onderdeel woonhuis op balans al bedrijfsruimte

[H@ns]

Beste forummers,

 

Ik heb de helft van een schuur -onderdeel van mijn privéwoning- ingericht als bedrijfsruimte.

De schuur staat los van het huis en heeft een eigen ingang.

 

Nu wil ik dit als bedrijfsruimte op de balans zetten.

Ik heb ingeschat dat de totale bedrijfsruimte ongeveer 20% van het privé woonhuis bedraagt.

 

Ik ben begonnen met een verbouwing van schuur tot bedrijfsruimte in juni 2006 en de ruimte is in december geheel operationeel geworden.

 

Mijn vragen:

 

• Hoe zet ik de bedrijfsruimte op de balans? en hoe bepaal ik de waarde
• Wat is de afschrijving op bedrijfspand?
• is de waardestijging gelijk aan de waardestijging van het woongedeelte (het blijft immers een schuur)

 

EN: Zet ik de bedrijfsruimte op de balans per juni of per december?

[pvisser]

Hallo,

Je kunt beter de bedrijfsruimte van jouw prive huren dan hem als gekocht op de balans zetten. Wanneer je de bedrijfsruimte huurt stuur je vanuit prive een factuur aan het bedrijf ( uiteraard zonder BTW ) en kun je de huurkosten inboeken als zakelijke kosten waardoor ze op de winst/verliesrekening terecht komen. Wanneer jij het pand als gekocht op de balans wil zetten heeft dit geen invloed op de winst/verliesrekening. wanneer je het pand als huur boekt op je winst/verliesrekening verlaagt dit je uiteindelijke winst en betaal je aan het einde van de rit minder inkomstenbelasting. Dus ik zou zeggen ga de bedrijfsruimte huren van jou als privepersoon. :)

 

Succes!

 

Patricia Visser

[H@ns]

Goed plan!! :D

 

Maar wordt dit dan een zuiver papieren transactie of gaat er ook daadwerkelijk geld van zakelijk naar privé?

En zo ja; is dit dan weer inkomen (huuropbrengst) voor de inkomstenbelasting?

Ik vermoed uiteraard wel!

 

Maar de hamvraag is wel: Kan ik de verbouwingskosten, want dat zijn er best wel wat, dan wel aftrekken als bedrijfskosten?!

 

Als dat zo is dan ben ik helemaal geholpen :)

[R.I.P. | Peter Bonjernoor]

Wanneer jij het pand als gekocht op de balans wil zetten heeft dit geen invloed op de winst/verliesrekening.

 

Hmm...volgens mij heb je dan toch echt wel met afschrijvingen te maken.

 

Maar wordt dit dan een zuiver papieren transactie of gaat er ook daadwerkelijk geld van zakelijk naar privé?

 

Ja, dat zou ik voor de administratieve duidelijkheid wel doen als het een eenmanszaak betreft. Als het een BV betreft zal het zeker moeten.

 

En zo ja; is dit dan weer inkomen (huuropbrengst) voor de inkomstenbelasting?

 

Maar natuurlijk!

 

Maar de hamvraag is wel: Kan ik de verbouwingskosten, want dat zijn er best wel wat, dan wel aftrekken als bedrijfskosten?!

 

Dat lijkt mij wel, maar ik ben geen fiscaal specialist... :)

 

[pvisser]

Hallo, ik neem aan dat je een eenmanszaak hebt en dan kun je dit in principe gewoon verrekenen met je priveopnamen. Dus je stuurt vanuit prive een factuur voor de huur en die wordt zakelijk betaald aan prive waardoor je gelijk prive inkomsten hebt. Bij de belastingdienst wordt dit opgegevan bij overige inkomsten en dan bij het kopje inkomsten door het ter beschikking stellen van vermogensbestanddelen. Je betaald hier dan wel inkomstenbelasting over en dat ligt er dan weer aan je inkomen hoeveel dit zal zijn.

Wanneer je de bedrijfruimte op de balans zet heb je inderdaad wel je afschrijvingen die meetellen, alleen wanneer je het huurt komen er meer kosen op je winst/verlies waardoor dit voordeliger zal uitvallen.

Alle kosten voor verbouwing en inrichting zijn gewoon bedrijfkosten en kun je dus in de boekhouding zetten.

 

Patricia

 

[renep]

Alle kosten voor verbouwing en [...] zijn gewoon bedrijfkosten

 

Is dat zo? Verbouwing is normaliter een aangelegenheid van de verhuurder. Als je zo'n huurconstructie met jezelf aangaat dan zul je dat wel zuiver moeten houden, vermoed ik.

[H@ns]

!:HAPPY:!

 

Bedankt voor de snelle reacties!

 

Nog één klein vraagje; ik begrijp dat alle huisvestingskosten dus aftrekbaar zijn. Dan kan ik gewoon mijn energierekeningen, verzekeringen en andere relevante kosten voor privéwoning opdelen in: 80% privé en 20% zakelijk?

 

 

[pvisser]

Verbouwingen kunnen ook worden gedaan door de huurder met toestemming van de verhuurder. Wanneer de verhuurder de verbouwing zou betalen gaat de huurprijs weer onhoog en moet je ook vaak een gedeelte van de verbouwingskosten nog aan verhuurder betalen. Je kunt het ook zo doen dat je zelf de verbouwingskosten betaald en dit dus niet via de verhuurder wordt verrekend.

Het lijkt me alleen wel raadzaam om wel een huurcontract op te stellen van prive aan de zaak en waarin dan wordt meegenomen dat eventuele verbouwingen voor rekening komen van de huurder met toestemming van verhuurder. Zo is dat in elk geval afgedekt.

 

Patricia Visser

[pvisser]

!:HAPPY:!

 

Bedankt voor de snelle reacties!

 

Nog één klein vraagje; ik begrijp dat alle huisvestingskosten dus aftrekbaar zijn. Dan kan ik gewoon mijn energierekeningen, verzekeringen en andere relevante kosten voor privéwoning opdelen in: 80% privé en 20% zakelijk?

 

 

 

Ja, dat kan inderdaad. Wanneer je het naar evenredigheid verdeelt kun je die kosten als zakelijke kosten opgeven.

[Jimson]

Beste forummers,

 

Ik heb de helft van een schuur -onderdeel van mijn privéwoning- ingericht als bedrijfsruimte.

De schuur staat los van het huis en heeft een eigen ingang.

 

Nu wil ik dit als bedrijfsruimte op de balans zetten.

Ik heb ingeschat dat de totale bedrijfsruimte ongeveer 20% van het privé woonhuis bedraagt.

 

Ik ben begonnen met een verbouwing van schuur tot bedrijfsruimte in juni 2006 en de ruimte is in december geheel operationeel geworden.

 

Mijn vragen:

 

• Hoe zet ik de bedrijfsruimte op de balans? en hoe bepaal ik de waarde
• Wat is de afschrijving op bedrijfspand?
• is de waardestijging gelijk aan de waardestijging van het woongedeelte (het blijft immers een schuur)

 

EN: Zet ik de bedrijfsruimte op de balans per juni of per december?

 

Er moet onderscheid worden gemaakt in:

-   verplicht ondernemingsvermogen

-   verplicht privevermorgen

-   keuzevermogen

 

Een woning behoort in beginsel tot keuzevermogen indien meer dan 10% zakelijk wordt gebruikt. De ondernemer mag in dit geval zelf kiezen of hij het gehele vermogensbestanddeel tot zijn privevermogen gaat rekenen of tot het ondernemingsvermogen. Echter, indien er sprake is van bijvoorbeeld een eigen ingang etc. van de bedrijfsruimte aan huis, dan zou het mogelijk kunnen zijn dat je de bedrijfsruimte verplicht tot het ondernemingsvermogen dient te rekenen en de rest van de woning prive (splitsing).

 

Het op de balans zetten van het bedrijfsgedeelte heeft wel tot gevolg dat bij staking van de onderneming of verkoop van de woning, de waardestijging over het bedrijfsgedeelte belast is. Waardestijging is in dit geval het verschil tussen de boekwaarde op de balans en de waarde in het economisch verkeer.

 

Het regime voor afschrijvingen op onroerende zaken verandert met ingang van 2007 nogal. Je moet rekening gaan houden met de bodemwaarde vs de boekwaarde. Je kunt voor onroerende zaken in eigen gebruik nooit meer afschrijven dan tot de 50% van de WOZ-waarde (bodemwaarde). Onroerende zaken die voor 1 januari 2007 reeds tot het ondernemingsvermogen behoorden en waarop nog niet gedurende drie jaar is afgeschreven gaat het nieuwe regime pas in op het moment dat er wel drie jaren op is afgeschreven volgens het oude regime.

 

[H@ns]

???

[Jimson]

???

 

U snapt het niet meer?

[Nico Schouten]

Voor iemand die niet helemaal thuis is in het jargon van accountacnts en boekhouders is het moeilijk te begrijpen wat er nu eigenlijk staat, denk ik.

 

Een uitleg in Jip en Janneke taal zou zeer welkom zijn.

 

[Jimson]

OK, iets simpeler dan...

 

Je moet ervan uitgaan dat het vermogen van een ondernemer in een eenmanszaak bestaat uit privevermogen en ondernemingsvermogen.

 

Als een ondernemer bijvoorbeeld een machine koopt, dan zal niemand eraan twijfelen dat die machine tot het ondernemingsvermogen van deze ondernemer behoort. Er is sprake van verplicht ondernemingsvermogen m.a.w. de machine moet op de balans komen te staan.

 

Als een ondernemer bijvoorbeeld meubelen voor in de woonkamer van zijn woning koopt, dan kun je er van uitgaan dat deze tot het privevermogen van de ondernemer behoren. Er is sprake van verplicht privevermogen m.a.w. deze meubelen mogen niet op de balans komen.

 

Er zijn natuurlijk zaken die zowel voor privedoeleinden als voor zakelijke doeleinden kunnen worden gebruikt. De woning met bedrijfsruimte is hiervan een voorbeeld. Je kunt er wonen (privedoeleinden) en je kunt er werken (ondernemingsdoeleinden). In dit geval is er geen sprake van verplicht ondernemingsvermogen of verplicht privevermogen maar van keuzevermogen. De ondernemer mag dan zelf kiezen of hij de woning tot zijn privevermogen rekent (niet op balans) of tot zijn ondernemingsvermogen (wel op de balans).

 

De vraag is of in het geval van H@ns sprake is van verplicht ondernemingsvermogen of keuzevermogen. Gezien het feit dat de bedrijfsruimte vrij staat en een eigen toegang heeft zou het zo kunnen zijn dat het pand splitsbaar is en dat de bedrijfsruimte tot het verplichte ondernemingsvermogen behoort (en dus verplicht op de balans moet) en de rest van de woning tot het privevermogen.

[H@ns]

Zijn daar arresten over bekend? ik bedoel komt het voor dat de belastingdienst je verplicht om het bedrijfsdeel op de balans te zetten?

 

Want die afschrijving wordt namelijk ook een probleem. Historisch/statistisch is het zo dat de restwaarde van een huis hoger is dan de aanschafwaarde.

Iets - meer = negatief, hoe gaat de belastingdienst daar dan mee om?!

 

(Nou moe; dacht ik een keer een eenvoudige oplossing gevonden te hebben... :'( )

[pvisser]

Ik heb nog even e.e.a. na zitten pluizen over bedrijfruimte met eigen ingang en vond daar het volgende over op deze pagina ondernemen en bedrijfsruimte

Zoals het hier staat ben je dus verplicht om een pand met een eigen ingang voor zakelijk gebruik op de balans te zetten van de onderneming en verdere kosten voor het pand zijn allemaal zakelijke kosten.

 

Voor een pand zonder eigen ingang maar die zowel prive als zakelijk wordt gebruikt zijn er de volgende mogelijkheden: bedrijfsruimte opsplitsen

Zoals het hier staat ben je dus verplicht om een pand met een eigen ingang voor zakelijk gebruik op de balans te zetten van de onderneming en verdere kosten voor het pand zijn allemaal zakelijke kosten.

 

 

Patricia

 

EDIT links aangepast.

[pvisser]

Nou zeg. Met de linken die ik erop wil zetten gaat het geloof ik niet helemaal goed ::)

[Jimson]

Zijn daar arresten over bekend? ik bedoel komt het voor dat de belastingdienst je verplicht om het bedrijfsdeel op de balans te zetten?

 

Rechtspraak.nl en dan even zoeken op LJN-nummer: AZ2838 (dat is een uitspraak van de Hoge Raad met een vrij uitgebreide toelichting)

 

Voor andere uitspraken zoek je bijvoorbeeld op "verplicht ondernemingsvermogen" of "vermogensetikettering".

[Jimson]

Want die afschrijving wordt namelijk ook een probleem. Historisch/statistisch is het zo dat de restwaarde van een huis hoger is dan de aanschafwaarde.

Iets - meer = negatief, hoe gaat de belastingdienst daar dan mee om?!

 

Als de bedrijfsruimte inderdaad kwalificeert als ondernemingsvermogen dat moet de dat op je balans opnemen voor de huidige waarde in het economisch verkeer. Je moet dus eerst bepalen wat het bedrijfsgedeelte waard is op het moment dat het op de balans moet worden opgenomen. In jouw geval moet je weten wat de waarde van het bedrijfsgedeelte is in 2006. Je kunt hier zelf een schatting van maken maar het meest veilig is om je woning te laten taxeren en daarbij de taxatiewaarde te laten splitsen in een waarde die betrekking heeft op het privegedeelte en een waarde voor het bedrijfsgedeelte. Kost echter wat geld. Het is ook mogelijk om in overleg met de belastingdienst te bepalen welke waarde toegekend mag worden aan het bedrijfsgedeelte (voor welke waarde het op de balans komt). Kan een lang en frustrerend traject zijn.

 

Als je eenmaal de waarde weet van het bedrijfsgedeelte, dan kun je de afschrijving hierover gaan bepalen. Op grond kan niet worden afgeschreven, dus de waarde van de grond dien je te elimineren uit de afschrijvingsbasis. Afschrijven van een bedrijfspand mag met 2-3% per jaar. Vanaf 2007 mag de boekwaarde van het bedrijfsgedeelte niet dalen beneden de "bodemwaarde". De bodemwaarde is 50% van de WOZ-waarde. Dit betreft dan natuurlijk de WOZ-waarde voor het zakelijke gedeelte (verhoudingsgewijs toerekenen). Dus als de boekwaarde hoger is dan 50% van de WOZ-waarde dan mag je afschrijven. Als de boekwaarde lager is dan 50% van de WOZ-waarde dan mag je niet meer afschrijven.

 

In jouw geval zou het bedrijfsgedeelte bijvoorbeeld in 2006 op de balans kunnen komen. Je hebt dan tot 2007 slechts 1 maand afgeschreven. Een overgangsregeling is van toepassing op vermogensbestanddelen waarop nog niet gedurende tenminste drie jaren is afgeschreven (36 maanden). Je zou dus in de overgangsregeling vallen en die bepaalt dat je dan geen rekening hoeft te houden met de bodemwaarde en gewoon kunt afschrijven (of misschien wel willekeurig afschrijven indien je startend ondernemer bent?). Het nieuwe afschrijvingsregime gaat in in het boekjaar dat volgt op het boekjaar waarin de drie jaren zijn geeindigd. Vanaf 2010 val je pas onder het nieuwe regime (2006: 1 maand, 2007: 12 maanden, 2008: 12 maanden, 2009: 11 maanden, 2010= jaar volgend op het jaar waarin de afschrijvingen zijn geeindigd).

[H@ns]

Ik heb bovengenoemd arrest eens goed doorgelezen en zoals ik de situatie nu inschat zou ik in een gelijkaardige zaak veel sterker staan.

 

In mijn geval is wel sprake van een werkruimte (geen winkelpand) zowel in uitstraling, karakter als voorzieningen. Een splitsing is administratief goed mogelijk maar bouwkundig vrijwel niet.

De eigen ingang loopt via het privé deel, ofwel via de woning of via het "gangetje" met recht van overpad. De grond waarover je moet gaan om de ingang te bereiken hoort bij het privé deel (tuin)

 

Oftewel ik zou het zakelijk deel niet los kunnen verhuren omdat daar de voorzieningen niet voor aanwezig zijn (huurder zou aangewezen zijn op voorzieningen in privé deel)

 

Volgens mij moet ik voor nu gewoon de keuze maken om het bedrijfsdeel te "huren". Ik heb om mij heen begrepen van andere zzp'ers dat dit toch zeer gebruikelijk is...

 

Noot: Lastig hoor al die keuzes voor een starter! Voorlopig doe ik alles zelf maar in de loop van dit jaar wil ik toch met een boekhouder gaan werken, afgelopen jaar waren de inkomsten daar nog niet naar (ben in februari 2006 officieel begonnen)

Maar voor de afsluiting van dit jaar moet ik keuzes maken die niet meer gewijzigd kunnen worden.

 

 

[Jimson]

In mijn geval is wel sprake van een werkruimte (geen winkelpand) zowel in uitstraling, karakter als voorzieningen. Een splitsing is administratief goed mogelijk maar bouwkundig vrijwel niet.

De eigen ingang loopt via het privé deel, ofwel via de woning of via het "gangetje" met recht van overpad. De grond waarover je moet gaan om de ingang te bereiken hoort bij het privé deel (tuin)

 

Oftewel ik zou het zakelijk deel niet los kunnen verhuren omdat daar de voorzieningen niet voor aanwezig zijn (huurder zou aangewezen zijn op voorzieningen in privé deel)

 

Volgens mij moet ik voor nu gewoon de keuze maken om het bedrijfsdeel te "huren". Ik heb om mij heen begrepen van andere zzp'ers dat dit toch zeer gebruikelijk is...

 

Als ik deze nadere informatie bekijk die je geeft over de feitelijke situatie met betrekking tot jouw bedrijfsruimte zou ik inderdaad ook ervan uitgaan dat het keuzevermogen is.

 

Als je het hele pand tot je privevermogen rekent zijn dit de gevolgen (Belastingdienst):

 

Voor een pand met een ondernemingsgedeelte dat voor de inkomensbelasting geheel tot uw privévermogen behoort, krijgt u voor uw aangifte inkomstenbelasting te maken met 2 soorten woningwaarden, namelijk voor het deel dat u zelf bewoont en voor het deel dat u gebruikt voor uw onderneming (uw onderneming huurt namelijk als het ware een deel van uw pand).

 

Voor het gedeelte van een privépand dat u als woning gebruikt, stelt u het eigenwoningforfait op dezelfde manier vast als voor een woongedeelte van een pand dat geheel tot het ondernemingsvermogen wordt gerekend.

 

Voor het gedeelte van het pand dat u voor uw onderneming gebruikt, geldt het volgende: u moet de waarde van dat gedeelte van het pand en de (hypothecaire) geldlening die daarbij hoort, aangeven als bezitting en schuld in box 3, op uw aangifte voor de inkomstenbelasting. U kunt voor dat gedeelte van het pand de rente van de (hypothecaire) geldlening niet meer aftrekken.

 

Omdat uw onderneming als het ware een deel van het pand huurt, kunt u het (fictief) rendement, 4% over de waarde van het gedeelte dat u voor de onderneming gebruikt, aftrekken van de opbrengsten van de onderneming.

 

Voor aftrek van het (fictief) rendement moet u wel voldoen aan de voorwaarden voor aftrek van de kosten van werkruimte thuis.

 

Als uw woning niet tot het ondernemingsvermogen behoort, zijn de kosten van werkruimte thuis niet aftrekbaar. Er geldt echter een uitzondering als de werkruimte aan de volgende voorwaarden voldoet:

 

De werkruimte is een zelfstandig gedeelte van de woning. Dit moet duidelijk zichtbaar zijn, bijvoorbeeld aan een eigen opgang of ingang. Ook de voorzieningen in de werkruimte kunnen van belang zijn, bijvoorbeeld eigen sanitair.

 

Een substantieel deel van het inkomen moet in de zelfstandige ruimte worden verdiend. Als u een werkruimte elders heeft, moet ten minste 70% van het inkomen in de ruimte thuis worden verdiend. Als u geen werkruimte elders heeft, moet ten minste 30% van het inkomen in de ruimte thuis worden verdiend.

 

Maximaal aftrekbaar is: 4% van de waarde van de werkruimte plus een evenredig deel van de kosten die in ‘normale’ huurverhoudingen door een huurder zouden worden betaald. Als de woning uw eigendom is, is de waarde van de werkruimte gelijk aan de waarde in box 3. Bij een huurwoning gaat het om een evenredig deel van de huur.

 

Een onzelfstandige werkruimte (bijvoorbeeld een slaapkamer of zolderkamer) en een zelfstandige werkruimte waarin onvoldoende wordt gewerkt, blijven onderdeel van de eigen woning en vallen onder de regeling van het eigenwoningforfait.

[H@ns]

Okee, allemaal reuze bedankt voor de hulp!!

Ik denk dat het zo helemaal opgelost is, ik ga het in orde maken!

 

THNX!!

[MoniqueDekker]

Hellup!

 

Beste ondernemers/ fiscalisten,

 

Ik ben erg aan het twijfelen en kom er even niet meer uit.

Sinds 2009 heb ik een eigen bedrijfspand gekocht en staat op de balans. Ik heb altijd alle BTW in aftrek genomen ( telefoon, internet etc)

Vanaf 2010 verhuur ik het pand voor de helft. De huur is BTW vrij. Mag ik dan eigenlijk nog wel alle BTW terugvragen? Als dit niet zo is doe ik het al 2 jaar fout ???

 

 

[Ido van der Gragt]

Hallo Monique,

Wat zijn de activiteiten die je verricht naast de verhuur van het pand?

Is er BTW in aftrek genomen bij de aanschaf van het pand?

 

Gr. Ido

[MoniqueDekker]

Hallo Ido,

 

Bedankt voor je reactie.

 

Naast het verhuur heb ik een opslag van goederen en een kapperszaak

Bij de aanschaf heb ik geen BTW ontvangen.

Het is de onderverdieping van ons huis. Maar er is wel aan alle eisen voldaan dat het voor 100% een zakelijk pand is.

We hebben het toen die tijd laten taxeren en laten splitsen doormiddel van een rapport.

 

Groetjes Monique

 

[Ido van der Gragt]

De BTW uit de kosten en inkoop die toerekenbaar is aan de van BTW vrijgestelde huur kan je niet in aftrek nemen. De BTW uit de kosten toerekenbaar aan de kappersactiviteiten kan wel in aftrek worden genomen, die uit de kosten m.b.t. de opslag ook, mits deze dienst met BTW wordt geleverd. BTW uit kosten die niet toerekenbaar zijn maar als algemeen gezien worden voor alle drie de activiteiten kan je verdelen met een verdeelsleutel (bijvoorbeeld omzetgerelateerd). Die is deels aftrekbaar en deels niet.