoopprijs vraag.

1 december 2024 aangepast door Leeche

[Joost Rietveld]

3 uur geleden, Leeche zei:

Maar mag ik in dit geval wel 100% van de kosten ten laste brengen van mijn BV ?

Dan gaat het erom of je er ook daadwerkelijk gaat wonen?

[shoptillyoudrop]

4 uur geleden, Leeche zei:

Dit betekent wel dat ik de bewoner van het appartement moet zijn en er dus ook moet zijn ingeschreven.

 

Dan krijg je een soort 'bijtelling' (voor het privégebruik):

link

 

Maar dat lijkt mij meestal geen ongunstige situatie. 

[Leeche]

1 uur geleden, Joost Rietveld zei:

Dan gaat het erom of je er ook daadwerkelijk gaat wonen?

Nee, dat is niet de bedoeling, want we hebben zelf een eigen woning voor hoofdverblijf. Maar als ik onderstaand reactie lees van de gemeente dien ik (op papier) wel in het appartement te gaan bewonen. Maar loop dit fiscaal weer in de weg ?

 

Dit is de reactie van de gemeente:

Het kopen van een appartement met woonfunctie is inderdaad gewoon mogelijk via een BV. Het gebruiken daarvan is een ander verhaal. Niet direct vanwege het omgevingsplan maar omdat de ontwikkelaar de panden specifiek heeft opgedeeld qua gebruik om aan het omgevingsplan te voldoen. Privaatrechtelijk dien je je hierdoor de conformeren aan het gebruik conform de privaatrechtelijke overeenkomsten. Het laten wijzigen van de bestemming heeft geen zin, want dit is bestuursrechtelijk. Het bewonen van een appartement is gekoppeld aan de inschrijving. Je moet er dus ingeschreven zijn zodat het je hoofdverblijf is.

 

 

16 december 2024 aangepast door Leeche

[Hans van den Bergh]

20 minuten geleden, Leeche zei:

Nee, dat is niet de bedoeling, want we hebben zelf een eigen woning voor hoofdverblijf. Maar als ik onderstaand reactie lees van de gemeente dien ik (op papier) wel in het appartement te gaan bewonen. Maar loop dit fiscaal weer in de weg ?

 

Dit is de reactie van de gemeente:

Het kopen van een appartement met woonfunctie is inderdaad gewoon mogelijk via een BV. Het gebruiken daarvan is een ander verhaal. Niet direct vanwege het omgevingsplan maar omdat de ontwikkelaar de panden specifiek heeft opgedeeld qua gebruik om aan het omgevingsplan te voldoen. Privaatrechtelijk dien je je hierdoor de conformeren aan het gebruik conform de privaatrechtelijke overeenkomsten. Het laten wijzigen van de bestemming heeft geen zin, want dit is bestuursrechtelijk. Het bewonen van een appartement is gekoppeld aan de inschrijving. Je moet er dus ingeschreven zijn zodat het je hoofdverblijf is.

 

 

 

Dat komt precies overeen met wat hier eerder al over gemeld is. Als jij het gaat bewonen, terwijl de BV (rechtspersoon) eigenaar is, is dat best mogelijk.

Wellicht zou je dan huur aan de BV moeten betalen(?)

Bewonen betekent dat je het hooguit deels (mits dit voldoet aan het omgevingsplan) voor kantoor zou kunnen gebruiken, dat deel moet dan voor zakelijk gebruik (afgesplitst) aangemerkt worden en ook bouwkundig aan specifieke eisen voor dat gebruik voldoen. De kosten voor dat zakelijke gebruik kun je dan fiscaal opvoeren.

 

 

16 december 2024 aangepast door Hans van den Bergh
Tikfoutje

[Leeche]

50 minuten geleden, Hans van den Bergh zei:

 

Dat komt precies overeen met wat hier eerder al over gemeld is. Als jij het gaat bewonen, terwijl de BV (rechtspersoon) eigenaar is, is dat best mogelijk.

Wellicht zou je dan huur aan de BV moeten betalen(?)

Bewonen betekent dat je het hooguit deels (mits dit voldoet aan het omgevingsplan) voor kantoor zou kunnen gebruiken, dat deel moet dan voor zakelijk gebruik (afgesplitst) aangemerkt worden en ook bouwkundig aan specifieke eisen voor dat gebruik voldoen. De kosten voor dat zakelijke gebruik kun je dan fiscaal opvoeren.

 

 

Dit klinkt heel ingewikkeld. Mijn intentie is eigenlijk dit voor 100% geheel ten laste te komen van mijn BV, aangezien we hier niet wonen omdat we al een woning voor hoofdverblijf hebben. Maar op deze manier gaat het feestje kennelijk toch niet door.

[Hans van den Bergh]

Zojuist, Leeche zei:

Dit klinkt heel ingewikkeld.

 

Dat begreep ik al uit jouw reacties op eerdere posts 😉, maar er zit een logica achter.

 

Het gaat erom dat je niet zomaar elk pand voor elk doel kunt en mag gebruiken, daar gaan bestemming(splann)en over.

 

Waar het dan (deels) voor gebruikt mag worden, moet het aan bepaalde bouwkundige normen voldoen (bouwbesluit).

 

Om dan fiscaal iets te kunnen/mogen verrekenen, moet het aan al het voorgaande voldoen.

[Leeche]

Ja, ik denk te eenvoudig. Ik dacht dat kopen op naam van een BV hetzelfde is als 100% van de kosten ten laste brengen van mijn BV, helaas is dat niet zo.

[Leeche]

5 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

 

Dan krijg je een soort 'bijtelling' (voor het privégebruik):

link

 

Maar dat lijkt mij meestal geen ongunstige situatie. 

Dit klinkt idd minder ongunstig. Alleen een bijtelling voor het privegebruik.            

 

a. Mag je in dit geval wel 100% van de kosten van het appartement wel ten laste brengen bij mijn BV ? Ook al sta ik daar bij het appartement ingeschreven als bewoner ?

b. Hoef ik verder geen rekening mee te houden met aparte ingang woon/kantoor gedeelte en eigen sanitair ?

 

Dan ga ik daarna even een rekensommetje van maken.

 

Wacht, deze regeling lijkt te gelden voor eenmanszaken (IB sfeer) en niet voor DGA/BV's.

16 december 2024 aangepast door Leeche

[Joost Rietveld]

15 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

Dan krijg je een soort 'bijtelling' (voor het privégebruik):

link

 

 

9 uur geleden, Leeche zei:

15 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

 

Dit klinkt idd minder ongunstig. Alleen een bijtelling voor het privegebruik.       

Helaas is dit niet correct. Dit artikel geldt als je als ondernemer voor de inkomstenbelasting woont in je bedrijfswoning. Een DGA moet gewoon een zakelijke huur betalen aan de BV. Die huur is bij BV belast en bij de DGA uiteraard niet aftrekbaar. 

[Leeche]

Ik laat even mijn creatieviteit helemaal los.

 

Als ik nu een eenmanszaak ga opstarten, deze appartement op naam van mijn eenmanszaak gaan kopen, dan betaal ik alleen bijtelling voor het privegebruik.

Maar is het fiscaal toegestaan om een eenmanszaak op te richten met alleen kosten appartement en bijtelling voor privegebruik als opbrengst in de eenmanszaak ?

 

Of ik kan:

a. een deel van de reguliere opbrengsten van mijn BV via deze eenmanszaak laten lopen

b. of elke maand de huur van mijn eenmanszaak naar mijn BV doorbelasten voor het gebruik.

 

Doe ik nu iets geks of is dit acceptabel door de fiscus ?

[Hans van den Bergh]

24 minuten geleden, Leeche zei:

Doe ik nu iets geks of is dit acceptabel door de fiscus ?

 

Jij zoekt hier bevestiging (of ontkenning) voor allerlei geitenpaadjes voor een fiscaal gunstig aan te schaffen appartement dat je niet (zomaar) zakelijk kunt en mag gebruiken.

 

Laten we het nu maar eens omdraaien: sla eens alle van toepassing zijnde wet- en regelgeving zélf erop na om jouw creatieve ideeën daaraan te toetsen.

 

Als je een oplossing hebt gevonden, vermeld die dan gerust hier, met álle bronnen erbij vermeld. Daar leren we allemaal van...

[shoptillyoudrop]

39 minuten geleden, Leeche zei:

Ik laat even mijn creatieviteit helemaal los.

 

Als je creatief wil zijn, dan zou je misschien ook aansluiting kunnen zoeken met de IB regeling (dat bedoelde ik ook met de link naar die regeling). Dus het privévoordeel voor het feit dat je 'gratis' daar woont op dezelfde wijze berekenen. En daar dus IB over betalen (misschien zelfs via de loonheffingen? loon in natura...?).

 

Of de kosten in privé dragen, op basis van die regeling (wat niet ongunstig lijkt, volgens mij).

Dat komt in principe op hetzelfde neer als een soort huur te betalen aan de BV.

 

Want bij mijn weten bestaat er niet echt een 'harde regel' voor hoe dit behandeld moet worden (qua berekenen van een bedrag), behalve die in de IB sfeer.

 

En het privévoordeel voor de betroffen persoon zelf wordt eigenlijk niet anders als de eigenaar een BV is of dat het zakelijk vermogen voor een eenmanszaak betreft, lijkt mij.

 

Vooroverleg met de bel.dienst misschien...?

[Leeche]

Jawel, het appartement mag wel zakelijk gebruikt worden als kantoor aan huis, maar ik moet me wel ingeschreven staan als bewoner.

 

Om box 3 heffing voor spaarmiddelen te ontlopen, was toen SpaarBV in het leven geroepen. Dus wellicht komt er een Onroerendgoed BV, ha ha 

[Joost Rietveld]

1 uur geleden, Leeche zei:

Maar is het fiscaal toegestaan om een eenmanszaak op te richten met alleen kosten appartement en bijtelling voor privegebruik als opbrengst in de eenmanszaak ?

Nee ook dat werkt niet. 

 

Een eenmanszaak die alleen een pand verhuurt, kennen we fiscaal niet. Dat vormt namelijk geen onderneming. Als je het op die manier zou willen doen, dan is er gewoon sprake van TBS .

 

Je zoekt een fiscale oplossing voor iets wat niet bestemd is om gebruikt te worden zoals jij dat wilt.

Doordat de gemeente verlangt dat je je daar inschrijft, loopt dit spaak.

 

Waarom niet focussen op een pand dat wel bestemd is om als kantoor gebruikt te worden, zonder de woonfunctie/eis?

 

[Hans van den Bergh]

23 minuten geleden, Joost Rietveld zei:

Waarom niet focussen op een pand dat wel bestemd is om als kantoor gebruikt te worden, zonder de woonfunctie/eis?

precies...

[Leeche]

9 uur geleden, Joost Rietveld zei:

Waarom niet focussen op een pand dat wel bestemd is om als kantoor gebruikt te worden, zonder de woonfunctie/eis?

 

Omdat de locatie van dit appartement mij heel erg aanspreekt en ik eigenlijk al een aantal jaren op gewacht heb. Een kantoorpand is meestal heel erg saai en mag je ook niet ovenachten. Het is gewoon heel erg jammer dat de bestemming Gemengd (wonen en kantoren zonder inschrijvingseis) door de ontwikkelaar achteraf is gewijzigd en gesplitst tussen kantoren en wonen.

 

Maar goed, ik houd op met mijn creativiteit. Ik dank jullie allemaal voor jullie fantastische reacties !

[Leeche]

Wat is de laatste update m.b.t. belastbaarheid IB over tweede woningen vanaf 2028 ? Ik weet dat het nog niet helemaal definitief is, maar de ontwikkelingen rondom box 3 volgen elkaar snel op. Ik zie door de bomen het bos niet meer.

 

Moet je

A) zoals nu elke jaar een bepaald percentage over WOZ betalen

Of

B) betaal je belasting over het verschil tussen WOZ waarde begin en einde jaar ?

Plus uiteraard nog belasting over huuropbrengsten en verkoopwinst.

4 maart aangepast door Leeche

[Joost Rietveld]

Dat is allemaal nog niet definitief bekend idd. Laatste stand van zaken was dat winst/waardestijging op onroerende zaken pas bij realisatie belast wordt.

 

Verder heeft dit met het doel van ons forum niks te maken overigens

[Leeche]

Mijn excuses en dank je voor je reactie !