Verkoop zakelijke appartement

[Leeche]

Hoihoi allemaal ! Ik ben nieuw hier en ik vind HigherLevel heel interessant en zeer informatief. Zelf heb ik nu wat vragen over een zakelijke appartement. Ik hoor graag jullie reacties, dank je wel alvast !

 

Ik heb 1 BV zonder holding en ik heb een kantoor aan huis als zelfstandige. Nu ben ik van plan een kleine appartementje te gaan kopen met zakelijke middelen en deze op naam te laten zetten van mijn BV. Ik gebruik dit appartement als kantoor en ik laat het kantooradres ook wijzigen van mijn huidige woning hoofdverblijf naar dit appartement.

 

Voordelen van zakelijk t.o.v. prive zijn volgens mij:

1. alle kosten m.b.t. het appartement, zoals gas/water/elektra, zakelijke heffingen, servicekosten, inventaris en afschrijvingskosten tot aan WOZ waarde kunnen ten laste gebracht worden van de BV.

2. vermijden van jaarlijks te betalen IB over box 3 als een tweede woning over WOZ waarde of in de toekomst over de waardestijging.

 

Nadeel is dat de winst over de verkoop in de BV belast wordt, maar dit zou in de toekomst wellicht ook gelden in de IB-sfeer nieuwe box 3 geloof ik.

 

Nu zit ik te denken over mogelijk nadelen aan de verkoopkant van dit appartement. Stel dat ik het appartement over een aantal jaren ga verkopen.

A. Betekent dit dat de koper hogere overdrachtsbelasting moet betalen van 10,4% in plaats van 2% omdat ik dit bedrijfspand bestempeld heb als bedrijfspand ? Of betaalt de koper gewoon 2% omdat dit gewoon een woonappartement is ? 

B. Moet ik bij verkoop van dit appartement ook nog BTW van 21% doorbelasten aan de koper vanuit de BV ? Dit betekent dat de koper met een extra kostenpost van 21% BTW zit die hij als particulier niet kan terug vragen bij de fiscus.

Dan wordt het een heel stuk minder aantrekkelijk voor de koper om dit appartement over te nemen en zou de verkoop weinig succes worden tenzij ik een zeer lage verkoopprijs vraag.

1 december 2024 aangepast door Leeche

[Ward van der Put]

9 uur geleden, Leeche zei:

Ik verplaats alleen mijn huidige werkkamer in onze woning hoofdverblijf naar dat appartement.

Je onttrekt een woning aan het woningbestand als je er een kantoor van maakt. Een toenemend aantal gemeenten vindt dat vanwege de woningschaarste asociaal en verhindert het met bijvoorbeeld een zelfbewoningsplicht en een opkoopbescherming.

 

15 uur geleden, Leeche zei:

mocht er thuis ruzie zijn en ik het huis niet binnen mag komen

 

Voor huiselijk geweld kun je hier terecht:

 

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huiselijk-geweld/vraag-en-antwoord/wat-moet-ik-doen-bij-huiselijk-geweld

[Hans van den Bergh]

20 minuten geleden, Leeche zei:

Betekent dit dat de koper hogere overdrachtsbelasting moet betalen van 10,4% in plaats van 2% omdat ik dit bedrijfspand bestempeld heb als bedrijfspand ? Of betaalt de koper gewoon 2% omdat dit gewoon een woonappartement is ? 

 

Welkom op HL 

 

Alvorens je hier het hoofd over te breken, zul je eerst moeten nagaan of het appartement wel als kantoorpand mag worden gebruikt...

[Hans van den Bergh]

7 minuten geleden, Leeche zei:

Aha, maar hoe kom ik dit erachter ?

 

Dat kan via betreffende gemeente of misschien HIER

[Joost Rietveld]

Welkom

 

A. Nee, overdrachtsbelasting wordt bekeken vanuit de koper. Jouw BV betaalt hij aankoop nu wel 10,4% ODB omdat het niet voor eigen bewoning wordt gebruikt. Of is het nieuwbouw?

 

B. Woonruimte is reorganisatievrijstelling vrij van BTW, tenzij nieuwbouw of verkocht binnen 2 jaar na ingebruikname. Als dat niet speelt, dan is doorverkoop ook zonder BTW 

[Roel J]

24 minuten geleden, Leeche zei:

Ik heb eerder contact opgenomen met de projectontwikkelaar en ons is verteld dat het appartement op naam van de BV gekocht kan worden.

 

Natuurlijk kan een BV eigenaar zijn van een woning, maar omdat een BV het bezit betekent dat nog niet dat je de woning (volledig) als kantoor mag gebruiken.

Heb je ook gevraagd of je de woning als kantoor mag gebruiken want een appartementsgebouw heeft ook een VvE met regels en daarin staat ook waarvoor het appartement mag worden gebruikt.

zie ook dit artikel https://www.amsadvocaten.nl/de-rechtsgebieden/vereniging-van-eigenaren/appartementsrecht/bestemming-appartement/

 

Waarom wil je een woning als kantoor kopen ipv gewoon een kantoorruimte te kopen?

[Joost Rietveld]

Bij nieuwbouw is BTW aan de orde. Geen ODB.

Bij verkoop mogelijk btw, hangt af van de koper en de bestemming

[Hans van den Bergh]

1 uur terug, Leeche zei:

Maar ik zou dit nogmaals voor de zekerheid even vragen en dit op papier laten bevestigen.

 

Je moet de bestemming en gebruiksfunctie bij de gemeente regelen/laten wijzigen. Het kan zomaar zijn dat het hele nieuwbouwcomplex uitsluitend woonbestemming heeft. Kan dan een lang traject worden, dus daarmee niet te lang wachten...

[Hans van den Bergh]

1 uur terug, Leeche zei:

Maar mag je (fiscaal gezien) wel af en toe in dat zakelijke appartement verblijven zoals overnachten

 

Dat heeft met fiscaal gezien (eerst nog) niet zoveel te maken, als je het een zakelijke bestemming geeft, verandert de gebruiksfunctie ook en dan moet er aan andere normen van het bouwbesluit worden voldaan. 

[Joost Rietveld]

Op zich wel op de balans van je BV opnemen, maar de vraag is of je er alleen kantoor mag houden van de gemeente/bestemmingsplan/bouwbesluit 

[Joost Rietveld]

10 uur geleden, Leeche zei:

Wat heeft dit dan consequenties als dat niet mag ?

Geen idee. Dat is niet mijn expertise. Je gemeente zou daar antwoord op kunnen geven, of Ward 👍

[Hans van den Bergh]

11 uur geleden, Leeche zei:

Wat heeft dit dan consequenties als dat niet mag ?

 

Als er sprake is van een VVE kan van daaruit boetes worden opgelegd en/of e.e.a. juridisch worden afgedwongen.

 

Ook de gemeente kan dat doen en met een dwangsom bij jou afdwingen dat de bestemming alsnog formeel gewijzigd wordt dan wel dat het pand wordt gebruikt conform de woonbestemming.

 

Wanneer het zonder bestemmingswijziging als kantoor gebruikt wordt, kan de gemeente ook ontruiming vorderen.

 

Als je de bestemming wel gewijzigd zou kunnen krijgen, moet een kantoorpand ook aan andere normen van het bouwbesluit voldoen, dat betekent dat er bijvoorbeeld niét geslapen mag worden, dat er allerlei andere brandveiligheidsvoorzieningen moeten worden getroffen, etc...

 

Daar wordt het pand na ingebruikname ook op geïnspecteerd door brandweer en gemeente.

 

Ga, zoals al diverse keren geadviseerd, met de gemeente in gesprek, dat geeft jou meer opheldering dan hier naar speculaties vragen.

[shoptillyoudrop]

50 minuten geleden, Leeche zei:

En hoe wordt een tweede woning overigens belast volgens de nieuwe Box 3 vanaf 2027 ?

 

Dat weet niemand nog, maar de bedoeling is: werkelijk rendement, inclusief ongerealiseerde waardestijgingen (waarschijnlijk op basis van de WOZ-waarde).

 

Overigens kan dat nu ook al. In de eerste instantie krijg je een (fictief) 'box 3 berekening' maar als je het echte rendement laat zien dan kan het bedrag verminderd worden (op dit moment tot 36% van het rendement, dacht ik). 

[shoptillyoudrop]

2 uur geleden, Leeche zei:

Dus eigenlijk geen wijziging.

 

Nou, op dit moment wordt je natuurlijk niet belast voor gerealiseerde (kapitaal)winsten, maar waarschijnlijk dan straks wel in het nieuwe systeem.

Winsten dan op basis van de echte (gerealiseerde) verkoopprijs en de WOZ waarde... Nogmaals: waarschijnlijk.

 

Maar als je nu (totdat het nieuwe systeem van kracht wordt) ook gerealiseerde - naast ongerealiseerde - winsten hebt dan zal je vast niet lager uitkomen dan de 'fictieve' berekening van je rendement met bijbehorende 'box 3 belasting'. 

 

Dus als je nu een pand (in box 3) zou willen kopen, omdat de WOZ waarde en de prijs enorm voordelig zijn, en je wil dat binnen een paar jaar weer kwijt...

Dan zou ik het doen vóórdat het nieuwe systeem van kracht is. 

 

 

 

 

 

[Joost Rietveld]

4 uur geleden, Leeche zei:

Maar moet ik het appartement persé op naam van mijn BV kopen/zetten als ik alle kosten zoals servicekosten/zakelijke heffingen t.b.v. het appartement ten laste wil brengen bij mijn BV ? Dit is dus niet mogelijk als ik het appartement op mijn prive naam zet ?

Het hoeft niet. Maar als je het appartement prive koopt en vervolgens met je BV gebruikt, dan geldt de TBS regeling , niet box 3

[Joost Rietveld]

Beetje afhankelijk van je inkomen in box 1 en box 3, maar inderdaad doorgaans niet gunstiger

[Joost Rietveld]

3 uur geleden, Leeche zei:

Maar mag ik in dit geval wel 100% van de kosten ten laste brengen van mijn BV ?

Dan gaat het erom of je er ook daadwerkelijk gaat wonen?

[shoptillyoudrop]

4 uur geleden, Leeche zei:

Dit betekent wel dat ik de bewoner van het appartement moet zijn en er dus ook moet zijn ingeschreven.

 

Dan krijg je een soort 'bijtelling' (voor het privégebruik):

link

 

Maar dat lijkt mij meestal geen ongunstige situatie. 

[Hans van den Bergh]

20 minuten geleden, Leeche zei:

Nee, dat is niet de bedoeling, want we hebben zelf een eigen woning voor hoofdverblijf. Maar als ik onderstaand reactie lees van de gemeente dien ik (op papier) wel in het appartement te gaan bewonen. Maar loop dit fiscaal weer in de weg ?

 

Dit is de reactie van de gemeente:

Het kopen van een appartement met woonfunctie is inderdaad gewoon mogelijk via een BV. Het gebruiken daarvan is een ander verhaal. Niet direct vanwege het omgevingsplan maar omdat de ontwikkelaar de panden specifiek heeft opgedeeld qua gebruik om aan het omgevingsplan te voldoen. Privaatrechtelijk dien je je hierdoor de conformeren aan het gebruik conform de privaatrechtelijke overeenkomsten. Het laten wijzigen van de bestemming heeft geen zin, want dit is bestuursrechtelijk. Het bewonen van een appartement is gekoppeld aan de inschrijving. Je moet er dus ingeschreven zijn zodat het je hoofdverblijf is.

 

 

 

Dat komt precies overeen met wat hier eerder al over gemeld is. Als jij het gaat bewonen, terwijl de BV (rechtspersoon) eigenaar is, is dat best mogelijk.

Wellicht zou je dan huur aan de BV moeten betalen(?)

Bewonen betekent dat je het hooguit deels (mits dit voldoet aan het omgevingsplan) voor kantoor zou kunnen gebruiken, dat deel moet dan voor zakelijk gebruik (afgesplitst) aangemerkt worden en ook bouwkundig aan specifieke eisen voor dat gebruik voldoen. De kosten voor dat zakelijke gebruik kun je dan fiscaal opvoeren.

 

 

16 december 2024 aangepast door Hans van den Bergh
Tikfoutje

[Hans van den Bergh]

Zojuist, Leeche zei:

Dit klinkt heel ingewikkeld.

 

Dat begreep ik al uit jouw reacties op eerdere posts 😉, maar er zit een logica achter.

 

Het gaat erom dat je niet zomaar elk pand voor elk doel kunt en mag gebruiken, daar gaan bestemming(splann)en over.

 

Waar het dan (deels) voor gebruikt mag worden, moet het aan bepaalde bouwkundige normen voldoen (bouwbesluit).

 

Om dan fiscaal iets te kunnen/mogen verrekenen, moet het aan al het voorgaande voldoen.

[Joost Rietveld]

15 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

Dan krijg je een soort 'bijtelling' (voor het privégebruik):

link

 

 

9 uur geleden, Leeche zei:

15 uur geleden, shoptillyoudrop zei:

 

Dit klinkt idd minder ongunstig. Alleen een bijtelling voor het privegebruik.       

Helaas is dit niet correct. Dit artikel geldt als je als ondernemer voor de inkomstenbelasting woont in je bedrijfswoning. Een DGA moet gewoon een zakelijke huur betalen aan de BV. Die huur is bij BV belast en bij de DGA uiteraard niet aftrekbaar. 

[Leeche]

Aha, maar hoe kom ik dit erachter ?

 

Het appartementscomplex moet nog gebouwd worden (verkoop start binnenkort). Ik heb eerder contact opgenomen met de projectontwikkelaar en ons is verteld dat het appartement op naam van de BV gekocht kan worden.

 

Het is weliswaar een kantoorpand, maar er zullen geen klanten/leveranciers/goederen over de vloer komen. Ik zit daar alleen te werken vanuit het appartement.

1 december 2024 aangepast door Leeche

[Leeche]

26 minuten geleden, Joost Rietveld zei:

Welkom

 

A. Nee, overdrachtsbelasting wordt bekeken vanuit de koper. Jouw BV betaalt hij aankoop nu wel 10,4% ODB omdat het niet voor eigen bewoning wordt gebruikt. Of is het nieuwbouw?

 

B. Woonruimte is reorganisatievrijstelling vrij van BTW, tenzij nieuwbouw of verkocht binnen 2 jaar na ingebruikname. Als dat niet speelt, dan is doorverkoop ook zonder BTW 

A. Het is een nieuwbouw. Verwacht wordt begin 2025 te starten met de bouw en gereed ergens in 2027. Dus betaalt mijn BV dan gewoon 2% ODB ?

 

B. Mooi, dan zorg ik ervoor dat het appartement op z'n vroegst pas 2 jaar na ingebruikname wordt verkocht, hoewel ik vooralsnog geen plannen heb om dit appartement te verkopen. 

[Leeche]

1 uur terug, Roel J zei:

 

Natuurlijk kan een BV eigenaar zijn van een woning, maar omdat een BV het bezit betekent dat nog niet dat je de woning (volledig) als kantoor mag gebruiken.

Heb je ook gevraagd of je de woning als kantoor mag gebruiken want een appartementsgebouw heeft ook een VvE met regels en daarin staat ook waarvoor het appartement mag worden gebruikt.

zie ook dit artikel https://www.amsadvocaten.nl/de-rechtsgebieden/vereniging-van-eigenaren/appartementsrecht/bestemming-appartement/

 

Waarom wil je een woning als kantoor kopen ipv gewoon een kantoorruimte te kopen?

 

Ik heb de projectontwikkelaar toen gevraagd. Hij vroeg of er klanten/leveranciers over de vloer zullen komen. Toen ik zei dat er verder niemand over de vloer zal komen en dat ik alleen daar zal zitten werken, zei hij dat het geen probleem is. Maar ik zou dit nogmaals voor de zekerheid even vragen en dit op papier laten bevestigen.

 

De locatie van dit appartement is eigenlijk mijn droomlocatie. en het appartement ziet erg mooi uit dan een saaie kantoorruimte. Een woning boven een kantoorruimte is mocht er thuis ruzie zijn en ik het huis niet binnen mag komen, dan kan ik daar bij het appartement tijdelijk even verblijven :-)

 

Maar mag je (fiscaal gezien) wel af en toe in dat zakelijke appartement verblijven zoals overnachten of moet er iets van prive bijtelling plaatsvinden zoals bij een zaken van de zaak met prive ritten ? 

1 december 2024 aangepast door Leeche

[Leeche]

Wat ingewikkeld allemaal ! Dus als het appartement een woonfunctie heeft, dan kan ik dit appartement niet op de balans opnemen van mijn BV ?

 

En wat zijn de beperkingen van een zakelijke bestemming ? Ik probeer meer informatie op internet te zoeken, helaas niks kunnen vinden.

 

[Leeche]

1 uur terug, Joost Rietveld zei:

Op zich wel op de balans van je BV opnemen, maar de vraag is of je er alleen kantoor mag houden van de gemeente/bestemmingsplan/bouwbesluit 

 

Wat heeft dit dan consequenties als dat niet mag ? Het is verder niks anders dan kantoor aan huis zonder dat klanten/leveranciers/producten over de vloer komen. Ik verplaats alleen mijn huidige werkkamer in onze woning hoofdverblijf naar dat appartement. Je merkt aan de buitenkant op zich ook niet dat het een kantoorpand is,  het appartement staat alleen op de balans van de BV. Het is heel anders dan als ik daar een machine plaats met geluidsoverlast of een winkelruimte met klanten.