Hypotheek vanuit eigen Holding BV

[Prewien]

LS

 

Ik heb een holding BV waarvan ik dus de DGA ben en werkmaatschappij daaronder.

Nu wil ik een hypotheek verlenen vanuit deze holding aan een prive persoon. Ik heb al gelezen dat het kan en zo, en dat een zakelijke transactie moet zijn, vastgelegd en wel, en dat er een zakelijke rente berekend moet worden. Op diverse topics heb ik flarden van informatie kunnen vinden.

De ontvangen rente wordt inkomsten voor de holding, en hieroor wordt VpB afgedragen. daarna is het als dividend uit te keren.

Verder heb ik ook gelezen dat er een hypotheekrecht gevestigd kan worden op het object ten gunste van de hyp verstrekker, als zekerheid.

 

Het ontbreekt mij nu even aan een praktisch stappenplan, waar te beginnen en hoe gaat het dan in zijn werk. Ik vrag me ook af bij welke adviseur ik te rade moet gaan: een hypotheekadviseur, mijn eigen accountant, of een notaris wellicht?

 

Zou iemand mij op weg kunnen helpen? Alvast bedankt

[Joost Rietveld]

Hoi Prewien

 

Als je per se een hypotheekrecht wilt vestigen (aan te raden omdat het een verstrekking aan een derde is) dan ga je naar een notaris.

 

Als je wilt volstaan met een onderhandse akte, dan kan een goed fiscalist of jurist je van dienst zijn.

 

groet

Joost

[odeon]

Misschien een beetje flauw, maar als de BV een hypotheek wil verlenen, moet er een hypotheekrecht gevestigd worden. Dat is nl. het kenmerk van een hypotheek

 

Als je kiest voor de onderhandse akte (wat in dit geval niet mijn voorkeur heeft), denk dan ook aan het opnemen van een negatieve/positieve hypotheekclausule. Negatief: De geldlener mag geen hypotheek vestigen op zijn onroerend goed zonder toestemming van de BV. Positief: De BV houdt zich het eerste recht van hypotheek voor.

 

[Johan Mulder]

Misschien een beetje flauw, maar als de BV een hypotheek wil verlenen, moet er een hypotheekrecht gevestigd worden. Dat is nl. het kenmerk van een hypotheek

 

Als je kiest voor de onderhandse akte (wat in dit geval niet mijn voorkeur heeft), denk dan ook aan het opnemen van een negatieve/positieve hypotheekclausule. Negatief: De geldlener mag geen hypotheek vestigen op zijn onroerend goed zonder toestemming van de BV. Positief: De BV houdt zich het eerste recht van hypotheek voor.

 

 

Misschien een beetje flauw ;D, maar:

 

De B.V. verleent geen hypotheek. De schuldenaar verleent het recht van hypotheek aan de schuldeiser (=B.V. in dit geval).

De B.V. verstrekt een lening.

 

De omschrijving van een positieve hypotheekclausule zou ik iets scherper omschrijven: de toezegging (van de schuldenaar) om op eerste vordering van de schuldeiser over te gaan tot het verstrekken van hypothecaire zekerheid.

 

Voor het overige helemaal eens met de voorgaande antwoorden.

 

Gr.

Johan

[bumblebeecrew]

Ik zou het laten dichttimmeren bij een accountant. Het moet nml. waterdicht zijn. De rente ook marktconform houden. Ik zou wel de variabele rente gebruiken, want die is het laagst.

 

Succes

[Jeroen Reith]

Je zult een geldleningsovereenkomst moeten opstellen en daarnaast zal er een hypotheekakte opgesteld moeten worden.

Vraag jezelf af welk risico hiermee gemoeid is. Wellicht heeft er al een bank recht van 1e hypotheek waardoor je

misschien bij een eventuele executoriale verkoop achter het net vist. Of kun je misschien zelf een recht van 1e hypotheek

opeisen. In dat geval is het natuurlijk van belang om er zeker van te zijn dat er bij een eventuele executie voldoende

middelen overblijven om jouw als schuldeiser te kunnen betalen. Dit betekent dat je zeker niet meer moet uitlenen dan

het executiebedrag. Hoe hoog dit is zou een taxateur of makelaar je moeten kunnen vertellen.

 

Succes.

Groeten, Jeroen

[Prewien]

Hartelijk bedankt voor alle reacties, het is mij een stuk duidelijker geworden.

 

Volgens mij is de crux in dit verhaal het vestigen van het hypotheekrecht (de zekerheid). Als ik het goed begrijp kan een particuliere geldvertrekker zoals ik dit gewoon doen.

Dit wordt vastgelegd in een notariele akte, en daarmee zou de kous af zijn.

 

Maar nu wist een hypotheekadviseur mij te vertellen dat normaliter het hypotheekrecht wordt ingeschreven bij het kadaster, en dit zou in mijn geval niet kunnen.

 

Komt iemand dit bekend voor? Waarom zou dit niet kunnen, en wat is het gevaar als het niet gebeurt???

 

Alvast vriendelijk bedankt,

[StefanO]

Er is hierover al een heel uitgebreid topic over geschreven: Hypotheek van eigen BV. Staat volgens mij alles in wat je wilt weten...

 

Moet wel het HELE topic lezen :-[

 

[Johan Mulder]

Hartelijk bedankt voor alle reacties, het is mij een stuk duidelijker geworden.

 

Volgens mij is de crux in dit verhaal het vestigen van het hypotheekrecht (de zekerheid). Als ik het goed begrijp kan een particuliere geldvertrekker zoals ik dit gewoon doen.

Dit wordt vastgelegd in een notariele akte, en daarmee zou de kous af zijn.

 

Maar nu wist een hypotheekadviseur mij te vertellen dat normaliter het hypotheekrecht wordt ingeschreven bij het kadaster, en dit zou in mijn geval niet kunnen.

 

Komt iemand dit bekend voor? Waarom zou dit niet kunnen, en wat is het gevaar als het niet gebeurt???

 

Alvast vriendelijk bedankt,

 

De hypotheekadviseur moet weer op cursus. Elke hypotheek wordt ingeschreven in het kadaster.

[StefanO]

De hypotheekadviseur moet weer op cursus. Elke hypotheek wordt ingeschreven in het kadaster.

;D Jij bent best grappig... Hoe regel je de inschrijving bij het Kadaster (is daar een procedure voor)? Ik dacht dat hypotheken die je vanuit je eigen BV aan jezelf verstrekt alleen bij de Belastingdienst gemeld moeten worden (om voor renteaftrek in aanmerking te komen).

 

[Johan Mulder]

Een hypotheekrecht kan alleen bij de notaris worden geregeld. Beter gezegd een hypotheekrecht wordt bij notariele akte gevestigd.

De notaris zorgt voor de inschrijving bij het kadaster.

 

 

[StefanO]

Een hypotheekrecht kan alleen bij de notaris worden geregeld. Beter gezegd een hypotheekrecht wordt bij notariele akte gevestigd.

De notaris zorgt voor de inschrijving bij het kadaster.

 

Dus ook als je vanuit je eigen BV 100% hypotheek aan jezelf verstrekt moet je dit even bij een notaris laten vastleggen? Klinkt wel logisch, maar staat volgens mij haaks op wat ik (een tijd geleden) in Fiscalert heb gelezen. Denk alleen niet dat ik dat nog kan opzoeken.

[Johan Mulder]

Je moet het vestigen van een hypotheekrecht niet verwisselen met het verstrekken van een geldlening.

 

Net als bij de woningmarkt verstrekt de bank een geldlening aan de koper van een huis. Tot zover niets te maken met hypotheken. Het zou prima zo kunnen.

Banken willen alleen graag wat zekerheid voor de terugbetaling van hun vordering. Daarom eisen zij dat de koper van de woning een hypotheekrecht vestigt op zijn huis ten behoeve van de bank. Bij aanhoudende wanbetaling mag de bank dan het huis verkopen (laten veilen) en zo zijn geld terughalen.

Door de extra zekerheid kan de bank een lager rentepercentage aanhouden.

 

Bij de financiering van de woning via de holding gaat dat op dezelfde wijze, met dien verstande dat in plaats van 'bank' 'holding' gelezen moet worden.

Het vestigen van het hypotheekrecht staat tot op zekere hoogte los van de lening zelf.

 

 

[StefanO]

Helder. Maar wat is het nut van langs de notaris gaan? Voor renteaftrek is het niet nodig. En het kan zelfs in je nadeel werken als je BV een pandrecht heeft (i.g.v. faillissement), toch?

[secretagent]

Omdat ik ook van plan binnen binnenkort een andere woning aan te schaffen ben ik nieuwsgierig of de constructie ficaal gezien stand houd? Dat weet je met fiscaliteiten natuurlijk nooit maar in mijn situatie wil ik ca 300K lenen van mijn bv tegen een gangbare rente. Dit levert mij per saldo iets op (indien ontvangen rente bv uitgekeerd wordt als dividend+een mooi huis) en het kost me iets (rentederving op spaargeld bv + werkkapitaal).

 

Is deze contrsuctie een doorn in het oog van de fiscus naar jullie idee of is het gewoon een gangbare optie voor dga's met een leuke spaarpot in de BV en is er weinig reden voor de fiscus deze optie door te halen.

 

Groet.

 

 

[Johan Mulder]

Helder. Maar wat is het nut van langs de notaris gaan? Voor renteaftrek is het niet nodig. En het kan zelfs in je nadeel werken als je BV een pandrecht heeft (i.g.v. faillissement), toch?

 

De belastingdienst. Zonder hypotheekrecht zou het rentepercentage veel hoger moeten zijn. Hoe minder zekerheid, hoe meer risico voor de 'bank'. Meer risico wordt gecompenseerd met hogere rentes.

 

Wat kost een doorlopend krediet bij een bank? Tussen de 10 en de 15 %?

Dat zou je dan moeten gebruiken voor de lening zonder hypotheekrecht. Doe je dat niet, zou de belastingdienst kunnen stellen dat het verschil tussen het hoge percentage en het berekende percentage een dividenduitkering is.

 

Leuker kunnen we het niet maken....... ;)

[StefanO]

[De belastingdienst. Zonder hypotheekrecht zou het rentepercentage veel hoger moeten zijn. Hoe minder zekerheid, hoe meer risico voor de 'bank'. Meer risico wordt gecompenseerd met hogere rentes.

 

Leuker kunnen we het niet maken....... ;)

 

Leuker kunnen we het wel maken!! Hoe hoger de rente, hoe meer fiscaal voordeel te behalen is. Immers, de rentelast trek je af in box 1 (tegen max 52%) en de rentebate wordt in je BV als opbrengst belast met Vpb. Dat tarief is aanzienlijk lager, waardoor je een mooi belastingvoordeel creëert. :)

 

Dusss moet je dan wel naar de notaris?

 

En er zijn nog wel meer opties te bedenken die de rente kunnen opdrijven. Bijv. mogelijkheid om 100% boetevrij af te lossen, bijleen mogelijkheid, overcrediteren (zoals DSB doet ;)), etc. Ook kan je 'afsluitprovisie' in rekening brengen.... maar, maak het niet al te spannend, want de fiscus (of de politiek) kan het aan banden gaan leggen....

[Raymond Lohuis]

De rente betaald op de schuld voor de eigenwoning is fiscaal aftrekbaar. De zogenaamde eigenwoning schuld. Dit geld kan worden geleend bij een bank, een suiker oom of je eigen BV.

 

Is het een onderhandse lening dan heb je meer risico, dus kun je meer rente berekenen (en meer aftrek) Je hoeft dan niet naar de notaris. Wil je meer zekerheid dan krijg je een hypotheek recht. Dit moet worden ingeschreven in het daarvoor bestemde register en dat loopt via de notaris. Je hebt hier meer zekerheden dus een lager rente.

 

Rente moet wel markt conform zijn volgens de belastingdient, maar wat is marktconform? Hier geeft de belastingdienst geen duidelijk antwoord.

[StefanO]

Rente moet wel markt conform zijn volgens de belastingdient, maar wat is marktconform? Hier geeft de belastingdienst geen duidelijk antwoord.

 

Jawel, +/- 30% van de marktrente. Marktrente is afhankelijk van de voorwaarden (zie eerdere post). Maar nogmaals, niet te enthousiast toepassen.